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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
在當前全球產業重構與2050淨零碳排願景下，城市的競爭力，須兼顧軟、硬實力，植基於綠色基礎建設、產業發展及環境保護之間取得均衡等面向，過去工業創造了台灣經濟，也造成高雄環境上的負擔。都市發展局提出說明，為能在產業轉型期保護高雄市的自然生態與人文特色，創造經濟發展與環境保護雙贏，獲取市民在社會人文均衡認同，高雄市檢視聯合國17項永續發展目標，提出建構生態公園內的科技園區願景。
眾所矚目規劃位於生態公園內的中油高雄煉油廠，刻依市府所提變更計畫程序中，其中土壤改善將採生物復育、土壤清洗或熱處理 或其他技術及經濟可行之處理方法及設備，整治係規劃採取「分區整治同時進行」之方式，加上改善工法為國內外可見成效之成熟技術，是以整治所需時間可大幅縮短。
這些努力係結合國內在環境污染整治的先進技術，過程經驗可以成為棕地整治典範。 國外不乏嚴重污染的區域，轉型成功的案例，例如德國魯爾工業區曾是鋼鐵重鎮，土壤及河川遭受嚴重污染，以逐漸滾動復育方式褐地再生，成功轉型成為太陽能、環境污染處理、能源等綠色科技產業，並成為重要的經濟發展基地。當前產業園區的發展業已演進到生態綠廊，密集綠化，融合水與綠廊帶等生態與和產業園區的新世代科技園區發展。
都市發展局指出，建構城市生態綠廊，一直是市長陳其邁努力的目標，未來中油高雄煉油廠在高污染區整治完成，將兼顧環境與城市發展，用開放的態度來傾聽當地居民的需求，考量生態敏感性與開發適宜性，結合綠色能源、工業遺址文化資產及經濟等面向，以生態公園內的科技廠的概念，妥善規劃符合綠色永續的生態科技園區，除可與在地社區居民連接，往北連結都會公園、後勁溪、右昌公園， 往南連結半屏山國家風景區、蓮池潭、國家級洲仔濕地及柴山國家風景區，並透過綠手指(Green Fingers)延續到雙湖公園、澄清湖、愛河流域等市區，建構不間斷的生態綠廊，園區內廠房綠建築與高密度植栽的要求，在法定空地形塑一系列生態綠手指與鄰近社區串接共融共生，廠房落實用水用電零廢規劃，這些都會展現在園區的開發，這樣的發展才是真正生態綠廊公園內的科技園區、智慧園區，帶來城市轉型與就業機會，增加政府稅收，創造多贏的局面。
房東大查稅來了！財政部3日指出，民眾出租房屋收取租金，如果有漏報租賃所得，國稅局將認定為個人過失，依裁罰倍數參考表裁處漏稅額0.5倍罰鍰，再加上本稅即為1.5倍，目前全國已裁罰逾百件的房東漏稅案件，五戶以上非自住房東首當其衝。 我國自2021年10月起至2022年3月間啟動「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」專案查核，首要對象是針對持有非自住房屋十戶以上者要求申報租賃所得或說明原因。另國稅局也計畫針對全台持有五戶以上非自住房屋的個人房東啟動專案查核。
依照查核計畫，國稅局針對持有非自住房屋十戶以上（俗稱囤房大戶）共1,734人做專案精準查核，預計可在2022年3月底前完成清查，包括掌握所有囤房大戶的金流與出租概況設算綜所稅課稅。截至2022年2月底，囤房大戶自動補繳稅案件約超過上百件。 另國稅局也同時針對持有非自住房屋五戶以上者約7,700人採選案查核並輔導課稅，針對金流往來頻繁、疑似租賃收入情況要求說明，若確定為漏報租賃收入將補稅。
官員表示，無論承租人是營業人或個人，個人房東只要有出租房屋並收取租金就要依法申報綜所稅，按全年租金收入43％計為必要費用、剩下57％計入綜合所得課稅。 依照稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表規定，個人有申報綜所稅但漏報非股利類收入，適用裁罰倍數0.5倍；若完全未申報綜所稅則適用裁罰倍數一倍。 此外，部分房東為規避往來金流課稅，可能會採免費出租給他人方式。依所得稅法施行細則規定，所謂他人指的是非本人、配偶、直系親屬的個人或法人，例如個人出租房屋給兄弟姊妹、伯叔姑舅姨等皆屬於出租房屋給他人。
