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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房價直直漲，金管會從去 (2021) 年起連環出手打炒房，金管會今 (17) 日再度祭出大招，一口氣調高五類不動產貸款的風險權數，等於掐緊炒房金流，新制上路後，將影響銀行承做新的不動產貸款更趨謹慎。 銀行局副局長林志吉表示，為強化本國銀行不動產暴險計提資本的風險敏感性，修正後不動產暴險係依擔保品性質、LTV 及資金用途分為「住宅用不動產暴險」、「商用不動產暴險」及「土地收購、開發及建築（ADC）暴險」，適用不同的風險權數。
林志吉表示，銀行自去年 6 月起與國際接軌，允許已準備完妥的銀行可提前自 2020 年底採用 LTV 法，目前本國銀行中除了輸銀、純網銀以外，其餘銀行都已經適用 LTV 法。 鑒於中央銀行自 2020 年 12 月起已數度調整選擇性信用管制措施，以控管銀行信用資源，避免流向非實質需求，金管會經考量銀行適用選擇性信用管制措施後，部分不動產抵押貸款在現行資本計提規範下將適用較低之風險權數，為強化銀行辦理該等貸款的風險承擔能力，金管會將發布令釋，針對銀行新辦理之五類貸款，包括舊貸案屆期續貸或轉貸的案件，提高所適用的風險權數。
將調高風險權數的五類貸款分別為：
一、公司法人購置住宅貸款，屬一般住宅用不動產暴險者，風險權數由 20% 調高到 50%；屬收益型住宅用不動產暴險者，更從 30% 一口氣上調至 100% 之風險權數。
二、自然人購置第三戶（含）以上之購置住宅貸款，也從 30% 調高至適用 100% 之風險權數。
三、購地貸款之土地屬住宅區者，從 100% 調高至 150%；屬商業區者，從 150% 調整至 200%。
四、建築業以新建餘屋住宅為擔保所辦理之抵押貸款（即餘屋貸款），屬 ADC 暴險者，調整後適用 150% 之風險權數；非屬 ADC 暴險者，則適用 100%。
五、工業區閒置土地抵押貸款，調整後為 200%。 不過，林志吉強調，倘若貸款屬於都市更新條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例，或其他配合政府相關政策的重建案件，則不用調高風險權數。
林志吉表示，此法不會要溯及現有房貸戶，而是新承做的貸款除非未來有短借或到期續借，才會適用新風險權數，原貸款戶不受影響。 但新貸款即日起適用後，金融機構第 1 季財報若不符合新規定，金管會將要求改善增強資本，銀行局估算，適用新規定後有 4 家銀行影響資本適足率下降 1.1~1.6 個百分點。 以去年 9 月底數字試算風險權數提高後，原本的風險權數普通股是 11.95%、第一類資本 12.93%、資本適足率 14.82%，各降至 11.48%、12.43% 及 14.24%，等於各自降低 1.47 個百分點、0.5 個百分點及 0.58 個百分點。
金管會重申，銀行辦理不動產授信業務，應落實執行不動產授信業務管理並強化內部稽核，且須依據自身之風險承受能力，對整體不動產授信業務進行授信限額及集中度控管，並適度評估增提備抵呆帳，以厚植風險承擔能力。金管會將藉由對銀行場外監理、一般檢查及專案檢查，督導銀行之落實情形，強化其經營體質。
金虎年房市看旺，最近出現超狂現象，在潛在通膨、營建成本壓力下，建商賣愈快、可能虧愈多，近期建商紛紛祭出「限賣令」，一個星期只開放2戶、3戶對外銷售，賣完就暫時封盤，甚至滾動式調漲價格，以免賣太便宜，為歷年罕見現象！ 17日正式出爐的1月住展風向球顯示，最近房市成交量難以明顯放大，總體來說，分數連二月下滑，但仍連續六個月亮出綠燈。 住展雜誌研發長何世昌表示，住展風向球今年新版1月分數為45.3分，連續兩個月下跌，但對應燈號則維持綠燈，已連續六個月亮出綠燈。不過最特別的是，儘管當前房市面對政府打房，農曆年前也是季節性淡季，但在營建成本持續攀升、難以精準掌握並反應在售價之下，部份建商祭出「限賣令」，影響成交量頗大。
