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房產新聞

  1. 營造成本飆增11% 助漲房價

  2. 嚴懲炒房 最高處3年刑責

  3. 管制私法人購屋 5年內禁售令 銀行擔保品除外

  4. 擁醫院、車站!嘉北車站高架地段價值升 畫定都更範圍

  5. 國銀新房貸 四大熱區聚焦

  6. 建商插旗企業卡位!北市土地交易熱區轉到「這裡」

產業新聞

  1. 國建商辦都更案 只租不賣

  2. 打造西門新地標 身價衝80億

  3. 宅經濟發威 食品業積極桃園獵地擴產

  4. 中部餐飲連鎖集團 逆勢展店

 


1、營造成本飆增11% 助漲房價

2022/02/20 經濟日報 鄭鴻達

房價居高不下,成不少國人心中的痛,其中主要因素包括我國近年營造成本不斷攀升,在2021年創下歷年新高,尤其是鋼筋、勞務指數,均雙創新高,鋼筋指數的年增幅更逼近四成,都進一步助漲去年的房價。 我國房價近年漲聲不斷,且自2020年爆發新冠肺炎疫情以後,更因通膨以及缺工等因素,導致房價的漲勢更為明顯,營造成本不斷地攀升,都成為推升房價的主要因素。

對於國內房市營造成本與供給的關係,中央大學台經中心執行長吳大任說明,以經濟學理論來看,商品成本的上升,通常代表供給會下降,營造成本變高,廠商蓋房子當然不會想蓋到虧錢,所以提升售價,理論上會降低需求。

不過,吳大任觀察到,我國去年房地產的交易量並未有因此下降的趨勢,房市雖然因為營造成本提高,導致供給量的減少與價格的上揚,但需求卻反而更暢旺,導致去年整體房市呈現價量齊揚。 行政院主計總處資料說明,營造工程物價指數的編製,包含水泥、砂石、金屬、木材、塑膠、油漆、機電設備、瀝青等物資,以及工資及機具租金等項目,因此原物料價格上漲(鋼筋指數)及營建缺工(勞務指數),都會反映在這指數上。

據主計總處統計,近年國內營造物價指數,若以2016年的100為基期,從2017年的102.4到2020年的109.73,這四年的營造物價指數年增率,均維持在1.42%至3.36%微幅和緩成長。 不過到了2021年,國內營造物價指數一口氣飆升到121.73,與2020年同期比較起來,年增率一口氣衝到二位數,來到近11%,增速創下13年來新高,這也讓營造業者大喊吃不消。 進一步分析近年鋼筋指數統計,若同樣以2016年為基期,2017年、2018年的年增率,雖一度來到一成五到二成的水準,緊接著後續的2019年、2020年又連兩年負成長,但到2021年,年增率居然一口氣暴漲至將近39%,漲幅逼近四成,上漲壓力十分可觀。

此外,在勞務指數部分,也以2016年的100為基期來看,前幾年也維持穩定微幅成長,年增幅從2016年的0.04%慢慢成長至2020年的2.49%,但同樣到了2021年,勞務指數一口氣飆升到111.5,年增率高達6.36%。

至於為何有此現象?主計總處官員分析,近年台商回流建廠,國內半導體業者也擴大投資,在這些趨勢帶動下,讓工程總量大幅成長,也推升國內營建的勞務及材料的需求。 至於國際面,官員進一步分析,去年這一波國際基本金屬、鐵礦砂等原物料價格雙雙雙上漲,國內工業與營造建材等物資價格,也都受到國際原物料行情波動影響,且機具租金、工資等服務費用,也因缺工有不小幅度的成長。 行政院工程會官員也觀察到此現象。官員表示,近年國內營造物價指數會大幅成長,其中很大一部分漲幅,是來自鋼製品價格的成長,這部分的主因,就是來自於去年國際鋼價的上漲所致。

