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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
看好南台灣 世邦魏理仕進軍台南商用不動產
台灣房市交易熱度不墜，根據內政部統計，光是2021年12月六都買賣移轉棟數合計就超過2.78萬棟，創下6年來的單月新高，而去年一整年的移轉棟數推估達到35萬，是從2016年史上最低移轉棟數24.54萬棟以來，連續5年走揚，增幅超過42％。價量俱揚的狀態之下，不少人都在觀望「何時才會回歸買方市場？」 有網友在PTT上發文，認為雖然這一、兩年房市確實很熱，房價也屢創新高，但接下來台灣與美國都會升息，有許多人的經濟會越來越辛苦，有可能把家裡的房子拿出來賣，換小房子，屆時就有機會重回買方市場，擔心現在急著進場買房，恐怕會買在高點，應該再多等一等。
但歷史房價與升降息的變化恐怕與網友的想像有落差，內行人分析2000年至今的5段升降息影響，2000-2004年台灣進入降息循環，初期確實讓房價指數持續下降，但到後期卻反彈向上；2004年-2008年景氣好轉，進入升息循環後，房價也跟隨升息一路上漲。而當2008年7月-2010年4月，台灣因金融風暴又轉為降息循環，房價也重演一次先蹲後跳，隨後2010年7月-2015年7月的升息循環，以及2015年10月至今的降息循環，都不斷重演「降息先跌後漲」、「升息一路上漲」的局勢。斷言未來台灣若是進入升息循環，「前3、4 年，房價依然會繼續攀升」。
專家也直言「只要經濟有成長、通貨會膨脹，房價就沒有跌的理由」，房產專家胡偉良表示，不少人一直期待著房價的暴跌，最常出現的論點就是舉日本過去房市泡沫化為例，經濟一片蕭條，買房的都成了「負翁」，導致後來生活很困難。這類人認定房價一定會暴跌，房市崩盤之後再去買房，一定能夠買到特別便宜的房子。 不過這麼多年過去了，房價卻越來越貴，漲幅比薪資增長還快、還大，現在要買房真的變得很困難。很多人從原來可以一次付清房款買房，變成只夠頭期款，再來甚至連頭期款都不夠的局面，「這叫人多尷尬」。
胡偉良指出，房市裡雖然充斥著投資客與一般自住客搶房，但並不是投資客的能力比剛需者更好，而是他們「善於買房，買的比你早，沒有去相信房市會崩盤那樣酩酊話語，如此而已，也因此在你們的人生拉出了差距」。他認為，對於有購屋需求的人來說，「該買房的時就去買，買的越早，你的負擔越輕」，真正該研究的其實是「買那裡的房、買什麼樣的房」。
近期大陸國家稅務總局與自然資源部聯合發布不動產登記資訊共享的通知，資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師徐丞毅提醒，過去台商看好大陸不動產增值幅度大，基於財富配置會購買房產，但近期大陸公部門資訊共享及數位稽查能力越來越強，應注意未來房地產稅務法令改革趨勢，預先思考未來處分時能否主張為唯一住宅或普通住房，享受當前免增值稅、個人所得稅優惠與未來財富傳承。
大陸官方最近登場的不動產登記資訊共享，意思是指當未來房產所有權變更時，房產變更登記部門會及時將權利人姓名與證件號碼、不動產共有情況、單位代碼、坐落、面積、交易價格、權利類型、登記類型、登記時間等資訊跟稅務單位連線，做到單一窗口線上線下均可及時辦理。 徐丞毅表示，此舉雖簡化不動產變更流程，但深層目的是作為未來推動房地產稅改革時，能掌握全國各地不動產單位代碼，進而完善目前稅務機關城鎮土地使用稅與房產稅的數據庫。
徐丞毅進一步說明，房產稅是「共同富裕」稅務改革的重點，先掌握即時不動產登記資訊，未來稅務稽徵上將更為便利。
