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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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專家提五大評估意見，認平均地權條例修正草案應予緩議。 內政部於2021年12月9日部務會議通過「平均地權條例」部分條文修正草案，期望透過增訂管制私法人購屋、限制預售屋或新成屋換約轉售、嚴懲炒作不動產行為、建立檢舉獎金機制等來達成落實居住正義的政策目標。然而，修正草案內容不乏涉及限制憲法保障人民基本權利，我國既為民主、法治國家，法律對於憲法保障人民權利為限制時，勢必有檢視修正內容能否通過合憲性審查的需要。
鑑於此，台灣法學基金會於2022年2月12日上午在台大醫院國際會議中心401會議室舉行「平均地權條例修正草案合憲性」研討會。本次研討會共有三場次，分別就本次修正內容限制不動產交易以及刑事處罰進行合憲性探討後，再進行綜合座談。終場由謝哲勝教授主持綜合座談，重申陳冲院長開場的致詞，強調立法必須合憲，健全不動產市場必須先思考貨幣政策、資訊公開透明、租稅等面向，才得以妥適解決問題。
林明鏘教授認為，一味地修法並無法達成抑止短期炒作、炒房的目的，真正的癥結點在於「執法問題」，因此應加強對於逃漏稅、借名登記、實價登錄的執法才能對症下藥；另外，針對預售屋買賣行為等債權行為也需要進行實價登錄，則提出立法介入過早的質疑。 謝昆峯主持律師延續林明鏘教授對於「預售屋債權行為實價登錄」議題提出延伸思考，認為或許可以藉由建案履約擔保制度，讓日後預售屋產生爭議時消費者得受到周全保障。 林家祺教授認為「限制私法人購屋」以避免營利的立法理由與私法人本質以營利為事業互相矛盾，在政策上有再商榷的必要。 張明偉教授則提出「是否適合以刑事手段管制不動產交易」思考，並且舉我國軍宅、國宅轉建案為例，建議在管制手段的選擇上，政府宜多方考慮我國現行環境、司法實務來選擇以行政手段或者以刑事手段來介入管制。
綜整專家學者意見，謝哲勝教授提出該草案評估意見如下：
(1)釐清土地、房屋與住宅的區別有助於政策的制定
土地位置不可移動而面積無法增加，但投入勞力和資本能夠創造房屋供給量，住宅則與人民居住權有關，三者具有不同特質，法律規定應該不同，平均地權和房屋無關，也與住宅無關。為了居住正義應是解決居住問題，而不是干涉不動產所有權交易市場，解決之道應是提供租金補貼或社會住宅。
(2)限制人民基本權利應符合憲法意旨
憲法第15條、第22條及23條保障人民基本權利，限制人民財產權和契約自由權不能逾越憲法第23條的界線。 該草案管制私法人購屋條文，因住宅用房屋在都市計畫絕大多數都允許住商混合使用，實務上亦有諸多目的，但是「原則禁止、例外許可」，徒增交易成本，將嚴重干擾私法人的經濟活動以及工商發展，又無助於居住正義，也無其他正當 目的，違反不當聯結禁止原則，也違反憲法第22條及第23條意旨。
該草案限制換約轉售條文，針對新成屋與預售屋的買賣禁止讓與或轉讓，限制人民財產權處分和契約自由，在資訊揭露已足以維護市場秩序下，缺乏必要性和比例性，也違反憲法15條、22條、23條意旨。 該草案禁止炒作行為條文，基於罪刑法定主義的要求，涉及刑責的構成要件，都要清楚、明確。內政部草案都是抽象、缺乏標準之不確定的法律概念，甚至還列有「其他意圖影響不動產交易秩序之行 為」，以此作為刑罰可能之理由 ，不能為受規範者（人民）所得預見，涉及罪責基礎的非難可能性、權力分立及正當法律程序問題，也違反憲法23條意旨。
