|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
擁有32年歷史的西華飯店於2月15日正式熄燈，改建為酒店式豪宅，並成為民生東路上的第一豪宅指標。房產趨勢專家李同榮預警，知名飯店及舊商場，陸續趁著危老及都更獎勵便利性，大舉投入重建行列，預期三、五年後豪宅及A級商辦將有爆量疑慮，勢必會對未來市場產生供過於求的負面影響，未來市場出現四大隱憂。
李同榮示警，目前市場上大樓重建的重要標的，大都是單一所有權，省掉整合的時間與困難，重建的速度越來越快，預計三至五年後，A級商辦與豪宅將會爆量並同時面對市場的四大隱憂。
一、A級商辦供給過多，導致售價與租金將同步下滑。
二、B級、C級商辦將被A辦排擠，而導致空置率大幅增加，不能都更四十年以上老舊商辦，將會不值錢。
三、舊豪宅將被新豪宅過度推量排擠，而導致降價求售。
四、整體豪宅市場供給過多，售價不如預期，套牢的會是開發商與盲目投資者。
李同榮指出，繼六福客棧、誠品敦南、京華城、國賓飯店、神旺飯店、台塑舊商辦、陸陸續續尚有多家同性質舊商辦或飯店想要搭危老末班車與都市更新修正條例的優惠獎勵，提出重建計劃，改建為數不少的A級商辦與高級豪宅，未來整個A級商辦與豪宅市場陸續將有大小都更案超過數十萬坪以上的大量釋出，這將對市場產生供給過剩的風險與衝擊。 李同榮表示，目前正積極推動都更中的有十幾棟大樓，包括新光產險大樓、聯邦銀行松江大樓、國泰襄陽大樓、中華票券大樓、國泰建設大樓、國泰環宇大樓、國泰世華銀行大樓、合庫通寶大樓、上海商銀總部、富邦產險總部大樓、國泰一號中華大樓、國泰世華敦北大樓等，短期間將因這些大樓暫時退出，而造成市場短期供給吃緊，但長期將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂，對數年後商辦及豪宅市場將是一場嚴峻的考驗。
新北市捷運局提出「2030三環六線願景」，待所有工程完工後，捷運路網長度達139公里、有121座車站，新北市長侯友宜說：「要翻轉新北成為大台北地區中心點，就要靠軌道建設」。但捷運工程受限缺工缺料問題，都多次流標，新北市捷運局表示，目前針對樹林線會與北捷調整預算，南北環段由北市主導，目前也在檢討預算或已上網公告。 新北捷運樹林線全長13.3公里，有13個車站，工程經費約318億元，樹林線分成2個區段標，未來完工後，可銜接捷運新蘆線迴龍站及板南線土城站來轉乘。
但樹林線受到缺工缺料影響，已流標3次，預算調整增加2成、約65億元，將於3月3日及8日第4次招標，捷運局表示，針對樹林線預算會去檢討，並持續與北捷調整預算，招標找到合適的廠商後盡快動工。 捷運南環、北環段預計在2029年完工，捷運局表示，目前除了三重北機廠土建工程區完成招標，目前尚有2個區段標在上網公告，4個區段標預算檢討中，蘆洲北機廠動工典禮預計在3月3日動工。 捷運局長李政安指出，市府近3年完成了新北環狀線及淡海輕軌第一期營運通車，還有八里及五泰輕軌交通部通過可行性研究等。而今年全力達成安坑輕軌通車，2023年三鶯線及2025年萬大中和線接續完工。
侯友宜表示，未來捷運路網完工後，新北市每10萬人口擁有3座車站，新北現在是全國軌道建設工程最大量的都市，雖然碰到缺工缺料，仍會全力以赴，現階段在施工的三鶯線及萬大中和線進度沒有落後，也希望安坑輕軌在今年順利通車，也期盼藉由環狀線10個站以TOD的模式開發，將會投資投資652億，創造2.2萬的就業人口，帶動新北市的翻轉，再結合三大軸心，包含板南行政中心、三重第二行政園區及新莊副都心、塭仔圳重劃，讓新北市脫胎換骨。