金管會為強化銀行業者不動產授信業務風險管理，近日邀約全體國銀、信用合作社及票券金融公司高階主管，召開「銀行業不動產授信業務主要檢查缺失」會議。金管會說明，去（2021）年進行不動產授信專案金檢時，發現金融機關存在3大主要缺失，本次會議除提醒業者需加強改善外，也強調會將會議中指出的缺失，納入今年一般金檢及不動產授信專案金檢的檢查重點。 金管會表示，為配合央行於今年1月13日發布對借款人購地貸款，應於18個月內動工興建的規範，以及金融機構對於未依限動工的借款人應採取之措施，本次金管會針對購地貸款及投資客炒房2大項目，羅列出3項主要缺失，要求業者進行檢視並確實改善。
建商未動工 金融機構還給續約 金管會列出的3大主要缺失如下：
一、金融機構在辦理建築購地貸款或週轉金授信案時，即便借款人未動工興建，卻依然辦理多次續約展期，且金融機構未在辦理展期時，向借款人收回部分貸放資金或調高貸款利率。
二、金融機構辦理購置工業區土地貸放案時，即便借款人未動工興建，依然辦理多次續約展期，甚至在延長展期時，調降貸款利率。
三、投資客利用投資理財課程，誘導民眾組成炒房團，並向銀行融資，並在貸放後由代書以現金提領貸款資金，銀行卻沒有及時察覺。
任「炒房團」辦理融資 2銀行恐涉刑事責任
針對第3項缺失，金管會向媒體說明，去年進行一般不金檢時發現，疑似有投資客以投資理財課程號召，組成「零元炒房團」，誘導民眾向銀行融資買房，再由代書向銀行提領現金幫客戶繳房貸，過程中已涉及拉抬買賣契約、人頭戶買賣、協助製造投資客收入證明等手法。 金管會表示，上述案件經追查，共涉嫌2家銀行，目前金管會已將金檢查核報告轉給銀行局，若證據充足，該個案行為恐會涉及刑事責任。另外，為配合央行於去年12月16日調整的選擇性信用管制措施，限縮部分不動產貸款的最高成數，金管會正研議此類貸款於計提資本時所適用風險權數的調整方案，以提升銀行辦理貸款時的風險承受能力。
新北住都中心首件海砂屋都更案成功整合100％，順利拆除建物主體，2022年5月即將開工，背後一大推手便是2021年底經新北市議會三讀通過的「海砂屋自治條例」。住都中心在與不同意戶磋商時，強調鼓勵重建與強制拆除併行的立法用意，如限期停用、強制拆除、拆除補助等，且針對執意不配合的釘子戶，將可連續處罰每次最高6萬罰鍰，必要時還將斷水斷電甚至強拆，充分展現市府加速海砂屋重建及保障市民生命財產安全的魄力。
新北住都中心執行長汪禮國分析，海砂屋重建多數是卡關在部分住戶對重建利益的迷思，加上以往缺乏強制拆除極度危險海砂屋的實際作為，導致拆除重建進度延宕，影響公共安全。
鐵腕對付海砂屋釘子戶 將可重罰並強制拆除
新北市工務局局長詹榮鋒表示，2021年底經新北市議會三讀通過的《新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例》，明訂海砂屋限期停止使用及限期拆除的認定標準，建築物所有權人若違反條例逾期未停止使用並拆除，除可罰3萬以上6萬以下罰鍰，還可按次處罰，必要時可依《建築法》強制拆除；屆期未依規定停止使用的住戶，則可連續處5千以上6萬以下罰鍰，必要時可依法停止供水、供電。
新北市工務局副總工程司陳德儒補充，市府提供海砂屋拆除補助，拆除後每戶最高可補助20萬，該條例也針對經濟或社會弱勢者申請海砂屋拆除重建，協助安置或租屋補貼，減輕弱勢民眾的負擔。不過，提醒民眾注意條例中也有時間限制，在建物核定為海砂屋後超過3年才拆除者，補助費用每年減少10％。
透過新北都更大聯盟 輔導海砂屋多案並行
海砂屋住戶最擔心的莫過於地震來襲，汪禮國指出，住都中心已擇定幾處海砂屋社區為優先輔導對象，協助社區自力更新或公開評選實施者重建，透過「新北都更大聯盟」成員包括台灣建築中心、新北市不動產開發商業同業公會、新北市建築師公會、新北市不動產估價師公會、新北市都市更新學會等五大專業機構，提供一條龍的全案管理及履約服務，全力援助海砂屋社區推動都更重建，為住戶實現「穩住」新家園。
