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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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央行限期二年土融取得後必須動工，建商大呼「會出大代誌！」更會錯殺無辜。業者認為，對都更案、需走行政流程的大規模開發案，一定要有排除條款；此外，對於整合中的大街廓土地、重劃區土地開發案也不能溯及既往，否則將變相鼓勵小基地開發、都市景觀碎片化，全民皆輸。 央行研擬限縮土地融資取得後必須於二年內動工，必要時最多展延一年，但三年後每年調高利率半碼，前後最多展延四次，前後最長為七年。對此，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事楊玉全表示，土融作業規範適度限期動工年限，或許可避免不必要的囤地，不過在實務上，對很多需要進行都更、或擴大鄰地以整合更大面積基地，以及需要進行行政審查流程的開發案，上述土融限縮作法卻行不通。
楊玉全分析，很多建商為促進土地有效利用，提升都市景觀，在整合都更案、或更大面積土地時，購置一筆土地之後，往往需要再進一步整合鄰地，其間曠日費時，沒有三、五年，甚至動輒十年，無法完成；另外很多開發案，必須走完冗長的行政程序，諸如公聽或聽證會、環評、都市計畫變更、都市設計審議等，最後才能取得建造執照，順利動工，其間更是時間變數重重。 例如台北大巨蛋，光是公聽會、環評、都審到取得建照，就耗時五年五個月。因此楊玉全主張，央行限縮土融動工年限的規定，必須要有完整配套、及彈性空間，政策也不應把所有起造人都限制在同一個起跑點。
元利建設副總吳麗謹表示，央行新規定勢必扼殺小型建商進一步整合土地的空間，更將衝擊都市景觀更碎片化、變相鼓勵小基地就急就章申請建照蓋起來，嚴重影響大街廓開發和土地利用；另外更衝擊都更案，通常整合鄰地動輒10年的比比皆是、20年以上者也大有人在，身為開發商，誰願意把土地放這麼久。 還有大型重劃區，政府發回原地主產權的配地方式，不是集中配地、而是原地分配，因此一個地號可能切成20坪、30坪、50坪的小面積土地，如果央行硬行要求銀行土融配合限期二年動工，將錯殺土地整合機會。因此建議，政策應有例外條款、不得溯往的完整配套。
現今西濱快速公路北部路段，除新竹縣市的「鳳鼻至香山段」仍與一般省道共線外，其餘均完工通車，為盡早完成這最後一塊拼圖，日前公路總局西部濱海公路北區臨時工程處長詹益祥率隊拜會新竹縣政府，新竹縣長楊文科率縣府一級主管聽取「西濱快速公路鳳鼻至香山段新建計畫」簡報。計畫路線以高架行經新竹縣水月休閒農業專區、新竹漁港特定區與香山濕地，預計建設計畫核定後6年內完工通車。 楊文科說，縣府將全力支持闢建鳳鼻至香山段，建議計畫應儘速完工通車，並期許計畫應以宏觀的思維進行規劃，建議設置台68線系統交流道，串連新竹縣市東西向交通網絡並促進新竹整體發展。
他說，此路段將成為新竹縣市繼國道1號及國道2號之外的第三條南北向快速公路走廊，竹科及新竹縣市可直接由這條位於新竹西側的快速公路進入桃園國際機場及台北港，透過快速公路的串連，可紓解台15線南寮路段壅塞困境，打造大新竹地區安全宜居的生活圈。 縣府也向公路總局提出建議，台61線是新竹縣市最美的快速公路，除可以達到紓解交通的目的外，透過高架橋上的視線也可盡收新竹沿線美景，快速公路高架橋興建後可紓解地區交通，台15線則為地方使用，有助於地方發展與交通安全。高架橋興建後可利用橋下空間打造自行車道，串連拔仔窟自行車道系統，提升計畫沿線休憩機能。