但國稅局指出，俗話說「不要錢的最貴」，免費出租案件實務上多為雙方約定用其他方式繳租金，例如每月由承租人代繳房東的房貸費用等。國稅局針對免費出租案例，也會參考當地租金情況設算租賃收入課稅，房東逃漏稅絕對跑不掉。
行政院院會昨通過《國營台灣鐵路股份有限公司設置條例》草案，將轉請立法院審議，草案共計23條，其中最受矚目的是以台鐵3塊土地來成立1400億元償債基金，而非工會期待的政府承擔全部債務。對此台鐵企業工會表示不排除發起3千人請假陳情。交通部長王國材表示，若政府百分之百承擔債務「會有舉債上限問題」，行政院和交通部都盡力了，他並喊話要台鐵「自立自強」，盼員工理性討論，不要抗爭。
行政院發言人羅秉成轉達行政院長蘇貞昌強調「三個承諾、一個保證」，包含政府承擔因歷史包袱造成的債務、因配合政策造成的虧損以及基礎建設與重大維修，並保證員工福利及薪資絕不減損。
交通部呼籲 自立自強
在外界關注的台鐵債務方面，草案第10條將台鐵資產交給交通部設立償債基金，處理台鐵1400億元短期債務。王國材說，不拿土地無法自償，交通部不會賣地，是用租金來做償債基金；且第22條等賦予土地開發可得到更多受益，授權活化資產，具價值的車站是台鐵的金雞母，副業開發和資產開發是很重要的收入來源，盼台鐵也必須自立自強，不要說政府補貼不夠。
台鐵公司化之後必定面臨人事衝擊，王國材指出，台鐵公司條例設有雙軌制，退休者有6個月加1個月優退，新公司制度會招考一些專業人士進來，會注意人力汰換。
未先協商 企工不滿意
若工會揚言要罷工，如果選在清明節，交通部如何因應？王國材表示，工會談的是兩大問題，第一個是債務，工會認為債務4000億元交通部只處理1400億元，「真正的借款是1400億，其他的遞延負債、應付貨款，是每個年度本來就有錢可以支付。」第二個是資產，部分資產為何要留在政府？因為那是軌道、隧道，是沒辦法生產的部分，交通部用很便宜的費用租給台鐵，幫台鐵省了1年大約20億元折舊費用。
對於官方版台鐵公司化條例草案出爐，台鐵企工表示：「當然不滿意」，何況交通部遲至本周三才拿草案給台鐵企工看，而不是上周五（2月25日）交給行政院前就和台鐵企工協商；台鐵產業工會則不滿表示，產工從頭到尾都沒有被邀請與會，交通部對台鐵安全改革和台鐵資產問題根本沒有要好好處理。
新竹市長林智堅昨天表示，在地企業煙波國際觀光集團將投入十億元翻修新竹文創館，預計九月開工，二○二四年營運。
保留具歷史意涵的台肥倉庫
林智堅表示，文創館將以特殊鋼構技法保留具有歷史意涵的台肥倉庫，純白外型呼應藝文高地開闊的開放空間。原先兩層樓空間擴充為五層樓八千九百坪，提供商場、餐廳、文創商辦空間，是竹科X園區—藝文高地最後一塊拼圖。林智堅說，文創館為四億規模的招商計畫，由新竹在地企業煙波國際觀光集團進行內部增改修建，經市府與煙波集團多次協商，煙波集團增資到十億元，擴建為五層樓的建築，未來將成為公道五路上的商業核心。 煙波集團將以科技藝術、在地永續、共玩共學共創為理念，讓民眾在此漫步遊逛，連結在地、探索世界，品嘗美味料理，體驗人文藝術與科技的交會。
可望成為藝文、休憩新據點
市府表示，近期完成議約，以促參模式與煙波國際觀光集團攜手合作，契約年限四十年，建築硬體修建至軟體內容營運都由煙波集團出資，導入煙波品牌2.0創新商模，未來民眾可在公道五路上的藝文高地一次滿足參與藝文表演、文創消費、民生休憩等多元需求。 新竹文創館前身為台肥舊倉庫，面積約四千三百多坪，近交流道、台鐵北新竹站與六家線千甲站，距竹科僅十分鐘、市區約八分鐘，交通便利，結合國際展演中心、兒童探索館、水道取水口展示館，可望成為新竹市藝文、休憩新據點。
高雄地政局3月16日將舉行今年第一次土地標售，總共有11標，總底價約14.27億元，其中，最受矚目之一的是，高雄大學生活圈的1,346坪「住四」土地，每坪底價44.62萬元，總底價達6億元，也是這次總價最高的土地。 高雄地政局3日表示，今年第一季開發區土地標售，共計推出11標12筆建地， 3月16日開標，合計總底價14.27億元。