台南市政府地政局111年度第1次農村社區土地重劃區抵費地標售，今(20)日上午完成開標作業，本次公告標售共計14標，開標結果共標脫6筆土地，標脫總金額約2053.5萬元，標脫率約42.9%，市府將持續促進農村社區土地有效利用，邁向永續發展。
這次標脫的抵費地，主要分布於安定區、柳營區及白河區，皆為鄉村區乙種建築用地，標出總金額約2053.5萬元，標脫總面積約871平方公尺；其中標售單價最高為安定區中榮段抵費地每坪18.77萬元，而白河區保生段抵費地形狀方整且面積較大亦有多標競標，標售單價每坪4.20萬元。
南市府地政局長陳淑美表示，農村社區土地重劃前面臨道路狹窄、土地共有畸零不整等問題，重劃後有效改善社區公共設施、解決產權複雜問題及提升農村生活環境品質，本次標售所得價款將作為農村社區土地重劃區建設之用，以提升農村社區整體環境品質，發揮重劃效益。 地政局表示，本次脫標6筆抵費地座落位置，分佈於包括中榮農村社區鄰近南科及國道1號、新厝農村社區鄰近柳科及國道3號、莿桐崎農村社區及河東農村社區鄰近國道3號，皆位屬交通便利之處。
2021年八大行庫對中小企業放款的總量統計出爐，其中，12月比起11月的增量可說上演「大驚奇」，放款量單月大增1,073億元，已創下史上單月金額增量紀錄。對此行庫解讀，主要有兩大原因，除了一般正常的年節因素，另一關鍵和央行緊縮建商銀根，中小型建商加速動用先前已有申請額度但尚未動用的營運周轉金有關。
2021年底八大行庫的中小企業放款餘額5兆2,328億元，總放款人數331,280人；資本額3,000萬元以下的小企業放款餘額為1兆6,378億元，放款戶數為266,965戶。
行庫主管指出，每年12月都會有「季節性因素」，使得當月的中小企業放款餘額大增，通常這類因素，一方面和農曆新年將至，有發放員工年終獎金有關，因此企業主會增加借款；另一方面則和企業主「美化帳面」的需求有關，最常見的就是企業主希望能降低資產負債表中的「短期負債」項目，因此在12月會增加中長期借款來償還短期借款，降低短期負債的部位，這樣企業在資產負債表中所呈現的「現金流」也會更美觀。
儘管這樣的需求每年12月都有，但2021年12月單月的增量「很不尋常」。八大行庫中小企業放款2020年12月單月增量847億元，2021年12月則單月大增1,073億元，即2021年12月增量比2020年同期多出230億元、增幅多出了26.7％。 相較2020年12月，2021年12月底的中小企業放款年增大約10.1％，而2021年12月較11月的月增率則達2％，等於是2021年超過兩個月以上增量的加總，比起平常每月中小企業放款成長金額多出至少一倍。
三陽工業（2206）資產活化又將有新貢獻，北市內湖潭美段土地與耀達建設合建開發的廠辦大樓完工在即，20日董事會通過啟動預售，以當地行情每坪50萬元計，若全數出售，法人估三陽將有至少10億元的處分利益入袋，每股獲利貢獻度從1.25元起跳。 三陽遷廠至新竹新豐後，在發跡的北市內湖區留下不少土地資產，近年陸續處分開發，為財報成
績增色不少。其中三陽內湖舊廠與美孚建設合作開發的「台北企業總部園區」，三陽2015年一口氣認列超過40億元的業外收入，不僅當年轉虧為盈，稅後淨利更站上30億元的歷史新高峰。 2018年三陽將位於內湖安康段、原作為員工停車場的土地，售予興富發建設，
2019年一口氣有近20億元的業外收益入帳，讓當年的稅後淨利飆上22.26億元歷史次高。 2019年三陽位於內湖潭美段三小段711地號、原作為汽車保修廠的1,400多坪土地，獲准以北市危老重建辦法進行重建，與耀達建設合作開發廠辦大樓，20日雙方董事會同意啟動預售與委託代理銷售。
