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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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央行自2020年12月以來，祭出四波選擇性信用管制，雖對打炒房已經奏效，但在整體通膨的大環境下，資金續往房市匯聚的大趨勢仍不可擋。 專家表示，去年房市的三把火「低利率」、「QE通膨預期」、「資金回流投資」，都可望延續到2022年，將替台灣經濟與房市帶來長遠正面的支撐效果。
台商回流、資金充裕等利多下，央行限貸、打炒房政策，確實達到降溫效果，而展望2022年，有捷運建設、科技大廠進駐、科學園區周邊、重劃區開發等題材，將成為房市另一個受矚目的焦點。
591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，央行近年來第四度實施信用管制，愈縮愈緊，不只是針對法人，連自然人也在其中，第三戶購屋貸款從5.5成再度下修到4成，同樣無寬限期，可看出央行對於非自住客，甚至投資客炒房的行為嚴正看待，但信用管制僅針對有房貸申請需求的購屋買方，若投資客財力雄厚，無貸款需求，信用管制效果似乎有限。
至於企業購置不動產貸款方面，屋比房屋總監陳傑鳴表示，對於銀行來說，目前放貸風險確實開始逐步攀升，因此，央行2020年12月以來的四波信用管制，開始調降購地貸款成數、調降工業區閒置土地貸款成數等，對房市降溫、降低囤地炒作與降低放貸風險有幫助。不過，資金熱度不減的情況下，後市值得觀察。
立法院新會期將在2月下旬開議，儘管行政院已不再列優先法案，但預料與打炒房相關、由內政部所提的《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》等，將是本會期的重中之重。
其他有時間急迫性的法案，包括經濟部為與CPTPP接軌的《專利法》等三項法案修正；財政部主推促參法、關稅法等七案；環保署淨零碳排相關的溫管法等。其他非財經法案，但為民進黨團關切的，則包括修憲案、《地方制度法》和《私校法》等，在上一會期未及於順利完成審議、三讀者。 為接軌加入跨太平洋夥伴全面進步協定（CPTPP）所需高法制標準，已送立法院審議的法案有《著作權法》、《商標法》。
內政部已送行政院審議中的打炒房修法，重點包括擬全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。財政部本會期有促參法、房屋稅條例、關稅法、海關進口稅則、菸酒稅法、所得稅法、遺產及贈與稅等七項重點法案。促參法要優化促參投資環境、民間自行規劃參與公建法規等，以鼓勵政府民間積極投入。其次，房屋稅條例審議重點，也將著重於打炒房面向，擬限縮房屋稅免稅門檻，如房屋現值10萬元以下免課房屋稅，並排除法人與限定自然人三戶內適用，防堵化整為零。
據內政部資料顯示，去年全國繼承移轉棟數達6.3萬棟、再創歷史新高。六都之中取得不動產的各類登記中，透過繼承取得比例又以北市最高、比例達18%，反映出人口老化與高房價的台北市，透過繼承取得不動產的趨勢愈來愈高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不動產的各類移轉登記，包括最大宗的買賣，其次則是繼承、贈與、其他與拍賣。據內政部數據顯示，去年不動產的總移轉量約50.2萬棟，其中買賣約達34.8萬棟、繼承6.3萬棟、贈與4.5萬棟、其他4.2萬棟、拍賣四千餘棟等。
曾敬德指出，拉長時間軸來看，十年前全國繼承移轉占總量比例約8%，不過2021年已成長到13%，繼承移轉比重增加五個百分點，顯見隨人口老化，越來越多人透過繼承取得長輩早年打拼留下的不動產，其中又以高房價的台北市比重最高，去年繼承占比達18%，居六都之冠。
