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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
新北市地政局公告，將於今(2022)年3月4日辦理「台北港特定區區段徵收區」8筆土地公開標售作業，包含5筆娛樂專用區、2筆住宅區及1筆商業區土地，盼透過促進台北港周邊土地開發利用，引進商業、自由貿易產業、娛樂業，帶動區域發展。 據新北市政府官網資料，位於新北市八里區的「台北港特定區區段徵收區」，坐擁台北港、台61線及台64線快速道路等交通路網，可快速抵達雙北市中心、桃園國際航空城，且鄰近八里左岸及十三行博物館等觀光文化資源，地理位置良好。該案於2013年底開發完成，計畫範圍面積約135.46公頃，其中包括68.93公頃公設用地，與66.43公頃的可建築用地。
推動土地變更 增加投資誘因
新北市地政局指出，本次標售的8筆土地中，5筆娛樂專用區土地，面積約介於4,538坪至8,137坪不等，建蔽率50％、容積率300％，每坪標售底價自33萬元至35萬元之間；另2筆住宅區及1筆商業區土地，標售底價分別為27.8萬元／坪、商業區33.4萬元／坪，這也是該區僅存的3筆待標售住商用地。 新北市地政局補充，本次標售的5筆娛樂專用區土地，周邊交通路網極為便利，除現有道路外，當地未來還有興建中的淡江大橋、淡北道路及八里輕軌等多項建設；因應台商回流需求，新北市政府自2020年起推動當地土地變更，除原先的零售業、餐飲業、金融分支機構等使用項目外，更新增允許電子資通訊、生技醫療、綠色能源、智慧物流等產業使用，期能吸引更多人口進入八里區，打造兼具產業、遊憩、文化三大機能的複合型港灣城市。
為有效整合新北市核心都市地區土地使用及資源，建構直轄市位階之都市，市府積極推動都市計畫整併，引導新北市都市發展，考量一次辦理全市都市計畫無縫整合較為複雜，故分階段逐步辦理整併作業。
第二階段整併指導原則前於2020年4月28日經內政部審議通過，惟為完備程序，市府於2020年8月5日依都市計畫法補行公開展覽程序，嗣於2022年1月18日經內政部審議通過，未來將逐步辦理主要計畫實質內容檢討及各細部計畫擬定及通盤檢討作業。 第一階段劃定大漢溪南、溪北地區共17處都市計畫為優先推動地區，確立整併範圍；第二階段配合TOD發展策略，明訂住商工業區佈局原則、區域型公共設施及跨區容積移轉、都市更新、交通系統、生態及防災城市、主細計分離等指導原則，以打破各都市計畫邊界土地使用效率偏低及道路系統銜接問題，建構完整的全市都市功能。
城鄉發展局局長黃國峰表示，整併都市計畫後，將逐步形塑溪北、溪南都市計畫與台北市三核心之空間發展格局，均衡公共設施服務水準，促進公共建設及民間投資，提升行政效率並簡化都市計畫變更程序，透過主要及細部計畫拆離，免再逐層報請內政部審查，以達簡政便民之效益。
不動產聯盟總會理事長林正雄2022年1月18日表示，面對2022年房地產發展，市場將迎來「史上最友善購屋環境」，而標榜「節能減碳」的建築商品將成為房地產市場的標準配備。對於2022年房地產表現，他以4個字形容，那就是「量縮價揚」。 林正雄指出，在預售與新成屋市場方面，通膨壓力大，營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制，導致購地貸款成數減少，購地連動降低，將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。至於成屋(二手屋)市場，他則認為因房地合一稅長達5年的閉鎖期，與超重的45％稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少，造成供不應求；而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。