縣府將持續協助計畫團隊打造優質的公共建設，成為交通建設、地方產業與旅遊休憩三贏的公共建設。 詹益祥說，本案計畫路線全長約10公里，綜合規劃階段設置鳳岡及南寮兩處交流道，計畫路線起點在新竹縣竹北市西濱快速公路鳳鼻尾隧道南端，南至新竹市香山區西濱快速公路浸水橋北端，計畫路線行經新竹縣水月休閒農業專區及新竹漁港特定區與香山濕地，預計建設計畫核定後6年完工通車。 鳳鼻至香山段計畫前期可行性評估階段的路線使用既有台15線鳳山溪橋中央的預留空間，前期計畫路線於鳳山溪南岸往西側偏移至海側，穿越較多的農地與魚塭，用地徵收、建物拆遷及養殖魚塭的影響較大。綜合規劃階段建議路線則提前於鳳山溪北岸往西偏移，路線提前跨越鳳山溪後沿鳳山溪南岸佈設，需新建台61線的鳳山溪橋，但可大幅減少建物拆遷及養殖魚塭的影響，縣府對計畫團隊在綜合規劃階段的努力表示肯定。
桃園市政府主辦的「沙崙產業園區」已進入開發工程尾端，目前園區廠房用地其中三筆土地已完成標售，另外三筆用地預定今年2月辦理招商作業，於公告處分前，將在1月19日（周三）舉辦招商座談會，邀請有意進駐並符合本園區引進產業類別之廠商，並經由面對面懇談交流，深入與廠商互動，瞭解廠商意向，歡迎廠商蒞臨參與。
地政局局長蔡金鐘表示，因應工商業發展衍生之倉儲物流業用地需求，桃園市政府特設立倉儲物流專區-沙崙產業園區，園區產業用地面積規劃約17公頃，基地位於桃園市大園區，鄰近台61線、台15線、台4線、國道2號以及桃園國際機場與 台北港等重要交通匯聚，屬倉儲業界的鑽石據點。
沙崙產業園區除區位條件相當具有優勢外，園區更具備完善的公共設施，導入太陽能發電、儲能櫃、智能路燈、交通監測與水位監測警示等先進設備，建構綠能及智慧化園區，提供廠商優良的營運環境。未來園區開發完成之後，可望帶動桃園倉儲及物流業產業升級和發展，並與鄰近工業區彼此互補支援，可與桃園航空城及桃園農業物流園區相互配合，擔任國際倉儲物流業分工的重要角色，預估可創造10億年產值及提供1,000個就業機會。
蔡局長更談到，為讓真正需要的廠商買的到土地，園區申購方式採先租後售，廠商只需先繳納地價15％租金及完成使用保證金，即可先行進駐設廠，目的讓廠商有充足的資金進入實質設廠開發，待廠商於3年內建廠完畢並完成使用後，即可申請土地所有權移轉登記，達到產業用地有效運用，亦同時實現桃園市推動產業落地的政策，達到市政府與廠商雙贏的局面。 開發商亞朔公司丘總經理表示，沙崙產業園區將配合市府規劃，將於今年4月如期如質完成開發，且為縮短進駐廠商建廠期程，產業用地採開發與招商同步進行，前波公告得標廠商將可配合工程進度陸續進行用地點交，剩餘最後三筆坵塊預定今年2月辦理招商作業，於下波公告招商前，將在1月19日（周三）舉辦招商座談會，誠摯邀請廠商一同瞭解園區開發概況、綠能及智慧化管理公設以及後續招商細節規劃。
國家住都中心今天表示，內政部「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」，今正式受理業者提案申請，目標於2年內推出2萬房（戶）社會住宅；除協助旅館業者渡過疫情，也提供都會區就業人口及租屋家庭更多居住選擇。 國家住都中心表示，「旅館轉社宅」計畫的徵求對象包含旅館、民間住宅及公有房舍，可由旅館業者及租賃住宅服務業者提案申請。
加入社會住宅的建築物可享有租稅優惠，免徵地價稅、房屋稅，租金收入也免徵營業稅。 為提升住宅品質，政府提供每房（戶）4萬元的修繕補助，對於停業的旅館的修繕費另額外補助1萬元。此外，也將提供市價租金差額補助、最高10%房間總數的空房補助，以及每次3000元的公證費補助，降低業者經營風險。 在以建築物規模資格來說，整棟建築物加入本計畫的房舍需有15房（戶）以上，分樓層加入則要有30房（戶）以上或達原本旅館總房間數的2分之1。同時，建築物須符合消防、公共安全、居住水準、通風採光等條件，並具備獨立衛浴和生活必須的公共設施，讓未來入住房客能夠享有安全且安心的居住環境。
