.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia#230) 周于涵(Winnie#235)
房產新聞
產業新聞
（中央社記者韋樞台北7日電）奢侈稅沒管到農地，無處可去的炒房資金前進宜蘭、花蓮。房仲統計，宜花兩地去年土地買賣移轉795萬餘坪，宜蘭縣府已開始嚴管農地移轉，中央政府更要提出農地政策良方。
2014年全台房市交易清淡，全台建物買賣移轉僅32萬598棟，創SARS以來新低量，但台灣游資多、利率低，資金撤出雙北及桃園市後，轉往東台灣搶地。
全國不動產企研室觀察內政部統計資料，去年全台土地買賣移轉總量64萬8977筆，總面積3億9130萬3421平方公尺(約1億1836萬9284.8坪)，年減約1%，其中宜蘭縣及花蓮縣異軍突起，移轉量分別年增37%、39%。
據內政部統計資料顯示，宜蘭縣2014年土地買賣移轉量372萬1954.5坪，年增率37%，且自2011年以來，土地買賣移轉量連4年正成長，農地交易更熱絡；實價登錄資料顯示，宜蘭縣2014年土地交易量前三名為礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉，農地交易件數佔土地交易件數達65%到80%。
值得注意的是，從今年2月20日起，宜蘭縣政府近期暫停2個月核發農民資格、農舍建照和農業設施容許使用證，已影響許多農地交易，目前宜蘭縣當地傳出數起交易糾紛，規劃中的房地合一也將依法得核發建照的土地納入課稅範圍。
宜蘭縣政府更預告「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」草案，將明確定義農舍建照申請人必須具備農保資格，或實際務農，新規定設下重重限制，但既存農舍因奇貨可居、有望增值，後續值得觀察。
去年花蓮縣土地買賣移轉量423萬7411.8坪，年增率達39%。全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文表示，火車班次加密，花蓮已被納入一日生活圈，2019年更有蘇花公路改善工程完工，交通利多將吸引自住置產族群購地，民宿、大型飯店將遍地開花，未來土地將越來越搶手。
全國不動產企研室主任張?勻分析，國道5號通車吸引投資客前進宜蘭，去年房地合一稅改方案一度傳出採累進稅率課重稅，導致房屋交易量萎縮，且央行實施選擇性信用貸款管制，游資無處去，而奢侈稅課稅範圍僅限都市計劃內土地和非都市計劃的工業用地，因此近一年資金蜂擁至東台灣。
張?勻指出，東部農地農舍炒作，西半部農地非農用問題更多，違規用途包含砂石場、農舍、工廠、非法民宿及餐廳。全國不動產總經理石吉平指出，全台農地皆已淪陷，中央政府必須正視、亟待解決，不能僅單一縣市的審查管理，唯有中央政府正視此問題，提出長遠有效的農地政策與管理辦法。1040407
工商時報
記者郭建志／台北報導
台北市長柯文哲積極興建「社會住宅」，引發各界討論。立法院內政委員會周四(9日)將審查住宅法修法草案，有綠委提案若未來地方政府尋嘸土地蓋社會住宅，應強制公有地「無償」撥用，藍委也提案調高社會住宅的弱勢保留比例至20％，甚至有人提議該比照先進國家，成立社會住宅專責之「住宅法人」。
柯文哲選前承諾將蓋5萬戶「社會住宅」，然而推動的首要難關就是土地，地方政府限於市有土地少、向私人土地購買成本高，因此時常轉向尋求國有或其他公有土地。
