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房產新聞

  1. 建商加碼獵地 住宅供給動能 登本世紀高峰

  2. 1月六都移轉2.4萬棟與去年同期持平 近9年同期次高

  3. 企業房地合一2.0 列最低稅負

  4. 營造業鬧人才荒 營建署:缺工近12萬人

  5. 新北地政局推都更小幫手,都更SMART !

產業新聞

  1. 日勝生拿下危老都更大案

  2. 台中史上單一成交最高金額!壽險砸「百億」入手七期商辦

  3. 七期「大竹筍」最大咖買家 全球人壽砸2.99億

  4. 虎年購地第一槍 興富發插旗台中水湳


1、建商加碼獵地 住宅供給動能 登本世紀高峰

2022/02/09 工商時報 郭及天

建商加碼獵地,去年住宅供給三大指標建照、開工、使照戶數三者同步創高,建照核發17萬戶創下27年來新高;開工戶數連二年站上13萬戶關卡;使照核發戶數也是13年來首突破10萬戶,住宅市場供給進入本世紀動能最強勁的高峰期。  

內政部統計顯示,2016年住宅建照僅不到8萬戶,隨著景氣自谷底復甦,建照逐年快速增加,去年17萬戶、年增7%,為1995年以來新高,遠遠高出過去20年來平均每年10萬戶的核發量。 申報開工戶數較去年略為減少2%,不過也是連續二年站上13萬戶的高檔水位;近年來建商搶建,也使住宅使照持續逐年擴量,去年為2009年以來首度突破10萬戶大關。  

房地產業者指出,建照及開工戶數代表市場、特別是建商信心的領先指標,使用執照戶數則代表新屋完工的實質供給,資金充沛、追價置產買盤強,建商對後市樂觀擴大推案,不過以近年建商購地規模推估,今年建照仍欲小不易,房價水準已達相對高點,未來住宅供給過剩的壓力仍大。  

各地住宅開工戶數反應當地房市景氣變動,雙北及高雄在2019~2020年達到高峰後,去年都有一至二成的衰退;桃園、台中在各重劃區快速開發下,分別達2萬戶、3.2萬戶近年新高;受惠南科發展、房市基期較低的台南,住宅開工逐年快速增加,去年達1.4萬戶,此外住宅市場規模較小的彰化、苗栗、嘉義等縣市,成長幅度更驚人。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出,工料雙漲加上政府打房政策下,建商選擇暫緩開工,去年申報開工戶數稍減。不少縣市在交通、重劃區及科學園區等議題發酵下,建商推案也從蛋黃區擴及到蛋白、甚至蛋殼區。  

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,三年前市場落底復甦,新建完工的住宅數量創下金融海嘯以來新高,不過住宅面積卻愈蓋愈小,近七年來新完工住宅面積平均從57坪減至44.8坪,減少了12坪,大台北以外區域崛起,住宅型態由透天轉變為大樓,房價上漲也讓建商為控制總價,規劃時縮小空間尺度,大台北以外都會區普遍出現精緻化與小宅化的趨勢。

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2、1月六都移轉2.4萬棟與去年同期持平 近9年同期次高

2022/02/08 經濟日報 康堃皇

去年12月六都建物買賣移轉棟數創下近72個月新高,不過今年1月房市步入農曆年前淡季,趕交屋需求減少,統計六都1月移轉棟數累計2.4萬棟,較去年同期持平,不過月減約13%,六都之中以新北市和台南市表現較佳,年增幅度達8%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年底受惠景氣熱絡與年底前的交屋潮,12月移轉創下近6年的單月新高,1月則受到前月基期已高,加上時間已經靠近農曆年節,即使交屋也來不及裝修並在農曆年前進住,因此移轉量出現月減現象,而今年1月工作天數與去年相仿,六都移轉棟數也較去年同期持平,且是近9年來的同期次高紀錄,整體市況仍維持穩定。

