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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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儘管在野黨團均將囤房稅修法列本會期優先法案，但財部考量對持有多屋者訂定全國一致差別稅率衝擊層面甚廣，且易衍生爭議，決定不推動囤房稅修法。不過，將督促各地方政府合理評定房屋稅稅基及徵收率，合理化房屋稅負。 2021年11月3日立法院財委會審查囤房稅相關修正草案時，行政院並未提出對案，最後朝野立委提出版本眾多，難以聚焦，藍營財委會召委李貴敏裁示「擇期再審」，財長蘇建榮並允諾三個月內提出囤房稅修法評估。
財政部日前將囤房稅修法可行性評估報告送交立院財委會，結論是對持有多屋者採行加重課徵房屋稅「宜審慎」，主張囤房稅應採受益原則及地方自治，由各地方政府視投入公建資源及區域發展情形，課以不同稅負，讓最大受益者負擔較高稅負。
財政部提出二點理由，說明不主張囤房稅修法，一是持有多屋態樣不同，在台北市轄內區域發展差距小，訂定差別稅率，沒有爭議；若擴大到全國，各直轄市及縣市房屋均按相同標準課徵，因城鄉差距，恐引發爭議。例如在北市持有精華區4戶大廈與持有台東縣偏鄉4戶磚造房屋，按相同較高稅率課徵，有違公平性、合理性。另還需考量繼承或共有房屋等問題，繼承取得多戶祖厝如認屬囤房未盡合理；又共有房屋如何計算持有戶數，持有幾戶認屬囤房，不易訂定全國統一標準。
二是增加的房屋稅較容易轉嫁予房客，導致租金上漲。在房客需求彈性較小的租屋市場，若對房屋課徵較高持有稅成本，房東可能將增加稅負移轉予房客，反致租金上漲，對剛就業的青年或經濟弱勢者，加重生活負擔。
財政部強調，影響房價因素眾多，租稅僅其中之一，房市價格取決於供需及預期心理，也涉及相關成本如建造材料、人工、資金等成本因素，房價合理化不能只靠租稅手段。 對多位立委提案非自住住家用房屋採全國歸戶，按持有戶數級距適用差別稅率，財政部提出四點理由，認為實務上難以執行。
首先是納稅義務人的房屋可能坐落不同直轄市、縣（市），若採全國歸戶，且仍維持現行各直轄市、縣市訂定不同徵收率，實務上難以執行。 二是房屋稅按月計徵，年度中如持有戶數或使用情形有變動，將影響適用稅率，稽徵作業繁複。三是無法考量城鄉差距，可能發生都會區房屋實質稅負較偏鄉房屋為低，造成不公平。四是地方稅捐稽徵機關評估，需配合大幅修正資訊系統等，作業時間約二至三年。
中央銀行第一季理事會17日登場，市場高度關注央行是否再祭房市管制措施。金融業主管指出，央行總裁楊金龍去年曾多次表示「還有調整的空間」，也就是如果過去這一年多來接連的五次房市管制調整並沒有達到央行預期的成效，央行勢必會再第六次出手。
長期低利率助長炒房可以說是全球主要國家的「共業」，尤其近二年來疫情肆虐，無限量化寬鬆救經濟，資金外溢效應，讓炒房情況進一步惡化，央行因此從2020年年底起連出五招因應，後續更將隨時再出手，市場預期，3月17日第一季理事會，央行有可能再調整管制。
央行2020年12月8日開出打炒房第一槍，主要針對法人及自然人多戶房貸，降低成數及取消無寬限期，同步降低購地及餘屋貸款成數。
第二次是在2021年3月19日第一季理事會決議，推出加強版的法人及自然人多戶房貸成數再調降，及高價住宅及工業區土地。
第三次在同年9月23日第三季理事會決議，指定八區自然人第二戶無寬限期，以及購地及工業區土地再降成數。
2021年12月16日第四季理會央行出手四度調整，也是史上最嚴的自然人房貸成數管制，同時也再針對購地貸款限期動工新規定，及餘屋貸款、工業區閒置土地貸款成數。
最近的一次是2022年新年的1月13日，邀集36家本國銀行及信用合作社聯合社召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，提出四大項指示，直接劍指供給側的養地、囤地，限期18個月內動工，未動工即收回貸款並採階梯式加碼利息。更直接把「棒子」拿出來，要求金融機構落實貸後追蹤管理，並列金檢重點，一有缺失即移請金管會或農委會查處。
