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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
據內政部統計，2021年全台核發建築物拆除執照達2,793件，共6,078宅，面積達78萬餘坪，件數寫下921後新高，其中住宅有1,447件，共4,148宅，面積達19.2萬坪，其中六都在住宅拆除宅數占比上達82.7%，住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，近年都更與危老話題夯，但整合成本不低，不過近年房價飆漲，也讓許多地主願意參與其中，加上政策推波助瀾，讓拆除件數寫下新高。
綜觀歷史紀錄，全台上回建築物拆除宅數與總樓地板面積高點分別是1997年與2005年，住宅類拆除宅數上回高點為1997年，其後在921因震災影響，讓拆除面積再攀高，時至近年因都更與危老話題發燒，拆除數不斷加溫。 徐佳馨指出，從佔有大多數比重的六都住宅拆除狀況來看，相較2021與2020兩年，件數與宅數均以雙北增幅最多，但宅數不增反減，此外在桃園在件數與宅數雖然在低量，但拆除面積大增，顯見產權單純的個案仍是目前整合的大宗。
另外，台中在件數、宅數與面積均減少，可以看得出在取得素地較容易的區域，雖然房價直直漲，但建商仍舊鍾情於直接開發，對於整合依舊興趣缺缺。 全球居不動產情報室總監陳炳辰說明，都更、危老物件集中雙北，尤其台北市在重建後的房價水漲船高，翻倍成長，若區域老屋多，都更危老改造後都會創下區域新高，亦有不少飯店、店辦大樓都走此路線，重生後出路大，加上不動產景氣熱，均演出量能激情。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，拆照數量雖然增加，但比起全台老宅數量仍緩不濟急，雖有危老政策促進城市新陳代謝，不過台北市還是以產權單純的整合案最容易改建，在大台北以外的區域改建上的意願與難度都明顯較高，建議以投資思維進場者最好審慎評估。
台灣房價所得比快要突破歷史新高紀錄，行庫認為將影響民眾追價意願。根據指標大型行庫內部最新的評估報告指出，台灣房市後續的交易量，也將和「房價所得比」有關，因為台灣的房價所得比2021年第三季已升到9.24倍，正逐漸逼近歷史高點的9.46倍邁進，這不僅顯示民眾購屋追價能力有限，恐怕也將成為未來房市成交量所面臨其中一項重要的變數。
所謂「房價所得比」，是以中位數的住宅價格，除以中位數的家戶可支配所得，所得到的結果代表了一戶中位數住宅，對於中位數家戶的一年可支配所得的比值，因此，倍數越高，代表一般民眾的買房財務負擔愈大。 行庫主管指出，除了全國的房價所得比平均為9.24倍，台北市、新北市、台中市為房價所得比高於全國平均值的三個都會區分別為15.86％、12.13％、10.29％。
大型行庫主管分析，房價所得比攀高意謂民眾買房的壓力與日俱增，且以自身所得能力愈來愈難負荷，建商本身也承受因為缺工、缺料等問題導致的營建成本上升之勢尚未緩解的壓力，使建商對出售房屋的開價不易下跌，將致使購屋者和建商買賣雙方價格認知差距拉大。
至於央行放大土融管制力道，高雄地區建商認為，中小型建商將先退場。根據指標大型行庫最新出爐的不動產市場評估報告，引述對高雄地區建商的訪查結果指出，當地建商認為，央行管制措施對財資力不佳的中小型建商受衝擊最大，預期不少中小型建商將因此先減緩購置新土地，暫時轉趨觀望。 高雄當地建商也特別提及，近期缺工缺料情形不僅未明顯改善，反而更嚴重，尤其是發包工程價格漲幅太快：「甚至出現一日三市的情況」，也有不少建商因營建成本持續上漲，已評估推遲原有推案計畫，或改採取先建後售的推案方式。
政府打炒房政策加上春節因素，元月房市交易量驟減。