何世昌指出，目前房價續漲趨勢不變，但部份建商擔心房子賣太快，來不及調整價格，因此祭出「限賣令」，限制代銷公司每週售出戶數的上限，如果該周可售戶數賣完，就得暫時封盤不賣。目前新北市、桃園、新竹都出現實施「限賣令」的預售屋，每周可售戶數上限，自2～4戶不等，使得單周成交量難以放大。 何世昌表示，總體來說，1月風向球下滑，主因在於供給量縮減與季節性淡季，但賣方市場格局依然牢不可破，預料年節過後市場將逐漸回復常態，接下來風向球將往上攻高。
調查顯示，今年1月預售屋推案量約600億元，釋出的成屋案戶數僅200多戶。由於新開的建案數量減少，而舊案仍可順利去化，線上待售的住宅建案數量持續下降至1,000出頭個。2020年底北台灣待售住宅建案數將近1,500個，時隔一年後竟驟減三分之一，房市的天秤明顯地朝向賣方市場傾斜。
在議價率指標方面，1月平均約12％，表現持平。在來客數方面，指標建案平均每周來人組數約為25.1組，已連續三個月下滑。在成交組數方面，單週約2.9組，月減1.2組。 何世昌表示，儘管1月風向球分數下滑，又有打房與升息的威脅，但目前市場供需狀況仍很健康，預期今年上半年北台灣房市審慎樂觀，房市將持續在多頭軌道上穩步前進，風向球可望止跌回升。
因應司法院釋字第776號解釋文，內政部部務會報通過修正修正辦法，未來建築物因申請變更使用執照，需於鄰地空地增設停車空間時，鄰地所有權人得提供附有期限的土地使用權同意書，且主管機關應發給定有相應期限的變更使用執照，以合理保障人民處分財產的權利。
內政部表示，現行建物變更使用執照，需於鄰地承租停車空間時，為避免同一土地重複覆被使用兩次，會檢附鄰地提供「沒有記載使用期限」的土地使用權同意書，主管機關方同意該變更使用申請。 但因過去曾發生鄰地地主欲取回空地另作他用，卻受限於同意書沒有載明期限，以致無法解除土地上的管制限制，造成民眾無法處分財產權的情形，經多次訴訟後仍敗訴，進而向大法官聲請憲法解釋。
因此，這次修正「建築物使用類組及變更使用辦法」，主要參考司法院釋字第776號解釋文，增訂直轄市、縣（市）主管建築機關於受理建築物變更使用須增設停車空間於鄰地空地時，鄰地所有權人得檢附載明期限的土地使用權同意書，該變更使用執照或核准變更使用文件，亦應註記相應期限，以符合憲法保障人民財產權的意旨。
另外，這次也配合其他中央部會主管法令修訂，同步於附表增列建築物使用類組使用項目舉例，包含長期照顧服務機構、表演館(場)、運動訓練班及特殊教育學校等場所認定，以及配合無障礙設施及防音相關規定，也同步修正附表的檢討標準。 內政部指出，「建築物使用類組及變更使用辦法」第9條及第2條附表2、第3條附表3、第4條附表4修正案，將依法制作業程序，於近期發布施行。
為優化民間投資參與公共建設環境，行政院會17日通過「促進民間參與公共建設法」修正草案，擴大民間參與公共建設類別，新增綠能設施及數位建設，並增訂政府有償取得公共服務機制（PFI）及新增履約爭議調解機制，以吸引市場游資投入公共建設。 行政院長蘇貞昌要求財政部，修正草案送請立法院審議後，積極與立法院朝野各黨團溝通協調，早日完成修法程序。 促參法修法包含三大重點：擴大民間參與公共建設類別、增訂政府有償取得公共服務及新增履約爭議調解機制。