交通部台鐵局為活化土地資產、創造收益，規劃今年3月公告招商兩件都更開發案，分別為員林火車站周邊土地和屏東火車站周邊土地都更案，兩件都更案投資額合計達91億元。
台鐵局持有的彰化縣員林火車站站區及周邊土地，面積8,177.5坪，之前採公辦都更設定地上權50年方式對外招商開發，但乏人問津流標，後來重新規劃，又受疫情衝擊，投資者多持觀望態度，經重新檢討，台鐵局計畫今年3月第三度對外公告。
員林火車站站區及周邊土地為台鐵中部地區面積最大的土地開發案，投資金額估約13億元，雖然該土地產權單純，且周遭交通便利、生活機能完善，但彰化地區從未有如此大面積的商業區土地開發案，且員林地區活動人口有限，要成功招商面臨不小挑戰。
屏東火車站周邊土地都更案基地面積約6,050坪，可興建旅館、住商大樓與公益設施等，投資金額估約78億元，台鐵局招標規範已近完成，預定今年3月可對外公告。
台鐵局指出，北部土地資源較稀少，價格較高，以都更方式招商，投資建商可拿到的權利變換比例約為開發面積的四成，中南部土地價格不若北部高，一般投資業者可拿到的權利變換比例最高可達開發面積的六成，最後由哪家廠商得標興建，權利變換比例應該是決勝點。
另外，台鐵局在台中市還有一塊土地位於台中火車站周邊（國光客運臨時站土地），也計畫採都市更新權利變換方式，公開徵求廠商參與開發，該基地面積3,357坪，預定開發為商業大樓，投資額約55億元，台鐵局將會捐贈約三分之一土地給台中市政府，作為文化展演和公益設施使用，且開發後大樓將和台鐵台中高架新站的平台連結，讓旅客不必穿越馬路。
台南市交通局近日前往高雄市湖內區，舉辦「台南捷運紅線可行性研究案」地方說明會，後續該局將統整說明會上蒐集到的地方意見，並納入可行性研究報告評估，期能規劃出更貼近在地需求的公共運輸系統。
台南市交通局主任秘書謝惠雄表示，捷運紅線自大林站往北，可銜接第一期藍線，往南則可沿台1線，延伸至高雄湖內區，串連北高雄及台南生活圈，捷運軌道會經過南台南副都心、台南航空站、奇美博物館、嘉藥大學城、大湖生活圈等聚落，可滿足沿線地區通勤需求，更可連結路竹及橋頭科學園區，形成智慧運輸科技廊道。
規劃站內轉乘 串聯高雄捷運 交通局表示，未來捷運紅線將採站內轉乘及票證整合方式，與高雄捷運接軌，使民眾可享有一票到底的搭乘服務；未來捷運沿線各場站，將採 TOD方式規劃開發，會於參考其他縣市捷運土地開發相關案例後，依相關規定辦理。
謝惠雄指出，台南市交通局會將民眾所提供的意見，納入可行性研究報告中，目前以蒐集民意為主，未來計畫經中央核定、進入綜合規劃階段時，也會再次召開公聽會，以確認民眾需求。
「蝸居」的現象最早源自於香港，在高房價與外來人口的壓力之下，香港本地居民房子越買越小，而台灣近幾年也有相同現象，除了建商為了搶攻預算相對有限的購屋族，坪數規劃越做越小，為了擠進蛋黃區，購屋族的買房選擇坪數越買越小。 2021年六都買賣移轉棟數達到26.7萬棟，年成長7％，房市持續熱絡，東森房屋研究中心根據實價登錄資料統計發現，自2018年以來，六都連兩年縮退的每棟單位面積已回穩，較五年前數據僅微幅上升0.2％。
但綜觀各市資料發現，在這五年間，六都的建物買賣面積，除了桃園市與台南市房屋坪數變大之外，其餘皆呈現縮減現象，其中，以台北市減了3.7％最為驚人，依次為高雄市減2.9％、台中市減2.1％、新北市減1.1％，桃園市增加4.9％，台南市則以五年增6.0％，成為越買越大間的代表城市。
東森房屋研究中心副理謝欣亞說明，2020年平均面積慘縮至24.4坪的台北市，在2021年有回升現象，已回升至25.3坪，但在中山區、大安區、士林區、大同區、北投區等區域，還是以每年0.6坪以上的大小在縮減，其中內湖區雖已於2022年補回2.6坪的面積，但相對於2017年的平均面積38.9坪，五年內還是了縮減29.6％，數據相當驚人，而萬華區則自2018年起，每年持續縮減0.8-1坪，等於五年直接少掉一間房間。
謝欣亞進一步指出，台中市因為幅員遼闊，各區房價的差異較大，雖整體買賣面積五年僅僅縮減0.7坪，但觀察各區資料顯示，以大甲區為首，五年平均面積縮減高達22％、落差高達12.1坪，但自前2020年開始逐漸有回補現象，2021年增加2.7坪的面積。而沙鹿區則在2020同期開始明顯滑落，五年縮減5.6坪之多，等於少掉一間臥室，而數據起伏大的后里區，判斷是因2020年間有較多大坪數產品交易，故影響整體數據。
