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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
高市府因應行政院「大南方、大發展南台灣發展計畫」，打造全台最大的「S」廊帶科技走廊，逐步由岡山、路竹往北辦理各行政區之都市計畫檢討，預計年後正式啟動湖內區與茄萣區的都市計畫通盤檢討作業並辦理公開徵詢意見。
都發局長吳文彥說，為落實中央產業發展政策與陳其邁市長施政理念，第一波已在2021年8月啟動岡山與路竹的都市計畫檢討作為首部曲，第二部曲將啟動湖內區與茄萣區的檢討，透過岡山、路竹、湖內、茄萣的通盤檢討，可望為北高雄注入新的發展動能，藉以提升產業、生活環境及帶動北高雄人口的成長。
都發局指出，本次通盤檢討地區屬於高雄市國土計畫「一核雙心三軸」中的產業升級軸及海洋產業軸，肩負高雄高科技及傳統產業升級發展的重要軸承，近年來興達港海洋科技產業創新專區、橋頭科學園區、捷運岡山路竹延伸線(2A階段)、增設岡山第二交流道等重大建設也持續投入，未來亦將與台南生活圈的捷運公路網絡的鍊結，從地方到中央全力聚焦北高雄再發展。
都發局說，本次都市計畫檢討是依據都市計畫法第26條規定，就發展的情況與需要進行必要的變更，檢討範圍包括茄萣都市計畫、興達港漁業特定區計畫、湖內都市計畫及湖內(大湖地區)都市計畫等計畫區。將就中央大南方大發展政策需求、捷運岡山路竹延伸線的建設開發、人口成長的推估、企業安家需求的土地、地區公共設施需求、民眾意見等進行土地使用的檢討與規劃，預計年後辦理公告公開徵詢意見，廣徵各界意見，作為土地檢討規劃的參考。
一年一度的北市特製版新春桌遊又來囉。台北市政府地政局每年會依照前一年度實價登錄案例，整理出不動產買賣及租賃交易量前40名的熱門路段，推出「買房版」新成屋、中古屋，以及「租房版」出租屋等三種版本的「2021台北市熱門路段房價&租金索驥」大富翁桌遊，並延續台北找房SOP的概念，將買租交易流程、應注意事項等相關資訊串聯於遊戲圖版的4個ICON，同時納入地政局近一年房市交易新資訊，如「台北地政找房+」社區交易查詢平台全新上線、北市個人住宅委託包租代管地價稅、房屋稅享優惠等，讓市民朋友新春團圓玩桌遊，輕鬆攻略北市熱門路段房價、租金行情及不動產交易大小事。
【新成屋房價市民大道四段最高、中古屋房價仁愛路四段連3年居冠】
地政局針對2021年實價登錄的買賣案例，以屋齡5年為界，分別統計新成屋及中古屋交易量前40名的熱門路段，並以平均交易單價排序。除計算各路段交易量及單價，同時呈現與2020年相較之變動幅度及排名升降(詳圖1)，讓市民朋友可輕鬆讀懂北市熱門交易路段近1年量價變化。 新成屋熱門交易路段前10名每坪單價均在百萬元以上，其中前3名分別為市民大道四段(199萬元/坪)、敦化南路一段(159萬元/坪)及信義路二段(146萬元/坪)(詳圖2)；其中，市民大道四段奪冠堪稱異軍突起，主要係因位於微風百貨周邊的新成屋拉高均價所致。中古屋單價前3名路段，依序為仁愛路四段(105萬元/坪)、信義路四段(98萬元/坪)及忠孝東路四段(94萬元/坪)；其中仁愛路四段已蟬聯中古屋單價冠軍路段3年。
【新成屋西園路一段、中古屋興隆路三段房價相對好入手】
新成屋單價可接受度相對較高的路段，依序為西園路一段(53萬元/坪)、重慶北路四段(55萬元/坪)、康樂街(55萬元/坪)。中古屋的部分，興隆路三段(39萬元/坪)、福興路(45萬元/坪)及康樂街(47萬元/坪)(詳圖3)，買賣單價介於3字頭至4字頭，房價相對親民好入手。分析前開路段共同條件，都有較距市中心較遠，但生活機能或環境尚佳的特色，故仍受購屋者青睞。
【出租屋房租信義路二段最高，租金單價2,025元/坪】