立委李應元說，雖然依目前住宅法規定，地方政府辦理社會住宅時，得撥用公有土地，但地方要求撥用時，土地所屬的部會單位都要求「必須是有償撥用」，由於地方政府普遍財務不佳，無力負擔高額成本，因此社會住宅自然無法大規模推動。
因此他提案，主管機關興辦社會住宅或推動「其他住宅計畫」，需用「非公用之公有土地或建築物」者，得辦理無償撥用，若因整體規劃使用之需要，還可以與鄰地交換分合。
社會住宅除了土地問題，還有管理問題，立委林國正認為，近年持續推動社會住宅的亞洲主要國家，均透過成立專責的「住宅法人」來執行。
他舉例像是日本地方成立的「住宅公社」，韓國「土地住宅公社（LH）、首爾住宅公社（SH）」，香港「房屋委員會」，還有新加坡的「建屋發展局」等，林國正反問，但台灣社會住宅卻寄望民營建商？
他認為，台灣社會住宅存量偏低，過去政府推動合宜住宅上弊案叢生，凸顯錯誤的政策思維，確實有必要成立「公辦民營住宅」的專責執行機關進行整體管理。
對於依住宅法獲得政府租金補貼的民眾，行政院則提案，房屋所有權人出租房子給領有住宅租金補貼者，將可免課徵部分所得稅，實施年限5年。
工商時報
記者方明／台北報導
儘管房市氛圍不佳，代銷、房仲業者頻對建商喊話「降價」，但329黃金大檔期北台灣仍有14筆建案開出新高單價。但根據實價揭露顯示，新案實價成交價平均約為預售開價81折，甚至依照區域與開價狀況不同，最低折扣更可來到72折。
北台灣14筆建案開新高價
根據住展雜誌329檔期最新調查發現，此波新推建案，北台灣共計有14筆建案再創新高價，其中，又以新北市達9個最多，鶯歌區就高達3個建案創新高價。
北市萬華區這波329檔全坤建設在環河南路的「全坤雲峰」，高樓層每坪開到130萬元，1戶總價逼近1億元；中山區「鈞藏」、北投「鄉林玉川」與南港「NEO ONE」案也改寫高價。
新北市鶯歌區在鳳鳴重劃區帶動下，長虹建設在鶯歌舊市區推出的「長虹陶都」，每坪均價高達35萬，比舊市區其他建案高出1成5以上，創下鶯歌史上天價。
開高價以拉大議價空間
建商新推案價格不降反升，房產業者認為，因目前房市氣氛低迷，在預期殺價壓力不輕的情況下，開出高價將可拉大議價空間。
台灣房屋智庫統計103年實價揭露的新成屋交屋預售實價與開價表現，以北市目前揭露的21筆新交屋價格來看，有11筆個案成交價為當初開價的8折以下，僅2筆為開價的9折以內。
其中，北市松山區的「泰無限」案，實價揭露平均成交單價為80～93萬元，為當初預售開價120萬元的72折，成交價與開價落差最大。
信義區的「忠孝101」、文山區的「富春四季」實價成交單價，也是開價的75折左右；僅北投區的「富久藏」及「御品苑」2案，實價成交價約是開價的95折及92折，開價最為貼近實價。
成交價平均約為開價81折
台灣智庫執行長劉怡蓉表示，根據實價資訊，上述個案交易年月與建築完成日同為103年度，因為新成屋交屋，其實價資訊屬預售行情，整體而言，實價成交價平均約為預售開價81折，但看個案開價表現及區域表現不一，整體實際成交價大約是預售開價72折～95折。
工商時報
記者孫彬訓／台北報導
華南銀行總行搬至信義區松仁路後，原先位於重慶南路的總行大樓與開封街的另一棟大樓，均積極展開對外招租；其中開封街大樓由於不受一半必須自用限制，已有多組人馬接洽，華銀現在優先考量是整棟出租給商旅飯店，一方面租金較高，另一方面，地理位置優越，單一租戶也比較方便管理。