六都昨（7）日公布2022年1月的買賣移轉棟數，共24,018棟，月減13.3%，年減0.1%，整體呈現「月減年平」，唯移轉棟數仍創近九年同期次高。
元月房屋買賣移轉棟數中，以先前較熱的高雄、台中減幅較大，高雄月減二成最多，台中月減18%居次，專家分析，政府政策確有影響，至於2月，在春節假期影響下，恐較1月交易量更少，3月才有機會回穩。 六都中，除台北市及台南市之外，交易量月減幅均在一成以上。台北市共交易2,720棟，月減5%，年減8%；新北市6,202棟，月減11%，年增8%；桃園市4,346棟，月減14%，年增5%；台中市4,671棟，月減18%，年減16%；台南市2,235棟，月減6%，年增8%；高雄市3,844棟月減20%，年增6%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析指出，1月交易量反映的是12月的交易概況，政府自去年12月起，除了央行第四度出手加重選擇性信用管制之外，內政部也通過修法草案，祭出五大打炒房政策，包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，引起市場購屋態度轉趨觀望。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年底受惠景氣熱絡與年底前的交屋潮，12月移轉創下近六年的單月新高，1月則受到前月基期已高，加上時間已經靠近農曆年節，因此移轉量出現月減現象，而今年1月工作天數與去年相仿，因此六都移轉棟數與去年同期相較持平，但還是近九年來的同期次高紀錄，整體市況仍維持穩定。曾敬德表示，去年雙北以外崛起態勢明顯，許多區域的房價創下新高，交易量也同步增溫，科技廠商設廠成為市場資金追逐的新題材，不過高房價始終會成為社會問題，當前政策仍緊盯房市的投機行為，後續還有抑制房市的政策出爐，購屋人心情難免「既期待又怕受傷害」。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，雖然1月的買氣延續去年，但今年尚有疫情、升息等因素，加上官方對房市的管制態度仍嚴謹，全年房市估將是「量持平、價緩漲」的走勢。
近年房市景氣大好，連帶使房價節節攀升，引發輿論批評，政府高喊的「居住正義」只是口號，逼相關部會輪番出手，意圖抑制房價漲幅，但但這波房價上漲的幾個重要因素如營建成本上漲等問題未解，房價依然持續往上走。 見此情況，輿論輪番砲擊政府打炒房無效，但在全國住宅自有率近八成的台灣，當疫情擊潰全台觀光、餐飲等產業時，交易熱絡的房市，卻意外成為失業屋主的救命稻草。
失業率創七年新高 法拍棟數反下降
根據主計總處就業調查報告，2021年全年失業率為3.95％，創下近七年來最高，失業人數則平均為47萬1千人，年增1.1萬人；也因為部分家庭僅有單一經濟來源，主計總處推估，全年受失業波及人口達82萬人，同為七年來最多。 當家庭一夕失去主要收入，房貸常成為最大壓力來源；若房貸遲繳款超過三個月以上，房屋就有可能流入法拍市場，但2021新增法拍屋數量銳減，且拍定量更創下歷史新低。根據內政部統計，2021年法拍移轉棟數仍年減近兩成，僅約4,248棟，是有統計以來最低量。
市場供給緊縮 中古屋更好賣
住展房屋網企研室指出，除房市買氣熱絡，房地合一稅2.0也是所謂的「功臣」之一，畢竟該稅制延長了中古屋的重稅閉鎖期，使待售房屋數量下降；由於委售屋源少，而在房市買氣熱絡下，失業屋主便能在比以往更短的時間內脫手房屋，並且能因為更高的房屋成交價，獲得一筆資金度過難關並求東山再起。 過去房地合一稅2.0總被批評，造成中古市場供需失衡、房價上漲，提高消費者購屋難度，可若從社會救濟的角度看，房價上漲能讓屋主遇到如疫情這難以預料的災禍、陷入經濟困頓時，擁有翻身契機，這種發展恐怕是各界始料未及的吧？