而台南市的買賣移轉單位面積迎來近五年最大，衝至42.5坪，但東森房研究中心爬梳台南市不動產買賣資料發現，台南買賣熱區皆有明顯縮減，如仁德區已縮減至27.8坪，五年就少掉9.7坪的面積，而安南區、永康區也都各減少6.5坪與3.4坪，影響整體數據的原因，應與善化區於2021年有大量大坪數建物交屋有關，善化主要以透天交易為主，因此影響了台南全區的數據。
《產業創新條例》提供未分配盈餘實質投資減除優惠，財政部台北國稅局表示，企業列報時須留意實質投資範圍，公司若承租房屋，將其增建為櫃位、門市等，這類「租賃改良物」不算實質投資範圍，相關資本支出不能列為未分配盈餘減除項目。
台北國稅局表示，實質投資範圍以興建或購置供自行生產或營業用的建築物、軟硬體設備或技術為限，若公司向他人承租房屋，增建租賃改良物，雖為建築的一部分，但並非公司興建或購置，支出就不能列為減項。
舉例而言，甲公司107年度未分配盈餘申報中，列報軟硬體設備實質投資支出2,600萬元，作為未分配盈餘減項。然而國稅局查核發現，其中有1,500萬元是百貨公司櫃位或承租店面門市的裝潢工程支出，最後核定將1,500萬元從減項中調減，並以未分配盈餘加徵營所稅稅率5%，計算應補稅75萬元。
中央銀行最新公布2021年第四季本國銀行存放款加權平均利率，存款利率小幅上揚1個基本點（1個基本點是0.01個百分點）至0.36％，放款利率則是持平在1.6％的歷史最低點，存放款利差縮小至1.24個百分點。
本國銀行存款加權平均利率2021年第四季雖微幅回升至0.36％，但遠低於通膨率，即民眾錢存在銀行，實質上根本就縮水。銀行資金調度主管表示，從2020年疫情爆發以來，國銀存款加權平均利率從0.54％一路降至2021年第四季的0.36％，以100萬元試算，年利率從5,400元減為3,600元，再以CPI（消費者物價指數）年增率逼近2％來看，利息根本就被通膨吃光。
至於國銀放款加權平均利率也「只有更低、沒有最低」，2019年第三季降至1.87％後，2020年第一季因降息效應再降至1.85％，2020年第二季因政府推出疫情紓困方案，進一步下滑至1.66％，第三季下探至1.61％，2021年第三季又滑落至1.6％。
2021年第四季國銀存款利率升、放款利率續低，使得利差縮減至1.24個百分點，銀行利差真的愈來愈難賺。銀行資金調度主管指出，國銀放款加權平均利率直直落，主要因接連二年的疫情效應，政府啟動數波的紓困低利率貸款，房貸殺價競爭也有一定的影響。
銀行滿手閒錢氾濫成災，多到快滅頂，為去化龐大資金，積極投入房貸業務。銀行授信主管強調，市場全面殺價競爭，利率殺到見骨，放款利率下探實為可預見結果，央行在10月找16家銀行喝咖啡，對殺價競爭大踩煞車，要求落實差別定價，以免衝擊政府打炒房成效。銀行主管指出，央行約談結果反應在第四季放款利率止跌，加上年底央行對中小企業紓困專案低利率貸款申請截止，2022年第一季放款利率預料將趨於回升。
Line Weibo Twitter Telegram 複製連結 字級設定：小中大特 通膨上升帶動房市熱鬧滾滾，房價全面大漲，繼2020年上漲7％，2021年持續上漲了15％。央行、金管會針對金融機構阻斷炒房金流，預期整體銀行業的放款，2022年將成長6％，較2021年的7％微幅下降，銀行放款將被迫更多元化，例如工業相關的企業投資放款。
惠譽透露，可能修正台灣今年利率的預測，從先前預期的「不升息」修改至些微的調升，「較高的利率將可能抑制台灣的高房價」。 惠譽金融事業評估部門統計，房貸與建築放款占國內銀行業總放款比重，由2019年底的35％提升至2021年底的37％。建築放款約占國內銀行業總放款的9％，並於2020年與2021年分別成長18％與14％，遠高於銀行業同期總放款年增的5.5％與7.0％。不動產相關放款項目近年來已躍為銀行業「持續上升」的集中風險。
