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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2022年才剛開始，變種病毒omicron已在國際造成恐慌，歐美亞洲等地災情不斷，連台灣也不能倖免，21世紀不動產企劃研究室表示，如果新冠肺炎疫情在台灣快速增溫，重現2021年三級警戒狀態，短期將會影響看屋人潮。 央行升息、市場超額供給 而美國聯準會Fed在2022/01/06釋出鷹派訊息，預計提前到2022年3月開始升息，並啟動縮減資產負債表，央行總裁楊金龍更表示央行貨幣政策朝向緊縮，將在適當時機升息，房貸利率將可能連帶跟著提高，此外，隨著全台灣各地重劃區興起，房產一間又一間的蓋，市場快速供給下，市場可能出現超額供給的情況。
2022影響房市3大變數
因此(1)貨幣緊縮、(2)市場超額供給及(3)房市政策將可能是影響2022年房市的3大變數。
不過依然有不少利多支撐著房市發展，台灣整體在國外資金持續回流，以及供應鏈重組等效應下，預期2022年在商用不動產市場依舊會有支撐，另外，通貨膨脹持續發酵，建築材料價格水漲船高，連帶影響房屋價格易漲難跌，雖然升息勢在必行，但房價依舊會因通膨而有所支撐。
2022房市「3大關鍵」
2022年是否適合購入房產？21世紀不動產整理下列關鍵點供民眾參考。關鍵一：是否能掌握區域型利多。例如：雙北市環狀線南北段、東段、基隆捷運等，未來會有交通建設經過的地方就是一個值得入手處。關鍵二：企業投資。以台積電來說，2022年將會陸續在台南、高雄新建新廠，原先有廠房的地方是否有擴廠需求，而這些廠房周遭也是個不錯的選擇。關鍵三：保值性。2022年的到來，全世界正面臨許多金融風險，這時具有保值、抗通膨特性的房地產就成為相對有保障的資金停泊地。
南投縣政府為安置廬山溫泉區業者規劃開發的埔里福興溫泉區，除專案讓售廬山溫泉區業的43筆土地已全數售出外，公開售標售的34筆土地也已賣出26筆，標售近16億元，惟最近標售的4筆共約1,05公頃土地，卻乏人問津，縣府地政處研判可能是一次標售的土地面積太大、金額太多，讓有意購地者卻步，將再分割成較小單位標售，所有標售土地若完售，預估會有約20億元收入。 南投埔里福興溫區已標售26筆土地，標售總價近16億元。（南投縣政府提供） 佔地逾55公頃的埔里福興溫泉區，除規劃有旅館區、商店街及大型旅館區外，並設置壘球場、遊客中心等公共設施，也成功挖出4口泉質符合溫泉法標準、每日出水量可達2600噸溫泉水的溫泉井。
由於溫泉區規劃設計兼顧生態保育與產業永續發展，期許打造成為全台首座「環保·綠建築·溫泉養生」國際级綠色休閒渡假園區，還獲得2021國家卓越建設獎最佳規劃設計類金質獎。 南投縣政府指出，埔里福興溫區專案讓售給廬山溫泉區業者的土地面積共10.47公頃，公開標售土地面積則有6.936公頃，合計16.954公頃，除43筆專案讓售土地早已完售，讓售總價20億227萬元外，公開售標售的34筆土地也已賣出26筆，標售近16億元，剩8筆土地待標。不過最近公開標售的5、6、13、14地號等4筆土地，面積共計1.052218公頃，在本月18日開標時，卻無人投標，令縣府感到意外。 縣府地政處表示，由於標售的土地價格都比低價高出許多，剩餘8筆土地應該很快就能標售出去，預估一旦完售會有20億元收入，加上讓售收入20億227萬元，扣除約30億元開發成本，可為縣府挹注約10億元收益。
土地課徵房地合一稅的要件之一，在於該土地能否核發建照，中區國稅局表示，即便是出售面積微小的畸零地，未必屬於無法建築的土地，建議出售前先向主管機關確認土地性質，以免漏報房地合一稅挨罰。 中區國稅局日前查獲一個案件，查獲甲君在2019年取得面積只有20平方公尺的土地，同一年就馬上簽約出售、完成所有權移轉登記，地主認為這麼小一塊畸零地，無法核發建照，也就不必申報房地合一稅。
