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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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新北市政府以「安居樂業」為施政目標，市府更新處全力推動多元都市更新，希望能加速老舊危險建築物加速重建，進而讓市民朋友住得更安全，生活環境及品質更好。 都市更新處張壽文處長表示，原訂2022年達成多元都更550案的目標，已於2021年度達標，也再重新設定2022年度750案的新目標；截至2022年2月止，已經突破666案，是過去20年來總和的3.4倍，其中，有關危老重建案件的部份，目前總計有384核准案，整體而言，危老案分布情況，仍以板橋、三重及新店居多。
張壽文補充，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」在2020年修法後，針對危老重建的時程獎勵由10％逐年遞減，目前時程獎勵為6％，從5月12日起，遞減為4％，該條例亦有時程獎勵加計規模獎勵為10％的上限，因此，2022年5月12日後，重建計畫內基地面積需達1,000平方公尺，才能取得基準容積10％獎勵，另外，他也提到條例賦予重建期間免繳地價稅及重建後減半徵收地價稅與房屋稅等稅賦減免優惠，依照現行的規定，2022年5月11日前申請危老重建的案子才能享有，也呼籲有意願申請的民眾，把握這些獎勵也把握時間及早申請，加速重建美好新家園。
信義全球資產統計2021年台中市工業地產實價登錄已揭露資訊，交易總金額來到255億元，其中，南屯區、龍井區、大甲區等三個行政區交易規模較去年成長，尤其南屯區更是成長245%。由此可見，企業設廠選點區位，除了在台中工業發展眾所皆知的「大肚山奇蹟區域」外，現也逐步外擴，形成大台中產業走廊。 信義全球資產總經理柯宏安分析，依台中市政府所公布資訊，去年第四季投資台灣三大方案中，台中企業投資家數為六都最多，此外，2020至2021年台中市的累計新登記工廠家數就佔全台總數近1／4，這些都會帶來工業地產交易需求。
進一步觀察實價登錄已揭露資訊，台中市2021年工業地產整體交易規模來到255億元，雖較2020年312億低，但因實登揭露有遞延性，全年度仍有機會挑戰300億大關，顯見台中在企業投資動能下，不只土地、新商辦搶手，工業地產也呈現熱絡的現象。 統計2021年台中市各行政區工業地產交易規模，南屯區交易規模38億元，廠房及工業土地交易同步較前年成長，其中，有近7成交易集中在精密機械科技創新園區及台中工業區，成為上市櫃公司設廠選址的熱門區域，像是上銀科技就在精密機械園區內設立營運總部。
另外，龍井區交易規模27億元，主要熱區為臨台中港的台中港關連工業區二、三期，受惠許多傳產業及運輸業進駐，如去年就有建新國際投資此區域土地；大甲區的交易規模17億元，則成為去年北台中的工業地產熱點，其中，工業土地交易佔該區整體交易的97%。也就是說，除過去大肚山產業聚落發展亮眼，被稱為「大肚山奇蹟」，大台中產業走廊現也漸漸成形中。
總經理柯宏安補充，台商回流以及工業4.0熱潮下，近年自用型買方積極購置工業地產，而台中的精密機械科技業發展一直有目共睹，精密機械、工具機等供應鏈造就了產業群聚設廠。日前行政院核定科技部中科台中園區擴建二期籌設計畫，將持續引進半導體產業，加上台中原本就有產業鏈完整、人才聚集、交通便利等三大利基點，對於吸引企業進駐的優勢將更明顯，預期仍會帶動工業地產交易。