林正雄指出，2020年1/23武漢因COVID-19疫情封城，全球亦隨之擴大邊境管制，疫情高峰時各國紛紛頒布旅遊禁令並關閉邊境，封城更是時有所聞，頓時全球服務業與航空業陷入停擺。所幸經過8個月後，疫苗問世開始施打普及，加上各國政府採取量化寬鬆貨幣政策刺激消費，全球經濟終於緩過勁來，民眾也終於回歸正常生活。我國因政府、醫界、產業界與國人通力合作共體時艱，使得疫情管控得宜，在陸續適應疫情衝擊之後，景氣亦快速復甦。
根據最新資料，景氣對策訊號連10個月維持在熱絡階段，外銷訂單創歷史新高，製造業採購經理人指數(PMI)連18個月擴張，批發、零售及餐飲業營業額年增11.3％，GDP成長率達6.05％，台股加權指數更是續創歷史高點站穩萬八關卡。 但緊接著因經濟強勢復甦需求驟升，供應商搶料備貨，國際貿易因缺船、缺櫃與塞港等因素，導致原物料、農作物價格上升，全球面臨通膨風暴。當全球大印鈔時，我國也被迫增加貨幣供給，以免新台幣升值太快。(2021年底M1B年增14.2％)，這些增加的本國貨幣加上外資，成了推動物價上漲的強大力量。消費者物價指數CPI年增率創13年新高，躉售物價指數年增率創41年新高。營建業亦因缺料缺工問題嚴重，加上國際原物料漲價潮，整體營造成本上漲55％，預售屋為反映成本只好調升售價，獲利並未增加甚至會受到侵蝕。
除了前述因資金供給增加的通貨膨脹外，另有因應全球永續發展的能源轉型與減碳議題所引發的綠色通膨，2021年11月剛剛結束的第 26 屆聯合國氣候變遷大會(COP26)，確定了碳減排、碳交易、永續金融、零碳車、綠色航運等協議，足見這波綠色通膨亦將對你我影響深遠。
政府為了穩定房價自2020年12月8日央行實施選擇性信用管制，吹起新一輪政府打房的號角，接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等，希望從資金面截斷炒房動能。「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題，政府這套打房組合拳又快又猛，希望房價可以停止漲幅並軟著陸。然而在國際通膨浪潮之下，置產成了資金良好的避風港，而隨著土地與營造成本不斷上升，剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠，形成房價的一股上升螺旋。依最新資料，消費者購買耐久財信心指數達到歷史次高，2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟，是近8年新高。五大銀行住宅貸款月增近720億(2021.12)，增幅為史上次高。在央行多次限縮融資條件下，市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤，而房市量能具創高可見確實剛性需求者眾，動能強大。而從法人為主要買方的大型土地交易統計，已連5年成長，交易總額更達到史上最高的4256億元，可見不論一般消費者與大型法人都同步在加緊置產。
展望2022年，在前所未有的通膨浪潮中，置產仍是躲避通膨影響的唯一解方。前面提到的綠色通膨亦將對建築規劃產生影響，從綠色金融加強促使企業採取ESG永續經營的概念，減碳議題更細部延伸到建築規劃納入綠建築、智慧建築概念等強化綠能與節能訴求產品，將陸續成為標準配備，建築業這個古老行業亦步入建築4.0的時代。 環境方面，2021年中「實價登錄2.0」正式上路，揭露成交登錄資訊到門牌、預售屋備查後銷售、銷售契約納管、成交1個月內申報，加上主管機關不定期稽查。從成交資訊公開透明、銷售資訊與契約皆由政府把關審核後使用，為消費者構築史上最友善購屋環境。
