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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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據立法院網頁公開資訊顯示，本會期有七個以上房屋稅法第5條修正草案，共同的修法主張是提高住家用房屋稅的最高稅率，修正草案最高稅率從3.6％到10％。有鑑於此，台灣法學基金會於2022年2月20日上午在臺灣大學法學院霖澤館國際會議廳舉行「囤房稅可否降低房價、實現居住正義研討會」。本次研討會共有三場次，分別探討「囤房稅」可否降低房價以及「囤房稅」可否實現居住正義後，再進行綜合座談。
第三場次綜合座談由謝哲勝院長主持，首先簡述前兩個場次研討的意見，然後由台上四位與談人和台下貴賓發表意見。
林家祺教授認為，減少房價炒作與上漲從經濟本質來看應讓持有房屋者無「暴利可圖」，並呼應謝教授所言如何避免立法從嚴、執法從寬的情形，此外，何種稅率能達到滿足點，從2014年部分縣市實施囤房稅，多屋者不減反增，實施囤房稅是否能達到效果，值得再討論。
袁義昕所長認為，租稅產生經濟誘導效果，人民應有自由選擇配置財產的權利，從租稅公平來看應精準針對「獲利所得」，目前情況如預售屋炒紅單情形，已受到遏止，囤房稅課徵應從量能課稅、合理收益來檢視，此外應健全租賃市場，特別是老年、殘障、貧窮人士的租房權利保障，才能實現居住正義。
張鈺光助理教授認為，房價應考量坪數、造價、住屋需求，從目的與手段聯結性來看，囤房稅是否合乎比例原則？應從調整房屋評定現值，真實呈現房屋價值課稅著手。 曾邑倫助理教授認為，囤房稅應考量囤房是否真以囤房為目的，亦有可能因特殊原因而持有多間房屋，倘若要實現居住正義、稅負公平應回到課徵房屋交易所得稅部分，而非以囤房稅（財產稅）為手段。
桃園航空城股份有限公司董事長陳錫禎亦認同林教授提出應針對房屋交易獲利所得加以課稅，並提出應引導資金有適合投資出口，光靠實施囤房稅恐不足以降低房價。中原大學財經法律學系助理教授蔡鐘慶提出應思考實施囤房稅是否能達到持有多戶房屋者釋出空屋，實現居住正義的目的。
謝哲勝院長最後綜合專家學者意見，提出總結認為：
（一）稅捐應考量國家財政需要、對人民及產業的影響、社會正義與稽徵成本稅捐可以作為政策工具，但必須考量上述四項因素，尤其不可忽視對人民及產業的影響。
（二）所謂囤房稅違反稅法原理為民主法治國家所不採課稅的最高指導原則是量能課稅原則，與憲法第15條生存權直接相關。房屋稅應就房屋應有收益課稅，目前房屋租金報酬率約為1.4％，半數為0.7％，因此，房屋稅實質有效稅率0.7％以上即剝奪所有人租金半數所得，就已經過高。囤房稅英美法德不採外，中國與日本也不採。
（三）現行房屋稅真正問題是稅率過高而評定現值過低現行房屋稅評定現值低於市價，最大原因是法定稅率過高，如為財政收入目的，藉由降低房屋稅率而提高評定現值，同樣可達財政收入目的。
（四）房屋稅應因地制宜台灣各地住宅價格和租金高低都有不同，經濟產業狀況也不相同，為符合各地方人民各種需求，各地房屋稅應因地制宜，由各地方政府決定。
（五）居住正義不以取得住宅所有權為要件適足的住房權指有符合基本居住水準的住宅可供居住，與房價無直接關係，更不以居住人取得住宅所有權為要件。