營建成本大漲，造成近年台北市熱門的危老改建幾乎陷於停滯。台北市迄今危老建照核准率僅有64％、危老建照開工率僅60％，在全台排名後段班；業者分析，造價大漲、台北市多小基地案，加上危老案起造人財務體質參差不一，難以應付危老開工期壓力，超過六成的危老建照躺在程序中未申報開工。
台北市迄今有718件危老申請案、643件核准，近九成危老重建計畫核准率，均居全台之冠，不過危老案申請建照的509案中，迄今僅有64％建照核准率，遠低於其他四都近100％及新北近八成；台北市迄今僅195案申報開工，開工率僅60％，在六都中也只高於新北市。
東龍不動產董事長王棟隆表示，近年營造成本大漲，以東龍日前推出的「東龍小巨蛋」案來說，造價從每坪18.5萬，上漲至發包時達23.5萬，二年造價漲三成，起造人成本大增，等於原本地主能分回的面積變少，只得重新回頭和地主重談條件，造成實質動工的比例相當低。過去二年一窩蜂投入危老工作站的仲介業者、土地開發業者、建築師，如今不少都退場回歸本業。
此外，金融環境緊縮也加深小型建商危老開發的難度，危老改建案雖然不受土建融信用管制限制，然而危老案核准後需一年內申請建照，建照核准後半年內需申報開工，等於一旦危老核准就有18個月內需開工時間壓力，否則銀行便會提高土融利率、縮減成數，造成許多原本臨時合資成軍搶危老財、財務體質不佳的建商卻步，進行中的危老案只得和地主重議條件，或是另尋資金、盤掉案子找人接手、甚至廢照。
台南市政府配合大南方計畫發展，積極提升道路品質，提供民眾安全舒適用路環境；工務局2021年已爭到前瞻計劃交通部公路總局核定4,000萬元經費，2022年要辦理南138線、南177線道路路平改善工程，已完成發包作業，預計4月開工。 大南方計畫發展以區域規劃新市區番子寮農場周遭道路、新化區虎頭埤風景區、中興大學新化林場及大坑休閒農場等聯絡道路進行優化。
規劃區域內南138線、南177線為台南市新市區東西向主要道路，連接新市區及台南科學園區；往東接台20線可通往左鎮區化石園區。另南168線除為新化市區通往各大觀光景點之交通要道，包含新化區虎頭埤風景區、中興大學新化林場及大坑休閒農場，也是台南市左鎮區岡林部落之重要道路。 以上各線道路大型車輛出入頻繁，長期重壓之下，加上多年未曾翻修，道路都已嚴重龜裂；有鑑於此，工務局積極爭取前瞻計劃經費辦理路平改善，以提升道路品質，給予市民一個平整、安全又市容美觀及舒適的用路、行車環境。
這項道路改善工程，其中南138線道路改善長度985公尺，於2021年已由自來水公司汰管工程時一併全線刨鋪完成改善；另南168線改善長度4,706公尺、南177線改善長度2,630公尺；還有景觀植栽部分於南138線與南177線施作預界石與導根板共3,914公尺；道路改善工程配合下地孔蓋共181座。
觀光局統計，去年全台非法旅宿（旅館、日租套房及民宿）高達1873家，開罰總金額新台幣1億461萬元。非法旅館（旅館及日租套房）最多的在台北市；非法民宿最多則在屏東縣。 交通部觀光局日前公布110年1至12月各縣市旅館業及民宿查報取締績效，根據統計，全台非法旅館（旅館及日租套房）共有1214家，未合法民宿有659家，也就是說去年全台共有1873家非法旅宿。 根據觀光局統計，非法旅館（旅館及日租套房）部分，以日租套房為大宗，非法的1214家中，有810家屬於日租套房。
以縣市別來看，以台北市有196家非法日租套房為最多，其次則是台中市，有17家非法旅館及170家非法日租套房。 以旅館與日租套房分開來看，最多違法旅館的縣市則是宜蘭縣，高達159家，其次則是南投縣有49家；台北市、基隆市、新竹市、金門縣及連江縣則是沒有非法旅館業者。 非法日租套房則是大部分集中在6都，最多的是台北市196家，其次是台中市170家、新北市126家、台南市109家、高雄市107家，桃園市則是14家。
