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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
游資充沛，房價、租金雙漲，外國人置產比率增加，據內政部統計資料，2021年外國人在台購置不動產，建物取得1,298棟，年增6.3%，建物取得面積4萬坪，年增18%；以雙北棟數最多，桃園增幅最大，台南也較前年略增，顯見在投資效益下，外國人即使受到了房地合一措施限制，仍願長線投資，更有往中南部移動現象。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，延續疫情前房市買氣，台灣不動產也與世界各國同步起漲，外國人置產意願提高。 而海外資金及台商回流，透過境外公司購置不動產也不在少數，對整體市況有所挹注。 綜觀2021年外國人在六都交易表現，台北市及新北市為外國人置產的主力區域，建物取得棟數方面，台北市共322棟，年增15.8％；新北市283棟，年增11％。外國人在雙北取得棟數共占全國46.6%，外國人所購房屋近半數在雙北。
行政院會今 (10) 日通過「建築法」第 77 條之 1 修正草案，將送請立法院審議。內政部指出，此次修法將既有建築物的構造安全納入應改善項目，若不符現行規定，並經耐震評估檢查應予改善，將強制要求改善及補強，屆期未改善者最高可開罰 30 萬元。 2018 年 2 月 6 日花蓮大地震，導致多棟大樓倒塌、嚴重傾斜，17 人罹難，閣揆蘇貞昌表示，鑑於國內老舊建物數量不斷升高，建物耐震情形亟待加強，為回應各界對居住安全的期待，加強建築物的構造安全，本次修正有其急迫與必要性。 內政部說明，依「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」，凡 1999 年 12 月 31 日以前取得建照的特定用途建築物，如旅館、醫院、百貨公司、學校、商場、量販店等，樓地板面積累計達 1000 平方公尺以上且單一所有權者，均強制辦理耐震能力評估檢查及申報。 不過，現行「建築法」第 77 條之 1，僅規範供公眾使用等合法建築物，若防火避難設施及消防設備不符現行規定，政府可視情形令其改善或改變其他用途，卻未對辦理耐震能力評估檢查不合格部分，加以規範。 因此，這次修法新增「構造」安全部分，經耐震評估檢查不合格者，將強制要求改善，若屆期未改善者，可處 6 萬至 30 萬元罰鍰，並得連續處罰，以確保國人居住安全。 內政部強調，未來將加強與立法院朝野黨團溝通協調，期盼能早日完成修法作業。
台北市建管處為妥善處理因建案施工導致旁邊民宅損壞引發的爭議事件，公告修正《台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》，明訂建築工程施工時須辦理「鄰房現況鑑定」，並針對「鄰房範圍界定」、「鑑定機構資格」等項目訂定明確規範，以減少雙方爭議，預計將於今（2022）年2月14日發布，並在發布2天內實施。
台北市建管處長劉美秀表示，目前《台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》，並未強制建商於施工前辦理鄰房現況鑑定，導致發生損鄰情形時，因缺少鄰房施工前、後的客觀資料，難以追究損壞責任；據台北市建管處統計，台北市近3年施工損鄰案件逐年增加，自2019年的152件、影響355戶，逐年攀升至2021年的198件、影響367戶，足見加強相關規範的必要性。
建商未辦鄰房現況鑑定 須由第三方判定責任歸屬 劉美秀表示，待修正後的《台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》上路，建築工程在施工前，須辦理鄰房現況鑑定，作為後期發生損鄰情形時的比對依據；另考量過去損鄰案件的影響範圍，多落在施工點半徑30公尺以內，本次修正也明訂施工影響鄰房範圍標準為開挖深度的3倍水平距離。 此外，為確保鑑定結果的公正與客觀，本次修正草案中也明訂建商未於事前辦理鄰房現況鑑定的損鄰案件，須交由第三方鑑定機構來鑑定損壞責任歸屬，並明定鑑定機構人數須達40人以上，以維護鑑定報告公信力及品質，期能藉此減少爭議發生。