高雄大學區段徵收區，區內因後勁溪整治及周邊美綠化、家樂福進駐商圈形成及新台17線興闢，已營造優質社區環境，地政局將釋出一筆「住四」土地，面積約1346坪，土地底價每坪44.62萬元，總底價約6億元，是這次總價最高的土地。 總價第二高的土地則是第5標的前鎮區明正段1,113.86坪的「特倉專用區二之一」土地，每坪底價21.48萬元，總底價約2.39億元。
地政局表示，這筆特定倉儲轉運專用區土地，屬於第86期市地重劃區，位於小港國際機場北側，北側有中安路聯接88快速道路及國道1號，步行至捷運紅線草衙站僅需5分鐘，交通便捷，具備陸海空運輸優勢，西北側隔中安路為大型休閒購物中心，適合發展航空、海運、陸運關聯產業，如物流倉儲及商業服務。
政府打炒房持續進行，因應央行好幾波選擇性信用管制，加上金管會祭出調高國銀不動產放款風險權數。永豐金今在法說會上表示，預估今年永豐銀的房貸政策採「以價制量」，今年房貸量不會成長。 永豐金今舉行法說會，因應俄烏戰爭恐影響今年金融業獲利表現。永豐金總經理朱士廷表示，永豐金對俄羅斯投資部位是零，對永豐金來說沒有直接影響，但有些客戶有投資俄羅斯債券等，不過永豐賣的基金與投信投資俄羅斯的基金比重非常小，正在持續關注情況。
但金融情勢變化很快，尤其今年可能升息或通膨加劇，將密切注意。 針對今年的房貸政策，永豐銀總經理莊銘福表示，今年房貸主要採取「以價制量」，適量提高放款利率來控制量的增長，並以服務既有優質客戶為主，希望配合政府政策抑制房價，因此預估今年房貸的量不會有所成長。 召開法說會當天剛好碰到全台大停電，朱士廷也表示，早上大停電後永豐金馬上進行盤點，銀行有37個據點停電、證券也有13家分公司停電，但緊急備援發電系統有立即啟動，營運沒有影響，「金融業營運不中斷是我們的天職」，到今天中午大部分已陸續恢復正常供電，沒有太大影響。
永豐金2021年稅後淨利161.7億元，較前一年度成長32.1%，EPS 1.43元，雙雙創下金控成立以來最佳表現，近3年稅後淨利年複合成長率(CAGR)達20%，優於以銀行證券為主體的同業。 朱士廷表示，永豐金EPS從2018年的0.84元，到2021年已經成長至1.42元，成長幅度達71%；ROE也由6.72%提升至10.15%；股價淨值比由0.82倍成長至1.14倍。今年提出未來三年的四大策略「數位、跨境、整合、永續」，加速推動數位變革、拓展海外布局，並提供整合性服務，也引領綠色商機、實踐永續承諾，希望透過四大策略帶動永豐金表現更上層樓。
光學大廠大立光（3008）昨日公告以10億元買下台中市南屯區3049坪土地與建物962坪，該廠與大立光營運總部距離僅2.2公里，大立光表示，該廠將作為倉儲之用。 明年底一座新廠完工 大立光上一次出手買地是在2019年初，當時一口氣砸下18億元與9.83億元，買下西屯工業區7300坪與3500坪土地與廠房，大立光從2017年以來，連同此次，總計已砸下逾55億元，買下台中工業區約2.1萬坪建廠土地，而這幾塊土地距離大立光營運總部都不遠，也符合大立光執行長林恩平訴求的「就近管理」理念。
大立光目前有3座廠正陸續興建中，林恩平日前透露，最快明年底就有一座新廠完工，將有第一個新產品量產。同時大立光也準備擴充鏡頭使用的音圈馬達（VCM）產能，並有意擴大車用鏡頭模組佈局。 大立光這兩年營運遭遇逆風，除美中貿易戰封殺其大客戶華為外，疫情後高階手機賣不動，也讓大立光空有一身技術無從發揮，惟電動車市場崛起，大立光一直以來都是特斯拉主要供應商，車用鏡頭意外成為大立光營運中的一大亮點。
擴大車用鏡頭佈局 去年大立光成立車用鏡頭部門，衝刺車用市場，過去大立光車用鏡頭採用的玻璃鏡片一直都在中國生產，未來是否移回台灣生產或在台灣增加產能，可進一步觀察。 大立光去年每股稅後盈餘139.13元，創8年來新低，除產品組合較差影響毛利率跌破6成外，在匯率上採「自然避險」，這兩年新台幣強勢，每年匯損都吃掉一個股本，也是造成獲利衰退原因之一。
展望今年，第一季為傳統淡季，大立光1月營收37.29億元，月減17%、年減19%，2月在農曆年工作天數減少下，預期營收將進一步走滑。
