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房產新聞

  1. 地上權商機上看百億元

  2. 新北都更核定660案 提前達標

  3. 政院通過宗教團體不動產處理暫行條例草案

  4. 向山BOT案破局 恐損國際形象

  5. 中古屋去年表現超熱!預約看屋年增3成6 

  6. 10年來「竹中南」房價攀升 與北市差距顯著縮小

產業新聞

  1. 央行打囤地再出手 借款人18個月內應動工興建

  2. 央行緊縮建商養地 房仲:小型建商首當其衝

  3. 藥局好賺一直開?專家曝內幕

  4. 全國「代銷大亂鬥」時代來臨!海悅蟬聯13年冠軍寶座

 


1、地上權商機上看百億元

2022/01/14 經濟日報 程士華

財政部國有產財署昨(13)日預告2022年全年地上權標租規劃,預計分四批標租42案地上權;除例行性標租外,另還有台北陸保廠基地、台中干城地區等各界矚目大坪數亮點案件,全年地上權商機上看100億元以上。 國產署昨天召開記者會指出,去年共公告46宗國有土地招標設定地上權,其中28宗土地標脫,標脫率約六成,決標權利金近77.8億元,顯示地上權市場仍然熱絡,受投資人青睞。

對於今年的釋案規劃,國產署表示,目前共規劃四個批次,時間分別在2月21日、5月23日、8月22日和11月21日。 今年規模最大的地上權案是台北市六張犁陸軍保養廠基地,基地鄰近台北醫學大學、101大樓及信義商圈,占地面積高達4,815坪,推測未來權利金底價可能破50億元,將成為今年最大的案件。 但由於該基地仍有瓦斯設施待搬遷,可能會影響履約難度。國產署指出,本案已在去年地上權審議小組會議中決議,須待釐清相關事宜後,再採單獨列標,因此,最快可能趕在今年第4季釋案。

另一個備受關注的亮點是台中干城周邊釋地作業,國產署表示,這部分約有八宗土地,每宗規模都在1,800坪,推測權利金合計可能破35億元。 不過這八宗土地,目前尚未納入批次中,國產署表示,配合台中市政府都市計畫變更流程,最快今年上半年完成相關作業,有機會納入今年第四批地上權招標設地。 根據國產署資料,今年台中市梧棲區將釋出數個基地地上權,由於鄰近台中港與三井Outlet,更有大約3,000坪規模,也是今年重點案件。還有高雄市前鎮區興南段推出二宗標的,鄰近205兵工廠,也是規模約有1,500坪的大案,雖然去年列標未標脫,但鄰近亞洲新灣區範圍,有轉型國際企業總部的潛力。 國產署表示,今年42個案件中,基地超過3,000坪的大坪數土地,都會出現在今年下半年的第三和第四批招標中。

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2、新北都更核定660案 提前達標

2022/01/13 中國時報 葉德正

新北市長侯友宜上任後力推都更三箭等多元都更方案,原訂550件都更核定目標已破660案,今年目標設定750案。侯友宜表示,新北3年都更成績是過去20年來總和的3.4倍,感謝市府團隊大破大立,讓新北脫胎換骨。 今年提高目標至750件 城鄉局長黃國峰昨在市政會議報告「城鄉翻轉、三年有成,化不可能為可能」專題,呈現新北3年來在都更三箭、五股夏綠地、新泰塭仔圳、公辦都更行政園區改造、青年社會住宅、租金補貼等。 黃國峰指出,除都更三箭,也推出「危老123」、「都更106」等政策,針對100%同意、零爭議的案件加快審議速度,總計多元都更核定案件已經達到660件,2022目標提高到750件。

侯友宜表示,城鄉局扮演著都市計畫龍頭角色,結合各局處及專業團隊共同團結努力,完成的都更案更是過去20年總和的3.4倍。 不再受限100%地主同意 除一般都更案,新北近年逐步整建公有市場,但私有市場卻受限法令需「100%同意」才能都更程序啟動的規定,都更困難,市府修正「新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法」,老舊公共設施用地重建,不再要100%地主同意。

市場處表示,全市123處已開發市場用地中,民有占82處,建物年限逾30年者約24處,法令通過後,有利民間業者整合。包括永和福和戲院、美麗華戲院與新生公有市場等都能適用,並透過多目標讓市場用地活化。 城鄉局副局長邱信智表示,永和永利市場與新店惠國市場都曾有業者協助整合到7、8成,但因法規限制始終無法啟動程序,現都能解套,若再畫定都更地區,同意門檻可降為50%,更能加速更新案件進行。