為加速計畫執行，國家住都中心每月將召開1至2次審查小組會議。審查小組由內政部地政司、營建署、交通部觀光局、建築師公會、不動產估價師公會及專家學者共同組成，確保申請提案符合計畫。提案通過並完成修繕後，即可申請修繕費用補助，並於營運的3年期間持續享有相關優惠。
最近因為房價大漲，民怨四起。由於央行副總裁陳南光認為絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」，這等於打破過去央行的說法：「高房價與利率無關」，因此引起社會廣泛的討論。站在投資報酬率的立場，利率是炒房的成本之一，由這個角度切入討論，清楚明瞭。 考慮炒作房地產的成本，可以分成交易成本及持有成本。
交易成本是買賣時候才會發生的成本，包括買賣時須繳納的稅：土地增值稅、契稅及印花稅。土地增值稅由賣方負擔，契稅及印花稅由買方負擔，而賣方繳納土地增值稅後，所得還要併入年度綜所稅申報。另外，還有土地代書相關規費要繳，如果委託仲介的話還需要再給一筆服務費，一般行情是買方付1～2％，賣方付3～4％。這些交易成本基本上是一次性的。但也會影響房地產的買賣熱度及投資客是否要進場。 持有成本是持有不動產期間每年需負擔的成本。要繳給政府的，我國就是分開的地價稅與房屋稅，外國大都是合在一起的財產稅。另外，如果是銀行貸款，需要向銀行繳納利息，這就牽涉到利率。 台灣的地價稅與房屋稅，登記自用住宅的情況下，地價稅適用千分之2的稅率；若是一般用地，稅率就跳升5倍，來到千分之10。房屋稅同樣也是以自用住宅申報較優惠，自用稅率1.2％，營業稅率3％，非自用營業稅率2.4％。
比較獨特的是我國因為遵從國父遺教，課稅的基礎是公告地價與房屋評定現值。而這兩者與市價相去甚遠。因此換算成每年持有成本，相當於房地產市價，自用大概是0.1％，非自用大概 0.4％。這與國外像東京、紐約，很多房地產要繳的稅大概高達1～2％的市價。台灣真的小很多。 然而由歷史經驗來看，台灣在西元2000年前房屋貸款的利率基本上都在6％以上，當時很少有聽到貸款炒房。因為最大的持有成本就是利息成本。利率高自然就抑制了炒房的行為。2008年金融海嘯後，房屋貸款的利率，已經低到2％以下，加上有三年的寬限期。因此炒房模式，就是銀行借錢來買房，付出的成本很低，而房價上漲的獲利，可以大大的超過付出的貸款成本加上一切的交易成本，這樣自然就促進了投資客與投機客的炒房行為。
準此，也容易得到為何國外很多研究會得到「利率與房價無關」的結論。因為例如紐約、東京，房地產的持有成本稅負合起來每年就已經高到1％～2％之間，加上一大堆的管理成本，例如管委會管到夏天草坪的草有沒有割，冬天有沒有剷雪，還有高昂的管理費等等。因此不管利率為何，也不會去囤不動產，不會去買用不到的房地產。利率高低就不是房價的決定因素。 因此，思考如何改變台灣房地產的生態，改變持有成本的稅負，最重要的工具就是囤房稅。將非自用又不出租或開發的房地產課予重稅，甚至進行累進的設計，這樣才能將空地、空房逼出。政府甚至可以縮減每戶三間自用的規則，落實房子的真正自用自住，「房子是用來住的，不是用來炒的」，避免有人再大量的炒作不動產。 當然上面是財政部的職權。站在央行的立場，讓目前第三間房以上的貸款成數減少，利率升高，進行選擇性信用管制，這個政策是正確的，但對口袋深的炒家效果不大。 目前社會上最擔心的是課稅會傷及無辜，也就是轉嫁到承租戶身上，造成租金上揚，弱勢的租屋族受害。但這該檢討的是為何租屋契約不能跟稅制掛勾？過去我們對於統一發票制度的推動，可以說相當成功。我們應效仿當年推動的精神，建立不動產市場的透明資訊。有所得就該課稅，有支出就可抵稅，這樣才可逼出空屋，降低租金，實踐「居住正義」。則社會才能進步，地才能盡其利，屋才能盡其用。