至於華銀松仁路的新總部大樓，也規劃部分樓層出租，主要是6～11樓將辦理招租，已有多家外商及企業集團現場勘查評估承租。最新消息是，近期華銀就將宣布，有一到二層已被外商科技產業公司相中，將要簽約。
華銀規劃，重慶南路、開封街及其他原使用辦公大樓出租，加計新總部大樓部分樓層出租，預估每年將產生租金收益約2億元，由於是出租給企業戶，將可為華銀新增相當穩定的收益。此外，華銀現有6處土地已被劃定為都市更新單元或整合，因該等土地為所有權不完整性土地或地上建物老舊，擬視鄰地所有權人或地上建物所有權人整合情形詳細評估參與都市更新的效益，以提升財產價值。
同時，第一銀行位於北投區光明路旁有面積約1,800坪的土地，現已委由東亞建經規劃都市更新，加上台北市政府擁有的土地，總範圍約有4,000多坪，現在還在跟住戶洽談獎勵措施、容積率等。
一銀規劃，將從現在不到10億元的價值，增值超過20億元，潛在利益驚人，現在該地是一銀北投分行及行訓中心，以後希望能建設起商業大樓及住宅大樓。
彰銀是正落實資產活化政策，以達地盡其利的目的，對於經管的不動產採取改建、出租、與都更實施者洽商合作計畫、或與建築開發公司洽談合作興建計畫等方式。彰銀主管說，活化不動產不但能有效增進資產價值，更能提升運用效能。
合作金庫銀行則是在台北車站、西門町的大樓被商旅業者相中，希望能承租作為新旅館，業者指出，主要是這些地點的交通機能愈來愈好，具有發展商旅的絕佳條件。
台灣人壽招親結果明（8）日可望揭曉，進入第一輪參與實地查核的永豐金控，雖然被視為中信金最可能的對手，但據了解，永豐金目前仍按兵不動，最終會出價搶標的機率偏低。
消息人士指出，由於中國大陸工商銀行參股永豐金的資金遲遲無法到位，限制永豐金高價搶標的空間，永豐金今天將就是否參與出價競標，正式拍板。
永豐金表示，目前還沒有確定是否參與明天出價競標，必須在徵詢過所有董事的意見後，再行定奪。據了解，永豐金今天會決定是否召開臨時董事會討論出價事宜，如徵詢董事意見後確定不出價競標，就不必開董事會。
永豐金指出，台壽是不錯的保險公司，資產品質良好，沒有一些大型壽險公司的沉重歷史負擔，利差損的問題不大，且永豐金本身沒有壽險事業，在公司條件與價值，以及合併互補性等層面來說，都是值得合併的標的。
不過，永豐金引資工商銀行參股200億元，受到兩岸服務貿易協議卡關影響，遲遲無法落實，導致永豐金去年還增資60多億元，以支持永豐銀擴充業務，這也相對限制了永豐金搶親台壽的籌碼空間，出價競標的機率偏低。
兆豐金控則是內部已經完成評估程序，最後決定在「時間來不及，價格湊不攏」兩大因素下，退出明天的價格標，高層並已拍板：不會參與4月8日的標售。
據了解，兆豐金退出台壽招親，有兩大關鍵原因，除了時間來不及之外，另外也顧慮，紙上作業式的實地查核，無法讓買方充分掌握台壽的保單精算利益。
兆豐金內部初步認定，台壽的每股價值不會超過30元，但是離30元多低，才算是合理、可以對買方的股東權益有所交代，實在需要詳加評估。
搶占亞投行商機，上市櫃建商積極搶進東南亞市場，其中興富發（2542）、華固、三發等中大型建商積極評估當地市場，而大陸建設、全坤、亞昕等開發商更早已前進馬來西亞、越南等地插旗，搶先布局。
積極搶占亞投行商機的，不乏大咖建商，其中興富發建設為積極朝亞洲開發商邁進，集團在中國、東南亞市場都有在積極評估相關房地產開發業務。
公司發言人廖昭雄指出，未來東南亞市場將定位為集團採購建材的原料根據地，包括緬甸、柬埔寨等開發中國家，都在評估範圍中。