據了解，三陽與耀達建設合作的廠辦案樓地板面積達1.2萬坪，三陽依合約可分回58％，法人依周邊廠辦每坪50萬元的行情估算，若順利全數出售，三陽可分得銷售金額約34.8億元，扣除土地成本，處分利益至少10億元，每股獲利貢獻達1.25元。 近兩年三陽本業獲利穩健，2022年又有內湖廠辦開發案入帳，法人樂觀三陽今年每股獲利將從3元起跳。
三陽除土地資產活化，收益豐碩外，也積極發展多角化業務，透過子公司上揚資產管理，投資全台最大地主之一的農林（2913）。20日三陽公告上揚資產加碼農林持股，斥資近2.53億元自集中市場購入1.33萬張農林股票，每股平均單價為18.99元，累計三陽（上揚資產）對農林持股比重達到19.8％，穩居農林單一最大股東地位。
據了解，農林今年股東會將全面改選董事，在當前股權結構相對穩定，以及三陽持續加碼持股的情況下，一般預料，三陽董座吳清源可望順利連任農林董事長職務。
和泰興業公司大金空調將位於彰化市彰南路一段166號已使用一甲子的舊廠房「起家厝」，原址拆除重建，歷時約18個月於2021年底完工，日前舉行中部分公司廠辦大樓竣工開幕典禮，彰化縣長王惠美應邀與會祝賀，和泰興業公司總經理林鴻志與副總經理田中敏之、副總經理陳力弘、副總經理陳深德、行政長莊郁仁、營運長遊季行、桃竹苗區營運長陳永澤、物流處長林志翰、和泰服務行銷董事長王玄郎、總經理張裕成、和泰冷凍空調器材總經理蔡錦興、還有彰化市長林世賢、中部豐田汽車總經理王永和、原典事務所建築師陳俊言、喜業營造總經理劉文建、興昊物流董事長劉文彬、各級民意代表與地方仕紳等多人出席，可謂冠蓋雲集，場面盛大。
王惠美縣長恭喜和泰興業中部分公司廠辦完工，生意興隆業績長紅，她表示，彰化是值得投資的好地方，有意願投資的企業與民眾，請儘速與縣府聯繫，縣府會安排單一窗口，為大家服務，把錢留在彰化，進而造福更多的人。她說地方出賢人，如董事長蘇一仲是鹿港人，於彰化市彰南路經營事業有成，事業版圖一路擴展到全台灣、甚至全世界。現在將彰南路的「起家厝」重新整理，花費2億多，利用綠建築的方式打造，變成彰南路的一個新地標。總經理林鴻志也是彰化人，對於地方有著飲水思源的感情，它從原本的不銹鋼製造業轉型成代理不銹鋼、廚具、電器業、冷氣、電腦等，董事長帶領的團隊都非常有眼光，隨著時代進步，進行不同的調整，使企業能夠更蓬勃發展。
林鴻志總經理表示，和泰興業生於彰化、回饋彰化，把公司最重要且最新穎的大樓蓋在彰化，規劃地下1層、地上9層，為兼具商務辦公、專業展示及倉儲物流機能的實用現代化建築，已取得綠建築黃金級候選標章，並已規劃申請美國WELL健康建築認證，可以當作彰化的綠建築指標，因為和泰興業要在2050年達到碳中和目標。和泰興業歷經30年的努力，業績蒸蒸日上，大金身為空調界龍頭，提供一條龍的產品給消費者，未來持續擴建中部分公司二期廠辦大樓工程，呈現更親切、人性的多功能建築。
和泰興業代理的大金空調為全球空調產業的領導者，擁有一條龍的產品線及全方位的設計規劃，協助各行各業的客戶量身打造最適合的空氣解決方案；此棟倉辦大樓更採用大金空調高效率節能設備及新風換氣機(HRV全熱交換)，結合IAQ空氣品質監測系統及智能整合控制，此外，全棟採用LED節能照明燈具、設置太陽能發電面板、大量植栽綠化、省水及雨水回收設置、符合綠建材標章之環保建材…等，亦規劃員工哺乳室、淋浴間、多功能休閒健身室，完全符合節能環保與自然共生等綠建築指標及健康建築指標項目，展現和泰大金實踐ESG永續之理念。
春節假期前趕工，加上房地產、廠辦建案增，預拌混凝土廠1月發貨量大增；國產建材（2504）、台泥（1101）、亞泥（1102）轉投資的亞東預拌及環泥（1104），1月的發貨量都是近3年來同期新高。 景氣暢旺，預拌混凝土廠預期，從1月淡季的發貨量看，2022年全年的發貨量會比2021年增加7～10％。
