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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台中市政府17日發布囤房稅修正草案公報，針對持有非自住住家用房屋訂定差別稅率，3戶以下，每戶將按2.4％稅率課徵；4戶以上每戶按3.6％稅率課徵，並擬訂配套措施。台中市長盧秀燕表示，此次稅率調整主要為平抑房價，高達92％民眾不受影響；另預估此次稅率修正受影響屋主約8.7萬人、10.6萬戶，約可增4億多元房屋稅收。 修正草案公告後，市府將召開公聽會，並送台中市議會審議，若通過實施，所增加稅收將運用至弱勢或年輕人租屋補貼，以落實居住正義。依囤房稅修正草案規定3戶以下，每戶將按2.4％稅率課徵；4戶以上每戶按3.6％稅率課徵。
盧秀燕表示，台中市目前非自用住宅稅率1.5％，但未來持有越多戶稅率會越高，預估此次稅率修正受影響屋主約8.7萬人、10.6萬戶，約可增加4億多元的房屋稅收。 盧秀燕強調，調高囤房稅率，主要是為了要抑制房價增長，讓弱勢民眾及年輕人更買得起房子，且增加的稅收未來將作為弱勢民眾或年輕人租屋補貼，以減輕民眾負擔。 台中市地方稅務局長沈政安指出，自治條例修正草案已進入預告程序，修正重點除訂定差別稅率提高非自住住家用房屋稅率外，針對特殊性質的房屋，也擬訂相關配套規定，讓稅制更合理。為了讓法案更加完善，市府預告後也將舉辦多場公聽會，聆聽及蒐集各界意見。 未來除自住、公益出租人出租使用房屋，仍採稅率1.2％課徵、社會住宅仍減徵20％不受影響外，其它供住家使用的公有房屋、「公同共有房屋」、勞工宿舍、公立學校興建營運移轉（BOT）學生宿舍、營利事業無償供員工停車使用的地上房屋，及包租代管的租賃住宅等，將維持按稅率1.5％課徵房屋稅；另起造人新建2年內、待銷售住家用房屋，則按稅率2％課徵房屋稅。
吉家網統計近三年六都行政區人口成長率前十名，分別是林口丶竹北丶淡水丶仁武丶橋頭丶五股丶善化丶北屯丶八德丶龜山。吉家網董事長、房市趨勢專家李同榮表示，人口成長帶來房市需求，預料這十區也會未來三年房市發展最具潛力的行政區。 李同榮表示，2021六都房價漲幅平均約達9.5%，各行政區房價漲幅最高前十名，幾乎全都是過去大家忽略的中南部蛋白區；而潛伏在六都尚有很多區域具備交通利多丶產業入駐丶人口流入等優勢，將會持續領漲各都房價。
他表示，觀察人口成長率排行前十名可發現多在蛋白區，且皆具三大優勢，包括交通建設、低基期蛋白區、以及新興工業區，商圈發展可期，也會帶動就業人口與新移居人口流入，也因此從近三年人口淨流入成長率排名，就可直接斷定未來行政區的發展強度與潛力。 在人口成長率排名前十行政區中，新北市林口三年增加約13%、1.4萬人最多，李同榮分析，林口新市鎮近年發展快速，人口大量移入，已徹底擺脫過去被喻為鬼城的污名，由於重大建設持續，預料鄰近機捷A9站區域，房價上漲強度將持續。 其他九區發展要素如下：
一、五股區發展要素～輕軌建設利多加上預期心理： 新北市軌道經濟如火如荼的展開，洲子洋重劃區周邊42公頃開發計劃，等到2028年五泰輕軌完工開通，由 F10到F06五站串聯中和新蘆線與機場捷運線，而且可連接新莊大眾捷運系統，未來會成為另外一個新北商圈，居於未來發展的預期心理，將帶動房價持續勁揚。
二、竹北市發展要素～人口與財富雙向匯集： 竹北市近年人口快速成長，主因像是新竹科學園區、台元科技園區、台大生醫園區，原有產業持續擴廠，竹科人往這購屋甚至囤屋，生技業、醫師族群也有進駐。而竹科購屋族群具備高收入、高生育率的特性，也帶來持續的自住與換屋需求。竹北雖不屬六都，但卻是六都之外最具都會發展特性的城市。