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3、政院通過宗教團體不動產處理暫行條例草案

2022/01/13 MyGoNews 方暮晨

為保障宗教團體財產不淪為私產,降低產權糾紛困擾,2022年1月13日行政院會通過「宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例」草案,將函請立法院審議。暫行條例通過後的兩年內,符合條件、有需求的宗教團體可備妥不動產登記名義人同意書與取得不動產相關證明文件,經主管機關審認權利歸屬無誤後,逕為囑託地政機關辦理更名登記,不能更名者,則辦理限制登記,達到保全宗教團體財產的目的,未來將可減少宗教團體的私權爭訟。

內政部表示,過去宗教團體購置或受贈不動產,因以自然人名義登記,導致不知情的第三人或其繼承人與宗教團體間,發生產權歸屬糾紛,藉由暫行條例的訂定,以囑託不動產更名登記或限制登記之簡便行政作為,釐清權屬,讓宗教團體的財產不淪為私人所有。內政部也強調,宗教團體與不動產登記名義人之間如果有產權爭議,仍必須交由司法確定其權利歸屬,主管機關不會在登記名義人有異議的情形下,以行政作為將土地過戶給宗教團體。

內政部進一步說明,暫行條例並未免除宗教團體納稅義務或放寬宗教團體能夠持有的土地類型,所以沒有就地合法、沒有衝擊政府稅收或者違反農地農用政策的疑慮。因此宗教團體若為寺廟籌備處、不動產尚未繳納移轉稅賦或為耕地的情形時,便是在條例施行的10年期間內,以凍結登記名義人處分該不動產權利的方式,讓宗教團體在期間內適法處理借名登記不動產。 內政部指出,「宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例」經行政院函請立法院審議後,將積極向立法院朝野黨團及社會各界說明溝通,爭取共識,以早日完成立法程序。

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4、向山BOT案破局 恐損國際形象

2022/01/14 工商時報 曾麗芳

日月潭國家風景管理處12年前辦理「向山觀光旅館BOT案」,由香港寶聲集團旗下仲成公司得標;不料進入環評階段,當地邵族突然主張開發基地是傳統領域,原民會也要求未經原民同意不得開發,業者從此陷入長達12年噩夢,想退場還得苦吞上億元損失。由於日管處願意協商卻不肯分擔損失,全案恐進入司法訴訟。 向山BOT案預定地位於日月潭西南側,日管處民國92年將向山基地規劃為「旅遊服務中心用地」及「旅遊事業專用區」,向山行政中心100年啟用,日管處進駐,成為日月潭新地標,但旅遊事業專用區開發案卻受挫。

日管處98年1月與仲成公司簽約,以BOT方式興建觀光旅館,仲成聘請國際團隊打造中價位、多功能大型飯店及會議中心,至今投入上億元。據悉,99年10月第一次環境影響說明會,原民會及當地住民無人反對;100年11月環保署初審會議,原民會突主張開發地屬傳統領域,BOT案須依「原住民族基本法」第21條辦理。 103年10月環評審查有條件通過,條件為「動工前,日管處須取得原民會出具本案符合原基法的函文」;但環評在104年遭行政院撤銷,仲成只好打行政訴訟。 業者表示,行政院觀光發展推動委員會曾明確做出結論,向山BOT案無須適用原基法,頂多參酌立法精神讓原民有參與機會。

原民會於107年6月將整個魚池鄉公告劃設為邵族傳統領域,行政院認定程序不完備而撤銷劃設,邵族提行政訴訟,遭最高行政法院駁回。原民會仍主張不管是否實際劃設,向山BOT案都必須辦理諮商同意程序。 向山BOT案空轉12年,仲成損失1億多元,日管處表態願合意終止契約,但宣稱最高行政法院駁回原民上訴,傳統領域爭議回到簽約狀態,對BOT案破局無責任,無意分擔損失。 業者認為一切爭議起於日管處招標前未盡調查,且原民會堅持就算沒有實際劃設,仍要辦理諮商同意程序,日管處說法昧於現實。全案最終若須進入訴訟,將影響國際廠商參與台灣BOT案意願,傷害國際形象。

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5、中古屋去年表現超熱!預約看屋年增3成6 

2022/01/13 房產網 葉思含

2021房市好夯,預約看屋數年增達3成6。依據樂屋網站上數字顯示,去年總體中古屋市場表現暢旺,相較2020年訪客數增加2成以上,預約看屋數更大增逾3成6;此外,賣方轉拋至中古市場的預售屋物件,也來到近萬件的高水位,評估預售屋禁止換約修法若逐漸明朗,預售屋拋售件數有機會再創一波高峰。 依據樂屋網站上數字統計,去年12月無論是訪客數或網路預約看屋數,相較前月份皆下滑約1成,但相比前一年度同期仍是呈現正成長,綜觀去年整體中古屋網路買氣,相較2020年訪客數提升21.6%,預約看屋數則增加36.5%;細看逐月表現,3月曾有一波小高峰,隨著疫情升溫而逐步下滑,5月跌至2021年最低點,之後再反彈回升,9月、10月衝到去年最高,之後又略為下滑。 