（六）基本居住水準範圍內免稅才符合居住正義生存權為憲法第15條所保障，納稅者權利保護法更規定基本生活所需不得課稅，基本居住水準範圍內免稅才符合居住正義，現行法幾乎無自用住宅免稅額，應予修正。
（七）租金補貼、社會住宅並健全住宅租賃市場才是促進居住正義的最佳手段政府應提供適量的社會住宅供無能力買房或租房者居住，如政府無法提供足夠社會住宅，則應提供租金補貼，讓無力租房者有能力在市場租得適足住宅，這又必須健全住宅租賃市場，三者才是促進居住正義的最佳手段。
（八）囤房稅額很容易轉嫁給買受人和承租人反而不利居住正義 真正住房短缺或人民無力租房的區域，都在都會區，都會區的住房有限，囤房稅很容易轉嫁給買受人和承租人，反而不利居住正義。 綜上所述，所謂囤房稅違反稅法原理為多數民主法制國家所不採，居住正義並不以取得所有權為唯一選項，基本居住水準範圍內免稅、租金補貼、社會住宅並健全住宅租賃市場才能促進居住正義，相關房屋稅條例修正草案並無法達到降低房價，讓無住宅者買得起房屋，反而造成稅捐轉嫁，使買受人和承租人必須支付更高價金和租金而有害居住正義，本基金會建議相關修正草案應予緩議。
房價、物價漲，去年六都同時出現社會增加人口負成長，是近11年以來未曾出現的狀況，房仲業者統計六都社會增加人口數變化，結果顯示，去年各都自外地遷出人口皆大於遷入人口，六都中，以台北市淨遷出約7.6萬人最多，第二為新北2萬人，第三為高雄1.6萬人，台中、台南分別淨遷出7100、6500人，桃園也遷出2468人。
中信房屋研展室副理張漢超指出，六都社會增加人口呈現負成長，除了顯示直轄市發展可能遇到的瓶頸，六都的高物價與高房價，恐怕也是推離民眾持續定居的主要原因。 過往遷居大城市主要有求職謀生、生活便利、居住品質、社會福利等優勢，不過優勢逐漸被弱化，張漢超表示，受惠政府政策，各縣市與六都的城鄉差距已拉近不少，雖然就業條件及經濟環境仍不及大都市來的完善，但居住環境及民生需求都不成問題，房價相對便宜更是吸引人的致勝關鍵。 張漢超說，不少民眾認為與其生活在物價、房價都貴的大都會地區，倒不如選擇以通勤或租屋的方式在都市上班工作。
此外由於疫情使得部分工作型態發生了變化，居家上班或自營工作的樣態增加，定居地點也沒必要非六都不可。 從「遷入遷出比」可以看出，台北市是六都中比值最低的都會，遷入人口僅為遷出人口的0.43倍，遷出遠勝於遷入，而高雄市及台南市也各只有0.67倍及0.78倍，專家分析，除了工作型態轉變的因素之外，房價衝高也是讓多數人打退堂鼓的原因。近年六都房價拉升幅度驚人，由住宅價格指數的變化來看，台中與台南房價年增率至少有10%以上，即使是漲幅最低的新北與台北漲幅也有6%，想遷居直轄市，除非預算充足，否則恐怕也只能面臨卡關的命運。
張漢超指出，遷入遷出比可以瞭解遷入人口佔遷出人口的倍數，比值低於1即代表遷入人口不及遷出人口，以台北市而言，由於物價與房價的漲幅及位階都領先於六都，當有換屋需求時，自然會考量其他環境更單純、負擔更輕的周圍縣市。 南二都的高雄，長期以來即有人口外移的問題，也是六都中社會增加人口負成長的常客，台南是則近兩年開始出現明顯的出走潮，由該兩都的反例可以看出，房市話題不斷，未必對區域人口的吸納成長有利，拉高的房價，反而可能將定居民眾推向其他負擔較低的縣市。