嘉義鐵路高架化嘉義車站、嘉北車站已決標，將進入開工期，周邊土地開發規畫案備受關注，嘉義市政府近期將陸續舉辦說明會，首場以嘉北車站第1期約100公頃土地區段徵收為主，3月初將對近千名地主及相關權益人徵求意見。
市府都市發展處表示，嘉北車站周邊地區區段徵收可行性評估暨都市計畫變更案，共約300公頃土地，分3期分區開發，第1期為「醫療產醫療產業發展區」、第2期「工業4.0發展區」及第3期「智慧科技發展區」。 第1期範圍大約從鐵路以西至世賢路一段580巷約300公頃，靠近鐵路西側、文化路以西100公尺，涵蓋荖藤、中庄、北興及香湖等4里，大部分是農地，為促進此地區傳統產業升級，因而列為轉型升級優先示範區，初步調查第1期範圍約有近千名地主及相關權益人。
市府都發處表示，市府自本月16日起寄發地主意願調查問卷，將於3月1日下午6點50分、3月5日下午2點，在嘉義市文化路956號奉天宮舉辦地主意願調查說明會，以了解地主的意見。
配合嘉義市區鐵路高架化計畫，市府提出4大區域發展構想，包括嘉北車站區的「策略產業發區」、北門車站及嘉義大車站區的「雙站核心發展區」、嘉創中心周邊區的「產業創新發展區，以及嘉義縣市合作發展「田園遊憩發展區」。 市府表示，2020年起著手評估嘉北車站區，認為目前低度使用的農業區可以透過區段徵收方式開發，轉型為醫療產業、工業4.0、智慧科技等中高強度產能的產業。
台北市衛生下水道工程處計畫興建濱江水資源再生中心，該案今二度闖關環評大會，多名環委認為鄰避設施應落實異味和水質監測，避免死魚事件發生風險，同時要求檢討汙泥消化處理和再生能源發電可行方案；由於基地鄰近松山機場，當地里長也抨擊徵地設景觀台、停車場恐造成飛安疑慮，最後環評會決議，1個月內補充資料後再審。
台北市政府評估，至2032年北市汙水量將達每日95.73萬噸，超過北市現有內湖、迪化2座汙水處理廠設計處理量能，若濱江水資源再生中心新建完成，除滿足北市基本汙水處理需求，也提供再生水作為多元供水來源，該基地鄰近松山機場，總面積共5.05公頃。
環評大會開始前，多位居民憂心，於基隆河中游設置濱江廠恐造成河川汙染；當地大佳里長莊欽億也強調不贊成建設水資中心，抨擊市府40年不作為，如今卻擴大徵收來蓋景觀台、停車場，將造成飛安疑慮，且中山區位於台北中心，未來發展恐受飛安限制影響地方建設。
環委林文印認為，開發單位應說明如何降低異味氣體逸散、發生異味事件後誰來負責，且目前僅規畫一季監測一次，不足以作為連續數據來看，環委顏秀慧則要求說明異味巡檢頻率，並質疑地方有高達8位里長反對建議，和開發單位所做的民調有所出入。環委張尊國則憂心會有死魚事件發生，也建議新世代的污水處理廠應強化排碳效能，但目前只看到太陽能板設置的規畫，應再加強說明。環委楊之遠、龍世俊表示，氣候變遷之下，地表高溫不斷，恐影響設備維護和操作。
環評委員、主席林鎮洋強調，水資中心屬鄰避設施，若要聲稱能成為環境友善設施，建議開發單位設立專章，並由專人追蹤、監督。 開發單位衛工處回應，綠電部分受限於飛安限制，不能在當地設置太陽能板，未來會找衛工處其他廠增設，達到審議規範要求的5％面積，用此方式取代購買綠電；至於異味部分初估應不會擴散，但未來會做連續監測系統，並搭配每季一次監測，做定期、連續的數據比對，且廠內24小時都有人員留守，民眾若有異味事件陳情會立刻處理，未來也會將承諾寫進專章內。