跟著重大建設買房是老司機的鐵律，新北第二行政中心日前宣布落腳三重疏洪道左岸重劃區，讓三重繼新板特區、新莊副都心後，成為第三座CBD，未來將平衡溪南、溪北發展；專家分析，「三重新都心」進入台北市僅一橋之隔的地段優勢，加上捷運、媒體園區等議題下，5字頭房價成為新婚首購的置產新區段；專家分析，三重地段確立後，將與板橋新板特區、新莊副都心形成新北CBD「三足鼎立」態勢。
第二行政中心目前規畫文化局、交通局、環保局、衛生局、勞動局、警察局、消防局等7大局處進駐，另還會設置第二備援防災中心，約有3,000位員工，提供溪北地區民眾整合性公共服務，2022年1月開工、2026年完工。 三重以台北市外環第一圈、一橋進北市的地段優勢，加上捷運、國道、快速道等交通的大幅加分，成為企業行號、雙薪家庭的熱門首選。新北市政府正推動工業區立體化方案，原頂崁、化成兩大工業區，將升級為新北科技園區，再結合新北產業園區、新莊知識園區，成為重要產業廊帶，吸引群光、藍天、全球人壽等知名企業進駐。
蓬勃發展的產業經濟，帶動新型態住宅需求，上市建商包含國泰、潤泰、冠德、愛山林、鄉林、聯上、新光、順天、環泥等，均已快速插旗就位。 專家表示，大台北都會公園坐落於新北三重區，右岸重劃區因有機場捷運設置三重站、加上舊市區商業機能加持，房價至少站穩6字頭；而左岸重劃區鄰近新莊、重劃區腹地較大，並有捷運新蘆線行經，房價僅5字頭，「本區發展願景強，是雙北地段強、價格對首購族最友善的重劃區，這次第二行政中心加上未來東森總部陸續設立，將帶動房價進一步補漲。」
台中市潭子聚興產業園區於2012年啟動以來，經歷可行性規劃、開發計畫、環境影響評估、農業用地變更等各項法定書件審定，積極與台糖公司洽談土地提供作園區開發使用，於2019年取得台糖公司同意合作開發，並於同年12月開始園區工程施工，目前園區已完成90％以上地下維生管線埋設及排水設施，產業用地已可供指定建築使用，並已完成12塊預售土地的產權移轉，目前已有2家廠商申請建照中。
經發局長張峯源指出，園區除計畫要求開闢北側聯外道路外，經地方積極爭取及經濟部工業局同意補助工程款，2022年度將啟動拓寬園區南側的潭興路一段258巷道路，將原有4至8公尺寬度不等的道路，興闢為10公尺寬道路，並規劃於緊鄰大漢技術學院側增設人行道。 張峯局長說，道路拓寬後除連貫園區南北側道路外，也提供校區學子安全的步行空間，搭配未來將開通的國道4號潭子段匝道，將大大強化園區附近的交通與產業發展。2022年度上半年移轉屬台糖公司所有約6.6公頃產業用地辦理招租，可同步建廠加速營運，未來發展可期。
受惠「護國神山」台積電計畫持續在中科擴廠、預計再引進數千位科技人助威下，中科生活圈周邊的房市近年來跟著水漲船高；其中，「寶輝世紀莊園」近期預售實登揭露，每坪單價最高攻上6字頭，不僅直逼七期豪宅價格，更刷新中科房市行情天花板！ 觀察中科生活圈區域行情，據樂居網統計，屋齡5年內的成屋成交均價為37.05萬元。
在個案部分，屋齡3年「國聚之幸」均價33.04萬元；屋齡1年「國聚之悅」均價31.11萬元；屋齡1年的「大城仰雲」均價35.6萬元；2020年第二季進場的預售案「國聚之赫」，當時開價約35～40萬元，均價同樣落在3字頭，與「寶輝世紀莊園」均價逼近6字頭，價差高達約四成。 中科2021年營業額可望突破兆元大關，半導體、光電等科技大廠業績強強滾，嗅覺敏銳的建商也跟著科技業的腳步，爭相在中科生活圈周邊購地推案。 其中，七期豪宅建商寶輝建設首度插旗中科特區，推出「寶輝VILLAGE」總體城區開發案，由三塊四面臨路組成的8,000坪完整腹地，分為國際莊園、世紀莊園、THE PLAZA三階段開發，總銷金額逾200億元。 全案以七期豪宅規格設計，由美、日國際團隊攜手開發，打造有如「東京六本木」的國際城區，推出後受到中彰投企業主、中科高階主管、醫師等菁英族群的青睞。