(3)刑法是最後管制手段
基於刑法謙抑性，國家發動刑罰權為最後管制手段，且基於罪刑法定原則，亦須符合明確性原則。對於未侵害刑法保護的法益課予刑罰，已違反刑法謙抑性和最後管制手段原則。
(4)維護不動產交易秩序應採資訊透明和貨幣政策工具
透過資訊透明、貨幣政策，以及合理的租稅政策，即可維護交易秩序健全不動產市場，其餘手段都無法達到目的或侵害人民基本權而為民主法治國家所不採。
(5)依法追究不法行為即可達到立法目的
有權機關依現行法追究詐欺、逃稅及使公務員登載不實等行為，即可解決哄抬房價取得暴利而影響消費者購屋權益的問題。 綜上所述，該草案涉及不當聯結禁止，既有違憲疑慮，又非合理手段，只要在執行面確實落實追究詐欺、逃稅及使公務員登載不實等行為，即可達到立法目的，本人建議該修正草案應予緩議。
永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成認為，民眾大可不用擔心，市場新增的供給量不虞匱乏，應該是不會出現「供不應求」的狀況，反而要擔心未來有「供過於求」的隱憂。 根據內政部統計，2021年1-10月住宅使照量較2020年同期成長11%，創13年來新高，顯示目前市場新增供給持續維持高檔；若從建照量來觀察，全台去年1-10月住宅建照量13.7萬戶，創16年來新高，較2020年成長6%，在七大都會區中，台北、台南和高雄的建照量都有成長，年增幅均在兩成以上。以目前建照量推估全台2021年建照量將達16.5萬戶，恐創27年來新高。筆者說明，一般而言，自建照核發、申請開工到完工交屋，大約需要2-3年的時間，預估2023-2024年市場新增供給有爆量危機，恐出現超額供給的狀況發生。
建照量大增，顯示建商對於未來房市充滿信心，建商購地熱情不減，積極插旗獵地，即可看出端倪。不過，建照量暴增也如同「雙面刃」，一來是建商嗅出市場買氣回溫，積極推案搶市，但相對的，這些新屋都將成為未來二至三年間房市龐大的供給壓力，尤其是重劃區的密集建案交屋潮，是否能順利去化，將成為未來最大挑戰。
在實價登錄2.0納入預售屋即時登錄後，我們也可一窺預售屋交易市況，根據實價登錄統計，2021年1-10月預售屋實登約6.7萬戶，估全年最多可達9萬戶，也就是說，全年預售屋銷售量約9萬戶左右，建照核發量仍遠高於預售屋的銷售量，因此，未來新建房屋供給量上可以說是不虞匱乏。 那麼，爆量的新增供給，對房市而言到底是好還是壞呢？莊志成認為，新增供給爆量或許會累積大量賣壓，在比價效應下，對建商而言，可能會擔心價格出現鬆動，不過，對一般購屋民眾來說，反而是進場購屋的大好機會。
為什麼這樣說呢？莊志成說明，在政府積極管制房市，中央、地方齊心打炒房下，抑制短期投機炒作，過去由預售屋因炒房而快速堆疊房價的時代已遠離，房價將隨著經濟成長的幅度緩步上漲，房價不過度飆漲，才有利於自住首購、換屋族群，或是長期置產保值族群趁機入市，加上市場供給量大，可以慢慢看、安心選，搜尋符合自身需求的物件，評估自身財務狀況，精算購屋負擔能力，同時也提前留意未來央行升息的風險，納入評估，才能避免因買房背負過重房貸，成為家庭生活無法承受的壓力。
