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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
財政部1日提交非自住房屋稅（俗稱囤房稅）修法研議報告給立法院，依全國22個地方縣市政府意見，除台北市以外，其他21縣市皆反對採全國歸戶囤房稅制、且同時反對提高囤房稅率上限（現為3.6％），至於提高下限（現1.5％）則反對與贊成縣市各半。官員指出，依照地方縣市意見，財部暫不修正囤房稅。 我國住宅房屋可分為「非自住」與「自住」型態。所謂自住住宅為本人、配偶及未成年子女設立戶籍於三戶房屋內，我國皆認定為自住用途，適用房屋稅率1.2％。 至於非自住住宅則第四戶以上或不屬於自住用途的住宅，即為俗稱的「囤房」，由地方政府自行訂定房屋稅率1.5％至3.6％，另可依稅法通則提高稅率上限至4.68％。
因應立院財委會訴求，財政部向地方政府發函詢問房屋稅條例修法意見，並於3月以前完成彙整。其中最關鍵的「提高囤房稅率上限（現為3.6％）」、「採用全國總歸戶囤房稅制」等僅台北市同意，其餘21縣市均反對。地方政府反對原因多為現行稅制已足夠（桃園市、新竹縣等四縣市）、稅率過高地方議會未必支持且無效益（新北市、台中市、新竹市等五縣市）、已規劃採用差別稅率（台南市、高雄市等三縣市）。
財部官員指出，目前六都及新竹縣市已規劃或施行囤房稅差別稅率，如台南市、高雄市、台中市皆已提出草案，因地制宜設定稅率。至於其他縣市如嘉義縣等認為該地區城鄉差距較大，採地段率、調整單價等適度反映房市概況。
而「提高囤房稅率下限（現為1.5％）」則是反對與贊成縣市皆為11個、等於各半。贊成者如桃園、台中、台南、高雄等四都與新竹市認為可提高至1.95％以上，以提高地方財政收入；而反對者包括雙北、新竹縣等。 另有關「調降自住住宅稅率」、「調降公益出租人稅率」等，分別有18個、19個縣市投下反對票。 官員表示，依地方政府意見，多數縣市反對採全國歸戶囤房稅制或提高囤房稅率上限，也反對調降自住住宅與公益出租人房屋稅率；另在提高囤房稅率下限方面也未有共識，部分縣市擔憂稅負成本會轉嫁房客，因此財政部暫不考慮修正囤房稅率或自住住宅稅率。
高雄城中城惡火帶走46條性命，為避免憾事重演，加上前年錢櫃大火仍記憶猶新，北市原要求11樓以上建物公安申報，決定提前公告，將公安申報樓層下修至8樓，針對6項目進行檢查，今年上半年為宣導期、下半年委初檢，明年正式實施，未依法申報者將裁處6萬以上、30萬元以下罰鍰，限期未改善者將連續重罰。
依照內政部現行公安申報規定，16樓以上集合住宅類建物，公共區域應辦理建築物公共安全檢查簽證及申報，北市於2014年率先實施11樓以上就要公安申報。 北市建管處專委鄭大川指出，2020年發生錢櫃大火後，市府就規畫要求8樓以上需公安申報，去年又發生城中城惡火憾事，加上隨著建物屋齡逐年提升，決定提前自明年起實施。
鄭大川表示，為確保北市建物公共區域防火避難設施及設備的安全，8樓以上建物需公安申報，並檢查6大項目，包含直通樓梯、安全梯、避難層出入口、升降設備、避雷設備、緊急供電系統。 避免首次申報民眾對法令不熟，建管處今年起將分歧執行相關配套措施，上半年實施宣導期，包含編印、發放相關宣導品、各行政區辦理說明會等，下半年起委託專業團體協助輔導建物進行初檢作業並擬定改善計畫，明年第一季完成公安申報。
鄭大川提醒，除8樓以上建物應定期辦理公安申報，建物所有權人也應自行維護確保公共區域逃生避難動線順暢無阻，並加強防火避難設施及設備的安全意識，如走廊、樓梯間不得推放雜物妨礙逃生、常閉式防火門不得敞開或閉合不全、損壞影響防火避難等。
瑞芳區面積為7073公頃，1980年經台灣省政府劃定公告為全區山坡地，為加速區域發展，新北市1997年起推動瑞芳區山坡地範圍檢討，今年1月獲行政院核定，劃出61.2公頃土地，相當18.51萬坪，未來將不再受水土保持法限制。
