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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
預售屋實價登錄2021年正式上路，當年全台預售屋實價揭露的交易總規模達1.28兆元，總交易件數達9.3萬件，包括六都及新竹的七大都會區，平均總價全面逾千萬元，房價最高的台北市平均單價每坪90.9萬元，桃園、新竹均已逼近3字頭。 以各地的預售屋成交規模來看，新北市總成交金額2,670億元預售規模，為各縣市最大，桃園、台中均超過2,000億元；以成交件數來看，新北、桃園、台中、高雄均超過1萬件，其中以桃園近2萬件最多，近年預售市場熱絡的新竹、台南，預售屋成交各6,000多件、8,000多件，均遠超過台北市。
如以預售屋平均成交單價來看，台北市每坪90.9萬元，新北市45.1萬元，台中市亦達每坪33.5萬元，不過其他都會區預售屋價格普遍向3字頭靠攏，桃園、新竹約每坪29萬元，南、高二都則約在每坪25萬～26萬元。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，實價登錄2.0上路前，預售屋往往要等到交屋前才揭露，新制上路後可發現，去年景氣榮景時，一年市場的交易規模可達1.28兆元，交易件數可達9萬餘件，以一年全台的房屋易規模來推估，約有三成的房屋交易透過預售模式。
此外，預售模式相當集中在七大都會區，七大都會區預售屋成交件數占全台預售屋總件數的89％、預售屋交易金額更占93％。 七大都會區以外預售市場規模最大的是彰化縣，去年不過約1,500件、142億的交易量。此外，七都平均預售屋總價都站上千萬元，在都會區總價千萬元的預售屋已相對普遍。 曾敬德表示，去年預售市場交易狀況火熱，吸引許多資金投入，不過政府為了抑制投機，打算推出預售禁止換約的政策，對於去年火熱的預售市場，可能在政策明朗後出現一波轉手潮。
北市大面積土地難求，加速了建商「南向」找大面積素地推案的行動。大型行庫訪查台北建商最新的評估報告指出，近年在政府政策主導下，台北市老屋重建量能大幅擴增，但相較購買素地直接開發，老屋重建最大的難處在於，須經與原屋主溝通、拆除建物等過程，因此時程較長、承擔財務風險也高，部分不熱衷此模式的建商，開始轉往外縣市購買素地推案。 至於建商向外獵地的主要地區，相當集中在受惠於科學園區開發效益的中南部，且當地的大面積素地，遠比北部多，因而帶動越來越多的建商集體南進。
接受訪查的建商分析說，北市房地產早已發展成熟，可供開發的完整素地愈來愈稀少，「除了政府，民間幾乎找不到大面積土地」，因此近年新增供給量能較少。 建商也向行庫示警，預售屋禁止換約買賣作法，若無配套措施，「流彈」會波及自住戶。大型行庫主管引述評估報告內容指出，近期內政部提出禁止預售屋買賣換約的法律修正草案，若立法院三讀通過，則房市短期投資需求會被壓抑，不過，除了預售屋交易量能縮減，同樣會損及非投資客自住型購屋者權益，主要是預售屋從住戶向建商簽下買賣約開始，一直到交屋辦理房貸，中間隔了好幾年，尤其現在卡在營建缺工缺料的問題，更成為預售屋能否如期完工的一大變數。
訪查結果顯示，購買預售屋至交屋時程，往往長達數年以上，這段期間內，即使買房是為了自住，而非投資需求，但買房者也可能因經濟、婚姻或家庭狀況出現變化，而有買賣換約需求。例如，突然遭裁員而失業，或離婚等，此時當初買房的需求已不在，法令又禁止換約，在此情況下，建商表示，立法的同時如缺乏完善配套措施，一般民眾權益也會被影響，自住買盤的購屋意願將因此受到影響。
近百年高雄市定古蹟「武德殿」為全台首座以原始功能再利用的古蹟，但兩側緊鄰水泥建物及雜亂環境，切斷古蹟與周邊環境連結，高市歷經12年爭取撥用兩側土地，行政院近日終於核准，高市府取得土地管理權，得以落實古蹟管用合一，後續將推動武德殿朝文化園區完整型態發展。 開課推廣劍道文化 武德殿於1924年（日本大正13年）完工，座落在鼓山區登山街鼓山國小後方、背倚壽山，周遭空曠無礙，前可鳥瞰哈瑪星街區。二戰後，武德殿無人進駐，逐漸荒廢。