科技部14日表示，行政院已正式核定中科園區二期籌設計畫，預計2023年廠商可進駐設廠，年產值4,857億元，提供約4,500個直接就業機會，以因應台灣半導體產業布局需求及未來整體產業發展。市場傳出台積電可望爭取到中科二期用地並興建2奈米以下晶圓廠，預計投資8,000億至1兆元。台積對此不予評論。 台中市長盧秀燕去年底時即對外證實，台積電高層拜會台中市府，提到有意在台中投資2奈米廠，若順利的話，預計吸引7,000至8,000人在台中就業，投資金額約8,000億到1兆元左右。
在半導體快速發展下，中科園區用地不足，如何提供足夠用地供廠商投資進駐，成一大課題。科技部表示，為布局下個世代半導體發展需要，中科管理局2021年即著手啟動相關評估作業，4月奉行政院指示，進行中科園區二期先期可行性評估報告，9月獲行政院政策支持，該計畫於2022年1月22日獲行政院正式核定。官員表示，中科二期基地還要進行內政部、台中市府的都市計畫變更、環評、用地取得等程序，由於原地主單純，包括高爾夫球場、國軍靶場、雜林等，用地取得速度較快，最快在一年內就可走完相關程序。只要是半導體、符合科學科技的產業，都可以進駐。
中科表示，在考量產能平衡、風險管控、人才資源、管理調度支援及生活機能等因素，中科台中園區擴建二期選定緊鄰中科西側94公頃土地，可望透過資源共享，降低開發及維護管理成本。 科技部表示，未來計劃引進半導體產業與其他科學事業等廠商，預計最快於2023年就可提供廠商建廠，創造年產值約4,857億元，提供約4,500個直接就業機會，以因應台灣半導體產業布局需求及未來整體產業發展，配合全球半導體產業技術提升及供應需求，並滿足產業的用地需求。
中科管理局指出，後續將進行都市計畫變更、環境影響評估等各項實質作業，相關程序極為龐雜，有賴跨部會及地方政府通力合作，以順利依期程完成開發，提供產業發展需求，共創經濟繁榮。台積電先進製程晶圓廠根留台灣，其中2奈米Fab 20超大型晶圓廠已選定建廠地點為新竹寶山，2奈米之後的更先進製程進入埃米（angstorm）時代，預期台積電後續將推進到18埃米（1.8奈米），但尚未決定設廠地點。據設備業者指出，台積電2奈米以及包括18埃米先進製程晶圓廠可望落腳台中，中科二期用地已納入考慮。
高市府因應行政院「大南方、大發展南台灣發展計畫」，打造全台最大的「S」廊帶科技走廊，逐步由岡山、路竹往北辦理各行政區之都市計畫檢討，2022年2月14日正式啟動湖內區與茄萣區的都市計畫通盤檢討公開徵詢意見作業。
都發局長吳文彥說，為落實中央產業發展政策與陳其邁市長施政理念，首波已在2021年8月啟動岡山與路竹的都市計畫檢討，第二波辦理湖內區與茄萣區的檢討，檢討地區屬於高雄市國土計畫「一核雙心三軸」中的產業升級軸及海洋產業軸，肩負高雄高科技及傳統產業升級發展的重要軸承，透過岡山、路竹、湖內、茄萣的通盤檢討，可望為北高雄注入新的發展動能，藉以提升產業、生活環境及帶動北高雄人口的成長。
都發局指出，本次都市計畫檢討是依據都市計畫法第26條規定，就發展的情況與需要進行必要的變更，檢討範圍包括茄萣都市計畫、興達港漁業特定區計畫、湖內都市計畫及湖內(大湖地區)都市計畫等計畫區。將就中央大南方大發展政策需求、捷運岡山路竹延伸線的建設開發、人口成長的推估、企業安家需求的土地、地區公共設施需求、民眾意見等進行土地使用的檢討與規劃，並自2022年2月14日至3月18日辦理公告公開徵詢意見程序，歡迎各界提供意見，作為土地檢討規劃的參考。
南台灣首座三井Outlet即將於2月25日開幕，並將進一步吸引大量消費人流，帶入台南高鐵特定區，也標誌著歸仁高鐵特定區區域發展的里程碑，台南高鐵特定區的房市發展，在公私部門積極投資開發引領下，可望成為房市明日之星。