六都1月建物買賣移轉棟數為2.4萬棟,月減13%,但較去年同期持平,1月台北建物買賣移轉棟數2720棟,月減5%,年減8%,新北市則為6202棟,月減11%,但年增8%,桃園市4346棟月減14%且年增5%,台中市4671棟月減18%且年減16%,台南市2235棟,月減6%但年增8%,高雄市3844棟月減20%但年增6%。 曾

敬德表示,去年雙北以外崛起態勢明顯,許多區域的房價創下新高,交易量也同步增溫,科技廠商設廠成為市場資金追逐的新題材,不過高房價始終會成為社會問題,當前政策仍緊盯房市的投機行為,後續還有抑制房市的政策出爐,購屋人心情難免「既期待又怕受傷害」。

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3、企業房地合一2.0 列最低稅負

2022/02/09 工商時報 林昱均

為抑制炒房現象,財政部8日表示,我國自2021年7月推動房地合一2.0,企業房地合一稅率從併計營所稅改為分離課稅,因應稅制調整,財政部即日起預告修正施行細則,將企業房地合一稅列入台版最低稅負制減項,避免企業因投資不動產而落入最低稅負課稅情況,預計2月底上路。 立院2021年下半年三讀通過兩大租稅優惠法案,包括延長生技醫藥產業發展條例優惠至2031年底,還有延長產創條例的5G與智慧機械投資抵減優惠期限至2024年底;另我國也啟動房地合一2.0新制。

為因應稅制變化,財政部近日預告「所得基本稅額條例施行細則」部分條文修正草案,明訂各類延長的租稅優惠列入台版企業最低稅負制範圍內,而分離課稅的房地合一稅額則列為減項。 所謂台版企業最低稅負制為我國企業如果有投資股票、期貨賺取價差所得、海外OBU、OIU、OSU等所得、租稅優惠免稅所得等,必須全數納入台版最低稅負制計稅。 依規定,企業各項課稅所得額與免稅所得合計後減除50萬元免稅額,餘額適用12%稅率,以做為最低稅負。

若台版企業最低稅負大於企業當年度在台要繳的「營所稅+房地合一2.0稅額」,則企業必須補繳差額稅款。 官員指出,過去在房地合一1.0期間,企業投資不動產獲利皆併入營利事業所得,適用營所稅率20%,所以在計算最低稅負制較無困難。 本次房地合一2.0稅制上路後,企業交易不動產獲利改為分離課稅、適用20%~45%房地合一稅率,官員指出,必須修正施行細,企業才能將房地合一稅額也列入減項。

在施行細則上路前,企業無法將房地合一2.0稅額做為最低稅負制減項,如果是以投資不動產獲利的企業,很容易落入最低稅負制課稅範圍。 但本次施行細則上路後,企業即可將房地合一2.0稅額做為最低稅負制減項,相對來說不易落入最低稅負制課稅範圍。

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4、營造業鬧人才荒 營建署:缺工近12萬人

2022/02/08 工商時報 彭媁琳

營建署指出,針對2020年營造業收支、完成工程價值、耗用材料總值、不動產廠房及設備及存貨變動等資料,在2021年進行分層系統抽樣法及實地訪問、郵寄通信為主,共完成1,900份有效樣本。 統計顯示,2020年,全年營造業實際運用資產淨額獲利率為1.5%,較2019年的1.9%略減,專業營造業純益率逐年減少,近5年純益率以2018年6.9%最高,其次為2019年6.2%。 2020年底整體營造業從業員工人數約13萬8,847人,其中職員(指專門技術、管理及佐理人員)占58.0%,人數多於工員(工程技術工及普通工)的39.6%,從業年齡以35至65歲為主。

營建署表示,經由此調查可知營造業在2020年面臨的問題以「物價波動過劇,成本控制不易」及「原材物料價格持續上漲」的比例最多,因此「平抑原材物料價格」的因應措施,是政府應優先協助的項目。 對於2020年營造業勞工空缺數推估情形,營建署表示,本次調查推估營造業勞工空缺總人數有11萬8,102人,其中以基層勞工空缺8萬8,897人最多,包含勞力工2萬0,471人與技術性勞工6萬8,426人。其次則是技術士2萬2,692人,其他營建土木類群2,319人,工地主任2,964人、專任工程人員1,769人與公司內部管理人員1,781人。