國發會近日審議通過「五股泰山線輕軌運輸系統暨周邊土地開發可行性研究」修正報告書，後續將依決議函報行政院核定。國發會表示，五股泰山輕軌路線全長約11.61公里，沿路將設置14座車站，預計將於2030年完工通車，屆時將可提升蘆洲、五股、泰山等地區的聯外交通機能。
新北市捷運局表示，五股泰山輕軌總經費約227.79億元，其中由中央補助72.22億元，新北市政府負擔約155.57億元經費；新北市政府近日已啟動五股泰山輕軌的綜合規劃招標作業，待可行性研究獲行政院核定後，將接續辦理環境影響評估以及都市計畫變更作業，預估全案可在綜合規劃獲核定後的6年內完工。
串聯3縣市 造福40萬人
國發會說明，五股泰山輕軌路線起站為捷運環狀線北環段的Y22站，終點站則為未來桃園機場捷運將增設的A5a站，沿途共設置14座車站，待輕軌通車後，民眾可藉由搭乘輕軌，轉乘捷運環狀線往返台北市，或轉乘機場捷運往返桃園市，預估可造福約40萬人。 新北捷運局說明，五股泰山輕軌沿途將行經洲子洋重劃區、泰山楓江整開區、塭仔圳重劃區等多處都市計畫開發區，期能藉由軌道建設，串聯新北市產業發展，帶動蘆洲、五股、泰山沿線經濟；捷運局指出，輕軌運量雖較捷運遜色，但具有 零排放、高效率、高可及性、低成本等優點，且於設計規劃上彈性較大，可突破現有道路的條件限制，達到舒緩沿線交通的目的。
基隆捷運終於定案，中途設13站，經費從80億元提高到425億元，預計明年底開工，完工期程預估2032年4月。房市趨勢專家李同榮預言，未來十年，汐止將因基隆捷運而打通任督二脈，成為北北基捷運沿線的明日之星。 他表示，汐止除了占有地理、交通優勢外，更擁有雙北工業廊帶中，產業推動的開發潛力，房價丶租金皆只有一線之隔南港地區的一半，房市發展爆發力可期，捷運沿線房價也將水漲船高。
李同榮指出，基隆捷運計劃主要是因應基隆河谷廊帶及大汐止產業發展，提供基隆地區通勤捷運服務及分流台鐵運輸壓力，讓基隆捷運與汐東捷運整合銜接大台北捷運，形成北北基完整捷運路網，引導國土更有效規劃，並擴大台北都會生活圈。 汐止地理位置位居台北市丶新北市丶基隆市交通匯集中心點；交通網絡上，是國一與國三道路北部唯一交會處，又是南接新北市新店丶中和丶土城廊帶工業區，西接台北市南港丶內湖軟體科學園區，北接八堵丶基隆河谷廊帶的黃金交叉重要走廊。
基隆捷運一旦開動，對未來十年，汐止地區的產業推展與交通建設具有非常爆發性的發展潛力與實質貢獻。 李同榮表示，汐止區占地約71平方公里，在新北市各行政區中，除了石碇丶平溪丶雙溪丶等偏遠山區外，面積僅次於新店區，可發展的腹地相當可觀，汐止區人口數205,909人，近五年急速上升，人口增長4.06%，排名全台行政區人口淨流入增長數前15名。
因新興工業區發展，與就業人口增加，汐止面臨車流量大、交通壅塞等嚴重問題，而基隆捷運計劃的實現，等於是打開汐止地區交通網路的任督二脈，消除交通上的重要障礙。 基隆捷運規劃沿線13站中，汐止除了是南港與基隆間鐵路與捷運交會點，同時也銜接至汐東線（汐止東湖線）再延伸至未來的外環線，等於是三鐵共構，未來除了對產業發展有利，同時該區房市的廠辦與住宅市場將具有推升的爆發潛力。 位
於汐科火車站旁是遠雄建設在新北市汐止區已完工的一座工商科技綜合大樓，位於東方科學園區對面，並緊鄰汐科車站、遠東世界中心及新台五路交流道，目前已成為汐止的重要地標之一，全部供應量約20萬坪，無數知名科技產業紛紛進駐，房價介於33-36萬/坪之間，未來廠商全數進駐後，房價有機會上看40萬/坪。