三、淡水區發展要素～淡江大橋丶淡北道路強化新市鎮商圈機能： 淡海新市鎮過隨著各項建設如輕軌、淡江大橋、淡北道路等，有助於改善最令人詬病的交通問題，近年開幕的美麗新廣場也提供居民的購物、娛樂需求，讓淡水與新市鎮的移入人口增加。另外，淡水因淡江大橋連結八里新市鎮，成為未來新北雙星，而淡北道路更將解決長期交道問題的盲腸要害，加上平均房價基期較低，平價的親水住宅區將一舉翻身。
四、仁武區發展要素～房價親民、產業園區帶動未來商機： 房價親民是仁武區的特色，雖從2011至今，房價漲幅已超過4成，但總面積74公頃的仁武產業園區有利帶動高雄產業升級轉型，已超過150家廠商搶進駐，包括電子、航太、智慧物流、精密機械等大廠，未來仍具上漲潛力。
五、橋頭區發展要素～政府重點扶植工業區： 橋頭工業區，因政府大力加持，推動大型工業區計劃，帶來大量就業機會，與人口紅利移入、建設推動加持，吸引買家持續進駐設籍，橋頭受惠新台17線動工建設即將完工，而且房價基期低，將成為首購族青睞的主要區域。
六、善化區發展要素～台積電（2330）周邊擴散效應： 自從台積電在台南科學園區擴廠後，善化地區土地價格幾乎翻倍，在設廠效應與就業人口紅利帶動，過去一年中，人口數已正式突破5萬人。善化與新市皆受惠南科效應，成為近年台南最受矚目的房市熱區。
七、北屯區發展要素～交通重大建設丶產業進駐吸引新移民 台中人口最多的北屯區人口正式突破29萬大關，分析原因，在公共建設帶動下，民間企業紛進駐，成為民眾移居北屯的強烈誘因。由於中科后里園區往南發展到豐原連接北囤重劃區，吸引不少就業新移民，目前北屯最熱的區域包括廍子及11期，廍子以親民房價，未來仍能吸引首購或退休族群。
八、八德區發展要素～捷運通丶房價低丶重劃區三利因： 桃園市八德區人口超過20萬，擁捷運建設議題、房價基期低，近年明顯受捷運開發帶動，吸引脫北者及北漂族購屋意願，八德由於建設題材接連不斷，包含捷運綠線動工、國道三號增設大鶯豐德交流道等，未來成長性備受關注。
九、龜山區發展要素～桃園新北交會重鎮： 龜山區分為上、下龜山，上龜山靠近林口一帶，都市機能正在發展中；下龜山則是鄰近桃園市，為舊市鎮中心，都市機能發展成熟，為人口主要聚集地。由於機場捷運的規劃與帶動，人口磁吸效果更是明顯，區內A7重劃區是去年桃園推案領頭羊，目前房價多在2、3字頭，相較機捷沿線3、4字頭房價，極具價格優勢，尤其不少建商推出低總價、低首付的配套措施，更是吸引不少北北桃首購族的目光。 李同榮表示，蛋殼補漲總有滿足點，蛋白翻身端看人口成長率才有續航力，蛋黃區雖漲幅較小，但相對在未來房市反轉向下時，抗跌性就較高。未來三年的置產策略應該朝向類似上述前十大潛力區的發展特性，也就是具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」三大優勢的蛋白區，就能立於進可攻丶退可守的不敗之地。
財政部國產署2021年設定地上權繳出亮麗成績，今年國產署乘勝追擊，計畫再推出4批地上權，財政部表示，2022年度地上權將有5大亮點，也將成為地上權市場新風向指標。 國產署表示，2021年招標地上權共推出3批土地，列標46宗，標脫28宗，標脫率超過6成，權利金達到77.8億元，而租期大約都是70年，年租金以土地申報地價年息約3.5％計算，創造佳績。
首批梧棲案 面積最大
財政部表示，2022年預計推出4批地上權，目前規畫2月21日將推出首批，目前先規畫10宗案件，包含北部地區的台北市中正區有2宗、新北市林口區1宗；中部地區的台中市東區1宗、東勢區1宗、梧棲區1宗、彰化員林市有1宗；南部地區則為高雄市三民區則有2宗、台南市安平區則有1宗。首批地上權中有2筆商業區土地，台中梧棲區土地面積達到2,790坪，是首批土地中最大面積；另外還有台南市安平區的土地。 2022年地上權招標有5大亮點，首要亮點就是台北市信義區的陸保廠地上權案，該地市價估計就超過50億元，國產署表示，目前已經協調國防部將土地上的大台北瓦斯遷移，確定遷移時間後就會進行招標，雖然尚未有確切的期程，但是預計今年會單獨招標，不計入4批當中。 其次，國產署在台中干城區有7宗8筆土地，配合台中市推動引入策略性產業園區管理構想，目前正修正《變更台中市都市計畫細部計畫土地使用管制要點》，預計上半年完成相關作業，國產署也預計2022年下半年釋出干城區相關土地，招標地上權。