農業局說，本次共核定劃出瑞芳區山坡地吉安段、吉慶段、瑞芳段、明燈段、逢甲段、（魚桀）魚坑段約61.2公頃土地，主要位於四腳亭火車站、吉慶國小、大寮派出所及瑞芳火車站周圍，並包括瑞芳區第二產業園區的平坦土地。 農業局表示，山坡地劃出後土地將不再受水土保持相關法規限制，除免除水土保持計畫申請程序，也可免繳納「山坡地開發利用回饋金」，降低土地開發成本，大幅提升廠商投資意願。
農業局指出，新北市有87％範圍為山坡地，為合理利用土地，2020年核定汐止劃出16公頃，現劃出瑞芳山坡地61.2公頃。除個案劃出，市府2020年起預計花3年時間通盤檢討全市山坡地境界線範圍，除檢視是否合理，並全面數值化，希望更貼近現況。
依《水土保持法》規定，標高100公尺以上或標高未滿100公尺，而其平均坡度5％以上為山坡地，早期受限於圖資、技術、設備精度影響，部分平緩區域被劃成山坡地。 經以最新地籍圖資、精度較高坡度分析圖及相關圖資資料分析檢討，如劃出區域大於10公頃未在活動斷層、土石流、洪氾區及洪水平原一級管制區等地質敏感區，並符合退縮距離規定等相關法規，可檢討劃出山坡地範圍。
新店榮工單元2都計變更案近日經新北市都市計畫委員會第138次會議審議通過，將同步啟動都更程序，接續主要計劃報請內政部核定後，全案發布實施並據以展開都市更新作業。 新北市政府將新店榮工廠更新地區內劃設6處更新單元約21.17公頃，經過市大會審議通過之單元2面積約為6.46公頃，為區內面積最大的更新單元，在公開展覽30日後，並舉辦地方說明會後，經新北市都市計劃委員會專案小組充分討論，提送市都委大會審議通過。
單元2未來將轉型為符合現今住宅、商務複合使用趨勢的產業園區，由乙種工業區變更為特定專用區，以都市更新方式開發提供更多元的產業與住宅等複合使用並提供約9,690平方公尺之公園及綠地等開放空間，以及約8,290平方公尺之道路用地，並提供樓地板面積約3,038平方公尺之公共托育中心等公益性空間，以改善整體環境品質及公共服務，配合景美溪河岸景觀營造優質居住及產業複合使用之生活空間。 新店榮工單元2經新北市都市計畫委員會第138次會議審議通過，後續將主要計劃提送至內政部核定。
財政部高雄國稅局指出，若親屬過世同時留下不動產與房貸等，繼承人如果無力負擔其貸款，可適用兩大租稅優惠，首先是非自願售屋條款，五年內出售皆適用20％房地合一稅率；其次則是貸款餘額超過房地現值數額，可另從房地交易所得減除。
我國房地合一2.0自2021年7月上路，課稅範圍包括個人、法人2016年後取得的房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地等。 依房地合一2.0規定，持有兩年內出售課45％，逾兩年、未滿五年出售課35％，法人持有五年以上還有個人逾五年、未滿十年皆適用20％，至於個人持有十年以上皆適用15％。
不過，法理也不外乎人情，我國也設定非自願售屋條款，持有十年內出售一律適用20％所得稅率。 個人非自願售屋包括受家暴或人身安全威脅而搬家賣屋、非自願離職或調職、無力還債或補稅遭強制執行、負擔重大傷病醫藥費、房屋遭鄰居越界建築、共同持有房屋未經同意遭變賣。
此外，若個人同時繼承房地與不動產擔保債務（如房貸）時，若無力償還該筆債務，可變賣房地實質還債。 官員也指出，如果繼承的不動產擔保債務過大，超過「房屋評定現值+公告土地現值」，等於是額外負擔，可在房地交易所得中減除。
高貴的麵粉，一定沒有便宜的麵包！
走過復興北路，長安東路口，在路口一小片「台北好好看」的小公園，現在圍上圍籬，怪手正在施工，移除地上物，這塊土地即將興建地下六層，地上廿四樓的商辦大樓。