其中擴大民間參與公共建設類別，新增綠能設施及數位建設為促參法公共建設類別，以因應能源政策、前瞻基礎建設等目標。財政部表示，綠能設施包含創能、節能、儲能等綠能產業全生命周期相關產業必要設施，以及能源生產及其所需基礎設施。數位建設以數位基盤、數位創新、數位治理及數位包容為四大主軸，包含5G行動通信基礎建設、偏鄉地區寬頻建設等。
引進多元民間參與模式與國際接軌，增訂政府有償取得公共服務機制（PFI），草案新增公共建設經政策評估具必要性、優先性及迫切性，且確認依法辦理較政府自行興建、營運具效益者，主辦機關得於民間機構依法參與該公共建設營運期間，購買公共服務之全部或一部，以降低投資風險。
PFI制度在國外行之有年，國內過去也曾有類似作法，如部分地方府的路燈更新、下水道建設等，都曾有由政府付費取得民間提供公共服務案例，未來修法正式納入PFI後，可讓主辦機關更有法可循。 因應未來公建類型愈趨多元，修正草案規定，若未來新興公建權責歸屬不清，可由財政部出面協調擇定目的事業主管機關，報行政院核定。此外，為協助解決促參案履約爭議，這次修法也增訂履約爭議調解機制，由財政部設置履約爭議調解會，以改善促參案提前終止契約情形。
全台高鐵站自通車以來，周邊無一例外地有「5年大漲、10年翻倍」的可觀漲勢，綜觀南北12站區，目前僅剩彰化站還是尚未開發的處女地，隨著聯外交通開闢、大型產業進駐，今年起出現了全區第一案，業者表示，產業、建設議題即將發酵，也讓田中站成為基期最低、暴漲力最足的一區。
今年高鐵通車滿15周年，國人對高速通勤的依賴與日俱增，隨著年運量即將站上7千萬人次，高鐵各站區也陸續開始發達，如台南高鐵站前的三井OUTLET，即將於2月底隆重開幕，台中高鐵站前的高鐵娛樂城，也預計在今年動工，站區房價紛紛應聲上漲。 如台南高鐵重劃區，近10年的漲幅就高達227%，可謂「翻倍再翻倍」，台中高鐵特區也漲了115%，近5~6年才完工通車的雲林、嘉義等站，也有40~85%的漲幅，但漲幅雖大，基期也已過高，下一個受到市場看好、蓄勢待發的「明星標的」，則以產業密集布局的彰化為首。
高鐵彰化站區約204公頃，有一半皆屬產業專用區，政府為加速發展，傾全縣之力集中開發，如全長28公里，串聯台74線、彰化高鐵站的東彰道路，預計2024年可全線通車，連結高鐵彰化站、台鐵田中站的「田中支線」，將於年底動工，針對今年要釋出的6公頃轉運區土地，也訂出3年內開工的規定。 大建設陸續到齊，也讓業界在田中看見其他站區發展成功的影子，紛紛進場布局，去年站區辦土地標售，在一天內30筆土地就被搶購一空，目前包括彰基醫院、鉅邦、震豐等醫療相關產業、及龍進自動機械等大廠都已進場，北部遠雄、麗寶等大集團也都趁著最低點大舉購地。
目前南彰化房價最高區域在員林，今年184重劃區房價已上衝3字頭，10分鐘車程外的田中站區，受到最直接的帶動。建商直言：「全台灣已經找不到地價低於20萬元的高鐵站區土地了，只剩田中還有，而這裡有產業、有交通、有就業，未來的漲幅會是南彰化最大。」 隨著時機成熟，台中建商也率先推出全區首案「寶鴻高鐵湛」，該案距高鐵站500米，屬高鐵站區發展初期才能看到的稀有透天案，採大地坪規劃、4套房設計，總價1288萬元起。業者強調，未來此區大樓出現，透天就會絕跡，這也是輕鬆布局起漲點的最後機會。
台北市政府地政局近期幫「神明」賣土地！原地主包括「福德爺」、「有應公」、「玉皇上帝」等今早完成標售，福德爺位於北投區約172坪的木造物及周邊土地以1.5億高價順利標出，同在北投區也為福德爺所有的48坪建物，也以4210萬標出。 地政局今代為標售共28筆土地，其中包括登記名藝人包括北投區福德爺、有應公、大同區玉皇上帝、中正區福德爺、三界公等多筆「神明地」，其中「身價」最高的為屬第三種住宅區、地上有永興宮座落及多間建築改良物佔用的三界公，205坪土地的標售底價為3.7億餘元。