出租屋熱門路段統計，租金單價最高前3名，分別為信義路二段(2,025元/坪)、市民大道一段(2,002元/坪)及信義路五段(1,988元/坪)；租金單價相對親民的熱門路段，分別為中和街(899元/坪)、和平西路一段(1,127元/坪)及民權東路六段(1,152元/坪)(詳圖4)；其中中和街連續2年皆為價格相對親民之熱門路段。
新北市政府水利局為持續推動水岸建設，於2022年1月27日起舉辦水岸私有地「競價收購」聯合招標，歡迎有售地意願的土地所有權人，於2022年3月7日下午5點前向水利局投標。 2022年度「競價收購」聯合招標已於2022年1月27日起開跑了！總招標金額1億元(含擴充經費)，瓦磘溝綠地、河川高灘地、部分排水路土地所有權人，可以依意願自行投標競價，水利局將依照競標高低情形收購土地。
水利局提醒有意願參與投標之土地所有權人，務必於2022年3月7日(週一)下午5點前將標封以郵寄或專人「送達」新北市政府29樓水利局服務台，並且預定於3月8日(週二)上午10時30分開標。 水利局多年來持續推動新北市水利建設整治工程、環境景觀營造及加速河濱公園開闢等工程，並自從2013年起以「競價收購」方式取得新北市中、永和瓦磘溝綠地、高灘地私有地及部分市區排水用地，經統計瓦磘溝及其他水利工程用地已取得2.3公頃，高灘地則取得約21.84公頃。
競價收購標的之一「瓦磘溝」為南勢角溪的主要支流之一，古稱「潭漧溝」，水利局於2021年利用溝邊土地闢建中和端「生態園區」及「礫間處理廠」，有效改善瓦磘溝綠美化及水質情形，因此市府持續透過「競價收購」方式及容積移轉取得瓦磘溝側私有地，推動瓦磘溝整治及周邊綠美化建設。
盤點全台閒置國有文化資產，財政部今年將啟動首批標租作業，預計釋出陽明山美軍宿舍群、豐原林務局宿舍群、嘉義區監理所眷舍等文資標的，鼓勵外界修復再利用，創造活化效益。 截至2021年底，全國有多達321處國有古蹟及歷史建築，文化資產管理負擔沉重，為此，國產署2018年9月開放民間認養，至今已成功媒合53處；2021年7月進一步訂定「國有非公用文化資產標租作業要點」，今年1月21日公告招標文件格式，開放外界來標租。 財政部國產署透過新聞稿表示，盤點該等文資的土地及地上物權屬均為國有者計30餘處，地上物大多因年代久遠而損壞或閒置未利用，亟需引進民間資源修復再利用，因此，新增以標租方式活化。
國產署副署長游適銘指出，經初步篩選，今年預計先釋出3處標租，包含文化景觀「陽明山美軍宿舍群」、歷史建築「豐原林務局宿舍群」以及「嘉義區監理所眷舍」，後續還會持續挑選適合標的。 游適銘指出，與一般標租案件不同，文化資產活化須避免遭受不當使用或過於商業化等問題，因此，標租並非由「價高者得」，重點是看投標人所提出的修復保存計畫。 具體來說，投標時應擬具企劃書，企劃書內須明確說明投標人專業能力及相關經驗、文資修復再利用及管理維護規劃構想等內容，由標租機關、主管機關及專家學者組成的評選會評選出得標人。
後續得標人也要提報修復再利用等計畫給主管機關核准，於修復工程完成並經主管機關許可後，才能開始經營，也要提報管理維護計畫給主管機關備查，並落實管理維護工作。 租金方面，游適銘表示，至少會向投標人收取地價稅、房屋稅等基本費用，不過，得標人可另外根據文資法相關規定，向相關主管機關申請減免租金，降低維護及承租負擔。
台灣的不動產證券化又將走進新的局面，日前興富發建設集團總裁鄭欽天表示，建築業經營環境已大幅被改變，集團未來十年發展願景，將挑出具一定租金收益率的商用不動產，進一步發行「不動產私募基金」，未來將轉型為不動產開發商，提高只租不售的商用不動產部位。
應用到危老都更 原住戶有機會變投資人
建商之所以有這樣的規劃，除了看好商用不動產未來前景外，政府打房政策頻出，使得購地加工賣房子的獲利變動起伏很大，再加上限縮銀行放款，讓建商不得不開創新機，而不動產證券化就是一個出路，轉型為不動產開發商，提高只租不售的商用不動產部位。 打房，是危機，也是個契機，讓建商積極轉型。例如配合危老都更，過去在興建時，是安排原住戶先到別地方住，房子蓋好後再搬回來。但若從不動產證券化的角度來看，蓋好後的新屋用途並不只是「住」，如果是以商業不動產來規劃，開發後讓原住戶變成投資人，用不動產證券化方式獲取租金收益，操作就會越來越靈活，這就會讓建商找出一條路。