這塊稀有的角地，原本是大同的，在林郭文艷當董事長的時代，由尚志資產賣出，在2019年3月7日興富發以每坪1119.8萬元標下，這塊只有456.47坪的土地，成交價高達51.12億，這個每坪成交單價創下全台第二高的紀錄。 在這麼高貴的土地上，未來推出的商辦，每坪可能從150萬元起跳。這塊土地是商三特，容積614.43%，因為取得容積獎勵，可以拉大到900%，加上整合週邊土地，總建坪可達到6000坪，這是興富發今年的重要代表作。
台灣房價高不可攀，政府打房力道也不手軟，但房價在充沛的資金推升下，回檔空間十分有限，最大的關鍵在土地！房地產的土地就像是麵粉與麵包的關係，土地是麵粉，蓋出來的房子是麵包，用很高價的麵粉製作出來的麵包一定不會便宜。 這些年房價一直漲，但真正推升房價的是土地，很多建設公司只是代工，真正賺大錢的是土地持有人。
政府大力推囤房稅，但持有土地的人卻有寬廣的避稅空間。 台灣的土地課税根據孫中山的平均地權，漲價歸公，土地按照公告現值課稅，這個公告現值和市價通常有很大的差距，也成了最好的避稅管道，台灣真正的大有錢人，其實都是大地主，真正要落實居住正義，如果不從土地課稅著手，房地產怎麼打？效果恐怕很有限！
今天經過復興北路，長安東路口，我把相機照片整理一下，這塊土地背後的故事，十分值得探討。
財政部國產署1日公告今年首批地上權案，共有六筆標的，合計面積1.52公頃、權利金底價8億3,241萬元，預計4月18日開標。以台中梧棲案2,800坪底價約3.24億元最受矚目，而北市兩筆個案皆位於中正區，堪稱精華學區。
本次地上權標的包括台北市兩筆，新北市、台中市、台南市、彰化縣各一筆，地上權存續期間皆為70年。
其中，台中市梧棲地上權案2,800坪為商業用地，底價約3億2,447萬元，為年度大案之一，地點鄰近台中港的三井Outlet，估計可做為百貨或旅宿，有利業者打造聚集經濟。
而台北市兩筆都位於中正區，且皆為住宅區，得標者可拿來興建住宅。其中一筆為中正區永昌案約277坪，底價為1億5,415萬元，接近建國中學與台北植物園，附近多為公家機關，可說是北市精華學區；另一筆則為中正區河堤案約122坪，底價約為7,404萬元，鄰近強恕中學與捷運古亭站，生活機能良好。
新北林口案約209坪，底價為8,078萬元，鄰近機場捷運A9林口站與林口交流道，近年隨機場捷運開通，加上房價較新板更優惠，已成新興蛋白區，有望吸引建商投標興建小資宅。 台南安平案約688坪、底價1億5,502萬元，鄰近台南地方法院與地檢署，距離旅遊景點億載金城不到一公里，因土地用途為商業區且靠近港灣，較有可能設置商旅、停車場等。
至於彰化員林案約541坪、底價為4,396萬元，鄰近台一線，距離員林車站約一公里為蛋白區，因屬於住宅用地，加上員林市近年多以高價新建案為主，有利建商投資興建高級住宅。
國產署官員也表示，5月、8月、11月，將依序公布第二至第四批次地上權案，其中最大案為北市六張犁的陸軍保養廠地上權案，底價上看50億元，預計第四批次推出。台中干城案還有七筆標的，合計底價上看35億元，國產署規劃於第三、第四批次陸續釋出。
台中舊城區再添兩家新飯店。其中，耗資7億元打造的台中鳳凰酒店主打親子飯店，農曆春節前試營運，目前平均住房率達六成，228連假住房客滿，預計6月正式開幕；至於預計3/23試營運的悅樂旅店，即日起推出免費搶先入住的促銷活動，提前為試營運暖身。
位於中區柳川東路與民權路口的台中鳳凰酒店，為宜蘭礁溪長榮鳳凰酒店業主投資的鳳凰酒店管理顧問公司，向台灣金聯租賃20年，砸下7億元，將荒廢20年的「廣擎天」地下1樓1到10樓重新整建，整建面積達8,200餘坪，歷時近四年時間改造完成，1月中展開試營運。
台中鳳凰酒店B1規劃為多功能宴會廳，1樓為銀河大堂、太空酒吧，2樓為可容納450人的「鳳凰食號」自助餐廳，3至10樓為客房，共有260間客房，鎖定親子客層；其中又以8樓到10樓的「卡樂親子主題客房」最吸睛，9樓以太空元素設置豐富多元的「星際樂園主題遊戲區」，以及適合全齡層的健身房。房價從2,899到4,899元起，1月中試營運以來，平均住房率可達六成。