台南市府指出，台南高鐵站所在的歸仁區，不但是「南科沙崙雙引擎」的沙崙智慧綠能科學城所在地，自2016年投入資源至今，已有中央研究院南部院區、工研院南部院區、綠能科技示範場域、台灣智駕測試實驗室、陽明交通大學台南校區等建設，整合相關產業供應鏈，串聯產、官、學、研，打造智慧綠能產業創新生態系。
位於台南沙崙智慧綠能科學城C區「資安暨智慧科技研發大樓」也於去(110)年12月正式啟用，由科技部、經濟部、國發會等共13個部會聯合打造，具有智慧製造、智慧綠能、關鍵基礎設施等3大資安示範場域，提供資安實戰演訓基地，為我國國家級資安產業之領航角色。台南市長黃偉哲表示，台南已準備好成為國家級資安產業領航者，也正積極向中央爭取，盼新成立的數位發展部落腳台南。
隨著沙崙智慧綠能科學城的推動發展，台糖也在高鐵特定區打造了國內首座台糖沙崙智慧綠能循環住宅園區，去年啟用後由台積電租下351戶住家，供工程師入住使用。 積極打造先進產業供應鏈聚落同時，台南市政府也陸續引進各項建設，促進區域的繁榮，包括將於4月首次開辦活動的大台南會展中心，以及即將於2月25日開幕的南台灣首座三井outlet。為了紓解區域發展而帶來的人潮與車潮，台南市政府也針對周邊台86線匝道進行拓寬，並開通聯外道路，並研擬疏導規劃，因應未來高鐵特區出現的人潮及疏運需求。
而隨著產業聚落發展，台南市政府也期望完善高鐵特區的生活機能，以吸引全國人才進駐。不僅有沙崙K12雙語學校預計在2025年完工招生，歸仁區首座特色遊戲場「公兒六公園」更已完工，以「科學城中的野區生態遊戲場」做為主題概念，打造孩童自由探索與學習的環境。歸仁區也鄰近台南都會公園，不僅是全台第三大的都會公園，更與壯麗的奇美博物館結合，是家庭周末休閒好去處。 台南市府強調，打造宜居城市的重要環節之一，便是滿足市民家庭照顧需求，持續打造更好的友善育兒及養老環境，減輕家庭負擔。台南市政府透過打造台南全區的親子悠遊館，增設公共托育家園與擴大公共化教保服務等措施，打造友善托育環境；面對人口高齡化趨勢，落實「在地活躍老化」理念，率先全台達成「一區一日照」目標，並持續邁向「一國中學區一日照」環境，目前涵蓋率近8成，持續朝向長照幸福城市目標邁進。 結合多項產業發展亮點計畫，並引進多樣建設，完善區域生活機能的台南高鐵特區，下一步更希望展開健康醫療、產業園區等計畫，打造全國先進產業領頭聚落，推升台南產業升級，台南高鐵特區發展前景潛力十足。
中華電信活化資產邁開大步，中華電信透露，三重及南港機房改建為商業大樓、兩案預定2024年完成，亦正在新北市、桃園、苗栗、台中、高雄規畫開發低密度商場，至於青埔的住宅大樓開發案預定2025年完成。 其中，尤其以低密度商場的開發採取北中南「遍地開花」最受矚目。
據了解，中華電信盤點全國土地後，初期篩選北中南至少五個具備開發商場條件的土地將開發為低密度商場，雖然賣場規模不會像台茂購物中心或林口三井Outlet購物中心那麼大，卻是中華電信首度公開表示活化土地資產要朝商場方向開發，除了創造土地活化價值，最重要的考量即在透過在地化商場活絡地方經濟。 至於中華電信子公司光世代建設與遠雄建設在青埔合建分售的智慧住宅大樓，推案規模估達60億元左右，是光世代建設歷年最大一宗智慧住宅大樓興建案，中華電信表示，目前已著手研擬員工優惠購屋辦法。