國內預拌混凝土市場市占第一的國產建材指出，從手中的訂單來看，1月的發貨量可達60萬立方米以上。 國產建材已將2022年全年的發貨目標達700萬立方米，比2021年成長8％左右。 科技廠辦、房地產市場、公共工程等對預拌混凝土的需求增加，讓台泥2021年預拌混凝土的發貨量創下近五年高峰；台泥指出，春節假期前趕工，預期今年1月的發貨量也會破近年來的高峰。
受惠國內各項工程數量增加，亞東預拌2021年的獲利預估會超過10億元，是近10年以來最好的一年。 依手中出貨的排程，亞東預拌指出，2022年1月的發貨量也會是近10年以來同期的新高。市場預估，亞東預拌今年的營運還會優於去年。 1月的發貨量已近16萬立方米，環泥預估，會比去年同期增加一成上下。由於環泥主要的營業發貨市場主要以南部為主，在高雄、台南科技廠辦及房地產2022年熱絡程度，環泥審慎樂觀看今年的發貨量會比去年有二位數的增加。
商用不動產交易火熱，台商回流、產業升級擴廠下，今年有望再創佳績。CBRE世邦魏理仕今（20）日正式宣布成立南台灣辦公室，插旗台南，成為外商商仲中唯一在南部的直營據點。世邦魏理仕董事總經理朱幸兒表示，在國內外大廠加碼投資南部縣市的利多消息下，近年來南台灣的工業及住宅用地需求持續成長，十分看好南部地區的長期發展潛力。 CBRE世邦魏理仕今發佈2022年不動產投資市場展望指出，在工業地產交易動能充足的支撐下，今年全台大型不動產投資金額有望再度寫下4千億元的佳績。
觀察2021年土地交易市場，中部及南部區域已佔全台交易量50%，其中南部地區交易金額近620億元，年增率高達49%。朱幸兒指出，為了更貼近市場、即時為當地客戶提供專業服務，世邦魏理仕已正式設立南部直營據點，期盼能滿足客戶所有的不動產需求。 據世邦魏理仕研究部統計，2021全年台灣大型不動產交易金額達4,459億元，其中，商用不動產交易額達1,425億，土地交易額達3,034億，創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高，且連續兩年衝破4千億大關。
在2021年不動產投資市場上，整體工業地產交易（含工業地、廠房、廠辦及倉儲物流）總額高達1,570億，年成長32%，顯示工業地產實質需求旺盛。 世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，受惠於自用型買方擴廠的剛性需求，以及開發商看好廠辦租用需求而提前布局之下，工業地產已躍升為台灣不動產投資市場的熱門資產類別。
以台南及高雄為首的南部工業地產市場，去年總交易金額突破197億，除了有在地廠商持續購地以擴充產能外，也成為機構投資人的評估地點之一。挾著價格基期較低的優勢，加上產業聚落趨於完整，預期今年南部縣市將成為工業地產市場的一大焦點。
展望2022年不動產投資市場，台灣央行升息力道、政府持續推出打炒房措施可能成為籠罩不動產市場的兩大不確定因素。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，CBRE日前針對台灣多家大型投資機構進行問卷調查，其中投資人對於通膨高於預期、銀行放貸態度轉變及新一波疫情導致邊境開放延後等三大議題最感到憂心，認為可能將影響今年的不動產投資活動。世邦魏理仕預測，2022年土地市場購買需求將維持穩定，但平均土地價格難創新高；商用不動產市場上，工業用不動產將持續受到自用型買方青睞，而在台北商辦市場，考量持續上升的營建成本與立即擴充業務的需求，部分企業可能轉為購買既有辦公大樓，將促使平均商辦價格走揚。
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