根據內政部實價登錄最新資料顯示，「寶輝世紀莊園」已有25筆成交案揭露，其中，最高單價及總價出現在19樓，總面積95.35坪（含車位）以總價5,217萬元成交，扣除車位後每坪單價62.8萬元，創下區域新天價。 目前「寶輝VILLAGE」城區開發第三階段的「THE PLAZA」預售案預約熱烈，每坪均價挑戰6字頭。 因此，寶輝建設去年底趁勢再砸近15億元重金，整合購入中科民安段1,327坪土地，換算每坪土地單價來到112.8萬元，將成為「寶輝VILLAGE」總體城區開發項目之一。由於目前中科周邊大面積素地已近絕跡，未來推案價格備受矚目。
新光人壽昨（10）日舉辦台北市杭州北路地上權開工動土典禮，將投資逾20億元，興建地下五層、地上21層的商辦大樓。新光金控發言人副總李超儒表示，預計2024年底完工，出租部分會符合金管會保險局最低收益率要求，目前為2.095%。 新光人壽在2018年6月以17.68億元標下杭州北路商業用地，基地面積約775.3坪，鄰近審計部、華山文創園區、藝文公園，距離捷運善導寺站僅300公尺，人文氣息濃厚。
新光人壽積極布局不動產市場，多角化經營，隨著傑仕堡系列旅館及商務住宅陸續完工，除杭州北路地上權案外，還有高雄市舊總圖地上權案、南港BOT案、兩筆北投士林科學園區土地待開發，預期每年將帶來穩定的租金收入。 此外，還有新光南東大樓、新光纖維大樓等展開危老重建計畫，未來將陸續完成資產活化，資產增值行情可期。 新光人壽杭北設定地上權規劃興建商辦大樓，地下樓層為停車空間，地上一樓為餐飲空間，二樓至21樓為商用空間。大樓周邊規劃廣種植栽及喬木綠化，以串聯周邊都市綠帶系統，強化都市綠色景觀，並設計有頂蓋的騎樓，加強人行步道串聯，營造符合人性的公共空間。
新光人壽董事長潘柏錚表示，為了落實ESG，新辦公大樓設計符合生態、節能、減廢及健康等環保與生態永續概念，達綠建築銀級標章，且為銜接後疫情時代生活，空調設備採獨立全熱交換新風系統，達到有效避免室內空氣交叉感染，整體設計展現綠色低碳城市新風貌。 此案大樓由李祖原建築師聯合事務所量身打造，外型設計為獨特三角造型，落成後將為台北新地標之一。 新光人壽指出，響應政府政策，致力履行綠色營運策略，未來將持續落實ESG理念，強化綠色採購，減少建築能源耗用，實踐低碳健康生活，朝綠色永續經營願景邁進。
公股挺都更危老重建，台灣金融聯合都市更新服務公司宣布，位於台北市中正區金門街的「紀州樂章」案今 (10) 日舉行開工動土儀式，重建後將使屋齡近 50 年的老公寓變身地上 9 層、地下 3 層的嶄新安全住宅大樓。 「台灣金融聯合都市更新服務公司」是由政府政策性成立的泛公股事業之一，專責協助國內都市更新與危老重建，今天舉行的「紀州樂章」是由金融都更公司、華南銀行、營造廠樹盛公司、建築師等共同舉行開工動土儀式。
位於台北市中正區金門街的「紀州樂章」案，緊鄰知名文化景點「紀州庵」，步行到古亭捷運站只要 10 分鐘，儘管座落地點佳，但因屋齡近 50 年的 3 層樓老舊公寓，鋼筋裸露情形嚴重，居住品質與安全疑慮堪憂，在金融都更公司協助下透過耐震、綠建築及無障礙設施等設計取得近 40% 的容積獎勵，完成重建後將搖身變成地上 9 層、地下 3 層的嶄新安全住宅大樓。 金融都更公司表示，「紀州樂章」是地主自行出資重建，由金融都更公司負責全案管理服務，華南銀行提供地主信託與融資。
參與重建的地主表示，當初有很多開發商、推動師來談危老重建，而選擇金融都更公司，除了看重其專業素質外，還有公股品牌背景與銀行團股東資源。 金融都更公司表示，「紀州樂章」重建計畫在 109 年 7 月獲准，110 年 4 月領得建造執照，111 年初完成老舊建物拆除作業，預計將在 113 年初完工。 今天開工現場氣氛熱烈，地主曾先生開心地提到「除了我們保留自住的房屋外，熱銷情況超過預期!」，讓與會所有團隊打了一劑強心劑，也共同承諾一定會盡全力為施工品質把關。 金融都更公司表示，除「紀州樂章」外，在台北市萬華、大安、信義、士林區及新北市板橋區還有數個案件進行中。