中華電信過去幾年的土地資產活化均以只租不賣為原則，2021活化資產收入僅8.4億元，雖超過年度7.56億元目標，但金額並不大，未來積極開發為智慧住宅、商業大樓甚至低密度商場，將大幅提升活化資產的營收挹注。 另外，在投資併購議題部份，董事長謝繼茂表示，中華電信著重在提供世界級的智慧應用解決方案，將持續落實廣結盟策略，三大事業群成立之後，不管是在智慧生活或是數位經濟，將與眾多策略夥伴合作，除了業務合作，也不排除共同投資，而與智慧生活、數位經濟、ESG永續發展、節能／綠能、資安、AI、大數據相關的企業或新創公司，都是未來潛在投資對象。
至於中華電信轉投資的將來銀行，已於1月20日試營運，3月下旬將正式開業，中華電信規畫四方向合作，包括雙方將共同發展金融科技，中華電信協助將來銀行建立策略夥伴關係，將來銀行未來也會在5G購物、轉帳代繳及大數據等方面與中華電信深度合作。 在低軌衛星發展部份，謝繼茂認為，低軌道衛星目前在全球的發展都非常夯，中華電信與星鏈（Starlink）等低軌道衛星業者一直都有很多技術交流，但尚未進行商業合作條款的簽約作業，以目前的節奏看起來，今年應該還不會在台灣提供提供低軌道衛星服務。
國產建材（2504）14日指出，處分高雄悅誠廣場的持份土地23.5億元，已在1月入帳，貢獻今年獲利高達16.12億元，換算成EPS約達1.37元。 在預拌混凝土本業上，國產表示，1月國內混凝土出貨量突破62.7萬立方米，國內銷售金額高達15.85億元，創歷年單月新高紀錄。
展望今年營運，國產表示，集團針對全台科技建廠、前瞻建設，以及帶來區域蓬勃發展的房建商機，已經展開新年度的策略布局，不僅在南部購地籌辦新廠、增設預拌生產線，也持續壯大ALC輕質磚等全建材集團的產品布局，預估隨著布局發酵，將可持續挹注集團再創營運高峰。
由於營建景氣暢旺，不僅有前瞻基礎與科技建廠的加持，還有去年核發的住宅建築執照達到17萬戶、創下近27年最高紀錄，其開工戶數也連續兩年都站上13萬戶的高檔紀錄，且去年全台推案量也達到了1.7兆元，創下近七年的新高紀錄。 持續土地資產活化，也是國產今年營運重心之一，國產表示，已獲台北市政府核准通過的「南港大型開發案」，最快2022下半年動工；而位於花蓮市美崙溪畔的濱海地區3,000坪基地，也將開發為大型國際特色飯店。
台灣電視劇《茶金》，以1950年代的台灣茶業為故事背景，讓人再度憶起台灣茶的輝煌時期，事實上，茶葉至今仍是台灣非常有價值的經濟作物，觀察實價登錄以來，備註欄有登記茶園的農地交易，總價最高的是南投竹山鎮圓山段一處茶園，面積約4391坪，在2018年以4580萬元交易，包含地上製茶間一戶及製茶工具、機器設備，整個茶園和茶廠打包出售，購地還送製茶相關設備，讓新買家可以無縫接軌，直接經營使用。
進一步觀察2021年實價登錄，全台有4筆備註茶園相關不動產交易3筆出現在南投，1筆在坪林，且金額都不大，南投縣名間鄉名松路二段的一處茶葉加工廠，去年1月以1250萬元交易；而南投魚池鄉及竹山鎮也有茶園交易，成交總價分別為270萬元、400萬元。而新北市坪林區233.33坪的茶園僅以150萬成交。 台灣房屋南投埔里加盟店店東羅克修表示，雖然看來茶園的總價門檻不高，但茶葉栽種的專業門檻很高，且需要有良好的排水系統，因此適合生長在海拔約400~700公尺的丘陵地上，像是南投縣名間鄉的松柏嶺、魚池鄉，地形相對平坦、氣候涼爽，就有不少茶園型農地，而茶園大多由相關製茶背景的人購買自用，多數也都世代相傳，不過若經營者要退休，年輕一代又沒有接手意願，就會轉手給其他茶農接收。