曾敬德分析，台北市一來人口老化日益嚴重，區域不動產繼承量大，二來區域房產屋齡老舊，尤其房價水位居全國之冠，在部分購屋需求都往新北市移動，讓不動產買賣移轉棟數交易量降低，加上區域繼承量大，才會出現繼承比重居冠的現象。
該份資料顯示，北市去年的繼承登記數量約1萬棟，僅次於人口最多新北市的1.2萬棟，占比最低的是人口相對年輕的桃園市，繼承移轉登記的比重約8%。 曾敬德表示，繼承與人口老化有密切關係，因此統計發現繼承的移轉或者未繼承的數量都創新高，越來越多人都遇到繼承的問題，光是財產分配就讓繼承變得複雜，又加上房地合一稅上路，繼承後的轉手出售稅制又變得更為複雜，民眾應提前詢問專業人士做好規劃。
北市水利處推動「北投磺港溪再造計畫」，堪稱北市近年最大規模的河川再造案，該計畫內的C段(中游段)範圍是從延壽橋到西安橋之間，涉及到需辦理都市計畫變更的延壽橋至奇岩抽水站段，日前已完成變更程序，因此水利處宣布，C段的再造工程預計在2022年年底開始施工。
水利處表示，「北投磺港溪再造計畫」採分段改造方式推動，其中C段也就是中游段從延壽橋至西安橋的再造計畫，將一改俗稱三面光的河道現況，未來不但會拓寬磺港溪河道，也將結合沿岸的奇岩一號及二號公園，將河道環境恢復為自然溪流之型態，同時配合河道改道範圍的調整將現況分隔在磺港溪2側的磺溪路雙向車道整併於河道之西側，可說同時優化了交通及當地環境。
水利處河工科指出，未來C段之磺港溪行水區斷面由13公尺擴大為30~45公尺，增加保水與蓄洪功能，減緩迴水效應。且將透過地景草坡建立5年、 50年洪水位線範圍，自然的呈現水位變化概念。 為收集地方意見並和專家決者交流，磺港溪再造計畫至今已辦過超過10場次的地方說明會、 工作坊專家學者說明會。其中針對C段中游段範圍在進入委託規劃設計工作階段後，光是從2021年底至2022年1月初就辦理了2次工作坊和1次地方說明會，水利處非常感謝民眾的踴躍參與跟現場發言，相關意見都會納入後續設計中參採。
還地於河、韌性思維，是這個世代面對水環境的重要態度，水利處藉由舉辦地方說明會，將磺港溪的定位讓各界民眾進行更深入思考，也期望藉由結合鄰近公園(奇岩1號及2號等公園)形塑自然河道、營造生態護岸、為目標，並達到生態友善、人本交通、韌性承洪的效益，創造自然且優質的生活場域，成為台北市未來河川環境營造的典範。 面對全球氣候變遷的衝擊，為確保民眾不受洪泛影響，北市水利處藉由磺港溪再造計畫，落實總合治水及海綿城市理念，整合都市計畫、建築管理、水利工程及雨水下水道建設，以土地利用管制、防災策略、工程措施及非工程措施與相關技術規範規劃等方法，減緩洪災發生機率及帶來之災害，並強化都市防災、適災能力，提升都市未來面對極端氣候的回應能力。
第一期藍線是台南市進度最快的捷運計畫，目前已進入綜合規劃期末階段，並同步依環境影響評估相關法規啟動環境影響評估作業，交通局局長王銘德表示，環評作業將先掌握沿線行經區域的自然環境與社經狀況，以作為開發行為評估時的依據，並進一步針對施工及營運階段可能對周遭環境的影響預先研提保護對策。 交通局局長王銘德指出，市長黃偉哲相當重視重大建設開發的環境保護與地方民意，指示交通局捷運開發行為均須謹慎評估對周邊環境造成的影響，積極研擬相關對策，將衝擊與影響降至最低，以維護民眾生活的品質，同時在規劃及評估過程須持續傾聽民眾聲音，納入環境影響說明書中研議，以打造符合市民期待的捷運建設。
局長王銘德接著表示，第一期藍線已完成沿線地形測量、地質初步探測、地下管線調查、沿線植栽等先期調查作業，並建立路廊基礎資料庫，目前正就路線及場站周遭的生活環境、自然環境、社會環境及經濟、文化、生態等項目進行客觀調查、預測與分析，將透過科學儀器監測及人員實地調查方式研析資料。