華固建設也積極評估印尼、柬埔寨、越南，甚至美國等不動產市場開發的可能性，惟目前仍在尋找合適開發標的；而三發建設也在日本、東南亞如馬來西亞、泰國、柬埔寨，中國、香港、新加坡等地尋找投資標的，更不排除透過併購取得投資開發項目。
另，不少建商進軍東南亞，並聚焦馬來西亞。欣陸投控旗下大陸建設去年9月投資馬來西亞吉隆坡Mega公司開發案，該案位於吉隆坡，在武吉免登Bukit Bintang與中央車站之間，並緊鄰星光大道商圈及開發中的新金融中心。
大陸建設表示，該案基地面積約582坪，預計興建地上38層之酒店式公寓。
工商時報
記者張佩芬／台北報導
「台灣會展領航計畫」與全球會議界最具權威的組織-國際會議協會（ICCA）首度攜手合作，在台中辦理「ICCA-TAIWAN會議競標研習營」，上周順利圓滿落幕。外貿協會高階主管指出，這次活動最讓業界振奮的是，台中市政府宣布將在水湳及烏日分別興建國際級會展中心。
台中市副市長張光瑤致詞時指出，目前台中地區約有35,000平方公尺的展場面積，為健全台中會展軟硬體條件，台中市政府規畫於水湳及烏日地區分別興建國際級會展中心，且將提供補助給有意於當地辦理會展活動的業者，預計可吸引更多國際會展活動於台中舉辦。
主辦單位貿易局主任祕書陳永章表示，政府自2012年開始推動「台灣會展領航計畫」以來，提供協助並輔導我國公協會組織參與國際競標，以爭取更多國際會議到台灣舉辦。執行單位外貿協會副祕書長葉明水也於會中指出，台中是一個宜居宜商的城市，發展會展產業當務之急為興建會展中心，同時增加國際星級旅館。
尤其台中水湳會展中心在擁有豐富國際會展經驗的外貿協會經營下，未來將可串連更多國際合作，爭取更多國際會議及展覽在台中舉辦，為台中會展業帶來更為國際觀的新格局。
工商時報
記者孫彬訓／台北報導
全球的綠色金融當紅，國外甚至還有綠色運輸貸款、綠色主題信用卡、綠色基金等，目前國銀也積極投入，希望掌握相關商機。
彰化銀行指出，目前推出的綠色企業融資，是配合政府政策，例如配合經濟部的污染防治設備低利貸款、配合環保署的低碳永續家園專案貸款，以及太陽能產業相關貸款等。
此外，彰銀也致力於倡導客戶使用電子帳單（信用卡）、綜合所得稅扣繳憑單無紙化及電子公文系統上線，期能減少營業用紙，以達節能減碳；有關調查顯示，我國有71％的消費者願意為「綠色」產品和服務支付10～20％的溢價，未來銀行在綠色房貸、綠色車貸、綠色信用卡等產品方面應大有可為。
華南銀行指出，目前配合政府政策，已訂有「綠能與產業設備輸出貸款」，提供國內相關業者每案最高可達10億元的融資額度，貸款年限最高15年，以輔導相關業者擴大綠能與產業設備輸出。
另外，華銀另訂有各項政策性優惠貸款，如中小企業紮根貸款、中小企業創新發展專案貸款、促進產業創新或研究發展貸款及青年創業及啟動金貸款等，綠色企業如符合相關條件，將提供相關貸款額度。
華銀同時規劃，鼓勵客戶參與「綠色消費」，未來將對個人相關消費品的信貸或信用卡消費採取差別政策，對公眾購買環保型消費品 ，如環保汽車、家電等 ，可結合商家推出消費貸款優惠或刷卡優惠活動。
工商時報
記者朱漢崙／台北報導
國銀海外殺價殺到東京！金融圈人士透露，國銀海外戰場撕殺激烈，現在東京分行已陷入房貸熱戰，台資銀行中更傳出，有業者不僅以1％的超低利率搶市，更傳出破盤價更殺到0.88％，令當地的台資銀行同業瞠目結舌。
若和台灣市場的房貸利率相較，在央行的房市管制措施下，除了青安優惠房貸利率1.72％外，國銀房貸利率至少都在1.95％以上起跳，至於公股行庫平均利率也拉高至2.1％。