今有2筆神明地順利標出，分別以1億5889萬9000元和4210萬元決標，兩筆決標土地使用分區都是第三種住宅區。其中位於北投區地上有木造建築的福德爺所有172坪土地以1.5億高價標出，得標者為某公司行號。 另外同在北投區且同為福德爺所有48坪建物也以4200多萬標出；北市自2011年代為標售，至今年已剩不到10筆「神明地」。
北市地政局土地登記科長洪慧媛表示，「神明地」為日治時期由信徒將土地登記於神明名下，後依《民法》規定，須有財團法人地位或寺廟登記的神祇才得擁土地所有權，否則地方政府可強制要求辦理法人登記合法化，若無管理組織則代為標售。 此外，大同區大龍段的玉皇上帝所有不動產，因所有權人已進行寺廟登記等合法化申請作業，因此暫緩標售。 洪慧媛說明，第一次代為標售土地若流標，則地政局將於6個月內以底標價8折後再次公告標售，若二度流標則收歸國有。
台北市政府「北投士林科技園區科技產業專用區」，總開發金額上看500億元的招商案，分別於110年11月12日與新光人壽保險股份有限公司簽約、111年1月18日與專案公司金仁寶總部資產開發股份有限公司簽約，完成市有土地設定地上權。產發局表示，未來作為集團使用，將導入資通訊、智慧生技、智慧醫療等相關產業；同時，確保招商過程能以公平、透明的北士科廉政平台也將退場。
產業局指出，北投區軟橋段「88」、「91」、「93」地號等三案市有土地，總面積達8.38公頃，招商後預估開發總金額高達500億元。歷經在流標兩次後，依不同地號分成三個標案，成功引進民間資金與資源投入，吸引旗艦企業總部進駐，開發模式採設定地上權50年，得標人得申請延長20年，倘完成議約，總計有70年開發營運權，未來將導入資通訊、智慧生技、智慧醫療等相關產業。 由於順利完成招商任務，北士科廉政平台也將退場，產業局表示，北士科招商初期即成立廉政平台，邀集士林地檢署、廉政署及政風處共同研商招商過程可能發生的廉政風險，並據以研擬招商各階段導入之廉能治理措施，包括以書面及口頭併行宣導評選委員利益迴避及禁止事項、強化管控開標及審查過程等文件之機密安全等。
產業局表示，另於機關官網建構「廉政平台資訊公開專區」，主動發布訊息將招商公告及釋疑內容、各場次招商座談會之簡報資料及會議紀錄等資料全面公開，促使外界即時了解招商資訊，建構廉能透明的投資環境，招商期間並無發生外界質疑等負面輿情。
台南觀光飯店市場今年起進入「新戰國時代」！繼「台南安平雅樂軒酒店」1月下旬試營後，「安平福爾摩沙遊艇酒店」也將於4月中旬試營運、5月正式開幕，後續還有「禧榕軒大 飯店」將在年內開幕營運。台南觀光飯店市場風雲密布，市場大戰勢不可免。
「台南安平雅樂軒酒店」是興富發建設集團斥資逾10億元開發興建，擁有115間客房，以及一間全日餐廳和高空酒吧，為萬豪國際集團旗下在台灣第20家酒店。酒店位於台南集歷史、文化、餐飲和娛樂為一體的安平區，億載金城正對面，客群鎖定輕旅行的自由行旅客，另館內附有兒童俱樂部的親子設施。 總經理王膺傑表示，時值防疫期間，酒店第一年營運目標為平均住房率在65％～75％，年均房價目標則訂在3,000～3,500元。
台南最大家具賣場億峰家具投資開發的「安平福爾摩沙遊艇酒店」，是以安平水景公園周邊土地開發興建、營運及移轉計畫的BOT案，基地面積約3.31公頃，規劃客房227間及擁有7米無柱可容納千人的大型會展中心，以及玻璃屋夢幻婚禮宴會廳，是台南唯一擁有私人碼頭的酒店、唯一的大型文創基地聚落及唯一的高樓無邊際泳池，預計4月中旬試營運，5月正式開幕。 「安平福爾摩沙遊艇酒店」開業後，將成為安平新地標，首年營運的平均房價目標7,000元，年均住房率目標為80％，屆時勢將與「台南安平雅樂軒酒店」和「台南大員皇冠酒店」掀起搶客大戰與「土洋對決」。