按等級別觀察,總人數以丙等綜合營造業空缺4萬5,039人最多,其次是甲等綜合營造業4萬4,718人,專業營造業2,552人。按地區別觀察,空缺人數以中部地區4萬2,397人最多,北部地區3萬5,604人居次。 本次報告所列營造業缺工數係以抽樣調查後推估之,因營造業缺工數為動態性,廠商如有缺工需求可至勞動部就業網站登錄職缺,以利勞動力媒合,協助廠商補足相關人力。

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5、新北地政局推都更小幫手,都更SMART !

2022/02/08 MyGoNews 林湘慈

為推動新北市都更三箭政策,加速民辦都更之進行,政府資訊之公開透明是首要工作。但要如何了解附近建物屋齡分布?產權是否複雜、都更同意比例如何計算?以上問題皆能在地政局之都更小幫手得到答案。

新北市政府地政局表示,都更小幫手包括「屋齡資訊統計」與「都更範圍模擬」2項。「屋齡資訊統計」可查詢新北市各區、段之建物屋齡及其戶數、棟數、建物面積與分布,又為讓平均屋齡統計數字更能反應真實情形,首創將面積納入權重計算,並依老舊程度以不同顏色呈現在地圖上,讓使用者在各區、各段或實際位置等不同尺度下,均能將屋齡分布概況一目了然。 無論是都市更新或危老重建,產權複雜程度與實際推動之難易息息相關,也是一開始規劃時需了解的資訊。因此,地政局推出第2個都更幫手是「都更範圍模擬」,使用者可在地圖上框選欲查詢之範圍或是手動輸入地號,系統會智慧判斷是否位都市更新劃定範圍、公私有之權屬情形,並依法規自動計算人數及面積之同意門檻,協助初步評估辦理都更之難易度,以加速都更評估之前置作業。

新北市政府地政局進一步表示,都更小幫手係以地政大數據為基礎,配合市府重要政策,再與城鄉、都更單位橫向合作的模式提供符合民眾需求之資訊,未來將持續推出更多智慧便民服務,歡迎各界多加利用。

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1、日勝生拿下危老都更大案

2022/02/08 經濟日報 記者陳美君、陳美玲

都更危老熱,銀行、建商與地主攜手創造三贏局面。合庫銀行昨(8)日宣布,主辦日勝生(2547)集團旗下集順生活科技在台北市東區整合的危老重建聯貸案,金額30億元。 據悉,本案鄰近國父紀念館,位在台北市精華地段,基地面積1,038坪,重建後市值上看150億元。

據了解,這一暫稱「僑安新村案」的危老重建案,日勝生規劃興建地上24層、地下四層的鋼骨結構大樓,車位200多個,預計2026年底前完工,未來每坪售價估計落在150~180萬元間,估計重建後新大樓市值至少150億元。 日勝生表示,「僑安新村案」是在2009年投入開發,位在台北市大安區光復南路260巷與280巷間,全案在去年完成重建計畫、建照核准,地主共64戶。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨分析,該案位在台北市精華地段,除鄰近台北市議會、國父紀念館外,生活機能佳,加上近期興建成本高漲,歷經四年完工後,每坪售價有機會喊到180萬元,但實質成交價估計會落在150~180萬元。 合庫指出,本案日勝生旗下集順生活科技從2009年起,鍥而不捨整合長達十年以上,最終在2020年獲得全體地主同意重建,由於該案是台北市中心精華地段稀有千坪基地,基地周遭500公尺內有國父紀念館、松山文創園區及台北大巨蛋等大型公共空間,交通便利、生活機能佳。 合庫指出,新大樓興建完成後將可提供更多開放、景觀綠化等友善空間,不僅改善整體社區環境、提升舊社區的防災安全,也更有效、合理的利用土地資源,進而帶動附近老舊社區的榮景。