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2、嚴懲炒房 最高處3年刑責

2022/02/21 工商時報 蘇秀慧

嚴懲不動產炒作,行政院決定祭出刑責伺候。據了解,行政院已審查完成「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」修正草案,維持內政部版本,嚴懲炒作最高處3年徒刑或併科5,000萬罰金,知情官員透露,考量炒作不動產賺取暴利情形層出不窮,決定對惡意炒房、嚴重影響市場交易秩序者祭出刑責。 不過,避免引起恐慌,內政部將明確規範惡意的揪團購屋、製造熱銷假象、壟斷轉售牟利等炒作,有具體事證,且造成民眾恐慌、市場動盪,才會移送司法單位處理。違規炒房,原則上以行政裁罰優先。

行政院政委兼國發會主委龔明鑫已審查完成這兩項打炒房相關修正草案,行政院並已列為立法院本會期優先法案,龔明鑫近期內將向行政院長蘇貞昌簡報拍板後,排入行政院會通過後,送請立法院審議。 禁止不動產炒作行為,修正草案規定任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,處罰100~500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,可處3年以下徒刑或併科罰金100~5,000萬元。

其中,對於炒作不動產造成民眾恐慌及市場交易不安,而損及公眾或他人情形者,科以刑責,處3年以下徒刑,內政部在2021年12月初公布時,曾引起不動產業界譁然,反彈聲浪不小,不過,行政院審查時,認為有必要對惡意炒房、嚴重影響市場交易秩序者祭出刑責,因此,維持內政部版本。

惟龔明鑫指示內政部進一步在條文中明確規範炒作行為,「重點是要遏止炒作,不希望造成恐慌」。 修正草案也限制換約轉售,預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50~300萬元,以遏止假性買賣炒作。

同時,新增解約申報登錄,預售屋買賣契約若有解約情形,應於30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元,以避免虛假交易哄抬房價。 值得注意的是,管制私法人購屋,增訂私法人取得住宅用房屋許可制,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 此外,建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度。

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3、管制私法人購屋 5年內禁售令 銀行擔保品除外

2022/02/21 工商時報 蘇秀慧

打炒房,內政部祭出五重拳,其中,將管制私法人購屋,未來私法人取得住宅用房屋採許可制,並限制取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但銀行受《銀行法》規範須在4年內處分不動產擔保品者,不受5年內不准轉售限制。 現行銀行法第76條規定,銀行因行使抵押權或質權而取得的不動產,必須在4年內處分完成,與內政部新法有所牴觸,對此,內政部官員表示,正研議管制私法人購屋子法規,已將銀行法須在4年內處分不動產擔保品情況排除在外。

至於限制私法人取得房屋後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記,官員解釋,是防杜法人取得房產後,短期內就轉售炒作。 內政部正研議管制私法人購屋子法規,內容包含規範許可制適用範圍、程序、許可條件、用途等。管制私法人購屋,未來私法人取得住宅用房屋採許可制,必須向內政部申請核准。私法人購買住宅必須符合作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建或其他必要用途等四大用途,才會核准,至於其他必要用途必須審核合理性、必要性。

所謂私法人包含:一般公司、財團法人、社團法人、公益法人等,僅排除中央、地方政府、行政法人、農田水利會等公法人。 行政院健全房市小組將限制私法人購屋列為健全房市的中長期措施,市場認為私法人購屋採許可制對於抑制高房價具最大殺傷力。對於此時決定祭出管制私法人購屋,行政院認為,私法人投資炒作房市目前並無規範,但私法人投資房產炒作房價較個人為甚、影響更大,形成不公平現象,有必要遏止,「該是出手的時候了」。

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4、擁醫院、車站!嘉北車站高架地段價值升 畫定都更範圍

2022/02/20 聯合報 林伯驊

嘉義市鐵路高架化沿線配合開發,嘉北車站右側與省道忠孝路中間地段,擁車站、嘉基醫院,未來地段價值浮現,辦首場周邊規畫說明會;里長說,搭車或看診車輛鑽進巷弄停放,進出口被擋,盼高架鐵軌下增停車場,市府表示,會與台鐵研議土地利用,且初步畫定嘉北站到世賢路間範圍,做都市更新。 市府都發處指出,嘉北高架車站建於原站南側,周邊初步構想,東西向的保健街會拓寬20米、忠孝二街擬往西打通,車站的右側擬新闢15米道路、左側20米道路,縫合兩邊土地。