高鐵延伸宜蘭和基隆捷運新建案有新進展。交通部鐵道局已將基隆捷運及高鐵延伸宜蘭案的綜合規劃案提送交通部，交通部下周就會開始審查，若無太大問題，今年春節過年後就會推動環評作業。 交通部今（18）日舉行2022年新春記者會，被問及兩大建設案的進度，交通部長王國材表示，鐵道局已經把基隆捷運綜合規劃報告提報到交通部，交通部政務次長胡湘麟下周就會開始審查工作，審查通過後就會進入環評。 王國材指出，高鐵站址確定後，地方都有共識，鐵道局已將報告送上來，下周準備開審查會，通過後會進入環評，由於涉及水源，環評恐需較長時間，整個團隊將努力向環評委員說明。
至於基隆捷運部分，胡湘麟說，交通部下周會安排兩個計畫案的審查，審查完後，若無太大問題，後續面依據內容推動環評作業，預計春節過年後將可進入環評，初步評估基隆捷運環評需要一年時間，高鐵延伸宜蘭，涉及路線通過水庫流域，預計時間會長一點，要看未來環評審議過程才能決定。
據指出，高鐵延伸宜蘭線去年因站址問題引發民進黨不同派系爭議，後經溝通敲定在縣政中心南側350公尺，路線長度59.3公里，預估經費1,880億元，若環評進展順利，交通部希望2025年能動工，最快2036年完工。同樣討論許久並引發爭議的基隆捷運，去年11月王國材拜會台北市長柯文哲後，雙方達成共識，敲定基隆捷運第一階段路線從八堵至南港，全長16.05公里，共設13站，興建經費425億元，目標是2023年第4季動工，工期估算需費時八年。
新店寶高智慧產業園區第3次招商昨日開標，總投標單元達29單元，寶高園區總出租共72單元，連同先前已出租22單元共已出租51單元，出租率已達70.8%，新北市經發局表示，第4次招商新增周邊產業貢獻及回饋事項評選機制，希望引進的企業能夠提升當地發展。 斥資41億元打造的新店寶高智慧園區，第1次招商半年後僅10單元出租，經發局再辦第2次招商，並主動將租金打6折，仍僅出租22個單元、50個單元待租，出租率僅3成。
經發局第3次招商延續租金打折，並取消投標廠商實收資本額應為1億元以上、必須承租至少6個單元、進駐後1年內應取得營運總部認定函等要件，放寬進駐廠商各式條件。 昨第3次招商開標，計9家業者符合投標資格，共出租29個單元，總計已出租51單元，佔全部72單元的70.8%。經發局目前進行第4次招商，申租期限至111年2月14日截止。 本次招標評選標準，新增「對產業智慧化及周邊產業貢獻程度」及「回饋事項」兩項目，依投標業者是否推動新店及鄰近產業智慧化發展具體作法、舉辦跨域技術交流論壇或開放式研討會等活動、提供園區公共服務等，依實際回饋效益配分。
經發局長何怡明表示，第3次投標業者約5家為國際性業者，續經評選程序後，經發局將協助廠商儘速進駐園區。目前已展開寶高二期產業園區報編作業，將持續新增產業用地及立體化運用，吸納更多產業量能。
中華民國不動產估價師公會全聯會今天（18日）發布新訂的地上權估價模式，協助金融機構辦理地上權宅時的估價作業，期望可提高金融機構的核貸意願、提高貸款成數、降低貸款利率，有助推動地上權政策，降低民眾居住成本。 全聯會理事長郭國任表示，近2年來台灣經濟成長強勁，物價、房價也連袂上漲，年輕人及中產階級卻成為新貧階級，相對剝奪感日益嚴重，儘管政府持續施力壓抑房價，也無法畢其功於一役。
郭國任表示，其實政府可參考新加坡的組屋政策，大量推動房價只有一般住宅約5成到7成的地上權住宅，提供租屋與購屋間的第三條路。但政府這幾年不斷釋出土地，提供建商興建地上權住宅，卻沒達到很好的效果，主因在於地上權不動產異質性高，造成金融機構不容易判斷地上權不動產的價值，從而影響銀行核貸意願。 即使銀行願意核貸，但貸款成數大多只有5到6成，遠不及一般房貸的7到8成，導致民眾購買地上權宅，自備款比一般住宅高，貸款利率也高於一般房貸，使得首購族及年輕族群望之卻步，興趣缺缺，也影響建商興建地上權住宅。