4宗土地 逾3000坪
高雄市鄰近205兵工廠土地，將釋出大面積土地，國產署表示，雖然兵工廠土地2021年列標未標脫，但是205兵工廠預計2023年遷址，未來會轉型為企業總部，前景還是相當看好，所以國產署2022年再度列標。 雲林虎尾鎮高鐵站的附近土地也是一大亮點，去年國產署招標周圍土地，由麗寶建設高價得標，所以今年國產署再度推出周邊大面積4,433坪土地，預計也將成為企業爭搶的標的。 最後屏東縣的恆春古城附近，國產署去年首度標脫鄰近的土地後，今年再推出2宗土地，均鄰近恆春國中、鎮公所、恆春鎮3號公園，位處恆春鎮市中心，周遭生活機能頗佳。 依國產署資料顯示，2022年度將有4宗大面積土地，皆超過3,000坪，分別是宜蘭員山鄉土地，面積有4,282坪、雲林虎尾鎮高鐵附近土地4,433坪、高雄市興達港3,000多坪以及台中市梧棲區土地，同樣3,000多坪。
電視影集《華燈初上》喚起不少人對「條通商圈」的好奇心，房仲業者觀察2021年下半年，九條通範圍內共有10筆店面交易，總價最高的為6500萬，最低的2160萬，其中有5筆仍掛有日式酒店招牌，平均單價約97萬左右。 「條通商圈」主要範圍為中山北路以東，新生北路以西，南京東路以南，市民大道以北，中間共有九條東西向的平行巷道，稱之為九條通，因日治時代為高級住宅區，具有濃厚的東洋風情，所以現今仍有不少日式酒吧，形成一個頗具異國風味的特色商圈。 觀察去年這10筆店面交易，林森北路85巷店面，去年8月以3466萬轉手，因為店面包含地下室，單價不到40萬。
新買家為登記在台東的投資公司，低價卡位條通商圈，目前1樓由日式餐飲店營業中，地下室則是開設劇本殺遊戲空間。 台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯分析，條通店面疫情前的平均月租金，單坪約2500~3000元，受疫情衝擊，條通空租店面變多，租金降約1、2成，單坪為2000~2500元，由於主要客群的日本客尚未回籠，經營狀況未能像其他餐飲業般快速復甦，不過若有自用需求的店面買家，此時確實有較大的議價空間。 以25坪大的店面，月租金價格約7萬、單價100萬的入手行情來算，粗估年租金毛投報率達3.5%，也算是低門檻的不動產投資。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，條通商圈歷來單價最高的店面，為林森北路上一筆６坪店面，2013年交易總價1980萬，單價332.8萬。 張旭嵐近一步分析， 中山區套房產品多，有不少上班族租客，也有在地居民生活需求，條通商圈以小坪數物件為主，總價門檻較低，頗適合小規模店家經營。
近年因全球暖化，世界各國旱澇情形加劇，台灣也無從倖免，2020年更是近56年來首度豐水期未有颱風造訪，造成2021年降雨量相對低的一年。為減少缺水情事，台南市長黃偉哲要求市府團隊採取措施，應對解決水資源不足的狀況，思考如何節約用水，並與中央合作開發回收水再利用及海水淡化等，讓用水不受影響。 在台灣，缺水期供水以民生用水為主，工業用水大受影響，為了讓台南地區產業續留及開發，台南市政府配合中央政策，解決南科園區因應擴建的供水缺口，不僅提升高科技產業量能，更使台灣水資源再利用與技術再精進，穩定水源供應、促進經濟發展水。 現階段台南將有3座再生水廠，永康、安平及仁德水資源回收中心，待完工後最大每日將供應6.3萬噸再生水供工業用水使用，釋出的自來水量則轉予民生使用，降低缺水風險及產業危機，更提升產能穩定。