歷經2小時討論，環評會最終未通過此案，要衛工處下次加強說明濱江廠開發的必要性，開發單位也應於1個月內，針對如何落實異味監測、異常事件應變處理措施和通報方式、汙泥消化處理、再生能源發電可行方案、降低死魚事件風險評估及土地徵收狀況等資料補充送件審查。
相較於市區產品在環境新舊、價格等多方限制，新一代的買房觀點，更重視購屋在價值、生活的品質間的彈性與平衡。後疫情時代「家」已不單只是滿足基本居住的需求，還需要兼顧住戶安全與身心靈放鬆的幸福防疫宅，尤其「在家就能渡假」、「在家就能休閒」，已不再是口號，升級版的宜居渡假型態新住宅模式已經成型。社區擁有多元豐富的公設，讓住戶能夠一整天都待在社區裡就像是渡假，甚至針對不同年齡，提供全齡化需求，滿足食、住、育、樂等四項。
尤其大型社區因基地規模超過千坪，可以海納各項公設，打造兼具長輩招待所、小孩放電遊憩區、貴婦下午茶…等多功能設施、才是所謂名符其實的宜居渡假新型態住宅。放眼台中港灣「遠雄幸福成」社區各項公設，很多設施都是要去飯店或是渡假村才能享受到的，但現在住戶只要下樓便一應俱全，從進入社區那一刻便像是走進飯店一樣放鬆身心，可以運動、閱讀、一展廚藝、欣賞老電影，還能到社區專屬花園坐下來與好友們話當年。 即便是小家庭也有充足的公設可以滿足，尤其疫情階段，無法帶著小孩四處探險旅遊，但卻可以下樓就達到小孩放電目的，社區內的遊戲空間、浮島花園，可讓小孩恣意跑跳，旁邊還緊鄰將近3.2公頃的頂魚寮公園，可以遛遛毛小孩，加上擁有面海靠山的絕佳景觀優勢，不用開車，免去塞車之苦，達到在家即度假，身心靈均放鬆的目的。
不只買生活，更買增值潛力，房產業者指出，近幾年台中港房市相當火熱，是全國各地建商搶進買地的熱區，房價後勢可期，加上台中港特定區近年陸續推出重大建設、交通路網接續到位，串起大台中一日生活圈。除政府挹注大量資源，身為區域消費引擎的台中港三井Outlet Park也加碼二期開幕，與周邊海生館、離岸風電產專區、國民運動中心及梧棲舊市區串聯，台中港生活機能更加茁壯強大。
疫情、通膨、打房等多空因素交雜，商總主席賴正鎰預期，329檔預售巿場因建商之前累積的土地庫存將會搶著推出，推升推案將會爆量。不過，他也強調，在政府持續打房、營建成本無法預測以及銀行升息等三大因素影響下，下半年房巿整體推案將量縮。 賴正鎰說，去年全台房價平均漲幅約30％，其中，台中漲幅達100％，一般新推案的房價已漲到45萬元，桃園青埔也漲破40萬元，他預估今年應該會輪漲到雙北地區，可能將有一波較大的漲幅。
他並透露，三年前將台中水湳一塊土地轉售，如今價格倍增，近年來不僅是建商，科技業也來買地，最可怕的是田僑仔拚命炒地，讓地價、房價直直升。賴正鎰直言，田僑仔炒地嚴重，已拉升建商推案風險。 不過，他指出，下半年受到政府持續打房、營建成本無法預測以及銀行升息等三大因素影響下，下半年房巿整體推案將出現量縮。特別在政府打房下，炒地風潮也將受到抑制，地價可望轉為緩漲。 對於鄉林疫後推案計畫，賴正鎰說，六大都會區的房市行情依舊看好，所以他提出「五大戰略」方向，
(一)都更危老、合建購地並行，加強六都布局;(二)集團「品牌感動深化年」，提升鄉林及涵碧樓服務品質；(三)「數位轉型計畫」運用到房產行銷與訂房服務管理；