高市府文化局2004年完成古蹟本體建築修復，並與高雄市劍道文化促進會合作開設劍道課程。 文化局指出，當年武德殿的再利用僅達成內部空間實踐，外部環境因古蹟兩側緊鄰的戰後水泥建築及雜亂不協調的環境，切斷古蹟與周邊場域的連結，這對一座已開放大眾使用的市定古蹟顯然不夠尊重。 為
此，高雄市副市長史哲擔任高雄市文化局長期間，開始推動武德殿朝文化園區完整型態發展，文化局自2010年起即著手擴大古蹟保存範圍，將兩側財政部關務署高雄關所轄管的空間納入規畫，期待打開武德殿腹地，形塑完整文化園區格局，然而多年爭取，始終未能有圓滿結果。 歷經12年漫長協商，上周終於捎來好消息。
史哲表示，感謝立委趙天麟協同市議員李喬如、簡煥宗居中協調促成此案，也感謝關務署基於古蹟維護的公益性，同意無償撥用周邊土地給高雄，高市府取得土地管理權，以落實古蹟管用合一，是武德殿恢復場域精神的重要里程碑。 移除兩側雜亂建物 文化局長王文翠強調，武德殿文化園區的落實是興濱計畫二期計畫亮點，將持續爭取文化部再造歷史現場計畫經費支持。未來預計移除兩側雜亂建物，改善武德殿周邊環境景觀，延續以武德殿為主體的歷史場域精神，並輔以與時代氛圍融合的文化服務設施，以完整形塑武德殿整體空間環境意象，開放民眾遊憩體驗。
為解決農地工廠問題，「工廠管理輔導法」2019年修正通過後，以「特定工廠登記」取代臨時工廠登記，2016年5月20日以前的既存農地工廠，必須在20年的輔導改善期間內，完成土地、建物的合法化，不過符合輔導對象的業者須於2022年3月19日以前申請納管，如今相距僅剩一個月，台南市特定工廠發展協會理事長陳明順呼籲業者趕快申請，以利後續合法進程。
「工廠管理輔導法」修正上路後，以20年時間輔導2016年5月20日前未登記工廠轉型、搬遷或就地合法，在落日條款期限內，符合輔導對象的業者須於2022年3月19日「關門大限」以前申請納管、2023年之前提出污染、消防安全等工廠改善計畫，並繳交營運管理金，最遲須於2030年之前取得「特定工廠登記」（簡稱特登），取得特登後仍須在2040年之前將土地變更為「特定目的事業用地」（簡稱特目），完成就地合法。
陳明順表示，全國尚有一萬多家田園工廠尚未申請登記，對於即將到來的登記納管期限千萬不可觀望，而且此次登記最後日期也不可能再有展延，政府既然已提出相關辦法輔導合法，雖然過程繁瑣但仍是可行管道，業者只要有登記就可依序邁向合法工廠，希望業者把握最後時程申請登記，如有任何問題可隨時透過協會了解相關作業流程、最新訊息與認識法規等，以避免錯失許多作業時間與時機點，甚至需要協會協助等都可提出，協會將盡一切努力協助登記。 而綜觀整個特登工廠合法過程，最後一哩路仍須再依據「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」草案，特登工廠取得特目的基本條件，包含：
一、申請前3年內不得有經環保機關認定、情節重大的環保違規。
二、需繳交原本農地當期公告現值之50％作為回饋金，留作地方公共排水設施等用途。
三、應設置屋頂型太陽光電，且面積不得低於廠房屋頂的50％。
另根據「工輔法」第28條之10規定，「轉特目辦法」草案適用對象為5公頃以下已取得特登的工廠，若面積達5公頃以上，則依「產業創新條例」、「非都市土地使用管制規則」等，辦理土地使用分區變更為「工業區」。面積2公頃以上、未達5公頃的特登工廠，除了用地計畫外還要擬定「開發計畫暨細部計畫」，經申請核定後，變更為「特定專用區」，面積未達2公頃的特登工廠應擬定「用地計畫」，向地方縣市政府申請核定後，將用地變更為「特定目的事業用地」，整個歷程相當繁複，當中或許有些條件不盡理想，但還是建議要先登記才有機會，或許20年期間仍有改變的可能性。
房市信用管制措施恐加速土地集中化。央行2021年12月以來再祭出新的土建融管制措施，更要求建商必須在取得土地之後18個月內開工，對養地造成重大打擊，而在此同時，也產生了「土地集中化」的現象。 據指標大型行庫上月針對查台北市建商的最新訪查指出，已觀察到中小型建商因財力不足，轉賣土地給大型建商情形越來越多，將使未來的土地及建案，在大型建商集團「集中化」的情況日益明顯。