局長王銘德表示，依環境影響評估相關法規，第一期藍線的開發行為內容及預計調查、蒐集資料已刊登於環保署指定網站「環評開發案論壇-討論區」(，並以公文通知沿線區公所、里辦公處及相關單位，若民眾有相關意見可於刊登日起20日內以書面或於指定網站留言反映，交通局會將各界意見納入檢討，完成環境影響說明書後，會再刊登於環評開發案論壇供參閱，以利接續召開公開會議傾聽地方聲音及蒐集意見，達成捷運建設推動及生活環境保護兼顧的目標。
友達（2409）宣布啟動睽違14年的新建廠計畫，為衝高階顯示器產能，規劃砸逾千億元建新面板廠，工程暨設備廠同聲歡呼，無塵室工程廠漢唐；自動化設備廠盟立、均豪；AOI檢測廠晶彩科，以及雷射修補機大廠東捷等可望搶搭商機。 由於台灣面板廠設備國產化較半導體晶圓廠積極，也有不錯的成果。友達宣布啟動上千億元投資新廠案，相關供應鏈同步按讚，可望同享面板廠擴大資本支出的商機。 供應鏈指出，一般而言，面板廠建廠以土建先行，待進展到一定程度後，會依序展開廠務、自動化工程，以及設備訂單的發包作業。若是交期較長的重要機台，會提早敲妥訂單事宜。
設備業者透露，友達新廠擴建是由互助營造承建，新廠承攬商可能由互助營造再奪標。無塵室工程一向與漢唐合作，待漢唐在台積電的擴廠工程暫告一段落後，明年可望搶下友達新廠工程。 此外，友達面板自動化工程以往前段製程自動化為盟立承接、後段是均豪負責。另外，AOI檢測廠晶彩科，顯示器設備零組件廠公準精密，以及雷射修補機大廠東捷等，都可望分食商機。
友達是在上周五（11日）宣布，今年將啟動在台灣興建新廠。這是2008年興建后里L8B廠後，14年來再次建廠。友達規劃興建8.5代廠，2025年投產，由於製程平台尚未完全定案，估計總投資額介於1,000億至1,500億元。 友達后里L8B廠8.5代線面板廠2011年第2季量產，因適逢產業景氣走弱，當年友達大虧613億元，翌年再虧547億元，兩年累計虧損1,160億元。讓面板廠和DRAM、太陽能及LED廠同稱為「四大慘業」，走過這波景氣谷底的試煉，友達近十年都採取審慎的投資行動。
友達董事長彭双浪指出，L8B廠採分階段擴產策略，直到2021年產線才全數裝滿。考量到未來對高階面板的需求，內部決定重啟建廠工程。由於疫情導致土建及廠務工程等缺工問題未解，預料建廠時程較以往拉長。友達規劃先完成土建及機電工程，再分階段裝機及編列資本支出預算，量產時程會在2025年之後。 友達2022年資本支出估達450億元，較去年170億元增加1.6倍。友達這次在后里L8B廠旁計畫再建一座相當8.5或8.6代廠，製程平台初步將以a-si技術為基底，並向上延伸LTPS等，也不排除有mini／microLED產品加入。後續將針對市場需求，以大型化、高值化、曲面、窄邊框及車用等高值產品為主。
花旗台灣消費金融業務售予星展銀行，兩家銀行同為公開發行公司，預計同步在3月1日舉行股東臨時會討論併購案，開會通知與議事手冊13日首度曝光，依資誠聯合會計師事務所查核，截至2021年6月，分割讓與營業之營業價值合理區間落在新台幣895～1,055億元間 ，買方星展銀行提出936億元「應屬合理」。
但該交易協議的雙方實際交易金額需待及「實際分割基準日」才會確定，星展銀行（台灣）總經理林鑫川表示，時間點是2023年7月。 該交易案已公開的價格，兩家銀行先前內容一致：「花旗台灣消金業務淨資產轉讓的現金對價，外加新台幣198億元，相當於7.15億美元的溢價」。 金管會也公開解釋，以目前花旗銀消金資產價格為「X」，「實際分割基準日」金額出爐須加上溢價（X+198億），會是最終價格。
分割併購的實質查核中，受委託的資誠會計師評估金額時採取「價值評估法」、「收益法」、「市場法」等三方法，針對擬移轉標的之價值進行分析，並最後綜合複核意見。資誠會計師事務所出具的評估報告中也指出，截至2021年6月30日止，花旗擬出售消金部門資產總額約新台幣3,922.58億，包含放款淨額2,310.88億元，外幣現金約新台幣1,477.53億元；負債總額3,207.36億，主要是消金客戶之存款。同時，分割讓與營業的營業價值約715.22億元。