(四)投入「高端康養中心」產業，鎖定南京與成都的銀髮族高端休閒度假養生；(五)兩岸推案提速前進，今年總推案量目標破300億元，獲利雙位數成長。
對於鄉林新的一年表現目標，賴正鎰說，都更、危老的融資案可不受銀行放款上限約束，行庫放款更具彈性，利率也比一般的土建融貸款優惠，鄉林建設長期經營都更或危老地主合建案，更能凸顯優勢。 去年首度插旗三重的「鄉林恆美」預售案三個月完銷，更創下當地新推案的最高單價，去年底也完成新莊副都心「鄉林淳真」交屋。今年推案重心放在台北市與新北市，除了都更案外，也有新的購地計畫，逐步落實每年200億元推案量目標。 他說，近年中科產業聚落持續擴大，已有超過5萬名科技新貴族在中科上班，帶來人口紅利，購屋需求量大增，台中近3年來都是全台推案量最大、不動產交易棟數最多的都會區。
所以，鄉林以台中為大本營，也會加大投資力道，看好台積電計畫在中科擴廠效益，積極在十三、十四期及單元五等新興重劃區覓地推案，搶攻科技族群住宅市場。 看好台中房市外溢趨勢，首度跨到台中以南的彰化員林推案「鄉林圓頂」，潛銷期間已接獲近300位客人預約，年後開工後正在全力衝刺，在規劃設計與住宅安全等創下員林大樓的多項新紀錄。 大陸房產部分，青島涵碧莊園複層沙灘別墅已近完銷；南京「涵碧樓行館」酒店式公寓與「涵碧樓金融中心」商辦，目前累計銷售逾八成，希望今年可以完銷。成都鳳凰山「涵碧天下」綜合開發案在去年4月解除航空管制後陸續復工，目前售樓中心與樣品屋完成，準備Q2開盤，今年先後推案的R6與R4兩地塊總銷約台幣190億元。此外鄉林也會持續在青島，南京，成都等省會城市購地推案。
受疫情影響，國際來台旅客數量雪崩，為56年來最慘，國內飯店及觀光商圈店面市場出現「關店潮、轉手潮與改建潮」三大現象。
根據最新實價登錄顯示，經營26年、去年8月熄燈的北投「水紗蓮休閒旅館」6層樓透天，去年11月以7.3億元整棟出售給悅禧建設，為去年台北市最高總價透天交易，未來應會進行危老改建。 「水紗蓮休閒旅館」位於新北投捷運站旁，正對北投公園，規劃48間房，為一棟6層的透天建物，地坪208坪、建坪753坪，根據地籍資料顯示，原為別府旅館所持有的不動產，出售給悅禧建設，以總價7.3億元計算，購入土地單價約每坪350萬元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市素地難求，而30年以上建築，既享有危老容積獎勵、稅費優惠，且土建融貸款不受銀行法放款限制，規劃彈性高，成為近年建商積極獵樓的標的；「水紗蓮休閒旅館」地上建物屋齡已達44年，符合危老改建的門檻，依照當地的土地使用管制規範，未來朝住商複合方向加以重建的機會不低。
根據統計，國際來台旅客數量雪崩，去年國際來台人次剩下疫情前的1％，從高峰時的1,186萬人次，衰退99％剩下14萬人次，為56年來最慘，在國際觀光產業幾乎消失下，飯店業與觀光商圈的沿街店面，都受到嚴峻的打擊。 台北市2020年以來已經有八件飯店申請危老改建核准，台北不少老飯店為自有資產，包括馥敦飯店南京館、台北國賓飯店、六福客棧、西華飯店等，都趁勢將自有資產活化開發改建展現新風貌。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情導致觀光雪崩，讓業主重新思考不動產未來經營方向，有些飯店屋齡老舊，即使疫情過去，競爭力仍比不上新飯店，這波房市景氣走揚加上危老改建的高額容積獎勵，老飯店從「不動產經營」轉型為「不動產開發」，精華區不動產資產活化後，可以創造更高效益。 雖然疫情導致國際觀光崩盤，但也有業者透過新的經營模式，帶動飯店產業進行數位轉型，也有業者逆勢接手了16家的飯店或商旅，等待未來國際觀光復甦的商機。