中庄里長黃純美說,里內的嘉北車站、嘉基急診大樓、新的手術大樓等,但搭車民眾或就診病患,汽、機車常鑽到巷弄內停放,但該處原本就有忠孝國宅,住宅人口密集,導致擋到出入口,日前重鋪路面更找不到車主,里民希望利用高架鐵軌下方,增加停車位,另協助建里民活動中心。 都發處表示,鐵軌下方土地要視寬度,研議如何運用,且要與土地所有的台鐵討論,另會研議以機關用地,作為中庄里的活動、長照空間。

都發處也說,鐵軌右側到省道忠孝路之間,未來高架化後,交通便利,又在車站、嘉基醫院正旁邊,鄰近還有特力屋、好市多賣場,土地開發價值高,目前畫定嘉北站到世賢路之間,研究做都市更新,公辦或自辦皆可。 市府昨辦鐵高嘉北車站的第1場民眾參與活動「嘉北加倍優化」,130多名民眾熱烈參與,市府說明鐵高進度、沿線空間規畫等,另,鐵軌西側大片農地,擬辦理區段徵收開發特定產業區。

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5、國銀新房貸 四大熱區聚焦

2022/02/20 經濟日報 楊筱筠

雙北房價過高,熱門購屋行政區域持續往桃園、竹北靠攏。根據最新去年第3季的國銀授信餘額資料,有四大熱門購屋行政區域單季新承做房貸筆數超過1,000筆,前兩名為桃園市桃園區與中壢區,第三名由竹北市拿下,第四名為新北市板橋區。 其中桃園市桃園區已連續兩季蟬聯最熱門購屋行政區,平均不動產鑑價估值約1,182萬元,與最高平均鑑估值台北市松山區的3,100多萬元相比,差距近兩倍,可觀察出購屋族更重視總價,1,000萬到1,500萬內房屋最受歡迎。

第二熱門購屋行政區域為桃園市中壢區,平均鑑估值不到千萬元、約959萬元,更貼近小資族可負擔的首購能力,中壢區最熱門的購屋區域包含青埔,當地建設逐步完工到位,且附近有高鐵桃園站,吸引許多雙北小資族進場置產。 金融業者指出,青埔初期因沒有太多實質建設,因此不受民營、外銀業者房貸業務青睞,但伴隨各項設施完成,包括新光銀,台銀及土地銀行,都已進駐青埔開設分行。土銀甚至指出,主要看到青埔具潛力,青埔分行成為土銀國內第151個據點,提供多項服務,希望配合青埔發展腳步,規劃優質服務及產品。

第三熱門區域為竹北市,房仲業者認為,受到竹科新貴買盤青睞的竹北高鐵特區,因竹科新貴信用品質、貸款條件佳,竹北市平均房貸利率也是前四大熱門行政區域中最低,僅1.39%,但平均鑑估值偏高,約在1,455萬元,如果以平均核貸成數七成六推算,當地熱門購屋總價近2,000萬元。第四熱門區域則為新北市板橋區。

如果與前一季單季新承做房貸筆數超過1,000筆的熱門購屋行政區域相比,新竹市、新北市中和區、新北市新莊區、新北市淡水區都跌出榜外,第3季承作房貸筆數不到千筆,房仲業者指出,與這些區域房價上漲有一定關係。