結果本案被國稅局發現後，核定地主漏報18萬元所得，再加上短期出售適用45%稅率，補稅81,000元，再額外處以罰鍰3,000元。 根據《所得稅法》第4-4條，個人及營利事業交易2016年以後取得的房屋、房屋及其坐落基地，或是依法得核發建造執照的土地，便應課徵房地合一稅，當事人被補稅又挨罰，不服並提出異議，認為此地明明屬於無法核發建造執照的土地，國稅局的裁罰不合理。
官員表示，當事人提出異議後，國稅局有去函向地方政府確認，地方政府回覆認為，該土地是在都市計畫區域內，使用分區為住宅區，屬於可以核發建造執照的土地，即便土地面積只有20平方公尺，但依據相關法令，不是沒有申請核發建造執照的可能，仍屬可供建築土地，也就是房屋土地交易所得稅的課徵範圍。 官員表示，稅法明訂「依法得核發建造執照之土地」，不是指畸零地就不用申報，也不因該土地其他外觀、暫時無法取得建照等情形，而排除適用，應回到各地方政府的相關規定，確認該地是否具備核發建照的資格，決定是否要課徵房地合一稅。
新北市府專案輔導海砂屋的樹林潭興街社區，已於2021年12月31日起開始公展30日，並在2022年1月18日舉辦公辦公聽會，聽取住戶聲音並蒐集意見，後續將提供新北市都市更新及爭議處理審議會參考，並全力加速協助審議作業。
本案位於樹林區大安路、潭興街及潭興街107巷21弄所圍街廓中，現況為5層樓鋼筋混凝土造建物，屋齡超過30年，2006年時經市府工務局鑑定為海砂屋，在市府自2019年3月18日成立新北市都市更新推動辦公室以來，多次參與居民的會議及討論，提供專業諮詢與建議，在都更推動辦公室成功轉型新北住都中心後，輔導工作繼續交由都更處持續進行，在共同努力之下，住戶在2020年成立更新會，並在2021年6月23日申請事業計畫及權利變換計畫報核。
另本案因符合「都更第二箭－主幹道沿線都更」政策，已獲得20％基準容積加給，基準容積從260％提高至312％，並更新後回饋使用空間831.47㎡之公益設施做公共托老中心使用，以提升周邊之生活機能。 本案於18日舉辦公辦公聽會，會上共計10位住戶發言，主要是針對估價、鄰地納入範圍、信託機制等議題提出意見，因海砂屋具有重建迫切性及必要性，公開展覽期滿後，相關意見及計畫內容將提送新北市重大政策案件專案小組加速審議，為住戶們把關，市府亦會持續積極協助民眾改善危險老舊居住環境，讓住戶住回安全的新家。
「台北市士林區社子島地區開發計畫」環境影響評估案，於2022年1月19日台北市府環境影響評估審查委員會第244次會議通過審查，並決議台北市府應依本案污水工程規劃構想，設置污水處理廠(社子島水資源再生中心新建工程)，並依法另案實施環境影響評估，未來由台北市府工務局衛生下水道工程處辦理。
台北市府自2017年迄今，環境影響評估報告書初稿依本府環境影響評估審查委員第176次會議決議、本案範疇界定會議結論、第200次、第204次、第207次、第227次、第229次、第234次、第240次、第243次及第244次會議決議等內容，修正「當地居民及弱勢族群之安置計畫」「生態社子島之生態內涵」「產業發展或引入產業之規劃及影響」「防洪計畫之影響」「社會經濟弱勢族群之照顧」「科技產業専用區未來應引進之產業管制規則」「基地範圍內落實綠色運輸之具體做法」等主要意見，並就社子島之生活環境、自然環境、社會環境及經濟、文化、生態等可能影響之程度及範圍，提出影響分析、預防及減輕對策，達成環境保護之目的。
台北市府自柯市長上任以來，以「加速開發、儘早解禁」、「開放政府、全民參與」作為社子島開發之目標與理念。台北市府將持續秉持專業積極態度，依循法定程序辦理各項行政作業，期盼能順利獲內政部核定區段徵收計畫，讓延宕50年的社子島開發計畫得以邁向實質建設的里程碑。