台中鳳凰酒店表示，台中舊城區是台灣第一個都市計畫的城市，舊城區內有台中最優美的柳川、古蹟、歷史建築等；坐落在柳川畔的台中鳳凰酒店1月中試營運，可望成為柳川新亮點，讓台中舊城區風華再現。 此外，座落中區的悅樂旅店，共有41間客房，包含雙人、四人及背包客鋪位房型。由於位處台中舊城區，街區融合豐富歷史建物與新潮流文化，飯店設計將舊建築注入新靈魂，1樓有悅樂咖啡，還搭配自動入住設備、免費WIFI、全天咖啡茶飲供應、共享廚房、展演舞台、自助洗衣房、免費租借單車等服務。
台中悅樂旅店預計3/23試營運，即日起至3/15期間，只要在LINE官方帳號搜尋「悅樂旅店OLAH Poshtel」完成會員綁定，並於對話框輸入「報名台中悅樂開幕試住活動」，即可獲得一張刮刮樂，最多會有60位中獎會員，可於3/17至3/22期間免費搶先入住。
台中七期預售豪宅新案房價已坐穩7字頭，且新豪宅群南移市政路一帶成趨勢，不僅與單元二重劃區距離拉近、就連兩區段的房價也僅有些微之差！單元二品牌建案近期房價表現突出，其中，「精銳Sky One」成交單價逼近70萬元，奪下南屯區豪宅之冠。
住商不動產七期加盟店經理黃盟翔指出，近期在七期、單元二推案的寶璽、由鉅、聯聚、精銳、寶輝、大陸等都是豪宅品牌，產品設計、品質都在水準之上，競案之間難免存在瑜亮情結；尤其七期新豪宅群南移，幾乎與單元二生活圈重疊，不少頂級客層看中單元二的高綠覆生活是七期所沒有的，因而讓單元二的身價扶搖直上。
根據內政部實價登錄資料，預售新案「精銳Sky One」目前揭露43筆資料，最高的成交單價達68萬元、總價3,876萬元。該社區總樓高23層，目前成交最高單價68萬元為18樓戶，據悉，尚有高樓層戶別後續將揭露，未來創價的可能性極高，甚至將有7字頭的成交單價會出現。
另外，單元二新成屋「寶輝City Park」，目前每坪單價已達到66.6萬元，位在二樓戶。房仲業者分析，「寶輝City Park」社區內有將近1,300坪的私家花園，選擇買在低樓層戶別可能就是綠意景觀條件，讓房價更勝一籌。 觀察單元二豪宅「寶輝City Park」、「雙橡園2279」、「精銳Sky One」、「精銳Gardon One」等建案，都擁有超大基地的共通點，約有近2,000坪的基地規模，有足夠條件塑造大面積私家花園，以及創造無限景觀棟距，加上單元二位在前往台中高鐵的必經之路，超高層大樓的能見度與識別度相當高，台北客指名賞屋的比例很高。
精銳建設經理朱自仁表示，「精銳Sky One」的買家多半是看中生活環境而購入，不論什麼朝向，開窗就能夠享有百米以上的棟距視野；住家旁邊就是萬坪公園與圖書館；步行三分鐘就是公益路餐飲、精品名店，不只吸引台中豪宅客購入，也吸引許多北部頂級客層南下購屋。
紡織廠興采 (4433-TW) 及子公司聚紡 (4429-TW) 今 (1) 日同步召開股臨會，通過合併案，而為了加強併購效益及一貫化的優勢，聚紡也在台新建高階精密染整廠。 興采表示，本次股權轉換後，將可與聚紡更緊密結合並提高營運綜效，朝環保機能性紡織品上下游一條龍供應鏈的整合發展，提供客戶一站式購足的全方位服務，共同拓展品牌業務，提升產品價值。
而聚紡也斥資 9 億元，在桃園市觀音工業區投資高端精密染整廠，已在 2 月中動土，結合自身在紡織品的機能性塗布、貼合專業，以及興采的纖維、紗、機能布、成衣原料等優勢，藉此強化上下游的完整布局。 根據先前公告，興采將以 1.2 股普通股及 5 元現金換聚紡 1 股，以此取得 100% 股權，因應股份轉換案，興采也增資發行 2178.36 萬新股；目前興采直接持有聚紡 47.27% 股權，股份轉換基準日為 5 月 31 日，聚紡也將在同日下櫃並終止公開發行。
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