水利局說明，台南安平再生水案目前進入施工階段，總體進度24％，預計111年10月第一階段供水每日1萬噸及113年10月全期每日供應3.75萬噸再生水。 工程最大挑戰為輸水管線施作，部份與山海圳綠道重疊路線，增設改道措施及指引標示，維持自行車道暢通。施工區段行經本市5行政區，重點路段如永華路與國平路口、華平路與民權路口、大興街鹽水溪過河推進段、和順工業區安通路段及南135與南134路口車流影響、改道指引及交通維持措施配合車流特性及交通維持計畫與「台南市道路挖掘管理自治條例」等辦理，加強增派義交維持交通疏導，以降低交通堵塞。 水利局表示，南科園區隨產業產能及出口量提升，用水量於今年亦與規劃進度相符逐步調升，再生水工程配合施工進度，將順利銜接供應產業需水量，結合產業發展及循環經濟，共創三贏。
近年產業需求擴張及疫情影響，對勞動力供需形成挑戰，勞動部主動出擊，年後將針對營造業缺工進行媒合包商，並由發展署五分署針對科學園區、科技園區、工業區等三大產業聚落，及住宿及餐飲業、太陽能產業、半導體製造業、螺絲螺帽零件加工業、醫療用品製造業及體育用品製造業等六大重點產業，展開客製化專案推動計畫。
發展署去年底訂出「產業缺工專案推動方案」，在原有求才服務外，新增為期一個月客製化專案媒合服務。因應重點產業缺工情形，已有營造業、太陽光電兩大專案正進行，預計農曆年後，每月將召開媒合交流，協助營造業找到需要的工班。隨著全球景氣穩步成長，國內開始推動各類基礎建設，房市更是熱絡，營造業大喊缺工，無論是公共工程或一般民間工程，都找不到人。據主計總處調查，營建工程業則因公共建設推動、住宅以及廠辦需求增加，缺工約2.6萬人，短短一年增加1.1萬個職缺。 發展署官員表示，營造業最新求才補實率49.72％，確實在全行業中偏低，但1月初與台灣區綜合營造業公會、大台中不動產開發公會，以及各營建相關職業工會商談缺工議題時，與會公會卻提不出實際人力需求。 官員坦言，
營造業與其他製造業不同，有所謂「包商」、「工班」等承攬關係，發展署與各分署已聯繫在地服務網絡，建置各地區營建工程主要工種，包括鋼筋、模板、泥水、混凝土的工班資料庫資訊，在農曆年後將展開每月一次的工班媒合交流，讓有需求的業者與相關營建工班直接面對面接觸。 另外，針對太陽能產業因訂單爆量導致人力短缺問題，發展署表示，各分署與元晶、聯合再生、茂迪等三大業者洽談後，已掌握從製程技術員、品管檢驗人員，以及工程師等具體人力需求，目前急需逾300多人，預計近期就會由各分署針對人力資料庫求職者履歷及尋職行為，篩選適合的求職者及結訓學員予以推介，協助廠商儘速補實人力。 發展署統計，2021年截至11月底，公立就業服務機構計協助製造業求才登記49萬1,016人，協助補實28萬8,050人，求才補實率58.66％；其中光電材料、發電機械、電力供應及建築設備安裝等太陽能相關產業，已協助補實1萬1,138人。
新春開紅盤，2022年第一筆整棟商用不動產成交開胡，上市建商皇鼎（5533）17日公告，位於新北市汐止的「富鼎科技大樓」，以總價13.98億元，整棟易主給旭隼科技（6409）；估計處分利益為總價的13.82％。這是皇鼎一年多以來處分的第七筆不動產，累計已高達78億元的資金落袋。
皇鼎位於新北市汐止保長路「亞太科技園區」內的廠辦大樓「富鼎科技大樓」，17日以13.98億元賣給旭隼科技，包括土地1,528坪、建物6,023坪，以及停車位1,324坪。 「富鼎科技大樓」為地上11樓、地下2層的科技廠辦大樓，由皇鼎建設、集團自家的建喬營造，自地、自建、自售，已全新完工，並於2020年2月取得使用執照；皇鼎原本2021年就公告以底價13億元公開標售，但碰上疫情改採議價。幸運的是近年商用不動產價量齊揚，這棟大樓改採議價之後，身價反而比當初公開標售的底價還要高。