樂屋網總經理蕭政華指出,由於不少買方期望國曆年底前買到房子,好在農曆過年前入住,房仲業者則因績效考核、獎金制度與營收考量等,也想在國曆年底前成交,從成交時間往前回推,買方至少要在8、9月就開始進行上網找房,才有機會在當年進行後續實體看屋及成交,因此網路找房的行為多半會在9月、10月出現一波高峰,12月降溫亦可預期,且降溫但仍有餘溫,因此年增率仍是呈現成長。

此外,樂屋網觀察站上屋主或仲介刊登的預售屋物件數變化,去年5、6月達到一波高峰,物件數突破1萬多件,後來數量微微往下走,但仍維持在9000多件的水準,到了11月又出現第二波高峰,12月底物件數為10,936件,年增率高達64%。 樂屋網指出,過往站上賣方轉手的預售屋件數大概維持在3、4000件左右,但從2020年10月內政部與各地方政府大動作稽查預售屋,站上的預售屋件數就明顯上升,在去年7月房地合一2.0上路前衝出一波高峰,此後就持續維持在高水位,儘管12月9日官方拋出擬修法禁止預售屋換約,引發市場譁然,但拋售的預售屋件數並無明顯波動,評估是因為草案尚在討論階段,賣方尚處觀望,倘若今年修法進度明朗,有可能在新政上路前,再湧現一波拋售高峰。

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6、10年來「竹中南」房價攀升 與北市差距顯著縮小

2022/01/13 鉅亨網 張欽發

台北市過去長期是房價領頭羊,但過去一段時間房市焦點逐漸從雙北移轉到中南部,房價價差也一路縮減,新竹房價從 10 年前北市的 28%,追到房價達北市 4 成,台中市也從北市的 25% 價格,追到 37%,台南市更是從北市的 16% 價一路追到 28%,顯見許多都會區正快速崛起,區域間的房價差距也正在收斂。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,過去很長一段時間,北市房價約是新北市的兩倍,也是其他都會區的四倍左右,不過台北市房價似乎已經走到顛峰,反觀其他都會區房價從過去的落後補漲,到現在人氣比雙北市更火熱,過去一年與北市的房價價差更快速收斂。 統計信義房屋成交資料,2011 年台北市平均房價為每坪 54.5 萬元,新北市房價僅台北市的一半、桃園、台中市為台北市的 1/4、新竹是台北市房價的 28%,台南市房價最低僅為台北市的 16%,高雄市房價是台北市的 22%。

不過,這兩年風水輪流轉,「桃竹中南高」等都會區崛起,房市呈現價量齊揚,漲勢更勝北市,去年北市房價也緩步上漲至每坪 69.3 萬元,但其他區域漲幅更驚人,平均房價水準桃園市已經從 10 年前北市的 1/4 價,收斂到 1/3 價,新竹地區房價更是收斂到北市的 4 成,房價水準僅次於雙北市,台中市房價也追到北市的 37%,高雄市也收斂到北市的 3 成價,10 年時間「竹中南」與北市的房價價差縮減 12 個百分點,顯見這些區域的城市競爭力正在快速提升。 曾敬德指出,雙北以外的都市競爭力正快速提升,重大建設持續投入,有更多的廠商回台設點,有題材、有就業、吸引高所得科技人才移入,「有需求、買得起、有夢想」讓這些都會區正快速崛起,而雙北市因為房價水準較高,未來性反而不如其他都會區強勁。

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1、央行打囤地再出手 借款人18個月內應動工興建

2022/01/13 鉅亨網 王莞甯

台灣央行打擊炒房囤地態度更趨強硬,今 (13) 日一口氣邀集 36 家本國銀行和信用合作社聯合社召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,規範借款人應切結於「一定期間」內動工興建的「一定期間」,最長以 18 個月為原則。 央行於去年第四季理監事會議後,即調整購地貸款規範措施,新增規範借款人應切結於「一定期間」內動工興建,以避免金融機構資金流供囤地、養地。 此次會議是央行為避免銀行核定「一定期間」過於寬鬆,有違管制規定意旨,因而邀集 36 家本國銀行和信用合作社聯合社召開會議,除聽取實務上作法和意見,同時,籲請金融機構辦理購地貸款授信內規納入四大項目,作為內部稽核和自行查核重點。