看好桃園、中南部房市表現，興富發建設（2542）昨（16）日公告，以總價20.37億元買下桃園市中路二段28地號1,579.46坪土地，賣方為美達投資。值得注意的是，該交易是帶建照購入；建商表示，該案位於桃園中路重劃區，未來將朝中小坪數產品規劃。 建商指出，政府打炒房，並祭出購地貸款限18個月內動工，超過期限未動工，將按比例收回貸款且採階梯式逐年加碼利息。
此政策將加快建商對土地開發速度，過去帶建照購地情形，多在追求建案高周轉率的中大型建商或上市櫃建商，興富發今年連續兩筆土地都是帶建照開發。
建商分析，未來建商購入有建照的土地情況將愈來愈普遍，帶建照購地將常態化。未來地主要賣地，在找好建商買家時，需同步幫建商請照，以便加速開發商土地開發時程。 建商指出，2020年底至今，政府打炒房愈來愈用力，卻無法抑制房價上漲，關鍵就是通膨；雖然這波房價上漲力道較大，但還沒到高點。 開發商強調，在建商必須購入土地原料進行開發，素地在變成房子過程中，會遇到原物料上漲、缺工導致工資上漲，以及通膨引爆置產客出手買房推升買氣，這三大因素會助漲房價墊高，打炒房要對症下藥，才能較有效抑制房價上漲。
元宵節剛過，高雄大型建商購地動作加速，股票上櫃建商永信建設15日公告，以總價5億0329萬餘元，購入鳳山區鳳翔段約1082.35坪住二之三土地，單坪成交價格達46.5萬元，創下鳳翔生活圈土地交易天價紀錄！業界推估，土地坪效僅5倍多，日後推案售價勢將站上3字頭。
永信建設公告購入的鳳山區鳳翔段238地號等4筆土地，面積約1082.354坪，基地位於中山東路192巷與鳳學路口旁，土地使用分區為住二之三，可迅速聯通捷運橘線鳳山國中站與ＯＴ1主機廠站，坐擁鳳翔生活圈充裕生活機能，單坪土地成交價格再創區域新高地價行情。
永信建設發言人陳怡均表示，針對該筆新購入基地，公司預計規劃首購產品，兩棟15樓住宅大樓，採2到4房安排。 市調顯示，目前鳳翔生活圈，繼銳揚建設「銳揚巴洛克」輕豪宅大樓預售案銷售順暢，歐美機構在鄰近捷運橘線大東站區也將新完工推出「朵朵森」新成屋大樓案，售價將站上3字頭，吸引許多消費者注意。
今年9天的春節連假期間，不少有意購屋的民眾也趁此假期，在家利用線上賞屋的功能物色心儀的物件，永慶房屋根據永慶房仲網網路物件點閱資料，統計1月29日～2月6日春節連假期間雙北市市各社區的點閱數，並分別篩選出點閱量前5名的熱門社區，台北市第1名由士林區的小社區「築禾韻」奪冠，新北市則是汐止區的「瓏山林」社區拿下。
永慶房屋表示，今年台北市前5名的熱門點閱社區與以往截然不同，以屋齡5~10年的小型社區為主，並集中在士林、北投生活圈，取代了過去最受歡迎的蛋黃區國宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，以往台北市的熱門點閱社區以大安區、信義區的國宅社區為主，今年點閱量較高的社區多位在士林、北投地區，且多是戶數200戶以內的中小型社區，這些社區的待售物件不多，瀏覽量卻大幅度成長，反映當地的購屋需求正在上升。 進一步看士林區及北投區的熱門點閱社區，士林區的「築禾韻」、「基河國宅」及「小貴馥」都在捷運士林站附近，而北投區的「陽明書院」則是鄰近捷運石牌站，不僅具備便利的交通機能，鄰近北投士林科學園區的優勢也讓區域房市極具發展潛力。