因應房市熱絡，財政部再出招。為反映全台各地區房價上揚情況，財政部近日宣布適度提高部分地區售屋財交所得稅率1～3個百分點，其中新北市三重區，還有台中市東、南、西、中區等舊市區皆漲3個百分點，居全台之冠。財政部近日公告「110年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，若個人在2021年出售不屬於房地合一稅制的舊屋（2015年底以前所取得房屋），且無法提供具體成本證明或是交易資料，國稅局將依照最新標準計算其所得，今（2022）年5月申報綜所稅將適用。
2021年全台房價漲翻天，根據房仲業者調查，六都與新竹縣市漲勢最明顯，除新北外漲幅均超過一成。為合理反映各地區房價漲幅，財政部適度提高部分地區財交所得計算標準，其標準分為「高價住宅」與「其他舊制房屋」等兩大類，本次高價住宅未調整，僅提高其他舊制屋課稅標準。
若國稅局查到或個人僅提供售屋成交價格，沒有取得成本證明，而且該房屋符合央行規定的高價住宅定義，也就是台北市、新北市成交價分別達7千萬元、6千萬元以上房屋，還有其他縣市成交價4千萬元以上房屋，民眾必須依「成交價格」屬房屋收入部分適用17％所得率計稅，與前一年相同。若無交易價格與成本資料且屬於其他舊制房屋，依「房屋評定現值」的8％～48％列入綜合所得計稅，本次多調增所得標準1到3個百分點，今年5月報稅適用。
其中台北市高級住宅（8千萬元以上房地）依房屋評定現值48％列為所得額計稅最高，而台北市其他住宅43％，兩者皆較前一年提高1個百分點。 而新北市三重區課稅標準從35％提高到38％，台中市東區從21％提高到24％、南區從20％提高到23％、西區與中區皆從19％調高到22％，及梧棲區從11％提高到14％，這六區調幅達3個百分點為全台各區之冠，主要反映近年的交易熱絡。其次如台中市西屯區、北屯區及南屯區，還有新北市板橋區、新莊區、林口區、樹林區等分別調高2個百分點。
至於去年第四季房價漲幅最有感的高雄市多半僅調漲1個百分點，如鼓山、三民、前金、前鎮等皆漲1個百分點，橋頭區則未見調漲。官員表示，因高雄市多半已在109年度標準有所提高，且課稅屬於落後指標，預計111年度標準有望看到高雄整體漲幅趨勢。
台南市長黃偉哲為讓台南成為縮短城鄉差距及促進南北均衡的火車頭，持續推動大台南區域均衡治理，並期許打造一個適合經濟發展、適合民眾居住的城市，讓「大台南．大發展」不再是口號。 水利局表示，都市發展局已完成「變更白河都市計畫細部計畫案」配合相關都市計畫及經濟部水利署第五河川局的白水溪堤防興建計畫，本次全面檢討白河市區內雨水下水道系統，以利區內之雨水透過雨水下水道順利排至白水溪，並重新檢視白河市區內保護標準，以保障市民生命財產安全。
水利局說明，黃偉哲市長持續爭取獲得內政部營建署補助，本次獲770萬元經費投入辦理「台南市白河區雨水下水道系統檢討規劃」案，本案預計於年後開始辦理雨水下水道及周邊排水測量調查工作，亦收集整理區內地下管線、地質等資料，未來也將進行規劃檢討所需之水文分析作業及里長訪談。 水利局最後表示，台灣降雨季節分配不均，極端氣候更造成降雨強度提升，水利局將積極爭取中央經費補助，以減低相關災害發生機率，保障人民生命財產安全，營造宜居大台南。
主管機關對打房不鬆手，各大行庫今年放款對策最難拿捏的就是土建融放款，已陷入「父子騎驢」的困境。有行庫主管私下坦言，倘若土建融業務作太多，怕被央行盯上，因此今年頂多只會以3～5％作為成長目標，且多家行庫都已打算把土建融成長率控制在該區間，幾乎已成為各大行庫拿捏土建融成長力道的「共識」。