相形之下，日本的房貸利率竟可以殺到1％，不僅足足比國內銀行低了至少1個百分點，未來台資金融業在東京開銀行，到底有多少獲利空間？問號也愈來愈大。
金管會喊出亞洲盃政策，要國銀齊赴海外另闢新天地，但國內殺價競爭的惡習，同樣也帶到海外，繼大陸、柬埔寨金邊、澳洲雪梨之後，現在連東京也跟著淪陷。有銀行業高層形容，日本當地企業的生意很難打得進去，法金業務真的不好作，現在大家只好搶房貸：「現在已經殺聲震天」。
國銀中有設東京分行的，先前以台銀、兆豐、一銀、華銀、彰銀等五大公股行庫為代表，而隨著中信金併購日銀東京之星進軍日本市場，國銀在東京的房貸業務競爭更為激烈，利率能殺到1％以下，成數至少也有7成，跟國內市場比起來，簡直成為「投資天堂」。
一位當地的分行主管表示，這些房貸大多數仍是台灣人赴日置產才有的生意，這些房貸案，幾乎清一色靠台灣總行介紹自家的客戶，赴當地投資不動產、申辦房貸，也因此，國銀在東京的據點，不論是分行或子行，現在全都以房貸為主力，銀行的房貸占總業務比重至少超過5成，甚至有銀行的房貸占比達7成。
對於台灣投資客經國銀仲介赴日貸款、投資不動產的方式，主掌海外業務多年的國銀高層表示，2、3年前到日本買房的台灣投資客，原本都不用貸款，直接用新台幣轉日圓買房，但後來日本央行QE後，日圓大幅貶值，這些最初進場的買家因而賠了不少匯損，因此，之後進場的投資客為了避免匯損，只會先用新台幣轉成日圓的方式付頭期款，剩下的貸款則全部直接到台資銀行在東京的分行辦理，也就是「借」日圓，如此一來較能降低匯損衝擊。
工商時報
記者孫彬訓／台北報導
老行庫的房地產遍布全國的精華地帶，現在正積極活化，希望藉此發揮「資產股」特色，像是兩家純國營的老行庫台灣銀行、土地銀行，也積極加入不動產活化行列，除利用資產重估展現潛藏利益，也積極藉由都市更新、合建、出租為旗下不動產增值。
臺銀最近以自有土地配合業務發展興建行舍，目前正辦理新竹北大路分行新建工程、臺南創新園區分行新建工程、臺東疏散倉庫新建工程及總行第二辦公大樓規劃工程。
其次是提升文化資產運用效益，臺銀陽明山前美軍宿舍文化資產活化利用，部分房地2013年1月起分批辦理招租，大多數房屋均已受理承租。另外，在C-2區及美軍俱樂部房地，配合臺北市政府規劃爭取2016年世界設計之都主辦權及推動老房子文化運動等政策，臺銀同意無償借予北政府代為管理10年，並由北市府規劃招商活化。
另外，臺銀宜蘭分行新行舍於2011年12月12日完工啟用營業，在2012年7月將具有地方特色的舊行舍無償借予縣政府做為美術館使用，期盼對縣府推動文化發展和地方觀光有所助益。宜蘭美術館已於2014年11月試營運，預計今年5月上旬開幕營運。
另外，臺銀規劃，閒置空地出租他人經營停車場增加收益，位於都會區人口密集的空地，於開發利用前篩選適當空地出租他人經營停車場，除每年增加租金收入，也可疏解都會停車問題。
土銀則以出租、處分和老舊行舍改建為主，另外也配合古蹟活化利用，像是台北市襄陽路25號勸業銀行舊廈，土銀與國立臺灣博物館簽定維管契約，交由該館維護管理及營運，修建後開放做為自然史博物館，並保存土銀舊金庫做行史展示館，及部分原始建築簡介。
此外，針對都市更新，土銀指出，會篩選都會精華區的土地或行舍，積極參予都市更新，除可藉由都更提高土地利用效能，更藉由各項目獎勵措施提高更新後不動產換回利益，目前辦理中的有台北市大安路、台北市杭州南路及台北市齊東街等處。