 

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2、台中史上單一成交最高金額!壽險砸「百億」入手七期商辦

2022/02/08 TVBS新聞網 黃詩惠

全台商辦市場熱度持續升溫,台中七期豪宅林立,接近市政中心,帶動商辦大樓蓬勃發展,不少全球品牌企業相繼進駐。位於台中七期的頂級旗艦商辦大樓「豐邑A8市政核心」,近期就由中國人壽以120.5億元買下,並由豐邑集團執行副總經理劉郁麟親自操刀,完成整起交易,創下台中史上單一成交最高金額,也是今年全台最高金額之成交案,成為今年全台商辦不動產市場的重要指標。

對此,豐邑集團執行副總劉郁麟指出,「豐邑A8市政核心」位在七期新市政中心,豐邑團隊從最初的規劃、興建到招租經營都極致用心,除了導入綠能建築,更採用先進的雲端樓宇能源與永續管理平台,提昇建築效能,協助建築智慧化升級,達到節能永續和智慧化管理。 此外,每戶獨立空調更配備全熱交換機,可將空氣過濾淨化、節能減碳,符合後疫情時代的建築需求,創造新時代趨勢。豐邑A8市政核心成為七期國際商辦地標,獲得市場的肯定與認同,更因此在七期眾多商辦大樓中脫穎而出,以高於市場行情的租金,獲得客戶青睞,創造接近滿租的出租率,成為國際企業總部、外商科技公司的首選。

台中市為全台第二大城市,擁有產業聚落、精密機械科技園區、中部科學園區、工業園區、人力資源、區位優勢、交通建設等條件,近年來台商回流,再加上捷運通車、台積電加碼投資利多等,產業的剛性需求,奠定了商用不動產的契機。使得台中商辦市場近年來買氣熱絡、供不應求。 豐邑集團持續看好台中七期,中國人壽指標型的大型壽險公司進駐七期,促使七期的商辦市場更趨成熟,而豐邑集團在惠中路與市政路口的基地,未來也將比照高規格、高品質,預計投入超過兩百億的投資金額,規劃打造六萬多坪的超高商業大樓,結合辦公與商場的複合式商用大樓,備受市場矚目。

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3、七期「大竹筍」最大咖買家 全球人壽砸2.99億

2022/02/08 ETtoday房產雲 陳筱惠

根據實價揭露,全球人壽於1月砸2.99億元現金入主七期大竹筍商辦「NTC國家商貿中心」,另外國泰世華位於台中西區中華路上的17層商辦,也以7億元賣給具建設背景的量販業者大買家股份有限公司。

繼中國人壽砸120.5億元買進台中市七期整棟「A8市政核心」滿租商辦,不僅創下史上唯三的整棟百億商辦購買紀錄,也是台中史上最大筆金額的不動產驚天交易。還沒來得及喝口茶,根據實價揭露,全球人壽也砸下2.99億元現金入主七期商辦「NTC國家商貿中心」23層含20個車位、共計808.8坪辦公室。

觀察「NTC國家商貿中心」歷年交易,全球人壽此次出手一躍成為該棟商辦單一交易總價最高、坪數最大的一筆,拆算車位後單坪價格37.1萬元,與該棟14樓創下的43萬元單價相比,全球人壽這筆買賣顯得划算不少。 根據實價登錄資料觀察,「NTC國家商貿中心」租金也有上漲趨勢,從2019~2020年每坪租金700~1000元,一路走高,去年租金來到850~1300元,最高單價租金甚至來到每坪1590元。

觀察近期金控、壽險業大筆買進商辦產品,轉當包租公,市場人士直言:「游資熱錢太多,買到沒什麼好買的,加大布局商用不動產,只要投報率好,不管是3字頭、6字頭都會有人買。」 不過金融業也不是只進不出,國泰世華位於台中西區中華路上的17層商辦,就以7億元出售,賣給具建設背景的量販業者大買家股份有限公司。整棟樓共4257.31坪,換算每坪單價僅16.4萬元。