另外興富發與新隆儲運合建廠辦，位於汐止區大同路、新台五路口的交會處，預期銷售單價上看4字頭，將帶動汐止廠辦新高價位。 台北雍和園區面積超過2萬坪，分為ABC棟，進駐者都是上市知名廠商，諸如國際品牌福斯汽車丶虎牌啤酒丶丶等，雍和建設在園區對面更有一倍大土地計劃擴增園區範圍，成為汐科地區僅次於U-town規模的廠辦園區。 李同榮表示，汐止區擁有7,000家資本額超過1億元的公司，10年內預計成長到1萬家，將形成產業聚集效應，吸引國際級廠商進駐。在汐止社后樟樹灣工業區（乙種工業區）已開發總基地面積約141.6公頃，主要土地使用為金屬製品製造及機械設備製造產業、電子相關產業。預期由台北雍和園區的擴建，將全面帶動福德一丶二路傳統工業區大改造與大轉型的商機。
高雄第一件公辦都更案、鳳山國中都市更新計畫昨（23）日動工，由高雄軟體園區業主國城建設負責規劃。國城近年來積極擴展，目前在手就有九案，開發土地面積廣達1.8萬餘坪、3,400餘戶，總銷770億元，已躍居港都房地產一哥。 高雄市副市長林欽榮昨天指出，市府今年將持續推出左營機20公辦都更案、捷運衛武營站周邊土地開發案、捷運大東站商業區土地開發案、岡山行政中心公辦都更案，歡迎業者一起參與。 國
城建設總裁洪平森表示，鳳山國中都市更新計畫正式動土，象徵一個新的起點，這是市府第一個公辦都更案，全案投資22億元，規劃六棟地上15層、地下三層建築，預定2025年完工落成，更新後可創造不動產價值34.7億元，並回饋YouBike、100坪公益空間，800坪開放空間供住戶及附近居民使用，創造多贏局面。 南部地區建商指出，國城建設近年鴨子划水且收獲可觀，目前進行中的都市更新案就有四個，除此次動土的鳳山案外，還有台南平實案、嘉義吳鳳北路案以及高雄亞洲灣特貿三案，已將嘉義以南市場納入重點發展，開發觸角廣泛，是在地建商少見。
另外，國城建設在高雄市中心蛋黃區的「定潮」總銷160億元，引進國際大師級建築團隊，直接改寫高雄豪宅規格；而一般性的集合住宅案也積極進行，分別在楠梓、三民、新興、鳥松等區進行開發。 總計國城建設目前共有九大建案同步進行，換算土地面積達6.1公頃（1.8萬坪），推案總戶數達3,400戶，總銷合計高達770億元，比目前高雄各家上市櫃建商推案量及金額高出許多。 國城建設董事長蔡麗環指出，國城建設願意挑戰自我，做一般建商不願做的事情，目標只有一個，就是把房子蓋好，推廣都會美學、優化城市天際線，未來還會推出更多優質建案。
「台北雙子星」題材發酵，位於台北最早的「十里洋場」─南京西路和迪化街口的中和紡織舊大樓，將大變身！「神秘大亨」台灣麥當勞大股東之一的中和紡織、弘千建設董座葉啓昭，攜手日商鹿島建設集團在台成立的中鹿開發，合作進行都更，打造為總銷70億元的30樓鋼骨摩天大樓「大承」，可望成為「329檔期」強銷的指標大案。每坪上看130萬元區域新高 台北西區軸線正在翻轉，最近進場銷售的迪化街指標案「弘千大承」，傳出不少迪化街富商巨賈、大戶家族，甚至年輕富二代、富三代，一次「掃」進二戶、甚至一整個樓層四戶的驚人手筆，每坪成交據悉已站上三位數，達120萬～130萬元區域新高。 進一步了解其開發過程，發現建商其實大有來頭。
弘千建設總經理洪聖哲表示，「大承」基地原本是中和紡織公司的中和紡織大樓，而中和紡織負責人葉啓昭、同時也是弘千建設董事長，14年前開始著手進行都更，其間，市府現場察勘後，列入文資，並建議保留建物立面、還有頂樓屋頂，以承傳其都更改建的歷史價值和意象，因此建築立面、屋頂多次修改，迄今才完成都更。