另台北市府為妥適照顧居民並保障其居住權，前於2019年公布社子島拆遷安置計畫(草案)，且持續蒐集居民意見並滾動檢討，以達成戶戶安置之承諾。後續台北市府仍會堅持秉持「深化溝通，繼續往前進」之精神，就社子島弱勢戶派員逐戶進行訪視，並邀請社造團隊協助加強地方溝通，與居民一起開展社區短期改善及補償安置等相關議題的討論，齊心合力推動明日社子島。
緯創（3231）19日公告旗下高雄晶傑達，擬斥資33.39億元，以租地委建方式於高雄前鎮科技園區興建廠辦大樓，攻車載與工控螢幕市場，預定2022年第2季底、第3季動工，2025年第3季完工。
緯創之前已經通過審核，取得前鎮科技園區前瞻計畫範圍內，拆除老舊廠房1.04公頃建廠用地，初期投入逾百億元自建地下2層地上9層廠房，五年內年產值可達550億元，提供7,000個就業機會。 緯創響應政府擴大投資臺灣政策，積極擴大投資項目，高雄晶傑達取得前鎮科技園區1.04公頃建廠用地，將作為集團全球車載及工控面板製造燈塔工廠，未來將運用集團內外部資源，建構完整研發能力及提升研發的附加價值，結合集團在電子產品與機構件的研發設計、製造組裝、供應商資源、品質管理與服務等完整經驗，開創顯示模組附加價值(LCM+)產品，邁向技術與價值整合創新與發展。
除了在前鎮科技園區興建新的廠辦大樓之外，緯創2021年12月底也公告，高雄晶傑達將以6.7億元取得高雄前鎮科技產業園區前瞻創新大樓不動產使用權，同時設備則將砸下約12.57億元，總金額逼近20億元，藉此擴充晶傑達既有產線之產能與新產品線，並規劃在2022年第2季底、第3季開始生產。
興富發建設集團總裁鄭欽天19日表示，政策一直打房，建築業經營環境已大幅被改變，集團未來十年發展願景，將挑出具一定租金收益率的商用不動產，進一步發行不動產私募基金；在中南部正在大崛起之際，集團來自中南部的營收、獲利貢獻比重將上升到八成，北部則為二成，商用不動產的物業經營收入，將占總營收的三分之二。
鄭欽天今年首度暢談集團十年計畫，看好商用不動產前景，加上政策層層緊縮使得購地加工賣房子的獲利，變動起伏很大，因此必須轉型為不動產開發商，提高只租不售的商用不動產部位。集團目標十年要蓋30棟商用不動產，包括辦公、飯店和百貨商場等；每年營收目標1,000億元；且目前600多億元的市值，也將擴大到2,500億元。
「營收王」、「購地王」興富發建設2021年營收達438.6億元，再度創下歷史紀錄。法人估計，全年EPS應有6元以上的實力，可望挑戰六年新高。至於潤隆去年營收達104.8億元，不論營收和獲利都有可能創三年最高紀錄。 身為集團總裁，鄭欽天早已規劃好未來十年發展藍圖，19日透露，在政策更迭下，經營策略將有大幅調整，積極加碼開發商辦、飯店和百貨商場等商用不動產，目標十年至少30棟；並且將規劃發行不動產私募基金，把一些具一定租金報酬率的商用不動產，進一步成立不動產私募基金，發行類似受益憑證，讓投資人在小額單位投資下，可同時享有租金報酬和不動產增值利益，但這個計畫還沒有具體時間表。
鄭欽天進一步表示，集團必須掌握中南部正在大崛起的大趨勢，來自中南部的營收、獲利貢獻比重，將會逐步上升到八成、台北則只會占二成；甚至集團總部也考慮往南移動，在桃園青埔、高雄特貿三，分別設立北高總部。 鄭欽天表示，營建業未來在國際會計準則、及政策一波波調整下，光是靠買地蓋房子，會造成業績起伏很大，未來集團會朝向不動產開發商來轉型，提高只租不售的商用不動產比重，結合專業和經營管理的物業租金收入，將貢獻總營收的三分之二；到時候股本也必須逐步擴大。未來會類似萬通地產集團模式，採買地建設、委託代管資產和代客租售服務、民間私募基金，三箭齊發，才能永續。