仁寶擴大工業電腦布局，10日董事會通過以每股現金30元公開收購興櫃公司普達系統51～65％股權、相當於花費3.2～4.09億元，溢價幅度約為25％。仁寶表示，普達以經營自有品牌POS產品為主，市場以歐洲餐飲業、零售業居多，與安勤、仁寶內部工業電腦部門均不相同，收購完成後雙方合作將先從採購、製造開始。
筆電產業已是成熟產業，「毛（利率）三到四」已久，仁寶未雨綢繆，積極跨入醫療、5G企業專網等高毛利新興領域，工業電腦也是其中之一。 繼2014年入股工業電腦業者安勤成為最大股東，仁寶內部也成立工業電腦代工部門後，仁寶10日董事會通過，將以每股現金30元公開收購工業電腦自有品牌業者普達系統51～65％股權，以加速仁寶工業電腦發展與布局，而普達母公司飛捷也公告將全數出售手中持有的普達股權共49％，以普達股價約24元來說，溢價幅度約為25％，公開收購開始日不晚於2月14日，截止日為3月7日，仁寶總花費金額將落在3.2～4.09億元。
仁寶表示，普達去年營業額約10億元，與仁寶工業電腦部門差不多，去年上半年毛利率有25％、EPS為1元，則優於仁寶工業電腦獲利能力，普達主力產品為POS與工業觸控顯示器、工業平板電腦等，產品線、市場與安勤不同，也有別於仁寶內部工業電腦部門以代工工業用顯示器代工為主的基調。 仁寶進一步表示，希望藉由透過公開收購普達，加速仁寶在工業電腦的布局，普達擁有POS品牌、歐洲銷售通路與研發，普達以往所有製造都外包，在公開收購成就後，普達將能借重仁寶的製造與採購能力，仁寶則可搭配普達在市場與通路的經驗，可以說是普達走在前面，仁寶成為普達堅強的後盾。
住展雜誌調查北台灣2021年十大建商排行榜出爐，寶佳機構以538億元海量推案手筆，成為四連霸「推案王」，蟬聯年度十大建商榜首；不過今年百億大案輩出，去年的十大建商可能有五成會被洗牌、擠出榜外。 住展雜誌10日最新公布的十大建商排行榜，在央行持續緊縮購地貸款的政策下，呈現大者恆大趨勢，幾乎都由老字號大建商獨占佔榜單，依序分別為：寶佳機構、麗寶集團、璞園、昌益、威均、亞昕、興富發、新美齊、新潤、宏普，合計推案量達2,863億元，囊括北台灣總推案量達24％，具舉足輕重地位。其中威均、新美齊是首度進榜的大黑馬。
住展雜誌研發長何世昌表示，2021十大建商推案多集中在重劃區，可謂是「得重劃區土地者得天下」；由於央行持續緊縮購地貸款，預期2022年中小型建商推案量將難以擴張，在限貸令解除之前，十大建商仍將會是大型建商的天下。 北台灣2021年「推案王」寶佳機構，去年推案量約538億元，連續四年蟬聯榜首，主要強攻新莊泰山溫仔圳、龜山A7、青埔等重劃區，指標案如龜山「文華天際」、三重「上河匯」。 麗寶集團則以428.5億元居第二，主要推案在五股洲子洋、淡海新市鎮、桃園小檜溪等，指標案如淡水「名軒海樂地」、五股「麗寶微風花園」。第三名為都更危老案「重建王」璞園，去年推案量約330億元，台北市案量比重高達逾八成。第四名是「新竹王」昌益機構、推案量約295億元，近年進軍東部、南台灣，並躍升為全國性建商，推案量也明顯放大。
至於新進榜的威均機構，去年推案量294億元、排名第五，推案全都在最火熱的桃園青埔特區。另一家新進榜者為新銳型建商新美齊，近幾年從「電腦週邊類股」積極轉型、跨足不動產開發，去年推案量180億元、排名第八，主要集中在大台北都會區推案。 展望2022年，何世昌指出，今年將有多筆百億級大案出籠，中悅、愛山林、茂德、三圓、中工等，手中都有大案要推，今年都可望殺進榜內，使得前十大競爭將更為激烈，預料至少有一半會被洗出榜外，寶佳五連霸之路也面臨挑戰。
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