而中和紡織大樓，是創辦於44年、迄今逾半世紀歷史的中和紡織的龍穴。 早年，由葉山母和吳火獅、吳三連等多位重量級人物共同創辦；其公子葉啓昭為弘千建設董事長、台麥開發董事長，2017年與仰德集團第三代少東李昌霖、信義房屋董事長周俊吉三人聯手，以50億元買下台灣麥當勞股權，轟動一時，為人低調又神秘。 此次葉啓昭啟動中和紡織舊總部大樓都更案，改建為豪宅「大承」，風水好、聚氣更聚財，因此也頗受迪化街富商巨賈青睞。
吸引老中青「掃」貨 甲桂林廣告董事長曹瑞濱表示，目前銷售迄今，區外、在地客，各占一半，最年輕已購戶，有台北東區20多歲年輕人，最年長有90幾歲，在此購屋置產給二代和三代，主要以50～60歲為主，還有不少年輕富二代。 洪聖哲表示，近期「大承」將正式動工興建，基地766坪，預計施工時間要4年，加起來總共耗時18年，2026年完工，其實背後背負著承傳歷史和文化的責任，雖然會有點辛苦，不過還是希望完工落成後對住戶對市容和歷史承傳都是完美的。 值得一提的是，中和紡織大樓都更案「大承」，也是日本營建巨擘鹿島建設集團，首度參與台灣房地產的開發案，其在台的中鹿營造，投資設立中鹿開發，參與「大承」都更案，投資比例達四成；另外，中鹿營造也負責打造「大承」，為弘千、中鹿營造第六度合作。
財政部23日公布「台糖條款新函釋」，國營事業啟動資產活化，如提供土地給建商建屋，再採「合建分屋附買回」契約，由建商出資一併買下國營事業所獲配的房屋，建商在出售該房地時可比照首次銷售，免適用房地合一2.0課重稅，而併入營所稅課稅20％。
2019年以來，全台房市日趨火熱，各建商紛紛搶地占商機，鎖定雙北、台中、高雄等四都精華地。加上近年全台國營事業最大地主台糖為了活化資產，設計合建分屋附買回的土地招標機制，在大面積土地難取得的趨勢下，建商樂於參與台糖合建分屋附買回機制。 然而，房地合一2.0自2021年7月1日上路後，全台數十家得標建商，依合約「附買回」台糖應分回的房地，卻因再次交易而被國稅局認定為二次銷售，依持有兩年內適用房地合一45％稅率課稅。不少建商認為，該類情況實為首次銷售，紛紛向國稅局甚至財政部提出陳情，如今終於獲得解套。
財政部官員表示，自2021年7月以來，各區國稅局皆提出類似爭議情況，為有效消除徵納雙方爭議，財政部也在23日公布最新函釋（台糖條款），自預告日起適用。 台糖條款新函釋明訂，建商只要是在2016年以後參與國營事業資產活化計畫，且契約為合建分屋附買回條款，建商以取得全部土地興建房屋銷售為目的，若交易日期為2021年7月1日以後者，自即日起其銷售獲利併入營利事業所得，適用20％營所稅率，免適用房地合一2.0稅率，亦即不必課45％或30％等重稅。
另針對過去爭議案件，也就是從2021年7月以來的合作建商案例，國稅局多列為未確定案件，可適用最新函釋規定。 對企業而言，收入併入營利事業所得實為一大利多。除了不會被列入房地合一2.0課重稅以外，如果該建商有過去前十年的虧損扣除額度，亦可抵減所得稅負。 依虧損扣除規定，只要符合如期申報且帳冊完備等條件，十年內的虧損額度皆可拿來抵減所得額，等於建商過去虧損情況可拿來減免其首次賣屋所得稅。
因應後疫情時代旅遊型態轉向國旅，為接觸更多消費者，及完善旅客出遊體驗，雄獅旅遊宣佈進行門市轉型升級，以Regional Hub和服務旅客為核心概念，鎖定高鐵、台鐵、捷運交匯的轉運站，推出「新型態四代店」，首波插旗南港、板橋、新烏日及新左營，台北車站門市也預計下半年改裝完成。