台北市是各大建商集團競推建案的一級戰場，因此地區的建商此次接受訪談的報告，引起市場高度矚目。大型行庫引述訪查台北市建商的報告指出，央行除縮減建商融資成數，也要求動工必須在18個月內啟動，一旦違反，須調升利率或逐步收回貸款，這的確可加快建商的開發速度，讓先前長期養地的情況有所改善，但也因此，在這種建商必須加速開發的壓力之下，房市的供給量的確也會增加。
建商不諱言，經此限制，土地「集中化」的現象也會出現。大型行庫引述報告內容指出，部分財資力較為不足的中小型建商，若評估無法在限期內開發興建，承受時間上的壓力，就會選擇轉售庫存土地收回資金，但這類影響，不會在大型，尤其是集團化的建商出現，因此，大型化、特別是集團化經營的建商，因口袋夠深，受央行信用管制措施的衝擊較小，反而會成為中小型建商轉售土地的「出口」。 建商向行庫反應，觀察到愈來愈多這類現象，長此以往，一來大型與中小型建商財力不對稱，二來因應管制措施「抗壓性」也有差異，土地持有集中化會更多，多數建案將被幾家大型建商集團「包辦」。
台中、彰化、雲林、嘉義縣、以及嘉義市等中部5縣市的第一個招商成功公辦都更案、「嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新」案，15日簽約，來自高雄的得標廠商國城建設，將投資23.39億元，在2027年前，完成4棟15層高的住宅大樓，未來房屋售價每坪將從30萬元起跳。 為了迎接此一台中、彰化、雲林、嘉義縣、以及嘉義市等中部5縣市的第一個招商成功公辦都更案，內政部營建署長吳欣修15日特別南下見證，由嘉義市長黃敏惠與國城建設董事長蔡麗環的簽約儀式。
吳欣修致詞指出，嘉義市的第一個都更案，最困難，但「頭過，身就過」，嘉義的國有地很多，未來的都更，應可順利進行，充份運用國有土地，進行城市發展。 他說，元宵節是一個很好的日子，國城建設從事都更，一路從高雄、台南，做到嘉義市，國城經驗豐富，一定可以做得更順利。
國城建設集團總裁洪平森指出，國城建設正在進行二代接班，國城董事長特助洪士庭、國城副總經理洪嘉聰，都對都更有強烈興趣，加上嘉義是國城董事長蔡麗環的家鄉，對這座城市、這片土地，有一份特殊的感情與強烈的責任感，希望國城與嘉義市能夠共生共榮，締造成就，因此，才決定參與投標。 洪平森表示，「嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新」案，基地約1359.44坪，剛好位於垂楊路與吳鳳北路三角窗，國城建設將定位為「樂活嘉園」，建立一個滿足全齡居民休閒運動、居住創業、購物消費、呼應周邊文教設施發展活動的住商複合區。
洪平森指出，國城除了捐贈5500萬元給嘉義市政府，作為都更基金，此次的基地，也將規劃托育中心，加上3個車位，總值約5517萬元，將由國城捐贈、回饋，提供在地公益服務，並結合鄰近的民族國小通學步道及校園圍牆，打造安全友善的教育學習環境，同時，引進綠建築、智慧建築設計並運用相關節能設備系統，建造全齡共享世代宜居的節能防疫家園。
「嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新」案，從啟動到整合完成，耗時超過20年，是一個非常複雜、困難的工作，嘉義市長黃敏惠在簽約致詞時強調，「這是一個歷史性的時刻」，擁有300多年歷史的嘉義市，「老的剛剛好」，在法制成熟之後，在「剛好的時機，遇到剛好的人才」，終於完成嘉義市第一個公辦都更招商，這也是台中、彰化、雲林、嘉義縣、以及嘉義市等中部5縣市，第一個招商成功的公辦都更案。
黃敏惠表示，「嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新」案基地，是蛋黃中的蛋黃，招商成功，對嘉義市未來的城市發展，至關重要，也將成為未來公辦都更的典範指標，因為，未來的公辦都更，包括民族國小西側第二期都市更新、建國二村市地重劃、鐵路高架化沿線土地規劃、北港路兩側土地、以及嘉北車站西側區段徵收的規劃等，都會加速推動，而嘉義市政府將會在行政效率方面，會做投資廠商最堅強的後盾。
嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡指出，預定2027年完工的此一公辦都更案，住宅的售價將從每坪30萬元起跳，因為，現在嘉義市的大樓住宅房價，大約是每坪27萬元到28萬元之間。 呂冠衡表示，嘉義市這3年來的土地和房價，跟全國各地一樣，都是大幅上漲的，3年前的大樓住宅每坪大約不到20萬元，3年前的土地價格大約只有25萬元，現在已經漲到每坪54萬元了，相對地，營建成本也因缺工、缺料而上漲2.5萬元，以一個15層樓的住宅建物，每坪營建成本大約已達15萬元。
亞昕國際（5213）近年積極插旗台中地區，最近推出的首發案、總銷12億元的「亞昕一緒」銷售已達97％；目前手握累計台中土地庫存逾4,000坪，總銷逾200億元，預計「329檔期」再度推出總銷16億元「亞昕一沐」，並趁勝追擊加碼購地，將斥資7.13億元取得台中北屯近1,046坪土地。 亞昕表示，近年積極延伸事業版圖至桃園、苗栗、台中及馬來西亞；尤其看好台中人口紅利年年漲，百貨商場及基礎建設持續蓬勃發展等優勢，2019年第三季起大舉進軍搶布局，日前斥資7.13億元買下台中北屯區1,045.79坪土地，加碼儲備土地原料，頗受市場矚目。
亞昕表示，台中首發案「亞昕一緒」總銷12億元，去年8月開賣以來，全案60戶住家兩戶店面，迄今已售97％，依照目前的工程進度，有機會於2023年完工交屋，挹注業績。 亞昕指出，目前手握的台中土地庫存逾4,000坪，為營運版圖上的重點布局區域之一，估計未來推案量，可達約200億元以上，並規劃每年將推出一至二個新案。 亞昕表示，根據台中市民政局最新人口統計，北屯區人口數已逾29萬人，占台中總人口逾一成，去年北屯區建物買賣移轉棟數再度衝破千棟，為台中各區之冠，各大建商、商場、業者等進駐布局，創造剛性購屋需求。
亞昕指出，隨著「漢神洲際購物中心」、「台中巨蛋園區」陸續動工、加上水湳經貿園區等多重利多加持，北屯區移入人口持續推高，推升房市溫度；亞昕繼推出「亞昕一緒」後，將在14期重劃區的洲際段，於今年「329檔期」再推出二期「亞昕一沐」，總銷約16億元，可望挾品牌力再開出紅盤。 展望2022年，亞昕表示，對於今年營運成長深具信心，三重「昕悅灣」、林口「昕聯心」、大同「亞昕華威」、桃園「向陽」等案，總銷估計120億元，將陸續申請、取得使照及完工交屋，助攻今年營運。
法務部行政執行署各分署今天同步舉辦123聯合拍賣會，拍定金額達新台幣1億4081萬餘元；士林分署拍賣已故軍火商汪傳浦妻子葉秀貞名下士林區房產，無人投標，3度流標。 行政執行署新聞稿指出，本次不動產拍定金額總計1億3278萬餘元，金額最高者為新北分署拍賣位於新北市三重區先嗇宮捷運站附近，即重新路5段的太子汽車工業股份有限公司員工宿舍6間，以3546萬元拍定。
此外，動產拍定金額總計803萬餘元，其中最吸睛也是金額最高者為台中地方檢察署囑託台中分署拍賣的2021年BENZ賓士轎車，以342萬5000元拍定。 另一方面，士林分署今天拍賣已故軍火商汪傳浦妻子葉秀貞名下士林區房產，為第3次拍賣，底價降至4770萬多元，因無人投標而流標，士林分署將擇期再進行拍賣。 汪傳浦原本是法國湯姆笙公司在台代理商，因涉及海軍上校尹清楓命案、拉法葉艦採購弊案，長年潛逃海外，於104年1月病逝，刑事部分已獲判決不受理。台北地檢署追討拉法葉艦案不法所得，聲請沒收汪傳浦妻子、子女名下犯罪所得及其孳息共9.6億餘美元；最高法院迄今總計裁准追討汪傳浦犯罪所得本金4億8719萬2808.72美元（約新台幣135億餘元）確定，孳息部分發回台灣高等法院更裁中。 北檢在最高法院裁定部分確定後，陸續囑託行政執行署拍賣汪傳浦相關不動產，以追徵犯罪所得。
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