老飯店大翻身，「都更大戶」全坤建設把獵地目標將轉老飯店，3日正式簽下台北市北投「高齡」50幾歲的知名溫泉飯店「熱海大飯店」合建案，雙方將採合建分屋方式進行開發，可望朝高檔住宅之路邁進。
近幾年北投溫泉飯店陸續轉手、易主，並紛紛改建或準備危老重建、都更，主要誘因是，飯店通常擁有產權單一且集中的優點，生活機能佳，且部分飯店若土地使用分區為特定休閒旅館住宅專用區或特定觀光商業專用區，未來用途不只可作飯店，更可擁有改建為住宅的空間，尤其都更案、危老案、合建案及捷運聯開案等，都不在央行購地貸款降至四成、限期18個月之內動工的管制範圍內，因此更是建商獵地的心頭好。
月前，北投「水紗蓮休閒旅館」才在去年11月被悅禧建設以7.3億元整棟買下，可能進行危老或都更改建；另外屋齡「70歲」的北投新秀閣溫泉飯店，於2011年被日勝生砸下8.54億元買下，包括收購其100％股權及新秀建設持有的360坪土地所有權，最快今年底將遞件申請危老重建；另外，北投「南華飯店」多年前被彰化立委蕭家收購，已整建為「北投麗禧溫泉酒店」，變身為頂級溫泉飯店指標。
而素有「都更大戶」之稱的全坤建設，此次把獵地目標轉向北投溫泉鄉老飯店，3日公告，與熱海大飯店公司簽訂開發台北市北投區溫泉段一小段37地號等一筆土地合建案，基地面積約640.695坪；至於分配比例方面，房屋將由地主分回55％，全坤建分回45％；停車位方面，地主分回比例為55％，全坤建預計分回45％。
全坤建表示，參與北投熱海大飯店的合建開發案，預計投入約12.2億元。 全坤建手中擁有不少都更案和危老重建案，桃源街、衡陽路口的中興電工、信大水泥牛肉麵店，全坤建也參與合作，危老獲核准後，預計今年推出，總銷上看60億元，迄今累計十多筆都更和危老案在手。
冠德建設（2520）進軍台中首件捷運共構宅「冠德文心綻」，進場銷售短短四個多月，銷售率迅速突破五成，冠德表示，公司將加碼布局台中，今年預計推出兩案、總銷金額逾65億元。 冠德建設已在全台推出11座捷運共構宅，涵蓋台北、新北、桃園及台中市，被視為捷運共構宅的鼻祖，繼打造「冠德文心綻」之後，也已拿下台中捷運四維國小站聯開案。
有別於「冠德文心綻」住宅產品設計，四維國小站將推出商辦大樓，規劃興建地下5層、地上22層，共計2戶店舖及189戶辦公室，總銷15億元，此案將採先建後售模式，預計今年動工，2025年完工，以回應中部地區中小企業主對商辦大樓的需求。 另看好台中換屋市場，冠德手握崇德商圈、崇德路裕毛屋原址土地，基地面積近1,000坪，規劃興建地下4層、地上24層，並考量適住性將規劃36至60坪住宅以及1至2樓店面產品，總戶數175戶，預計今年第3季取得建照，第4季推案。
此案總體設計將延續企業ESG理念，選擇循環設計與自然材料，融入智慧社區科技，並打造與環境相融的綠色生活，建構住宅永續的生態系，全案總銷金額逾50億元。 成軍超過40年的冠德建設，是全台知名的捷運共構宅鼻祖，更是全台最早布局信義計畫區的建商，不是好地段不出手、一出手就是代表作，成功詮釋了冠德近幾年的建築作品。
除了在北台灣站穩一線品牌建商的地位，冠德首度進軍台中，也選擇指標豪宅建商龍寶建設作為合作夥伴，強強攜手打造「謙臻邸」，同時也推出首件捷運共構宅「冠德文心綻」。 冠德打造台中捷運綠線首座共構宅「冠德文心綻」，30至52坪、2至3+1房規劃，媲美豪宅等級的公設有圖書館、室內泳池、健身房、多功能教室、兒童遊戲室、茶屋、棋藝室、視聽室等，均為大尺度規劃。 值得一提的是，「冠德文心綻」為集團雙上市公司品牌冠德建設與根基營造攜手打造的建案，同時也是唯一以民間工程資格建築獲得「金安獎優等」、「金安心獎優等」與「綠建築銀級認證」等殊榮。
相對一般住家大樓混凝土磅數多為3,000至6,000磅不等，「冠德文心綻」低樓層水泥磅數提升高達8,000磅的穩固基座，以更多的人力、物力與時間，提供優於豪宅規格的安全結構，展現冠德對台中首發作品的重視，更增添其置產與收藏的價值。
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