有鑑於此，為強化金融機構對地上權宅的價值判斷與信心，並降低金融機構的風險，公會今天制定發布「地上權不動產於金融機構設定抵押權估價報告書範本」及估價模式，協助金融機構在辦理地上權住宅時的估價作業，期望可提高金融機構的核貸意願、提高貸款成數，降低貸款利率，有助推動地上權政策，實現居住正義的目標。
萬物齊漲，不僅房價飆漲，租金也跟著創新高，根據主計總處住宅租金指數，去年12月住宅租金指數為105.01，年漲0.83％，再創歷史新高，其中，南部租金年漲1.16％，漲幅遠高於中部及北部地區。不過，實際租金漲幅可能比起官方數據感受更深，日前網路平台業者調查顯示，七大都會區房東租金漲幅逾一成，租金漲幅不下於房價。 主計總處租金指數顯示，住宅租金雖在去年疫情嚴峻的5～7月間回檔，不過疫情趨緩後持續上揚，長期來看，租金約在2009年開始明顯上揚，12年來維持持續上漲趨勢。
住宅租金官方數據呈緩步走揚，不過民間業者調查，租金漲勢更可觀，根據屋比房屋日前調查顯示，七都待租住宅租金開價，去年以來漲幅超過一成，租金開價全面創下歷史新高。近年來租金開價呈「仰角加大」上攻的漲勢，五年來住宅租金開價漲幅約20～34％，不過去年不到一年租金開價漲幅高達9～15％，過去租金基期低的雙北以外都會區，五年前每坪租金僅不到700元，如今全面站上每坪800元。 房地產業者指出，房價高漲使得購屋門檻提高，延長購屋準備期，租屋需求持續強勁，就學就業人口往都市移動，近年各地新興重劃區開發，不少鄰近學校、商圈、產業園區的新建房屋取得成本高，屋主提高租金招租，仍有相當需求。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房價持續攀升，租金也反映房價成本走揚，去年經濟成長動能強勁，今年也相對樂觀，房客較有能力負擔條件較好的房屋物件，尤其中南部地區過去租金投報水準高，這波房價上揚帶動租金水準走揚，但房屋條件平凡或供給過剩的房型，租金沒有太多上漲空間。
金管會和中央銀行再攜手，將揪出放任、助長炒房的金融機構，並列為今年金檢重點。金管會18日邀集金融機構總經理、總稽核，列出三種常見助長炒房的貸款態樣，包括建築購地貸款多次展期未興建、購置工業區土地貸款案多次展期未興建，銀行卻未收回部分款項或調高利率，還有以人頭戶申貸來假理財真炒房。
銀行助長炒房或養地，除了被列今年金檢重點項目、抓到要重罰，銀行局也正在檢討拉高不動產授信風險權數，預計最快今年6月計算資本適足率時將會適用，即承作過多成數過高不動產放款的銀行，資本適足率恐會下降，銀行不是要收回放款，就是必須增資。 檢查局副局長張子敏表示，由於中央銀行已訂出土融18個月內須動工開發的新期限，銀行若再遇到購地貸款到期展延，或新購地貸款契約，都要依此規定明訂18個月期限，並要有未履約的懲罰性條款，不能再放任借款人「養地不建」。
金管會列出要重點檢查的三大金融助長炒地或炒房態樣，
一是建築購地貸款或周轉金授信案，有多次辦理續約展期仍未動工興建，且銀行未在展期時要求借戶收回部分貸放資金或調高利率；
二是購置工業區土地貸放案，歷經多次展期仍未動工興建，甚至在展期時調降貸放利率；
三是投資客利用投資理財課程，誘導民眾組成炒房團，向銀行融資，貸放後有由代書以現金提領貸款資金。
張子敏表示，先前一般金檢時，發現有銀行承作所謂「零元炒房團」的貸款，發現幾種銀行應注意卻未注意的缺失情況，一是銀行授信人員去所謂上課地點集體對保，卻未發現這是集體購屋投資；二是合約金額出現多處錯誤，銀行也未發現；三是貸款是由第三人還款付費；四是有代書提領現金還款，銀行也沒有發現，這類購屋有拉高房價申貸、人頭戶申貸、偽造職業與收入等違失情況。 這些被查到缺失的金融機構都要限期改正，張子敏並表示，去年不動產專案金檢的十家銀行及三家票券公司，都要針對缺失繳交改善報告，另外亦有金融機構是在一般金檢被查到缺失，同樣要繳交改善報告。
