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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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信義全球資產統計2020~2021年工業土地與廠房實價登錄資訊，六都共有9個行政區交易金額破百億，其中，台南市安南區以236億元奪冠，桃園市龜山區以176億元居次，高雄市仁武區153億元排名第三；也可以看出，近兩年工業地產百億級交易熱區包括了桃園、新北、台南、高雄。
信義全球資產總經理柯宏安分析，近年因為北部工業區土地價格上漲，南部各縣市政府又積極設置產業園區，爭取產業進駐，有較大面積土地可供企業選擇設廠，許多科技大廠紛紛向南布局，同步帶動相關供應鏈跟隨，因此明顯可看到工業地產交易頗有一種南霸天竄起的局勢。 盤點過去兩年實登資料，全台有9個工業地產交易破百億的行政區。
其中，桃園市占4個最多，分別是龜山區176億元、蘆竹區148億元、楊梅區143億元、及中壢區116億元；新北市則有新莊區124億元及土城區106億元等2個行政區入列；南台灣部分，台南市只有安南區上榜，但交易金額236億元居冠；高雄市則有仁武區153億元及大寮區112億元上榜，交易規模也不遑多讓。 觀察前三名行政區，排名第一的台南市安南區，近兩年交易較熱絡集中在台南科技工業區，吸引包含國精化、巨鎧精密、迎輝等企業，主要因為政府積極規劃釋出新產業用地，並開發相關連通交通建設，提升企業進駐的機能便利性。
排名第二的桃園市龜山區，除了地理交通優勢外，工業區的完善公共設施及產業多樣性一直是高科技廠商熱愛進駐的原因，熱門交易區域為華亞科技園區。排名第三的高雄市仁武區，在高雄市政府開發產業園區打造南部科技廊帶下，帶動產業轉型，其中仁武產業園區為熱門新興工業區，且有國道1號、10號等交通路網串接，成功地引來企業進駐。
對於2022年工業地產市場發展的看法，信義全球資產總經理柯宏安分析，科技及傳統產業需設置更高規格AI智慧型廠房以提升產能，電商物流業需設置更多倉儲轉運空間以紓解龐大物流需求，再加上台商在投資台灣方案下持續回流等因素，都會強勁支撐2022年工業地產的需求。進一步從企業需求看交易熱區，則將以具足夠腹地、產業鏈群聚性、交通便利性、鄰近有可滿足就業人口居住與商業機能的區域受惠最多。
根據內政部最新統計，2021年住宅建照寫下近年新高，2021年全台住宅建築執照宅數達16萬9,651宅，面積達745.6萬坪，和2020年相比，宅數增加6.5％，面積增加7.2％。在各都會表現上，台南市年增34.5％、高雄市年增28.0％，增幅最為顯著，其餘各有消長，六都之外的都會，以宜蘭、苗栗、嘉義、屏東等區域表現也十分強勢。
住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖有政策打房，許多區域仍推案頻頻，不過去年在工料雙漲下，許多業者選擇暫緩開工，預估使照增加速度應會放緩。 全台房價漲翻天，蛋白搶案更積極 最新統計中較值得注意的是各區域表現，在建照表現上，六都中以台南高雄增幅最多，分別為34.5％與28.0％，桃園增加4.9％，值得一提的是台北市在危老推動下，增幅達16.3％，而新北市減少11.1％為六都中建照量減少最多的區域，台中市推案也出現調控，減幅4.1％。
六都之外，建照以嘉義縣增加89.3％最嚇人，屏東縣已76.1％緊追其後，近來熱度爆表的新竹縣市，建照表現上並不理想，其中新竹建照還比2020年少了31.5％。徐佳馨指出，六都的建照表現反映區域利多；六都外也因為地方選舉建設話題加上在地業者想要站上這波浪頭而積極推案所致；而新竹縣市因近期房市過熱引起關注，加上區域後市看好，建商不急著推案，也是建照減少的主要原因。