除了土建融業務之外，也有不少行庫開始「壓縮」房貸業務成長率。據了解，不論是土建融或是房貸業務，今年的成長率都會在全體消企金總放款成長率的水準之下，也就是低於放款成長水準。包括房貸業務在「避免承作二房、三房」的效應之下，有行庫已預期房貸成長率可能頂多在5％左右。 公股銀行對今年房貸成長看法偏向保守，其中華南銀行餘額目標微幅成長3～4％，彰化銀行、第一銀行等銀行多預估房貸承作量持穩，房貸龍頭土地銀行更評估，面對當前房市氛圍且受疫情影響，今年房屋貸款平均餘額預計與2021年持平。
根據央行統計，全體國銀的土建融業務從2020年底至2021年底約成長17％，至於公股行庫的土建融業務年增率則大部分在8～12％，行庫主管表示，央行對於土建融及房貸業務的管制可說愈來愈緊縮，因此未來銀行在放款資源的配置上：「土建融業務即使有機會，也會自我節制，不敢放太多」。
一銀主管直指，現今房地產市場確有過熱跡象，房地成交價也持續走高，連帶影響這幾年的銀行貸款業務走向，土地與建築貸款的數字成長顯著，但近期原物料價格走揚，因疫情因素缺工狀況持續，使得不動產授信風險升高，此時央行限縮不動產授信的措施，避免土地與建築貸款過於浮濫，對全體銀行長期發展有正面的幫助。
一銀2022年房貸目標客群以首購自住為主，將視未來市場情況，評估是否需調整授信政策，並持續關注房市價量變化。其中，今年房貸會考量放款成本及借款人信用狀況、收入等條件予以差別定價。就貸款成數部分，倘符合相關條件者，可以個案提高貸款成數，例如不動產坐落A級且符合「自用住宅貸款」的優質、特選客戶。 華銀房貸今年預期幅成長3～4％，目標餘額為5,050億元，華銀表示，今年除持續爭取首購族群，將聚焦轉貸及薪轉戶等客群。
勤美集團隨著台中一期「勤美之森」逾百億開發案即將進入收割期，宣布2022年正式啟動台中二期「勤美之丘」土地開發案，內容包括「勤美誠品綠園道商場」二館＋住宅大樓案，以及苗栗造橋「香格里拉樂園」休閒飯店開發案，總投資額上看百億元！
勤美集團董事長林廷芳表示，二期「勤美之丘」土地開發案，基地位於公益路市民廣場前方、勤美誠品綠園道商場旁，由於勤美誠品綠園道業績逐年攀升，同時看好草悟道生活圈的開發潛力，規劃在總面積2,500坪的基地上，面對公益路的基地將規劃為「勤美誠品綠園道商場」二館；而商場後方，將規劃40～50坪的住宅大樓產品，二期商場＋住宅案，初估總投資額在60億元，預計今年第三季動工。 另外，林廷芳表示，2012年勤美集團買下苗栗縣造橋鄉老牌遊樂園「香格里拉」，總面積達40公頃，至今仍保留原始綠地風貌，去年已通過苗栗縣政府的環評，初步規劃將利用其中的3、4公頃土地，開發擁有100多間客房的休閒飯店，以及渡假村、職人村、有機農場、生態保育區等設施，初估投資額至少30億元，預計今年底前動工。
勤美集團正在辦理第四次無擔保轉換公司債15億元，據悉，募資目的就是為了啟動台中與苗栗的投資開發案。 勤美集團台中一期「勤美之森」逾百億開發案，包括豪宅大樓＋勤美洲際酒店，其中，「勤美洲際酒店」預定今年底試營運；「勤美之森」豪宅案目前整體銷售率逾七成，預計2023年第一季完工。 勤美集團2021年在新建案完工入帳助攻下，全年合併營收高達192.08億元，年增45％，創下歷年新高紀錄，去年前三季EPS為1.41元。
法人表示，去年第四季受惠建設事業營收激增，預估第四季單季獲利將挑戰每股1.4元，2021全年EPS上看2.8元。 展望2022年，勤美集團在金屬成型事業營收穩定增長，建設事業將認列總銷30億元的「璞真永吉」及「碧湖畔」豪宅餘屋銷售，今年營收有機會力拚200億大關；2023年隨著台中「勤美之森」豪宅案完工交屋，挹注年營收可望出現爆炸性成長。
興采（4433）集團子公司聚紡股份有限公司（4429）將核心技術之研發根留台灣，斥資9億元於桃園市觀音工業區投資高端精密染整廠，已於1月28日舉行動土典禮順利圓滿完成。 據了解，聚紡此次增建12,000坪廠房，係用以建置高階精密染整生產線，同時導入工業4.0之物聯網、自動化、大數據管理及智慧化等先進概念，期借此新廠做為集團示範工廠，未來再複製至海內外其他廠區，同時引進綠色環保生產技術及設備，並規劃擴大現有太陽能電廠之規模，訂定持續深耕及根留台灣的同時，未歇腳步、持續朝聯合國永續發展（SDGs）17項目標邁進。