不動產15大產業公會全聯會昨（18）日攜手發布房市政策五大建言，業者表示，政府、央行頻出拳打炒房，但政策方向錯誤，應「謹慎為之，避免破壞市場機制」，政府打炒房可能讓今年房市量縮，但價漲格局則不變。 中華民國不動產聯盟總會昨日攜手不動產相關的15大產業公會全聯會，發布業界對政府房市政策的五大建言與產業展望。 房地產業界昨日指出，土地與營造成本不斷上升，但剛性買盤出籠，造成房價形成上升螺旋，沉重的貸款讓消費者受苦，政府打炒房政策矯枉過正，最後導致政策無效而產業、消費者雙輸局面。 業界對此提出五大建議，希望政府傾聽，作為施政參考。
首先，適度鬆綁房地合一稅法。房地合一稅閉鎖期長達五年，超重移轉稅阻止房屋進入市場交易，而剛性買盤強烈下供給減少房價仍易漲難跌。
第二，拉長土建融開工時限。「選擇性信用管制」對開發商購地貸款限制為五成，其中一成需開工後方能動撥，等於開發商在購地階段必須籌措六成現金購地，中小型開發商將退出，產業將失衡。土地融資限期18月內需動工開發實在太短，應該拉長。
第三，增加公益住宅公益出租與增加出租宅供給量。建議政府增加補貼住宅公益出租，增加出租住宅供給，也能減輕年輕人的負擔。
第四，囤房稅應有更多配套措施。政府希望藉由囤房稅增加多屋者持有成本，但稅負成本容易轉嫁，不但無法達到政策效果，反而形成強烈副作用，使租屋族群面臨更大生活壓力，建議暫緩實施囤房稅。
第五，暫緩實施「限制預售屋換約轉售」。預售屋以時間換空間，每個預售案期間長達三到四年，期間有換約交易屬合理行為，限制並不合理。
微軟（Microsoft）砸687億美元（約新台幣1.9兆元）收購遊戲大廠動視暴雪，創遊戲界紀錄，也為產業帶來更多想像空間。遊戲類股早盤「漲」聲響起，華義（3086）攻上漲停價128.5元，多檔個股漲幅逾半根停板。 華義率先亮燈漲停，昱泉（6169）、歐買尬（3687）、網龍（3083）、碩辣椒（6736）等漲幅超過5%，傳奇（4994）、宇峻（3546）、唯數（6626）、大宇資（6111）、好玩家（6473）、張煜科（6482）、隆中（6542）等漲逾2%。
微軟18日宣布，將以每股95美元的現金收購遊戲大廠動視暴雪（Activision Blizzard），這個金額比動視暴雪上週五（14日）的收盤股價溢價約45%，交易價值高達687億美元。若微軟與動視暴雪公司獲准成交之後，將會超越任天堂，成為全球排名第3大的遊戲公司，僅次於日本電玩主機PlayStation製造商索尼（Sony）和中國大陸科技巨頭騰訊。
動視暴雪總部位於美國加州，以ATVI的代號在那斯達克掛牌，旗下擁有「暴雪英霸」、「魔獸世界」、「爐石戰記」、「星海爭霸」、「暗黑破壞神」、「決勝時刻」、「Candy Crush Saga」等知名遊戲。去年動視暴雪發生多次高層改組，在此之前，該公司爆發一系列員工擔憂性侵或騷擾等不當職場文化的爭議。 市場認為，微軟砸大錢收購動視暴雪，除了補足遊戲內容，擴大規模外，布局元宇宙是一大重點，也為遊戲產業帶來更多的契機及想像空間，加速其競逐元宇宙的雄心。
從2001年Xbox首次問世之後，微軟陸續推陳出新，到去年是第四代，為了進軍遊戲產業，微軟這20年間收購動作不斷。 2002年，微軟以3.75億美元買下英國遊戲公司Rare；2014年，微軟斥資 25 億美元收購人氣遊戲 「當個創世神」（Minecraft，或譯麥塊） 開發商 Mojang。去年，微軟的資產再添增電子遊戲商貝塞斯達軟體（Bethesda Softworks）的母公司 ZeniMax Media，旗下出品的知名電子遊戲有「上古捲軸」（The Elder Scrolls）、「毀滅戰士」（Doom）射擊遊戲和「輻射」（Fallout）。
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