升息縮貸雙頭難，建商經營皮繃緊 大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，建照反映了市場供給，2021年建照數為1995年後的新高，受到資金熱潮及市場氛圍地推動，投資買盤積極尋找價格尚有成長空間的區域，因此可觀察到本波推案也從蛋黃擴及到蛋白甚至蛋殼區，但在工料雙漲壓力與政府升息並且緊縮土建融與限期開發的壓力下，經營開發者若缺乏資金及資源，較容易陷入困境，建議民眾購買預售也特別注意建商信譽。
南山人壽斥資近160億得標的「信義行政中心地上權案」，北市環評大會去年11月審查，遭多位環評委員質疑綠電比例太少；昨再召開會議，經3小時審議後，環評委員仍認為需再檢討再生能源設置、溫室氣體排放增量與碳中和建築規畫，也需補充鳥擊監測計畫，以及將2050淨零排納入環評，要求1個月後補充修正後再審。 信義行政中心地上權案環評委員昨二度審查，多位委員認為綠能比例仍須加強，環委龍世俊建議，若建築的自行車位有頂棚，可在頂棚加設太陽能板，增加光電板面積；北市產發局副局長王三中也表示，開發單位可與周邊信義館場結合，補足太陽光板數量。
另也有委員針對共享運具租賃、鳥擊監測提出意見。環委張尊國指出，開發單位建議做好YouBike、電動車、租車等相關規畫；環委鍾慧瑜也說，基地可提供共享運具服務，讓第三方進來營運，鼓勵民眾多使用綠運輸，另外也可將停車相關資訊提供市府做停車空間規畫。
開發單位南山人壽表示，該建物將設置40個電動機車車位，未來也會針對電動汽車做相關規畫，停車場也有預留充電管線；綠能方面目前已在屋突裝設太陽能板屋頂，也會努力將綠建築等級從原先銀級提高到黃金級。 由於該建案為公家地上權指標，且又近全球最高綠建築台北101，完工後將是低碳城市重要指標。環評會主席、環保局長劉銘龍表示，北市去年底已公告2050淨零排放路徑，也將送自治條例至市府，盼能把2050淨零排相關原則納入環評。 經環委討論後最終仍未通過此案，除了要求開發單位加強檢討再生能源設置等資料審查，另考量該建物較高，也需鳥擊監測計畫，要求1個月後補充修正後再審。
財政部近日發布「2021年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，針對不適用房地合一稅新制的交易案件，適度調增部分區域所得額標準1％至3％，以反映區域差異及市場行情，其中調增3％的區域，除新北市三重區外，皆位於台中市，分別為東區、南區、西區、中區及梧棲區，合計共6個行政區。
財政部說明，若民眾出售的房屋為2015年以前所取得，應依《所得稅法》第14條第1項第7類規定，適用舊制的財產交易所得申報課稅。若個人於2021年出售不適用房地合一稅新制的舊屋，國稅局將按本次發布的「2021年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，計算其所得稅，於今（2022）年5月申報綜合所得稅時適用。
全台高價住宅 維持17％所得稅率
財政部將本次所得計算標準，分為「高價住宅」與「其他舊制房屋」2大類，若民眾僅提供售屋成交價格，沒有成本證明，且房屋符合央行規定的「高價住宅」定義，民眾須依成交價格屬房屋收入部分，按17％所得率計稅，與去年相同。依財政部公布標準，凡是台北市成交金額達7,000萬元以上、新北市成交金額達6,000萬元以上、其他縣市成交金額達4,000萬元以上的房屋，即屬於「高價住宅」的課稅範疇。
在「其他舊制房屋」部分，若民眾無提供交易價格及成本資料，將按房屋評定現值的8％至48％列入綜合所得計稅。財政部表示，本次全台所得額標準最高的區域為台北市，依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」，經評定為高級住宅者，其所得額將依房屋評定現值的48％計算，其餘北市房屋則依43％的房屋評定現值計算所得額，2者均較去年提高了1％。
財政部台北國稅局指出，贈與人（送出財產者）移轉不動產給受贈人（收受財產者），受贈人必須負擔土地增值稅以及契稅稅額，按照我國規定，贈與總額可以扣除這兩種稅額，等於免計贈與稅。 所謂土增稅是依照前一次與本次移轉土地公告現值漲價數額課稅。贈與、買賣情況皆適用20％～40％土增稅率；但如果是出售自用土地可適用一生一次或一生一屋優惠土增稅率10％。