此四大項目分別為,

(1) 有關「一定期間」認定,金融機構應審慎覈實評估借款人預計動工實際所需時間,最長以 18 個月為原則。

(2) 於貸款契約明定,一定期間屆期尚未動工興建者,除經承貸金融機構查證有具體明確事證,屬不可歸責於借款人因素者外,應逐步按合理比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼計息;金融機構並應確實落實執行。

(3) 金融機構辦理續貸或轉貸案件,如借款人所購土地未動工興建,應審慎覈實評估貸款條件,並應對貸款年限 (含原貸期間),訂定合理上限,以避免信用資源流供囤地、養地。

(4) 落實貸後追蹤管理,包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等,追蹤案件是否按計畫動工;若未確實落實貸後追蹤管理,將被列為重點缺失,並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。

 

央行再次強調,仍將持續關注不動產貸款和房市發展情形,滾動檢討選擇性信用管制措施內容及執行成效。

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2、央行緊縮建商養地 房仲:小型建商首當其衝

2022/01/14 中央社 蔡芃敏

央行打擊炒作再出招,限定建商購地貸款需在18個月內開工。房仲業者今天分析,央行透過金融機構端緊縮銀根,大型建商因資金充沛,影響有限,但小規模建商首當其衝,預計短時間購地速度放緩,購地規模縮小。 中央銀行嚴打建商養地,昨天召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,促請銀行訂定內規,落實借款人在期限內動工興建,期限以最長18個月為原則。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,建商近年積極獵地,重劃區標售價格屢創新高。由於購地成本增加,間接帶動未來推案價格飆升。 她說,央行為避免建商利用融資囤地養地,透過金融機構端緊縮銀根。對大型建商來說,因資金充沛,影響不大,但規模小的建商首當其衝,短時間購地速度會放緩,購地規模也會縮小。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也認為,中小型建商影響較大,預估將放慢購地規模與腳步。大型建商籌資管道多元,衝擊較小;不過,在央行頻頻出招下,也讓業者「槓桿操作幅度不如從前」。 他說,以前游資太多,現在一步步縮緊資金水龍頭,央行招數「越打越準」,政策配套齊全。對建商而言,由於政策處處綁手綁腳,預估將有效抑制業者囤地。

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3、藥局好賺一直開?專家曝內幕

2022/01/13 房產網 葉思含

先前有網友質疑街上一堆店收掉變藥局,是否開藥局很好賺,根據財政部統計資料庫的資料顯示,相較於2018年1月西藥零售有7,575家,前10月累計銷售額427億元,2021年10月西藥零售則為7,530家,店數反而略微減少,不過前10月累計銷售額則擴張到519億元,4年成長22%,期間藥局應該也經歷一波洗牌,產業出現連鎖化、精緻化、多元化,帶動整體營收成長,更多大型藥鋪的出現,也讓民眾有關店就開藥局的觀感。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,藥局連鎖化成為新的趨勢,且消費的空間更為明亮舒適,和傳統的藥房經營方式形成強烈對比,在藥局不僅僅是購買成藥與領取看病後的藥品,大型藥局還可以買醫療器具、嬰兒奶粉、健保食品等等,加上老年化的趨勢持續,對於藥品的依賴增加,而台灣似乎正在複製日本的藥局發展軌跡。 根據上櫃連鎖藥局公司的法說資料顯示,該連鎖藥局交易佔比最高的是婦嬰用品,佔比可以高達4成,不過毛利約在16~17%,其次則是保健藥品,保健藥品的利潤最高,毛利在45~48%,其次則是處方藥品,佔營收比例約15%,毛利約15%,健康照護則是佔比15%,毛利則有27%。

從財政部統計資料庫的資料可發現,近年西藥零售的藥局店數最多在2018年1月有7575家,隨後逐漸減少至2021年2月的7,485家,不過過去一年店數逐漸增加,開店數量越來越多,去年10月回升到7,530家,且前10月銷售額519億元也創下近4年新高。 曾敬德表示,藥妝市場大概分為4大類,包括健康照護型、婦嬰強化型、醫療器材型、美妝強化型,全球的藥局都朝著連鎖化的趨勢發展,台灣還有很大的發展空間,而藥局展店策略包括線上與實體,實體店面還包括社區型與商圈型,藥局的連鎖化與持續擴張,也為店面市場帶來新的活水。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,不僅是藥局,近年來連鎖業者成為B2C的主流,透過連鎖模式,不僅能降低採購與行銷等經營成本,還能擴大版圖,搶佔市占率,加上近年連鎖業者積極與其他通路異業結盟,更讓消費者耳目一新,自然也牽動了產業的變革。