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6、建商插旗企業卡位!北市土地交易熱區轉到「這裡」

2022/02/21 NOWnews 今日新聞

信義全球資產統計2018~2021年北投區土地交易實價登錄已揭露資訊,連四年交易規模都達100億元以上,2021年更一舉衝上200億大關,來到210億元。北投區各地段中,軟橋段因具有北投士林科技園區的發展題材,帶動建商與企業投資,已成為這四年間北投區土地累計交易最熱絡的區段。 信義全球資產總經理柯宏安分析,近年在產業回流需求下,地方政府積極投入科技產業園區的發展,確實帶動區域土地交易,繼內科及南港土地交易熱絡後,北投區也成為近年發展亮點,除了建商積極購地外,也有Volvo、汎德永業等汽車大廠設立旗艦展售中心,此外產業部分也有華碩、中鼎、仁寶及康舒科技等大型企業在此區設置總部大樓。

盤點北投區2018 ~2021年土地交易實登資料,交易規模從2018年164億元、2019年166億元、2020年119億元,去年2021年交易金額來到210億元,較2020年成長76%。其中,具北士科園區題材的軟橋段,科技產業專用區土地行情從2018年平均每坪155萬元,2021年已來到平均每坪215萬元,上漲將近四成,去年就有華固、達麗、長虹、力麗等企業投資搶進,又以長虹建設用每坪245萬元買下約626坪土地單價最高。

建商與企業的投資,預計帶動此區廠辦供給量,觀察軟橋段科專區土地開發進度,去年就有二家上市櫃建商申請建照,包含華固建設在2019年以總金額13.6億元買下軟橋段的土地,去年7月申請到建照,預計蓋地上14層地下4層廠辦,推估未來將釋出近5,000坪的樓地板面積;另外長虹建設這幾年陸續買下軟橋段土地,去年8月申請到建照,預計蓋地上24層地下5層廠辦,推估未來會有近11,000坪的樓地板面積釋出,都會帶動此區廠辦未來熱度。

信義全球資產總經理柯宏安表示,去年北士科的新廠辦華固創富中心大樓出現每坪破70萬元成交價,追上內科發展最成熟的西湖段廠辦價格,看得出不少建商複製在內科的成功經驗,逐漸在北投區打造出另一個內科,加上台北市新辦公室供不應求之下,因此有目前這種區域尚未發展成熟,交易卻已相當熱絡的情況。

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1、國建商辦都更案 只租不賣

2022/02/21 經濟日報 陳美君

台北市土地價格高漲,加上政府政策推動,都更熱度不減,市場也吹起土地惜售風潮;計畫轉型成地產控股公司的國泰建設,近年來積極推動都更案,其中較具指標性的國建大樓、敦北大樓與南港利百代等商辦大樓都更案,完工後土地將自行持有、「只租不賣」。

國泰金控(2882)董事長蔡宏圖於虎年開工日,發出給員工的「新春談話」裡提及,集團在地產建設部分,將持續朝綜合開發商方向邁進,擴大地產集團事業版圖。 據了解,國泰建設規畫中的國建大樓、敦北大樓都更案,及施工中的南港利百代,均為商用不動產,國建副總林清樑指出,這些案件完工後,分配到的部分土地都將自行持有,未來僅會出租、不會出售。

以國建大樓而言,基地面積745坪,規畫興建成地上21層、地下五層,預計2028年完工第3季完工,新大樓為商業辦公綜合大樓,業界估計市值為120億元。完工後,地下一層至地上二層為金融保險業,地上三至五層為月子中心,其他則是辦公空間。

敦北大樓都更案,前身為國泰世華銀行敦北分行,規畫地上14層、地下三層的商業旅館綜合大樓,預計2026年第2季完工,業界估計市值為35億元。完工後,一樓為旅館及金融保險業,地上二至14層為旅館,據悉,敦北大樓已確定會出租給日商三井,打造擁有185間房的飯店。

至於南港利百代都更案,將興建地上17層、地下三層的大樓,預計2023年第2季完工,市值約110億元。完工後,規畫做為店面與辦公空間使用。

林清樑指出,國建以往都是興建住宅後出售,但近幾年來,內部營運方向已從純粹的住宅開發商角色,轉型為綜合開發商。 正如蔡宏圖在新春談話裡提到,集團下一個新局的策略,在地產建設部分,在穩健建築本業前提下,將以「垂直整合 + 水平多角化」策略營運,透過上中下游,整合建築、營造及樓管綜效,完整建築業的生命周期。同時持續尋找新的商機和營運模式,因應整個地產市場的變化,持續朝綜合開發商方向邁進,擴大地產集團事業版圖。