門市不再只是旅遊產品販售諮詢的據點，將提供更多元服務面向，成為消費者旅遊體驗的重要場域。 雄獅旅遊品牌策略總經理游國珍表示， 雄獅從海外轉國旅的關鍵策略就是掌握交通樞紐，當旅客已改由搭乘高鐵、台鐵或捷運在國內旅遊，服務旅客的雄獅門市也隨之轉型，從過去一線黃金店面，轉至全台各大旅客集散點就近提供服務，從「報名的地方」轉變為「報到的地方」。
未來新型態四代店除了規劃進駐區域總部外，也將透過雄獅自有車隊串接，鏈結地方產業文化，加速驅動在地旅行，擴大場域影響力。店內除販售旅遊產品外，更結合旅遊服務及農產品伴手禮展示，也規劃與地方政府串連觀光產業資源，擴大服務能量。 雄獅旅遊新型態四代店進駐南港、板橋、新烏日及新左營四大轉運站，邀請鳴日號觀光列車設計團隊柏成設計操刀，設計概念以打破傳統旅行業櫃檯的框架為初衷，強調無紙化服務及科技未來感，為台灣旅遊業者首創。
遠東集團大陸事業再關店！曾是三大賺錢店重慶大都會店，歷經25年商圈轉移從繁榮到式微，今年合約到期，預計4月閉店，使得遠百在大陸零售據點，只剩重慶江北店與上海徐匯店兩店，加上疫情與電商衝擊，去年大陸百貨業績規模不到人民幣10億元，較12年前高峰期14店、人民幣50億元，風光不再。
惟據了解，遠東集團大家長徐旭東對大陸百貨零售業仍不放棄，即使疫情嚴峻之際，去年決定將向重慶華誠投資承租大陸重慶隆鑫中心（亦稱重慶時代中心）南、北樓裙樓，總計8萬多平方米（折合24,374坪），準備開新店，遠百轉投資太平洋中控亦證實，重慶大都會店合約到期閉店，目前積極籌備新店，預期2023年有望登場。
遠東集團2002年底接手SOGO百貨以來，已逾20年，大陸百貨事業曾一度拓展至全中國達14家店，年營業額人民幣50億元（約新台幣250億元），從原來的北京、大連、上海、重慶擴展至天津、成都無錫等地，隨著大陸電商迅猛發展，加上在地地產開發商開發案一年年擴大，導致商場供過於求，2011起因商圈轉移或成本過高合約談不攏，加上部分門店虧損日益嚴重，陸續收掉北京、天津、成都、上海淮海與不夜城等，十年收十店。 部分像成都北城店、大連店等，近年轉型物業管理收租金，尋得新的賺錢模式，2018年終於轉虧為盈，但大陸營業額已從原來的新台幣250億元，縮水至新台幣125億元。
遠東SOGO指出，環境在變、大陸事業必須提前改變，因此近十年來，對舊店進行調整、幾乎年年收店，也因收掉虧損店，近年大陸事業才能漸轉盈，2019年在大陸小幅獲利，2020年疫情年上半年多數停業但有補助、下半年出現報復性消費，2021年底上海不夜城店租約到期結束營業，今年4月再收重慶大都會店，由於成本壓力大，或許收掉後業績減、但可望達到損益兩平。
擁有30年長約的上海徐匯店，也即將面臨到租約到期問題。遠東集團規劃在上海另尋據點開新店，目前手上有不少案子正在評估，因疫情關係，評估時間會拉長。 遠東集團指出，未來還是以重慶、上海為展店重心，重慶新店主要與華誠投資合作，簽下承租重慶隆鑫中心20年合約，此案歷經頗長時間洽談，加上疫情，去年5月20日才簽約，目前大都會店正進行清倉階段，與大都會東方廣場租賃合約，均於5月31日到期不再續約。
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