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4、全國「代銷大亂鬥」時代來臨!海悅蟬聯13年冠軍寶座

2022/01/13 房產網 葉思含

根據住展雜誌統計,2021年北台灣「十大代銷」第1~10名依序為海悅、新聯陽、甲山林、璞園、甲桂林、傳真、信義、創意家、新理想、新高創;而進入十大代銷排行榜的最低門檻,則由2020年的238億元上升至293億元。 住展雜誌研發長何世昌表示,雖然2021年房市多頭走勢強勁,但代銷業並未呈現百花齊放,進入「十大代銷」排行榜清一色是老面孔,主要原因是建商期待的售價更高,再加上政府打房的干擾,小代銷更難承受風險,導致代銷業版圖大者恆大的趨勢更為顯著,同時也開啟了全國代銷大亂鬥模式。

統計資料顯示,2021年十大代銷冠軍再次由海悅奪下,已連續13年蟬聯王座;2021接案量承接建案數41個、案量高達1,632億元,且比2020年成長200餘億元,年增幅近18%。光是在2021年,海悅旗下就有「敦仰」、「擎天森林」、「聯上澐朗」與「潤隆國家大院」等4個百億級指標案開賣;海悅持續發揮蠶食鯨吞的策略,單一建案案量小至8億元,大到百億元都有。 亞軍新聯陽去年北台灣接案量達1,150億元,台北市、新北市兩地案量大約各半,而百億級建案分別為「玥隱信義」、「元利森活莊園」、「新美齊画世代」等3個。第3名的甲山林接案量約499億元,基隆造鎮案「新橫濱」一個建案就海灌180億元;雖然甲山林去年案量驟減,但今年手上已有2個6百億以上的建案,可望重返千億俱樂部。

-璞園深耕雙北 甲桂林行銷強

第4~6名依序為璞園、甲桂林、傳真,去年接案量分別是379.6億元、370億元、361億元,差異甚小,競爭相當激烈。璞園在北台灣接案以大台北地區為主,以「富邦醴仁」量體較大,其他縣市案量占比相對少。 甲桂林接案量連年走高,近年以行銷企劃精華區的老屋重建案表現最為出色,每一個建案都規劃不同風格的接待中心;如果要說最敢砸錢、最具特色的接待中心、最會講老城區的故事,甲桂林應是其中翹楚。近年接案相當精準、案案大賣的傳真實業,去年案量大幅成長,單一量體最大的是大同區「宏國大道城B區」,案量達120億元。

-新理想、新高創 新北、桃園稱王

信義代銷去年接案量327.5億元,居第7名;信義代銷以結合房仲資源的「全房產」,在競爭激烈的代銷業占有一席之地,更是十大代銷榜上唯一一家從仲介跨足代銷有成的業者。第8名的創意家行銷,去年接案量為326億元,建案遍及北北桃竹,旗下有數個建案銷售時間甚短,接案和行銷策略頗見成績。 新理想為桃園老牌代銷,去年接案量約312億元,擠上第9名;新理想業務版圖以新北與桃竹地區為主,去年新竹案量雖然減少,但仍寶刀不老,靠著在地優勢在桃園攻城掠地,案量比2020年還增加50幾億元。第10名的新高創接案量約293億元,大多數案量都在新北市,堪稱新北之王。

-北市代銷雄起 全國代銷大亂鬥

2021年十大代銷總接案量超過5,600億元,占北台灣新建案總推案量約5成,十家代銷業就囊括新建案市場半壁江山。此外,北台灣2021年十大代銷排行榜有「北市代銷霸榜」、「桃竹代銷量縮」,以及「清一色是老字號代銷」等特色;十大代銷排行榜內,台北市代銷占據前8名,比重相當之高。 何世昌分析,造成「北市代銷霸榜而桃竹代銷量縮」的原因,一來是近年台北市建案推案量大,給予北市代銷發展沃土;二來是北市代銷連年拓展疆土,紛紛把經營觸角伸到外縣市,如海悅連首度揮師湖口、信義進軍桃園、新高創殺到宜蘭頭城等;三是新竹房市因受到竹縣率先禁紅單、預售屋聯合稽查等打房政策衝擊,部份建商轉為自售,致使深耕當地的桃竹代銷商機流失,與北市代銷案量差距因此擴大,部份桃竹代銷因此轉至苗栗與中、南部接案。由於北部代銷為圖生存,大舉跨過濁水溪南下接案,而中南部代銷北攻接案勢頭雖稍弱,但卻方興未艾,全國北中南代銷大亂鬥時代已然來到。

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