意即房價高漲恐會傷害到提供資金的銀行，因此惠譽支持金管會預防性地調升國內新增不動產放款的風險權數，認為可以協助銀行業控制集中與信用風險。惠譽不認為官方措施會使不動產相關放款在銀行總放款的占比顯著減少，但對台灣銀行業的信用體質會有正面的影響。 金管會已上調不動產的風險權數，惠譽副總經理黃嬿如估算，對台灣銀行業CET1（普通股權益第一類資本）比率11.5％的影響，將少於10個基本點（1基本點是0.01百分點），因為受到影響的曝險占總放款的占比較小。
此外，採用最終巴賽爾資本協定三所更新的LTV風險權數後，住宅擔保放款的典型風險權數，將自2019年底超過60％，降低至2021年底的30～40％，惟此水平仍高於其他一般亞太地區已開發市場的10～30％。 黃嬿如認為，此措施不太可能導致台灣銀行業的經營環境分數、或其他個別銀行的評等有所改變。台灣銀行業高度分散的市場及高度競爭，才是台灣的經營環境分數主要受限之處。
看好桃園工業地產旺盛，大稻埕起家的德隆纖維第三代主導的顓隆倉儲，由傳統產業轉型為工業地產開發商，以「代客租地、客製化建廠」的營運模式，年租金收益1.6億元，顓隆倉儲總經理陳則元指出，桃園工業地供不應求，租地建廠市場正快速成長。
顓隆倉儲近年為欣興電子蘆竹廠、迎廣科技南崁廠、OK超商的來來物流大溪低溫倉及常溫倉、日商宜得利家具觀音廠等企業尋地建廠，光是這四座廠房總土地面積約2.5萬坪，廠房及倉儲總面積近4萬建坪，顓隆倉儲為有擴廠或設置倉儲物流需求的企業，採行租地建廠的營運模式，已投入近10億元建廠。
陳則元指出，顓隆倉儲是紡織業起家，近年轉型為鎖定工業地的地產開發商，深知傳產面臨轉型需求。許多傳產業面臨產業沒落、營收難以創高，卻握有大量土地資產閒置或低度利用，且二代年輕人接班卻不想經營家族企業，為了保有企業起家祖產，透過向地主租地15年、為租客量身建廠，第15年後建物歸地主的模式，創造傳產業地主、租客、開發商三贏的局面。
陳則元表示，桃園因臨近機場、產業聚落完整、又有相對豐厚的勞工資源，設廠成本較新北低，工業地租金每坪約120～200元，不過近年地主釋出土地態度保守、但企業擴廠積極，目前電子業設廠、物流業、大型集團設置倉儲，特別對於機場周邊主幹道、面積3,000～5,000坪的工業地需求極高，工業地供不應求，企業難覓合適的據點；而企業基於財務考量不想一次投入資金購地、建廠，衍生出租地及委託興建廠房、倉儲的市場快速成長。
由華南金資產管理股份有限公司成立的「Light Work瑞光創新育成中心（簡稱Light Work）」舉辦第二屆Demo Day於25日亮眼登場，這次首度因疫情影響改以線上直播方式舉辦，共有12家新創公司、5位專業評審、7位投資人與企業共襄盛舉，在後疫情時代，共同為新創團隊尋求疫情衝擊後的發展契機。 這屆競賽核心為「不動產創新」，透過華南金資產管理長期在不動產業觀察，發掘出不動產領域的議題，攜手新創科技找尋更多「Proptech（不動產科技）」創新。
Light Work自去年10月開始舉辦「新創實戰學校」，提供多采多姿的課程，包含商業模式設計、創業法律知識、補助計畫撰寫工作坊等廣泛又實用的課程，並提供一對一新創導師諮詢服務，Light Work不僅幫新創團隊有效的重塑目標，更讓他們迅速拓展重要的創業人脈。 在第二屆Demo Day中，12組團隊在短短的時間內，用精簡有效的方式，說明產品的創意與未來的遠景。
在經過激烈的簡報後，競賽結果出爐！由恆生能源股份有限公司抱走首獎10萬元，致力解決儲能電力的問題，在永續發展的議題上，開發自循環發電系統創造綠色潔淨能源，有效達成淨零排放，受到評審一致的肯定！優選則由市民永續股份有限公司、台灣多立材料有限公司、天銳國際實業有限公司及凱匯金融科技股份有限公司獲獎，這些獲獎團隊除了有獎金外，更可以免費進駐瑞光，盼能繼續與Light Work激盪出更多創意與火花。
活動最後，華南金資產總經理王耀賢感謝團隊、評審及貴賓的全力支持，這屆線上舉辦Demo Day圓滿落幕，Light Work將持續集結各方資源，舉辦投資媒合會，輔導新創加速成長，也期待有機會能將新創的技術，與華南金資產管理不動產專業結合，攜手達成雙贏的局面，展現後疫時代的創新能量！
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