開罰方面，根據觀光局統計，非法旅館部分，全台總計開罰692次，開罰金額為8685萬元。 民宿部分，根據觀光局統計，全台目前有659家非法民宿，其中以屏東縣有196家為最多，其次則是南投縣132家，花蓮及宜蘭也分別有76家及73家。 觀光局統計顯示，全台針對民宿部分共開罰425次，金額為1776萬元。
彰化縣政府公布三筆設定地上權招租案！其中位於台中海線清水區三案縣有土地的設定地上權招租案，預定4月8日開標。彰化縣財政處表示，近幾年台中海線蓬勃發展，尤其在建商造鎮交屋潮及三井Outlet的帶動下，使整個台中港特定區的商業活動需求轉強。這次招租土地使用分區，屬於第四種及第五種住宅區，可作為大型商場（店）及飲食店使用，可望帶動當地發展。 這是彰化縣政府繼2月23日成功標出三筆高鐵彰化車站特定區區段徵收的可建築用地之後，再一次公告位於台中海線精華區三案縣有土地的設定地上權招租案，以挹注縣庫收入。
彰化縣財政處表示，此次設定地上權招租土地三案，皆位於台中市清水區，緊鄰台中港特定區市鎮中心重劃區，每案的面積約400～600坪不等，按各案面積計算權利金底價，約1,500萬至2,210萬多元，地上權存續期間皆為20年，期滿地上權人得申請延長，存續期間至多10年，地租年息5％。
彰化縣財政處強調，近幾年台中海線蓬勃發展，尤其在建商造鎮交屋潮及三井Outlet帶動區域發展下，再次翻轉整個台中港特定區，此次地上權招租地點，皆緊鄰市鎮中心重劃區，位於港埠路、八德路旁，交通與區位條件極佳，使用分區為第四種、第五種住宅區，可作為大型商場（店）及飲食店使用。 尤其，該招租案配合該區域人口遽增，適合作餐飲、超市賣場等行業，具有發展前景可期的區位，及基地條件俱佳，縣財政處訂於今年4月8日上午10時開標。
中央銀行自2020年12月以來連續祭出四波房市管制措施，但市場有一派人士認為，啟動升息、墊高投資客的炒房成本，才是打炒房的撒手鐧；不過，央行升息不能只為打炒房，還得考量總體經濟條件，如今升息條件齊備，央行這招鐵定會使，差別在於早還是晚而已，今年我國重貼現率勢必會擺脫歷史低點、緩步走升。 對於央行今年啟動升息，對房市的影響為何，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行升息對房市短期影響有限，但中長期若進入升息循環，負面影響不容小覷。徐佳馨說，過去央行在利率調整上，多為半碼（0.125個百分點），若實質利率也調足12.5個基本點，影響層面有三，第一，對目前房貸戶，因幅度不大，仍在可負擔範圍內，若是多戶持有人，且擁有多戶房貸，壓力較大；第二，對建商端來說，升息直接影響土建融利率，但多數業者應還有能力負擔，但長期會壓縮中小型建商的生存空間；第三，房東可能因升息而增加成本，進而反映在房租上。 央行總裁楊金龍先前指出，央行利率工具主要用以穩定總體經濟，但央行將在適當時機升息，對未來房價有抑制作用，將有助選擇性信用管制措施發揮功效。徐佳馨認為，打房不脫增加負擔與降低槓桿，對央行來說，其權責已經在降低槓桿上頗有著墨，只是國人要習慣在低利環境下，過去的特效藥會從一針見效，變成長期調理，但降低成數，時間一長，將會產生結構性改變。例如央行降低土建融貸款，加壓工業區土地與餘屋貸款，針對法人與多戶持有者限縮，後續影響不容小覷，甚至可能讓不動產業出現「大者恆大」的效應。 至於升息是否為打炒房的撒手鐧？徐佳馨認為，打房沒有撒手鐧，也沒有特效藥，居住問題是長年以來的結構問題，並非一朝一夕可以解決，加上本波多頭到目前有經濟基本面挹注，想要用利率調控沒有那麼容易，初步估算，利率如果升息到3%，壓力就會非常大。