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2、打造西門新地標 身價衝80億

2022/02/21 經濟日報 陳美君

西門商圈明(2023)年將誕生新地標。國泰一號不動產投資信託基金(REITs)持有的中華大樓都更案正在施工,預計明年中完工啟用,位於西門町鬧區的中華大樓,未來將改建成地上28層、地下五層的大樓,樓上為飯店、樓下則是商城,業界估計,完工後市值高達80億元。 據了解,中華大樓新大樓完工後,將引進日本西鐵集團旗下的飯店品牌「Solaria」,成為擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店─台北西門」旅館,預計2023年夏天開幕。

土銀指出,國泰一號基金持有的中華大樓因屋齡老舊,結構上不符內政部公布的耐震標準,為顧及公共安全,經受益人會議決議通過辦理都市更新事業,並由國泰建經擔任實施者,成為國內不動產投資信託基金實施都市更新的首例。由於該案位於西門商圈、條件優越,都市更新設計規畫為零售商場及旅館飯店的業種組合方式,預期可明顯提高新大樓的租金收益,並期待新大樓完工能成為西門商圈新地標。

中華大樓都更案的基地面積為520.3坪,2019年正式通過事業計畫核定,更新設計為地下五層、地上28層的中華大樓,將結合商務旅館與零售商場機能,並串聯中華路林蔭景觀人行步道及漢中街西門徒步區,成為區域指標商業場域。 國泰一號基金於2005年10月上市,目前是國內第二大不動產投資信託基金,基金規模新台幣139.3億元,當年向國泰人壽購買三棟大樓,包括喜來登大飯店、西門大樓、中華大樓,由土銀擔任受託機構,國泰建經擔任管理機構,取得REITs受益人每年可依收取的租金分配現金收益。

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3、宅經濟發威 食品業積極桃園獵地擴產

2022/02/20 鉅亨網 張欽發

疫情引發的宅經濟商機,食品業積極在台進行擴廠,2020 年起工業地產交易金額大增,其中食品廠統一 (1216-TW)、卜蜂 (1215-TW)、大成 (1210-TW) 及聯華食 (1231-TW) 都有積極的動作,老牌食品廠佳格 (1227-TW) 也將參與桃園大園工業地產標案,市場預期佳格出手投資金額將在 6 億元以上。

佳格目前手中擁有「桂格」、「福樂」、「天地合補」及「得意的一天」,過去一段時間陸續推出針對年輕族群開發的新產品,佳格計畫擴廠,也是近年來少見的擴充計畫。 近期市場桃園工業地產的交易趨熱,並已由過去熱門且成交價格漲幅已高的龜山、楊梅、中壢等地區,進一步轉往蘆竹、大園等區域發展,大園地區最新成交在去年 12 月 31 日,由台光電 (2383-TW) 以 21.6 億元購置位於桃園市大園區總計約 8845.7 坪的工業土地及其地上建物,換算交易價格約為每坪 24.42 萬元。 佳格董事會最新通過的參與桃園大園工業地產標案來看,指向由世邦魏理仕(CBRE)獨家代理的大園區工業廠地標售案,基地面積達 2700 坪,並鄰近桃園大園工業區,將在 2 月 24 日開標。

由食品業的近兩年來在桃園投資腳步來看,聯華食在桃園觀音工業區以 10.64 億元購入設廠用地規模最大,加計興建廠房工程及購置設備計將耗資 27 億元、加上機器設備及附屬設備經費 6 億元,聯華食觀音廠投資高達 33 億元,成為食品業近兩年在桃園最大規模的投資案。 聯華食認為,新的桃園觀音廠不僅空間較大,土地達 7000 多坪,且鄰近主要出貨通路,對生產端或物流配送,效益都可望更大。