台灣REITs規模不到千億
所謂不動產證券化，就是將不動產上的財產權轉變成為證券型態。 回顧台灣不動產證券化歷史，是在二○○二年時，因國內不動產市場低迷，為能有效開發利用不動產，並活絡不動產市場機能及提振房地產市場景氣，通過「不動產證券化條例」，允許不動產投資信託基金(REIT)採信託架構發行，由信託業擔任發行主體。 那時是財政部時代，主管機關是銀行局，當年怕炒作，修法時把「開發」拉掉，也影響了後來REITs的發展。
台灣第一檔REITs是富邦一號，於二○○五年三月正式發行，台灣REITs最高峰時也只有十檔，到現在更只剩下七檔，總REITs規模加總起來不到千億元，只占資本市場0.2%，相較其他國家市場佔有6%，台灣規模相比之下小了許多，還有很大發展空間。 儘管二○○九年立法院三讀通過「不動產證券化條例」部分條文修正草案，放寬一些限制，希望保險公司可以來參與REITs運作，但依舊效果不彰。
不動產證券化第三代 基金、信託架構並行
現在，可以說是不動產證券化的第三代來了！主管機關金管會修正「證券投資信託及顧問法」部分條文，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REIT並行，未來業者可選擇透過基金架構或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性。 REITs基金可提供小額投資人參與房地產投資的機會，隨著建商加入發行，讓投資標的越來越多，搭配穩健高配息收益，對於將邁向超高齡社會的台灣來說，又是非常適合作為退休基金的投資標的，發行跟交易市場熱絡可期。透過開放REIT採基金架構發行，期望為我國資本市場注入另一股活水。
小額投資人參與不動產成長契機
此次修正草案金管會已經送到行政院，接下來送立法院，假設今年內能行政院通過、送立院三讀，趕年底前通過，將是一大改變。這法之所以重要，是建商可以參與經營。加上REITs可以引導投資人的資金往大型物業、基礎建設等項目投資，資金會實質進到不動產產業鏈，例如不動產開發商、管理機構、專業管理顧問、投資顧問等，能真正帶動產業發展，就能擺脫建商炒房的形象。 樂見投信發REITs跟建商合作，可以集中火力加速台灣不動產證券化的發展。時空環境不同，希望第三次修正REIT的架構，除了能夠讓建商在打房之下走出一條新路，也是小額投資人參與不動產成長的契機。
國泰建設（2501）今（27）日公告將旗下位於三重二重疏洪道的土地，以總價34.71億元轉讓給三重置業地產；國建指出，三重置業地產是國泰建設與台灣三井不動產合資成立的公司，接下來該公司將專事開發三重開發案，因此國建今日只是將該地以平轉給34.71億元三重置業地產。 國泰建設去年4月中以總價33.95億元、每坪土地單價171.2萬元區域次高價標下三重段174地號土地，該地面積高達1,982.8坪，且是完整街廓，再加上距離雙捷運線加持的三重站僅700公尺，加上位於二重疏洪道重劃區內，因此吸引國泰建設出手投標。
三重置業地產是國泰建設與台灣三井不動產合資成立新公司，也是雙方繼台北市「敦北飯店大樓」都更案、中和板南路案、台南安平案「UNi PARK」後，第四件合作案；國建指出，與台灣三井不動產合作，主因「強強聯手」將更能強化建案規劃、品質、銷售力、品牌力等面向實力。
總計國建、台灣三井合作案有四筆，其中總銷250億元的中和板南路，雙方成立板南置業開發專事開發，總銷57億元的台南安平案「UNi PARK」則是金華置業地產負責，該案在先前已預售推出，並全數完銷，預計2025年完供；三重案則是由三重置業負責，總銷初估90億元起跳，推案時間未定。 至於「敦化北路案」都更案，則由國泰建設完成建物開發後，之後三井不動產再以租賃方式負責飯店的營運管理，該案預計2024年完工，將打造擁有185間房的飯店。