信義房屋七期重劃店簡剴延表示,七期目前除豪宅聚落,也成為台中的政經中心,受惠地理位置優勢,交通方便,吸引大批上市櫃金融、壽險業進駐外,七期商辦產品也成為不少有實力的傳產業轉型首選。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,台中商辦熱度不滅,代表全球供應鏈帶動的商業不動產需求開始在全台發酵,有產業、建設、腹地優勢的台中,成為企業投資首選。 簡剴延進一步分析,過去台商的工廠與辦公室通常合為一體,客戶登門拜訪,看到的多半是工廠的現狀,並沒有個像樣的辦公室可以接待客或外賓,隨著台商品牌的國際能見度漸高,以及台商回流對於辦公室的講究,造成這一波台中精華區商辦的買氣熱潮。

黃舒衛進一步分析,台中商辦市場從以往的「供過於求」轉變至今「供不應求」,也能看出以往蓋好才銷售、去化速度較慢的商辦,隨着自用需求增強而順銷,加上七期的商辦新穎,不少造型具識別性的建築也頗受企業主青睞。 不讓七期一支獨秀,近期烏日高鐵特區整體發展計畫完善,讓不少大型建商搶進掀起商業不動產熱潮,業者評估烏日以高鐵為中心搭配捷運交織,形成完整大眾捷運系統,加上烏日區串連大肚山精密機械產業園區,區域的緊密性佳,也將形成另一個商辦熱點。

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4、虎年購地第一槍 興富發插旗台中水湳

2022/02/09 工商時報 蔡惠芳

去年購地豪砸310億元、刷新史上最大手筆紀錄的興富發建設,看好未來幾年中台灣黃金十年,繼成為台中七期「購地王」之後,今年買地開出第一槍,首度插旗台中水湳,拿下蛋黃區1,135坪土地合建分售案;興富發表示,預計攜手地主推出總銷約82億元的住宅大案,每坪售價暫估55萬元,先試水溫。   每年購地至少百億的興富發,因看好中台灣和南台灣崛起的趨勢,近幾年逐年加碼收購手筆,2020年購地就砸下184億元,2021年更追加到310.6億元,在全台灣儲備土地。  

進入2022年開春之際,興富發再度開出搶地第一槍,但購地策略似乎改弦易轍,不再只聚焦於七期,而是跨到水湳,其子公司碧江企業簽下經貿路二段占地1,135坪的文商段文商二土地,卡位蛋黃區的中央公園第一排。 興富發建設副總廖昭雄表示,這塊地容積率為500%,已帶建照,興富發旗下碧江企業以60%的合建比例,與地主進行合建分售,全案會規劃為住宅大樓來開發,主力產品以二房、三房為主,依每坪售價約55萬元來推估,未來總銷金額將高達82億元,打造為國際級新地標。  

此次興富發卡位台中水湳,與往年「只要七期、其餘免談」,只對七期情有獨鍾的土地開發策略大相逕庭,似乎有改弦易轍的味道。對此,廖昭雄表示,興富發長期耕耘七期迄今,其累積的土地存量,已無後顧之憂;而水湳重劃區,近幾年公共建設陸續到位,開發進度也進入成熟階段,尤其近年許多推出銷售的案子,不論成交價格、銷售成績,都令外界刮目相看,叫好叫座,因此興富發謹慎評估後,決定先期採取合建的方式,進入水湳,試試水溫。  

近年不少一線大型建商,紛紛布局台中,包括國泰建設、大陸建設、遠雄、興富發、達麗、宏璟、鼎固等大型建商,皇翔建設去年也首度揮軍台中,豪擲77.5888億元買下台中2,895坪土地,成功插旗台中,預計未來開發頂級辦公大樓。   目前七期土地行情已飆上每坪300萬元,水湳也後來居上、站穩200萬以上,去年甚至出現280萬元的新高;至於水湳中央公園第一排土地,已幾乎被大型建商卡位,空地所剩無幾。

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