汐止區占新北3席 都近東湖商圈
新北市的熱門點閱社區中，汐止區就佔了3席，除了「瓏山林」是榜單常客外，「東湖山莊」以及「白馬山莊」都是新面孔。陳金萍分析，這3個社區皆位於汐止區與內湖區的交界處，雖然門牌屬於新北市汐止區，但隔著內溝溪就是內湖區的東湖生活圈，且這3個社區的規劃型態也極為相似，「瓏山林」及「東湖山莊」都是公寓與透天混合型社區，而「白馬山莊」則是以美式別墅為特色，三者都具備單一出入口的設計，對於許多注重生活環境以及隱私性的購屋者來說相當具吸引力。
陳金萍說，這次的上榜社區多了不少新面孔，從以往動輒上千戶的大型社區，到現在200戶以內的中小型社區，過去中小型社區因待售物件較少而容易被消費者忽略，但隨著社區搜尋功能的使用率上升，這些物件的關注也同步上升。
豪宅訴求精華地段及氣派，通常坐落於主要路段，不過台北市有許多巷弄豪宅也身價不凡，據實價資料統計去年成交總價破億的巷弄豪宅，成交單價最高在信義區松德路200巷，平均每坪197.8萬元，而巷子成交總額最高者為中山區植福路286巷，去年億元豪宅交易15筆，總成交金額高達43.63億元。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，雖然門牌為巷弄，但豪巷路面寬，且位處精華地段，享有都市的便利性，又具有鬧中取靜的優勢，挾帶房市復甦熱潮及資金動能挹注，成交表現亮眼。
觀察去年台北市有豪宅交易總價上億的豪弄，以信義區松德路200巷均價最高，平均每坪197.8萬元，去年總共成交5戶破億豪宅，成交總額18.21億元，主力物件為「冠德信義」；豪巷中，全年破億豪宅成交總額最高者為中山區植福路286巷，總共15筆交易，銷售總價43.63億元，平均成交單價每坪193.1萬元；成交單價、成交總價都第三名的是青田街11巷，實價揭露9筆交易，主要為「國美青田」交易，成交總價10億元，平均單價為每坪166.6萬元；另外兩條上億豪宅成交的豪巷，也都位在信義區，分別為松勇路53巷及信義路五段91巷，位列去年台北市豪巷的5條巷子中，就有3條在信義區。
郎美囡表示，成交單價、總價最高的豪巷都在台北市高房價的重劃區，其中，中山區植福路200巷上的西華富邦為在地指標豪宅，豪宅本身為台北市少見的千坪基地，周邊路面寬闊，具有多樣公設及飯店式服務，部分戶別在一定樓層以上有永久棟距、享有水岸景觀，且距離內科近，吸引不少科技業主進駐。
信義計畫區的豪巷雖然鄰近台北101及各棟商業大樓，不過住宅區一樓少見店面，巷弄內頗為清淨，地段上具有商業重鎮的便利性，又不乏住宅所需的幽靜，頗獲高端買方青睞；而大安區的青田街富有文藝氣息，距離大安森林公園不遠，且有明星學區，生活機能佳，市場走揚讓豪巷更添光環。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，多數豪宅若要興建在巷弄內，往往都已經充分考慮外環境，避免對價格產生影響，然而要購置巷弄宅的一般民眾，則要特別注意巷弄本身寬窄，是否有停車影響進出，消防車、救護車是否能通行無阻、巷弄行車動線等，都是考量重點。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