法人表示，此次「富鼎科技大樓」成功處分後，初步估計可貢獻每股獲利約0.69元，可望於產權移轉入帳後認列收益。 近一年多，皇鼎積極活化資產，大量賣掉汐止資產，轉而買進新莊、土城的工業地，光是汐止保長段的亞太科技園區造鎮計畫內的土地和廠辦大樓，就陸續處分「聯合科技中心」A棟整棟大樓、「聯合科技中心」B棟部分樓層和「富鼎科技大樓」等廠辦三棟，以及「亞太科技園區」土地兩筆；另外還有賣掉100％轉投資的富信大飯店汐止本館、台中館二棟。合計上述七筆不動產，皇鼎就落袋高達78億餘元。
航海王陽明海運晉身資產股，不僅在基隆、台北、高雄等地約有10筆土地，包括台北市潮州街員工宿舍、天母2筆土地等，去年賺大錢滿手現金也開始投資不動產，今年1月14日公告以逾4.49億元，取回50多年前向中華郵政借款1500萬元，無限期無償供使用位在台北市重慶南路上200多坪土地（原重南郵局），未來都將進行土地資產活化，提升公司利益。 目前陽明在七堵的總部不敷使用，隔鄰台灣港務公司等擁有的1.1公頃土地規劃蓋大樓，陽明也有意購入數層樓面作為辦公用途。
再者，陽明擬在百億元額度內購置大樓計劃，雖然暫時擱置，但著眼船員訓練中心、第二辦公室備援中心等場地需求仍有必要，未來仍會在台北尋覓合適地點購入房地資產。 陽明表示，之前10年海運不景氣，為了支撐公司營運，賣了很多房地，現在賺錢了，將計劃性投資房地產，增加資產配置，健全財務結構。 陽明2021年賺大錢，前三季獲利1098.87億元、EPS為32.73元，第四季營收1034.69億元首破千億，季增80.17億元。法人估，陽明第四季EPS可望高於第三季，全年EPS上看47元以上。
陽明除了取回重慶南路上200多坪土地，未來若與鄰近相連老屋合作，可申請危老重建，開發潛力大之外，在高雄還有2～3筆土地，目前出租做為停車場等，另在台北市中山北路七段（天山段）鄰近天母有2筆土地，基地面積合計前方道路用地逾200坪，曾想以合建分售方式開發。 值得一提的是，陽明於1995年7月合併前招商局，並概括承受其一切權利義務，當時招商局擁有一艘不到3萬噸的散裝船及5000餘坪土地，包括重慶南路、天母等房地，2004年再購入北市重慶北路上南山人壽重慶大樓，供業務部等單位使用。 陽明強調，企業總部不會離開基隆七堵，但隨著業務擴大，總部重要部門只能分散三地辦公，如果要讓總部所有部門合署辦公，至少要有上萬坪的大樓空間，目前七堵總部只有6000多坪空間，未來臨近台灣港務公司等擁有的1.1公頃土地規劃蓋大樓，如果合適將出手購入數層辦公空間。
聲寶 (1604-TW) 林口企業總部即將完工，預計今年下半年進駐，將整合集團旗下東源物流、瑞智精密等企業，集團總裁陳盛沺看好，未來將有效提升集團營運管理並發揮綜效，今年也不排除會再處分資產。 聲寶林口總部將是地上四層、總面積約 3000 坪的智慧大樓，會整合聲寶集團旗下企業，包括東源物流、瑞智精密、盛寶建設及頑味國際 (莞固和食) 等。 陳盛沺指出，今年 6 月開始集團旗下企業將陸續進駐，隨著關係企業集中辦公，有效提升營運管理，尤其與壓縮機製造廠瑞智整合冷氣空調產品，有望同步發揮綜效。
其他資產活化方面，聲寶龜山廠完成山坡地解編後，正申請產業園區相關程序，目標今年過關取證、明年開始規劃建案，預計 3-5 年完工，陳盛沺補充，未來園區可興建面積達 18 萬坪，將涵蓋商場、辦公大樓、住宅等，採自用、出售並行，期望吸引許多國際廠商進駐。 土城廠開發案已將三分之二土地出售給國美建設，雙方共同合作開發，打造銀髮族橘色園區，其中，聲寶樓地板面積約 5000 坪，目標今年取得建築執照並開始興建，預估兩年內完工。
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