而契稅則為房屋移轉時依照「契價」（房屋標準價格-免稅騎樓現值）課徵，依照移轉性質適用不同稅率，買賣、贈與、占有皆適用契稅稅率6％，分別由買受人、受贈人、占有人負擔；而典權由典權人負擔4％契稅；交換由交換人、分割由分割人負擔2％契稅。 國稅局指出，依照遺贈稅法第21條與施行細則第19條規定，不動產贈與移轉所繳契稅或土地增值稅由受贈人負擔，可從贈與總額中扣除。 另外，如果贈與財產附有負擔如房貸、車貸等，這些貸款或其他負擔也能從贈與總額中扣除；而買賣移轉適用房地合一稅制者，僅限減除契稅。
官員也表示，個人申報贈與不動產，如果要主張扣除土增稅及契稅，必須要檢附贈與契約書、已完納土地增值稅及契稅之稅單影本及該稅款支付證明。 不過，如果是他人幫受贈人繳稅，將會涉及遺贈稅法第5條第1款規定代為承擔債務以贈與論情形，以贈與人提供受贈人現金繳稅而言，必須一併將稅額併入贈與總額計稅，再依收據扣除。 舉例來說，A在2022年2月要贈與公告現值600萬元的房地給女兒，若土增稅負為40萬元、契稅為18萬元。贈與總額原本為600萬元，但扣除掉土增稅、契稅等並減除當年度贈與免稅額244萬元，只有298萬元贈與淨額要計稅，適用10％贈與稅率，贈與稅負為29.8萬元。
公股銀行積極鎖定自有行舍參與都更危老，目前以大台北地區為主，且多是都更、危老雙軌並行，土地銀行、彰化銀行、合作金庫銀行、第一銀行皆逾五處，為符合世界趨勢，公股銀更積極藉由重建舊有行舍時，結合節能減碳、打造新興建築的趨勢。
土銀統計，目前自有行舍參與參與都更進行中的案子高達八處，包含台北市大安路2段、泰順街62巷內、杭州南路1段11巷內、四維路228巷內、興隆路3段36巷17弄、信義路4段30巷21弄等，都位於精華地段，高雄則有位於前金區五福三路的案子；參與都更推動中的則是敦化南路1段1號；危老改建則是位於大安區瑞安街23巷。
土銀主管說，考量接軌國際節能減碳趨勢並為響應打造低碳城市，未來舊有行舍重建擬規劃以取得綠建築標章及建置屋頂型太陽能發電系統為目標，以具體行動支持溫室氣體淨零排放政策。 彰銀目前在大台北共有六件自有房地參與都更及一件自有房地依危老辦理重建。其中，都更案兩案仍在協調整合階段，其他四案均會申請銀級以上綠建築標章；危老重建案亦將會申請銀級以上綠建築標章。彰銀表示，未來舊有行舍參與都更或危老時，均會以環保、節能、永續為出發點，評估取得綠建築標章的可能。
合庫銀行參與都更危老或重建案件包含中崙畸零地、京東宿舍基地、寶通大樓、原南京西路分行、圓山分行、板橋分行房地重建及長安分行危老重建等七案。 一銀則統計，目前進行危老重建的行舍為屏東潮州分行、台南佳里分行及台北忠孝大樓三處，都更參與案件為台北市北投區大業段及中正區公園段土地。 一銀同樣鎖定舊有行舍重建取得綠建築標章，並評估合適地點的分行建置太陽能發電系統，以增加資產附加價值。 華南銀行表示，近年積極盤點自有不動產，針對土地畸零狹長、無法自行開發或地上建物老舊，擬視鄰地所有權人或地上建物所有權人整合情形，優先評估參與都更危老效益。 臺灣企銀目前則有參與一件台北市都市更新案。
八大公股行庫承作都更危老融資案件數已逾600件，融資金額達2千億元。其中華南銀行都更危老融資核准額度已突破1,100億元，華銀表示，為延續銀行都更危老業務推動量能，除總行相關業務人員持續精進，今年對全台186家分行負責業務推動的種子人員，也將持續教育訓練，提供專業的金融服務，以拓展都更危老業務版圖。 第一銀行則表示，過往有多個都更危老成功的案例，其中重要的是「水源路四、五期整宅」；目前一銀正在推動第二個整宅都更案，位於吳興街，已經進行到後端的融資、對保。
一銀都市更新融資案件，截至2021年11月底，累計核准共56件，核准額度約557億元；危老重建融資案件，截至2021年11月底，累計核准共78件，核准額度約296億元。此外，一銀目前授信申請程序進行中的都更及危老融資案合計融資規劃金額逾100億元，另追蹤輔導中的都更危老個案逾30件。 一銀強調，現在持續與第一金AMC、建築經理公司及台灣金融聯合都更服務公司共同合作都更危老融資個案，針對自力更新案提供整合期、興建期及完工期三大階段的資金與金融服務。 隨高齡化、少子化，一銀表示，除了提供重建融資與信託管理，協助老住戶的房子舊換新，如有需要更可結合「以房養老」與「安養信託」，以重建後舒適好宅創造穩定現金流。