另外,卜蜂也持續加碼滾動投資,投資 6.27 億元的桃園龜山分切中心,共 560 坪建廠用地,今年將正式動工,預計興建符合 CAS 規範的精緻分切廠,將原分布在桃園、汐止、中和、泰山各直營所的雞肉分切廠遷入、集中生產,新分切中心也將加入豬肉的分切業務。 卜蜂目前除在南投自動化雞隻電宰、加工場,另由卜蜂參與投資的台南鹽水氣冷式雞隻宰電場,預計 2022 年 9 月量產,未來桃園龜山分切廠完工後,也將擔負新電宰場雞肉北運後的分切作業。

信義全球資產總經理柯宏安分析,科技及傳統產業需設置更高規格 AI 智慧型廠房以提升產能,電商物流業需設置更多倉儲轉運空間以紓解龐大物流需求,加上台商在投資台灣方案下持續回流等因素,強勁支撐工業地產需求。

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4、中部餐飲連鎖集團 逆勢展店

2022/02/21 工商時報 曾麗芳

中部餐飲連鎖集團後疫情時代展店腳步不停歇!築間餐飲集團3月將以一周開一店的速度,搶攻北部市場,今年預計再展30店以上;千葉餐飲集團朝多元化轉型,不僅新開頂級火鍋品牌,「千葉火鍋」與「陽光皇后」雙品牌全台持續展店。  

鼎王餐飲集團旗下「鼎王麻辣鍋」與「無老鍋」雙品牌,規劃國內外同步展店;春水堂人文茶館朝街邊店與百貨店雙軌布局展店。 築間餐飲集團董事長林楷傑表示,今年積極擴大事業版圖,近期「築間幸福鍋物」陸續於桃園、中壢、台北內湖展店三家外,集團旗下另一個品牌「本格和牛燒肉放題」,3月底預計進駐新店京站,積極開拓北部餐飲市場。 築間餐飲集團在全台持續展店,加上疫情趨穩、餐飲業回溫助攻下,挹注今年1月業績達到3.7億元,年成長超過四成。築間餐飲集團表示,目前全台總店數已突破百店,旗下各品牌今年仍按原定計劃全台展店,目標至少再開設30家以上的新店。

此外,千葉餐飲集團今年朝多元服務布局,尤其看準疫情爆發以來,出國旅遊困難度提升,擁有高端消費力的客群留在台灣消費,正是搶攻高端餐飲的好時機,因此上半年預計於桃園開設占地逾800坪的頂級火鍋新品牌,主打頂級日式鍋物。 不僅如此,千葉餐飲集團旗下從馬來西亞紅回台灣的義式創意餐飲品牌「陽光皇后」,下半年將在台中開第6家店;全台擁有23家門市的「千葉火鍋」,今年將在桃園內壢與台中大里再開2家店;而經營10年的千葉火鍋嘉義店,2月中進行大改裝,預計4月底全新開幕。

千葉餐飲集團為開拓多元營收來源,已成立電商部門,擴展宅配商品、轉型成零售通路,線上線下全通路整合,銷售鰻魚、腰果、鮮凍海鮮等超過60種產品;千葉還將聯名商品推廣至連鎖超市,如火鍋湯底、火鍋料、肉品等,在全聯、全家等或千葉火鍋商城都可買到。 鼎王餐飲集團截至去年底,旗下的鼎王麻辣鍋與無老鍋台灣及海外總店數達21家,包括台灣14家、上海及港、澳共7家。展望今年,鼎王表示,全台各主要城市均有展店計畫,預計第二季先在台北開設「鼎王麻辣鍋」,而「無老鍋」也將在海外展店,其他地區也正積極尋找適合的展店據點。

至於春水堂人文茶館,目前全台擁有55家門市,今年5月底前,預計在高雄新增2家門市,一間在草衙道、一間在岡山區。春水堂表示,將持續評估適合的街邊場域與百貨店點,作為未來的展店布局。

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