杜絕養地再出重手。據悉，中央銀行已預定在農曆年前頒布土融案最新的選擇性信用管制措施，這次的重點將放在對土融案的動工期限，即央行所謂的「一定期間」，以及借款最長年限等全體國銀一體適用的新規定，有四大規定將入列，其中合理的動工期限目前擬訂兩年，最長可再延一年；土融案的借款年限，除非該案已經動工，沒有動工者借款期限最長一律將訂在七年。
除了上述包括動工限期，以及最長借款年限的規定，另兩項重要的規定包括利率加碼及所謂的「例外條款」。倘若在「2+1」，即最長3年的年限過了之後，借款建商仍未動工，屆時每年都將再調高利率半碼（0.125個百分點）；至於所謂的「例外條款」，央行將劃定涉及都更及危老這兩種類型的建案，可豁免前述包括一定期間、最長借款年限，以及利率加碼等新規定。
業界人士指出，央行擬再「加碼」一定期間、最長借款年限及利率加碼等新規定，作為全體國銀一體適用的準則。且為了審慎起見，央行特別責成銀行公會召集全體國銀，一起協商較為合理、有可行性的新規定，因此銀行公會已召集全體國銀開會，並且已把各銀行在會中討論的共識回覆央行，成為央行在作最後決策訂定新的選擇性信用管制措施時，最為關鍵的參考依據。 至於為何不由銀行公會來作成「自律規範」？據悉，最主要在於若業者自己作成自律規範，恐怕有違反「公平交易法」的「聯合壟斷」問題，因此仍適合由央行以監理機關的身分來訂定新的管制措施來執行。 在上述央行擬頒布給全體國銀的新管制措施之下，倘若在「2+1」，即最長3年的合理動工期限過了之後，建商仍未動工，此時央行所提出的新管制措施將要求國銀必須在所謂的「切結書」載明違約條款，至少必須得逐年調高利率，且每次應加半碼以上；至於所謂的借款年限最長為七年，知情人士指出，只要是沒有動工的土融案，不論是舊案展延、續貸，或是屆期要辦轉貸，全部都必須以七年為限。
近2年台灣一級商圈在疫情打擊下，折損不少商家與品牌店面；卻也有知名電商蝦皮逆勢突起，從去年至今已開出270個店到店取貨的實體據點，展店氣勢相當驚人。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛針對此現象，認為對房市有三層意義：穩佔市佔第一、取代便利商店以及補足重劃區機能間接支撐房價。 蝦皮實體店近期展店速度神速，且從雙北熱靠商圈陸續外移至桃園、新竹、苗栗及台中等區。黃舒衛表示，蝦皮店到店大展店對房市有三層意義，首先是蝦皮完成「最後一哩路」的佈局。
他進一步說明，如同其他電商巨頭，例如亞馬遜（Amazon）併購Whole Foods或開無人商店、阿里巴巴入股中國大潤發或發展新零售的「盒馬鮮生」，而蝦皮購物使用率穩居第一之後，要在品牌、價格的優勢之外，強化消費體驗、降低阻力，便是用落地的實體店繼續發力，企圖穩佔市佔第一。 第二層意義，則是以目的性消費取代過去夥伴、共生關係的便利商店。黃舒衛指出，根據經濟部最新的零售業營業額統計，2021年9月綜合商品零售業微幅成長1.26%，但百貨衰退12.35%最慘，連便利商店都下滑0.84%。
就在便利商店營業額都呈現下滑的局勢中，蝦皮反而挾電商充沛資金、買氣，用三線店面打一線店面的方式逆襲實體店面，將加速「長店數」但「不長業績」的超商市場洗牌。 最後的意義，黃舒衛觀察，電商、外送平台到現在店到店服務，已經抹平空間、距離的障礙，對於較缺乏社區物業管理的老公寓社區，或是實體店面服務較弱的重劃區，會補足生活機能的缺陷，形成最有效的替代效果，間接支撐房價。 此外，不只是蝦皮展店成為近期逆勢突起的業種，黃舒衛認為，功能性越來越被凸顯的共享空間，例如自助洗衣店、無人便利商店、圖書館、活動中心、健身房、物流衛星倉等，都會在後疫情時代、房價高漲之下，變成另類開店新選擇。