花旗集團1月28日宣布與星展（台灣）簽署「營業移轉契約」，將花旗台灣消費金融業務出售予星展銀行，協議交易包括零售銀行業務、信用卡業務、房貸及信用貸款業務，這項協議涵蓋約3,500名消費金融以及支援消金業務的員工，但不包括企業金融業務。 由於花旗（台灣）銀行、星展銀行（台灣）均是花旗集團和星展集團百分之百獨資的子公司，3月1日兩家銀行將召開的股東臨時會，也只有一案通過核准此項交易案，均為依法程序。花旗台灣端將依法成立併購特別委員會行使職權，星展台灣端則會在內部啟動併購工作小組。
外銀主管分析，會計師出具的評估金額有其公允可論，星展接下來要實際查核（D.D.）花旗台灣「表外」的潛在價值，諸如50萬名財富管理客戶持有的衍生、結構型等海外資產價值，及個人信貸年期回報率等，即業內所稱的「客戶生命周期價值」（LTV）等。
車用電子與生活科技系統大廠元山科技（6275）兩岸產線稼動率達九成，隨著車用訂單能見度拉高至2023年，訂單備戰需求大增，繼中國塔崗廠完成產能擴充後，台灣也傳出產能接近上限、產能供不應求的狀況。
元山為提高產能，高雄仁武產業園區的擴建計畫跟進接棒，預期今年下半年就會動土，屆時現有月產能即可望由現行的70萬台，逐步翻倍至逾150萬台。元山近年積極擴產，繼中國塔崗廠完成擴產作業後，擴產計畫也從中國延伸至台灣。針對今年的資本支出計畫，元山總經理劉賢文表示，會滾動式的做調整，金額還有待統計。不過，該投資的，還是會持續投資。 目前比較明確的是，去年積極導入全新高階智慧家電產品線的台灣官田廠，在自有產品線做完調整後，淨水產線已於去年10月正式投產，其中毛利率較高的造水機也已於去年第四季進入量產。
此外，為因應未來長期汽車電子需求，產能供不應求的高雄仁武廠也規畫擴產，為此，元山特別向高雄市政府承租3,067坪土地，計畫在2023年前斥資10億元，用以興建營運總部、研發中心、汽車電子及高階散熱風扇及模組製造中心，新廠規畫在三年內完成建廠，依時間推估，最快投產時間落在2024年下半年。
老牌家電廠握有豐厚土地資產，搭上這波地產景氣加溫，紛紛加速資產開發。最受矚目的大同，在建築本業的王光祥掌舵後，「大同莊園」三期預計下周公開銷售；此外，東元新莊廠、聲寶龜山廠、台灣三洋泰山廠均為超過萬坪大型土地，老牌家電廠資產多位於捷運交通樞鈕，未來均是複合商業開發指標大案。
大同旗下尚志資產二件大型總銷360億元開發案陸續啟動，中和萬大線連城錦和站聯開案預計第三季取得建照，土城舊廠近年除部分土地出售給茂德機構外，自有推案的「大同莊園」一、二期均已完銷，總戶數661戶的三期2月19日公開銷售，4,966坪基地打造三棟30～33層鋼骨住宅，劃661戶23～76坪的住宅產品，單價上看6字頭，可望創下土城地區最高價，近期潛銷期間已收到上千通電話，400組來人預約看屋，預期銷售速度將更甚於一、二期。 另外，東元除加速推動自動化、智慧化、車電、減碳解決方案等本業外，新莊舊廠、松江大樓二件資產亦進入開發，位於捷運頭前庄站附近1.1萬坪舊廠土地與冠德建設合作開發，規劃為商場商辦、廠辦、生技廠辦三大區，目前已完成都更掛件，待都更審議核准。
東元「起家厝」松江大樓申請危老改建，東元、明台產險各持有56％、44％，將興建21層辦公大樓，東元二件開發案未來將以收租為主。
聲寶龜山廠4萬坪土地已完成山坡地解編，正申請變更為產業專區，預計最多可興建18萬坪的辦公室、研發中心以及如住宅、旅館、商場等整體園區開發，總值估逾700億元，除了一部分出售外，部分自用或出租，吸引國際廠商進駐及投資。土城廠約2/3土地出售給國美建設，雙方共同合作開發，聲寶自有部分規劃銀髮出租住宅，目標今年取得建照。
三洋電泰山廠2.2萬坪土地，取得「都更二箭」中重要幹道沿線基準容積加給，捐地面積也與新北市府達成共識，未來公展後可望進入都市計劃變更審查，依三洋電規劃，將打造為結合商場、商辦、住宅合計約7萬建坪的微型都市。
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