觀察目前市面上正在銷售中的茶園或茶廠，龍潭近三千坪茶園，開價8588萬，而南投魚池鄉則有一處觀光製茶廠，也是經營者的地主退休割愛，茶廠開價4500萬元尋找有緣經營的買主。 羅克修指出，這類大面積的茶園，對於已有銷售通路的大型茶公司頗具誘因，可導入機械化採收設備，不僅增加生產速度，解決人力問題，更能將茶業分級，穩定生產品質，進一步將茶原料供應至茶莊、茶飲店、瓶裝飲料加工廠等。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然台灣咖啡館越來越多，不過喝茶的人還是不少，且台灣茶享譽國際，根據台灣區製茶公會的統計，2021年1-11月的出口量，比前一年同期增加91萬公斤，顯示茶葉市場在國際間的需求性。
另外也有不少舊茶廠陸續轉型觀光工廠，讓國人了解台灣茶文化歷史、參觀製茶過程、DIY教學、體驗茶農生活，並開發創意飲食，把茶的元素注入菜單或甜點，或結合文創商品販售，推廣茶飲文化，讓台灣茶成為能長久發展的「茶金」，將茶園從單純的農業走向觀光，舊茶廠也結合文創產業，創造多元價值。 第一建經研究中心副理張菱育指出，以茶園這類型的農地來說，貸款成數約5成左右，而帶有農舍、茶廠等合法建物的物件，不動產貸款可達到6~7成，不過以南投地區來說，貸款利率至少要2%以上，如有貸款需求，建議可以向地方農會，或是土地銀行、合作金庫等行庫了解貸款條件；此外也要留意，購買茶園也會有其他隱形成本，像是去除雜草、灌溉設施維護、土壤維護、施肥等，有時還得「看天吃飯」，所以想當新茶王，需要多做一點功課。
七期新市政中心是台中最精華的地段，被視為台中房價最重要的指標，今年預計將有寶璽、豐邑、興富發等，逾400億住宅大案傾巢而出！搶先進場的七期指標預售豪宅，包括「由鉅惟上」、「聯聚方瑞大廈」、「大陸豐蒔」，近期實價登錄揭曉，每坪單價均突破7字頭大關，無論房價與銷售率，對即將進場的七期新案打了一劑強心針。
根據內政部最新實價登錄資料顯示，七期新市政中心預售案「由鉅惟上」，目前已有69筆交易資料，其中超過7字頭的交易就有30筆，最高成交單價為73.2萬元；「聯聚方瑞大廈」、「大陸豐蒔」則分別有12筆、54筆交易攻上7字頭，七期豪宅單價已站穩7字頭。
14日正式公開的七期百億豪宅大案「由鉅惟上」，主打「ComfortLux奢適宅」新美學生活體驗，延續由鉅品牌一貫的低公設比、坪效極大化等訴求，規劃70、80、90坪標配型產品，整體銷售逼近七成，且全案總價皆在5,000萬以上，為七期預售市場唯一全棟受「高價住宅信用管制」的豪宅產品。 由鉅建設董事長林嘉琪表示，「由鉅惟上」規劃中坪數產品，已購客戶群中新客戶占了大多數，尤以自營商、企業二代、開業醫生等族群為主，年齡層約在40多歲。
七期今年預計進場的豪宅案，包括寶璽建設位於惠文路、近市政路的「寶璽天贊」，最快在第一季登場，延請國際設計團隊NIKKEN SEKKEI操刀，規劃100～130坪產品，總銷約在80億元。此外，興富發建設攜手中悅機構，於七期市政北七路、惠中二路約1,050坪基地，可望在第四季推案，總銷約90億元，規劃50～60坪的輕豪宅產品。 豐邑機構位於七期河南路與市政路口的豪宅大案，基地面積近2,500坪，規劃打造摩天住宅大樓，預計今年伺機進場，總銷預估約250億元，將是市政路上最大規模的豪宅開發案。
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