另外，安平區還有亞果遊艇城與悅榕跨國集團合作興建的「悅椿軒酒店」，而安平港水岸複合觀光遊憩B區，亦還有有南仁湖投資「海洋之丘」渡假城，整個台南安平區將成為觀光旅宿熱點，市場競爭亦將非常激烈。宏境建設投資的「禧榕軒大飯店」，位在台南市中心交通最便利的火車站前，坐擁豐富的台南歷史古蹟文物及美食景點，以精品飯店定位，有120間客房，也在2022年開幕。
花蓮台灣觀光學院因少子化衝擊停招停辦，學校董事會決定將校產捐贈國立空中大學管理使用。空大規畫為創生產業園區，朝社區大學、婦女大學、勞工大學等轉型；校長陳松柏近日拜會縣府，盼與縣府合作，辦理相關課程與活動。 位於壽豐鄉的台觀去年8月停招，董事會決定將7棟建築及13.8公頃校地，全部捐贈給空大，若以附近土地交易價換算，光是校地價值已超過2億元。 陳松柏與副校長沈中元近日拜會縣長徐榛蔚，雙方就空大創生園區活化再利用，深度交流。陳松柏說明，已規畫台觀校區為創生產業園區，朝社區大學、婦女大學、勞工大學等方向轉型。
此外，創生園區也可接受縣府委託，辦理社區、婦女與勞工大學相關課程，由校方提供場所，讓民眾和勞工朋友進修或研習等運用，或是配合縣府辦理相關課程，發揮園區現有資源，或經由線上教學推動終身教育，像是空大目前在花蓮玉里與鳳林，就有社工和公共行程的行動教育課程。 縣府行政暨研考處長吳昆儒認為，花蓮好山好水與豐厚的原住民文化，都是極佳條件，或許可搭配軟性課程及相關住宿配套，讓更多民眾到花蓮研習。
沈中元曾任花蓮縣文化局長，他建議雙方也可向文化部提計畫，建立藝術村讓花蓮在地藝術家駐村創作； 而花蓮縣有機農作耕作面積全台最多，建立野菜大學、推動有機農業課程也是可思考的合作方向。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2020受到疫情影響，國際來台人數剩下1成的138萬人，沒料到2021情況更為嚴峻，2021旅客人數竟然「1折再1折」，剩下14萬人次，較疫情前國際觀光熱絡時，減少了99%，直接衝擊全台的觀光消費市場，包括飯店業與觀光商圈的沿街店面，都受到嚴峻的打擊，迎接而來的就是空置率上升的「關店潮」、飯店業的「轉手潮」與「改建潮」。
光台北市2020年以來，累計已經有8件飯店申請危老改建核准，曾敬德指出，這波疫情導致的觀光雪崩，讓業主重新思考不動產未來的經營方向，畢竟有些飯店屋齡也偏老舊，就算疫情過去，但老飯店的競爭力不見得比的上新飯店，而這波景氣走揚加上危老改建的高額容積獎勵，部分的老飯店從「不動產經營轉型不動產開發」，精華區的不動產資產活化後，可以創造更高的效益。 雖然疫情導致國際觀光崩盤，但也有業者透過新的經營模式，帶動飯店產業進行數位轉型，甚至在這波飯店業的不景氣中，還有業者逆勢接手了16家的飯店或商旅，等待未來國際觀光復甦的商機。
另一個受到觀光崩盤衝擊的就是國際觀光客最常去的熱門商圈，包括西門町、士林夜市等區域，這些區域空置率大幅增加，甚至最熱門的路段都出現罕見的空置狀況，店面租金也普遍出現明顯修正。 雖然國際型的觀光受到衝擊，不過內需型的市場則相對穩定，包括親子飯店、國內觀光為主的區域等，另外，北市辦公商圈型的商圈店面仍呈現強勢，包括信義計畫區旁的永吉路30巷等，持續吸引餐飲業者進駐。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，隨著解封風聲傳出，讓許多觀光業者為之一振，不過在這波強震之後，無論業者與商用標的都將逐漸回歸本質，也會讓留下來的業者更具有競爭力。
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