華銀則說，在配合政府推動都市更新及危險老舊住宅重建政策外，已結合金控內各子公司資源，同時持續拜訪房仲、各縣市危老推動站、地政士、建經公司業者等，以掌握案源。 華銀自危老條例實施後，即在都更之外納入危老融資業務，目前為止，都更危老融資餘額合計約500億元，為公股銀行第一名。 華銀主管說，華銀在2009年即成立「都市更新業務推展小組」，整合相關部門專業人員，積極推展都更業務；2017年危老條例公布實施後，也在第一時間將危老重建納入小組重點業務，之後華銀更進一步與關係企業中華建經公司合作，提供從前期的規劃整合、發包興建，到後期的融資、信託及完工後分戶貸款一條龍服務。
在各路人馬看好的氛圍下，台中商辦市場進入瘋狂推案期，好不容易下降的空置率是否又會飆高，備受關注。 農曆年前，中壽砸下120.5億元在台中七期買商辦，替2022年不動產買氣開出第一個紅盤，也讓台中商辦市場成為近期最火紅的題目。 除了壽險業資金加碼，包括台中銀行、興富發建設、網銀國際、國壽、聯聚建設、皇翔建設都看好台中商辦市場，在這幾年也陸續加入戰局。高力國際統計，未來3年，台中七期將完工的商辦樓地板面積高達18.7萬坪，到2025年，更將出現37.62萬坪供給量，寫下歷年新高。 這一波台中市辦公大樓新增供給，主要分布於七期新市政中心、台灣大道沿線、文心路沿線三大辦公區塊，其中，又以七期新市政中心為台中商辦市場指標區域。13年來，這三大區塊共新增13棟商辦，包括中信金、富邦金皆各自坐擁中信金控台中金融大樓、富邦文心辦公大樓，今年開發金控旗下的中壽也入列，台中商辦儼然成為壽險業積極插旗的新戰場。
企業門面升級、回台投資潮 帶動需求升溫
高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，過去中台灣企業主還是抱持「廠辦合一」的觀念，但隨著企業門面升級、回台投資潮、資訊及服務業成長等因素帶動需求增溫，讓當地企業主開始改觀，在台中市擁有辦公室逐漸成為趨勢。 這些現象，在被視為指標的七期新市政中心商辦身上更明顯，近年來七期商辦空置率持續降低，租金則明顯上漲。
根據調查，2018年第2季的空置率原本高達46％，但隔年（2019年）第2季迅速下滑至僅剩20％，2021年第3季的空置率更來到近年來最低的10％。受到空置率逐年滑落的影響，從2018年的每坪租金僅約8百餘元，到2019年成長至9百餘元，在2020年底站上每坪千元大關，部分管理品質較佳之大樓租金甚至飆漲到1100至1200元，不輸台北市內湖科技園區的水準。
曾在2012年前後替興富發建設銷售過3棟商辦的萬群地產總經理謝坤成，對這個景況印象很深，當時興富發一口氣推了10萬坪辦公室，一度不被看好，「10年前台中尚未有頂級商辦的概念，我們還在接待中心設計了一個豪華宴會廳，宴請VIP客戶來參觀，結果有一棟總銷金額1百億元的『鼎盛BHW』，只花6個月就賣完。」他認為關鍵正是，當時台中「老（商）辦」不論外觀、停車位數量與物業管理，都已無法滿足客戶需求，因此掀起一波自用型客戶舊換新的風潮。
手遊蓬勃支撐買盤 一棟樓6成賣給遊戲博弈業
另一方面，台中產業兼容並蓄，除了傳產製造業、科技業，近年來手遊產業蓬勃發展，也成為一股支撐買盤，例如「CBD時代廣場」就有六成空間是賣給遊戲、博弈產業者，是全台各辦公商圈少見的狀況。 由於電子業台商回流的需求帶動，以及行動網路、雲端運算及物聯網的蓬勃發展，衍生出各式各樣、顛覆傳統行業的新產品與新服務，讓各路人馬不斷投入資金在台中購地蓋辦公室。企業插旗台中商辦的矚目案例，包括2019年手遊業者網銀國際就在台灣大道購地自建企業總部；去年10月，上市建商皇翔建設也砸下近77.59億元掃進七期2895坪土地，規畫興建頂級辦公室，該土地買賣總價僅次於前年興富發以83.75億元標下的台中大遠百旁近2600坪土地。