興采集團擁有超過33年機能性紡織品生產製造經驗，專精於紗線、織造、染整、防水透濕塗布貼合及成衣製造的垂直整合能力，提供從環保創新紗線及面料研發技術、防水透濕布料代加工到成衣設計與製造等一貫式服務，朝環保機能性紡織品上下游一條龍供應鏈的整合發展，為迎合現今國際大廠環保節能供應商標準。
為加快對市場的反應與研發速度，並因應全球環境及氣候變遷，所有材料皆以環保為訴求，積極進行前瞻原料開發、彙整市場趨勢與客戶需求，迅速將創新技術轉化成商業化產品以達到快速反應、提升接單效率、縮短交期等目標，甚至達到少量多樣、量身訂做的客製化服務，提供環保機能性紡織品上下游一條龍供應鏈整合，完成客戶一站式購足之全方位服務。
聚紡公司成立於1999年，專精於防水透濕織物的精密塗層與貼合面料技術，在加工技術方面擁有多項專利與認證，以專業的透濕防水塗布、貼合加工技術，生產各式機能性薄膜布料產品，客戶集中在全球50大國際運動品牌通路等領域。
近年全台不動產價格大漲，為避免未來租金高漲衝擊，台企也出現搶地皮熱潮。財政部台北國稅局指出，企業借貸買地利息抵稅方式分兩種，若該地為營業用，則利息列資本支出，當年度就能抵減營所稅；若該地閒置非營業用，只能列遞延費用，要等賣地才能抵稅。
依營利事業所得稅查核準則第97條第9款規定，營利事業購買營業使用土地所借貸的利息支出，應列資本支出，只要辦妥過戶手續或交付使用後借款利息，即可作為當年度費用列支。但如果不屬於固定資產土地，也就是非營業用土地，例如閒置土地，其借款利息必須以遞延費用列帳，在土地出售時，企業才能轉作出售土地收入減項抵稅。
官員指出，企業借貸購買土地以外固定資產，包括設備、建築物等，實際取得資產前，借貸利息支出先列資產成本；實際取得資產後，像辦妥所有權登記或實際受領，支付借貸利息可轉列利息費用抵稅。
而企業報稅檢附的借貸利息證明分為三種，首先最常見的是企業跟金融業借貸，其憑證為金融業結算單或證明。第二是企業跟國內債權人借款，則憑證為債權人的收據。第三是企業向海外債權人借貸，除了債權人收據外，憑證還需要結匯或銀行匯付等證明文件。
近期大陸簡化不動產登記程序，掌握數據以做課稅依據。資誠PwC指出，大陸共同富裕政策一大重點在不動產稅負，雖然台商現行在上海取得不動產適用房產稅0.4％～0.6％、契稅1％～3％，預期將有不動產稅改，台商應隨時關注。
資誠PwC聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師徐丞毅表示，目前大陸政府認定房地產是高所得族群的主要創造獲利來源，其簡化不動產流程主要目的為掌握全國各地不動產單位代碼，進而打造稅務數據庫，以利未來課稅。
徐丞毅也指出，目前只有上海與重慶自2011年開徵房產稅，但稅率低、範圍小，導致稅源太少，不足以抑制房價，因此主要城市房產稅將是大陸共同富裕政策改革重點。 在現行中國大陸稅制下，個人購買與持有房地產的稅費偏低。以無上海戶籍身分持有或處分上海房地產為例，取得房產需按交易價格的70％繳納0.6％（新購房單價＞人民幣73,482元／平方公尺）或0.4％（新購房單價≦人民幣73,482元／平方公尺）的房產稅，再依照交易價格1％～1.5％（第一套房）或3％（第二套房以上）課徵契稅。
若台商持有期間未出租，則不需繳納任何房產稅或城鎮土地使用稅。而長期持有唯一的普通住房處分時，還可以免繳納個人所得稅、增值稅與印花稅與土增稅。
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