北市南港最新實價登錄顯示，「世界明珠」最高單價每坪175萬元，創南港新紀錄。 根據實價揭露，世界明珠迄今揭露150戶，總銷達到294億元；另有一筆商辦交易，總價50.9億元，則寫南港單筆交易最高總價的新猷。 專家分析，在世界明珠案實價登錄出爐後，南港已超越內湖、士林，奪下蛋白區預售最高價的寶座，且南港多數區域開價都壓在兩位數，三位數難破，此次成交價等於比其他案翻了一倍，傲視周邊新案。
「世界明珠」是南港輪胎（2101）養地20幾年的大型廠房變更暨都更案，舊廠透過土地使用分區變更，從工業地變更為住、商等複合開發案，規劃六棟住宅、兩棟商辦，地上26、27、30層，地下4層，250戶住家，86戶商辦，15戶商場空間，2019年開賣，迄今已銷售逾五成，若加計未揭露的實價案，已銷逾七成，全案預計2025年完工。 據實價揭露，目前已揭露143筆住戶，七筆商辦交易，兩者合計共150戶，總銷達294億元，平均成交單價約每坪127.7萬元，最高單價為每坪175萬元其中，有五戶成交單價超過每坪170萬元，四戶每坪160~170萬元，六戶每坪150~160萬元，76戶每坪120~150萬元，最低單價是三筆辦公室交易，每坪100萬元。
辦公樓層方面，分為A棟和H棟，其中H棟13樓到27樓已被聯強國際掃貨，目前辦公樓層只剩A棟，但要出售或是出租尚未決定。 商辦的第一筆交易總價達50.9億元的，是2019年買下商辦16至27樓共12個樓層加上80個車位，每坪單價大約100萬元；同年，聯強國際又再砸將近12.7億元買進13至15樓，總共15個樓層，實際總投入金額大約63.6億元。 至於住宅，買家不乏南港企業主，住宅單價落在每坪107.2~175萬元之間，據了解，世界明珠案本來就是豪宅等級，讓老闆級買家購置商辦之餘，也可作為貴賓接待處之用。
位於南市東區中華東路、小東路口、面積約1.42公頃的平實營區轉運站，採BOT模式開發，南仁湖企業將投資46.1億元，並成立專案公司「平實森活股份有限公司」負責未來營運，將打造為「森林轉運站」，第一期規劃興建複合轉運大樓及戶外休憩廣場，規劃15席大客車席位，也將引入百貨零售、餐飲服務、休閒娛樂及辦公室等複合型機能，預計113年完工。
由台南市政府交通局辦理「平實轉運站新建營運移轉（BOT）案」成功招商，南仁湖集團投資超過46億，今（19）日舉辦簽約儀式，在副市長戴謙見證下，由市府交通局長王銘德、國有財產署南區分署台南辦事處主任黃耀光、南仁湖育樂副董事長李宗熹等三方代表完成簽約儀式。
台南市副市長戴謙指出，平實轉運站位於中華東路、小東路口，是平實重劃區的黃金三角窗，不但鄰近大灣交流道、南紡購物中心、國賓商圈、榮總台南分院等設施，周邊的平實中央公園的公辦都更、社會住宅等都是市府重點建設，本案BOT將更加充實區域的生活和商業機能。
交通局長王銘德表示，「平實轉運站」依照都市計畫的土地使用強度為建蔽率50%、容積率360%，係市府與財政部國有財產署合作辦理國有土地改良利用，透過BOT方式開發，由國有財產署提供用地，市府負責招商，並由民間投資興建，創造合作三贏局面，本案投資人南仁湖集團參與商場、育樂事業、公共建設經驗豐富，將成立專案公司「平實森活股份有限公司」負責未來營運，預估投資金額達46.1億元，並預期帶來220個以上的就業機會。
交通局說明，平實轉運站面積約1.42公頃，預計將分為兩期開發，第一期規劃興建複合轉運大樓及戶外休憩廣場，規劃15席大客車席位，也將引入百貨零售、餐飲服務、休閒娛樂及辦公室等複合型機能，預訂工期3年；第二期則配合先進運輸系統建設時程再行開發，將作為銜接藍線及綠線之空間介面並規劃相關服務空間。 王銘德強調，本案最大亮點是將打造為「森林轉運站」，因基地內有不少喬木大多數原地保留，僅就必要區域做最低限度的遷移，且一律在基地內部移植，市民將可期待一座結合景觀、生態、交通、休閒機能的優質公共建設，全案最快於111年底開工，預定113年完工。
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