開發金控今（10）日公布自結獲利，2021年在認列子公司中壽56%獲利、出售舊總部大樓的資金挹注下，全年稅後獲利達350.02億元，每股盈餘2.34元。 由於開發金控已透過股份轉換方式，正式將中國人壽納為100%持股的子公司，中壽也已於12月30日下市，之後中壽的100%獲利，都將併入開發金控的財報，預期2022年的獲利數字將更為亮眼。
開發金控表示，法人買超持續推升12月份資本市場走勢，開發金12月單月自結稅後獲利17.10億元。子公司凱基銀行12月份獲利主要來自利息及手續費收入等核心收益，單月稅後獲利3.56億元，累計全年稅後獲利41.36億元。 12月台股表現持續活絡，帶動經紀、資本市場、衍商等各項業務挹注獲利，子公司凱基證券12月份稅後獲利11.52億元，累計全年稅後獲利129.01億元。 開發資本12月稅後獲利3.48億元，主要來自於投資部位評價增長，累計全年稅後獲利98.94億元。中國人壽12月份稅後獲利為1.24億元，累計全年稅後獲利285.40億元。 開發金控表示，2021年透過股份轉換方式，正式將中國人壽納為100%持股子公司，為金控的發展締造重要里程碑。展望2022年，開發金控將強化壽險、銀行、證券、私募股權及資產管理的業務推展，並進一步強化競爭力及經營綜效。
六都地政局最新公布2022年度公告土地現值，六都土地統統上漲，漲幅以新北市3.5%、台北市3.41%位居第一、第二名；六都最貴地王，皆由老面孔地段、物件蟬聯，每坪從110萬、至630萬元盡有，其中長老級地王非新北板信商業銀行雙子星總部大樓、台中西屯區新光三越百貨，以及桃園區中正路與復興路口莫屬，各自蟬聯了13年、16年之久。 專家表示，２數據調漲影響房地的持有稅，及未來交易待課徵的土地增值稅，未來地方政府囤房稅通過，持有多戶者，稅負負擔將明顯有感。
根據六都地政局2022年度公告土地現值資料，平均調漲幅度依序如下，新北市3.5%、台北市3.41%、台南市3.01％、桃園市2.83%、高雄市2.01%、台中市1.89%，另地價漲幅界於0.06～5.76％。 綜觀六都地王，皆坐落超級鑽石地段，台北市由101大樓蟬聯9年，新北由板信商業銀行雙子星總部大樓13度奪冠，桃園連16年由復興路與中正路43號商業區土地拿下；而新光三越台中中港店、新光三越中山店、高雄大遠百三間百貨，各自蟬聯台中、台南、高雄地王寶座16年、5年、9年時間。 台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，近年不動產房市火熱，由於可開發腹地有限，土地漲勢更是兇猛，因此各縣市土地公告現值調升幅度明顯比去年大，新北市林口、三峽、樹林、鶯歌、泰山區等地，因挾重大建設、重劃區開發，土地現值漲幅都達5~6.8%，成為六都中的漲幅冠軍。
台中市調幅為全台最小，除北屯區的數個新興開發區段，平均公告現值漲幅達10.8％外，其餘行政區土地公告現值多持平或僅微幅上揚，整體調幅僅約0.04至1.36％之間，在六都中相對平緩。 台灣房屋趨勢心執行長張旭嵐解釋，調漲土地現值，主要影響售屋轉手時繳的「土地增值稅」，而公告地價則是每年課徵「地價稅」的基礎，自用住宅用地稅率為千分之2，以目前調幅來看，對自住族群的持有成本影響有限；不過若各縣市今年囤房稅三讀通過，未來在同縣市持有多戶，包括地價稅合併累進的房屋稅，將會逐漸有感。 大家房屋企畫研究室副理郎美囡補充，即便伴隨土地持有稅負、交易稅負增加，但跟購屋房價相比，公告現值及公告地價的漲幅都不算劇烈，不至於衝擊買方或持有人，但如果持有的是土地持份面積大、持有期間長的物件，未來在移轉時，面對的土地增值稅會相對驚人，建議可搭配一生一次、一生一屋的10％優惠稅率，達節稅效益。
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