過年前，南港輪胎接連成交爆量，經營權動態引關注，且過年後恐怕還有戲。南港持股逾三成的泰豐輪胎，中壢舊廠土地出售案已和戴德梁行完成簽約，預計農曆年後正式啟動標售，潛在處分利益可觀。 南港輪胎榮譽董事長林學圃去年底因病驟逝後，南港的未來營運接管逐漸清晰。
輪胎本業方面，應該會交由南港董事長郭林諒領軍的原專業經理人團隊維穩運作；至於備受外界矚目的土地資產方面，預料由國揚集團侯西峰負責協助操盤。 林學圃去年底領軍市場派成功拿下泰豐經營權，經過一波三折，泰豐最值錢的中壢舊廠土地出售案即將於農曆年後啟動標售，根據目前規劃，暫訂2月會先標售其中的住宅地，之後最快4月中決標另一塊工商綜合區土地。 兩筆土地合計價值上看百億元，順利的話2022年就可入帳，目前南港持有泰豐約14.87萬張，持股比高達31.4％，南港今年業外可望大進補。
緊接著，南港十年磨一劍的「世界明珠」舊廠開發案持續如火如荼展開，行車經過忠孝東路七段，可以遠遠看見世界明珠案好幾台高空吊車同時加緊趕工中。 世界明珠案的實價登錄農曆年前首度公開，累計已售出150戶，總銷金高達294億元，其中最高單價衝上每坪175萬元，刷新南港房價最高紀錄，還一舉超越內湖、士林的最高單價，成為台北東區門戶新指標。此案目標2023年完工，隨屆時陸續交屋入帳，南港未來幾年將荷包滿滿。
花旗銀行台灣消金業務板塊確定由星展銀行拿下，今天早上花旗與星展銀雙雙透過重訊宣布喜事，花旗台灣董事會決議透過分割方式將消費金融業務出售予星展銀（台灣）。 星展銀也將在今早10時30分舉行記者會，宣布併購花旗集團在台消費金融業務，進一步深化在台營運規模；星展集團執行總裁高博德、星展銀行（台灣）總經理林鑫川，以及星展銀行（台灣）消費金融處處長孫可基均將與會。
星展銀行表示，此舉目的是擴增營運規模，強化星展銀成為台灣最大外商銀行的領先地位。 星展銀認為，併購後預計可增加星展消費金融業務的營收與客戶數，為無擔保信貸及信用卡業務帶來重大成長，創造廣大的交互行銷機會及業務生態系內合作，客戶也將可獲得更好的產品、員工則獲得更好的工作機會；此外，還能充分發揮綜效，對公司每股淨值及盈餘，應有正面助益。
星展銀重訊公告指出，暫定分割基準日為112年7月30日，星展銀將支付現金對價予花旗台灣，而此分割案的對價全數以現金支付；資金來源為星展銀未來辦理現金增資所募集的自有資金。 另外，星展銀表示，擬於111年3月1日召開股東臨時會決議此分割案，於股東會決議通過後，依相關法令向金融監督管理委員會、保險局、中央銀行、公平交易委員會以及新加坡金融管理局取得分割案所需相關許可後始能完成。
雲端伺服器大廠緯穎（6669） 今（27）日公告，代子公司Wiwynn Mexico S.A. de C.V.公告，本公司向緯創（3231）墨西哥（Wistron Mexico）取得位於墨西哥奇瓦瓦州華雷斯城建物的使用權資產。 緯穎表示，交易單位數量為450平方公尺，每單位價格為每平方公尺/每月4.16美元，租金總金額為21.15萬美元，取得或處分之具體目的或用途為因應本公司未來營運所需。 緯穎過去廠房都是與集團企業承租、共用，包含向緯創承租墨西哥廠。
該公司去年股東會宣布將在馬來西亞設立後端組裝廠，副董事長暨執行長洪麗甯表示，這是緯穎首次設立自有廠房，具有策略上象徵意義。據悉，大馬廠上個月才剛動工，預估將在2023年初啟用。至於在南科廠的部分，待關係企業啟碁（6285）的新廠建置完成、搬遷後，預計最快可能要到2023年初後才能進一步擴增產線。 緯穎去年營收改寫新高，展望今年，洪麗甯日前表示，美系四大雲端服務商等全球雲服務業者資本支出將突破千億美元，今年雲端需求續看增。
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