可以預見的是，台中七期新市政中心辦公大樓，未來潛在的新增供給將大暴增。例如，興建中的台中銀行總部「台中之鑽」，樓地板面積就高達3萬5千坪；興富發有3棟興建中與待建商辦，若完工將釋出六萬坪，光是統計目前已確定動工或在規畫中的8棟商辦，在2025年之前，就可能出現18.7萬坪的新辦公室。
借鑑信義計畫區 供給暴增 需求能否跟上？
「未來幾年七期新辦公室將增加1倍，首當其衝的就是空置率將大幅攀升，這從過去台北101大樓完工後，信義計畫區曾經歷過數年租金陷入停滯的經驗，可為借鏡。」黃正忠說，台中產業雖然多元，但企業一次承租一兩個樓層、2百至3百坪就算滿大規模的，目前台中舊辦公室每坪租金約6、7百元，屋齡10年以內的新辦公室租金普遍為每坪1千元左右，以交通性而言，台中三大辦公商圈的距離差距並不遠，要租戶接受租金上調至每坪1200元去租頂級辦公室，他們也會考慮是否有搬遷的必要。
謝坤成說，當年台中商辦曾從一坪30萬元賣到35萬元，漲幅逾15％，每坪租金行情約8百元至1200元，2014年時，七期商辦投報率還有4至5％，遠高於銀行定存；且因商辦非屬打房範圍的豪宅產品，如果可以獲得較高的銀行融資，投報率甚至可達8至9％，讓不少投資客趨之若鶩。 但他也認為，如今七期商辦每坪開價普遍已站上50萬至60萬元，有的甚至喊價至80萬元，客戶能否買單，關鍵依舊回到租金行情能否同步跟上，否則僅有2至3％的投報率，對買方來說是否還有吸引力，恐怕也是另一個極大的挑戰。
位於高雄科工館生活圈的1138坪建地，御盟集團原本規劃興建住宅，最後變更設計，改建酒店式公寓，預計今年第三季開業，只租不售，這也是御盟集團從房地產本業進軍商辦、品牌飯店、餐飲、藝術之後，另一跨足商用不動產的多角化營運佈局，每坪租金介於1000元到1500元之間，主攻在地居民和商務客。
御盟集團9日表示，位於高雄九如路上、科工館正門斜對面的1138坪精華地，結合御盟集團跨界運營成功模式，推出「以租代買」酒店公寓「御盟國際驛館」，預定今年第三季營運，格局為2房到4房、坪數55到75坪，房內家具家電齊備，並附設商務中心及健身房， 御盟集團指出，隨著科技大廠紛紛進駐高雄，串連產業聚落，加速城市產業轉型，不僅帶動高端住客需求，更直接促進在地觀光旅遊氣氛活絡，御盟集團多年前即以精準的市場洞察，看見需求，將頂級奢華酒店的經營管理經驗，打造全台最高規格的酒店式公寓「御盟國際驛館」，提供無論是在地客、商務長住、外籍人士、或休閒族群，一個無憂的高質感生活。
御盟集團說，「御盟國際驛館」的館內，同時規劃經營四間不同型態、各具特色的晨食咖啡簡餐、歐陸養生餐廳、甜點專賣店與性感酒吧，提供住客及四方饕客用餐聚會的新選擇。 御盟集團指出，「御盟國際驛館」共有161戶，每坪租金落在1000元到1500元之間，價格根據不同的房型、樓層、面向、承租時間，而有不同，但，租金不含餐費及管理費，承租期間最短3個月起。
御盟集團董事長邵永添9日表示，御盟集團從房地產跨足旅宿、餐飲到當代藝術推廣交流等多角化經營佈局，就是本於他對高雄深厚的情感，期許在海洋之都高雄，打造國際藝術生活集團，希望帶給人們更美好幸福的生活體驗，動高雄經濟產業活絡，創造更多就業機會，為高雄留住國際人才。 御盟集團表示，御盟集團深耕高雄，創辦人邵永添董事長以建設業白手起家，秉持「不求最大、但求最好」的經營理念，擘畫永續經營方針，以2007年完工、2009年即獲國際建築及照明設計雙料大獎肯定的高雄首座豪宅建築『御花園』，開啟品牌之路，2011年御盟建國企業大樓落成，觸角延伸商用不動產市場，並獲建築智慧標章認證。
御盟集團指出，在集團成立20年之際，更跨足高端旅宿、頂級餐飲品牌經營，於2017年11月揭幕，至今獲9座國際獎項肯定的晶英國際行館為集大成之作；集團支持文化藝術發展也不遺餘力，由旗下永添藝術邵雅曼執行長領銜策劃運營，活化歷史建築金馬賓館，蛻變為高雄首選當代藝術中心，2019年1月揮軍北上，於台北南山廣場46樓，投資經營The Ukai Taipei頂級餐廳獲台北老饕一致好評。
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