面對興建成本難以掌控，高雄上市櫃建商今年將以銷售成屋為主，京城建設（2524）可供銷售入帳新屋總額150億元居冠，去年營收創新高的永信建設（5508）138億次之，隆大（5519）60億元排名第三，至於華友聯（1436）今年入帳則仰賴將完工交屋的二大案，總額約46億元，同時推出總銷共125億元的二個預售案，為未來營收鋪路。 京城發言人周敬恆表示，跟其它建商一樣，面對興建成本難以掌控的局面，今年將以銷售成屋為主，迄今，京城可供銷售入帳的新成屋包括「King Park」、「美術皇居」、「京城凱悅」、「京城大苑」等，合計約150億元。 他說，原本進行預售的「世界心」持續銷售，另一個大樓預售案「京梧桐」，則暫停銷售，因為工期實在難以掌握。
去年營收創新高的永信發言人陳怡均表示，迄今的新案成屋包括「翡翠流域」、「耘川」，及「天睦」等，可供銷售入帳的餘額約18億元，但今年將有四個新案包括51億元的「禾豐」、28億元的「謙樂」、20億元的「晴川」、及21億元的「晴萃」，總銷合計120億元進場，因此，永信今年可供銷售入帳的新成屋總額共有138億元。 隆大總經理洪茂源指出，隆大今年可供入帳的新成屋共有四案、總額約60億元，包括「鳳凰天畝一期」、「鳳凰天畝二期」二個透天建案，總銷合計約20億元，還有總銷約10億元的「隆大鳳凰三期」，以及總銷約30億元的「鳳凰冠」等，「鳳凰冠」約今年9月之前，即可開始完工入帳。
華友聯董事長陸炤廷表示，今年可供入帳的建案，為已預售的「i世界一期」和「H Time」，總銷分別是34億元和12億元，合計約46億元，將從今年6月開始完工交屋。 為了後續的營收鋪路，陸炤廷指出，今年也會推出二個大樓預售案，包括「NEXT21」和「POWER CITY」，總銷各是75億元和50億元，預定今年4月和6月進場預售，完工則要到2023年底和2024年10月。
承億文旅集團首度插旗高雄，投資新台幣10億元在亞灣區設立的「承億酒店高雄」，預計今年秋季試營運，並開始「招兵買馬」，引起高雄飯店業的關注，包括御宿旅館集團、高雄福華、翰品、英迪格、義大皇家和國賓等相關飯店都不敢掉以輕心，儘可能提高員工福利，來防止員工跳槽，以因應市場的挑戰。 承億酒店高雄是以「城市閱讀的文化客廳」為主題，打造地上27樓、地下6樓的五星級文創生活酒店，包含擁有234間客房、米其林餐廳及3種主題餐廳、不同風格的戶外式景觀酒吧、高空健身房及SPA、酒藏圖書館、更有全球唯一的高空懸眺透明無邊際泳池等特色。
對於承億酒店進駐高雄，御宿旅館集團總裁、也是高雄市觀光協會理事長暨高雄市觀光產業推動聯盟總會長劉坤福表示，樂觀其成，歡迎加入這個市場，希望共同把餅做大，讓高雄的觀光產業更蓬勃發展。
對於如何因應市場的競爭，劉坤福強調，集團成立30年來，都給員工很好的福利，即使疫情嚴峻期間也祭出不裁員和不減薪的措施，以致員工的工作環境「穩定性高，流動率低」，御宿講求的是「品牌、口碑及回流客」，目前業務穩定成長。 高雄福華大飯店表示，去年底政府宣布調漲基本工資前，該飯店就已率先提升員工薪資，平均調薪幅度5％～6％，另集團經營本質穩健，且在疫情期間依舊維持穩定薪資，不曾採取裁員、減薪及放無薪假的措施，讓員工有安心的工作環境，因此對於承億加入市場，並開始招才，並不會擔心員工跳槽。
高雄翰品酒店表示，這幾年高雄陸續都有新的同業投入市場，也有飯店退場，至目前為止，對飯店整體業務影響不大。對於新飯店的加入，都以平常心對待，且雲朗觀光對待員工一直以來都相當厚道，在同業界也有良好風評，相信會留住優良人才，不擔心被挖角。 義大皇家和天悅酒店表示，因該兩家飯店的客群不同，且與承億的距離也有點遠，預期對其影響不大，但將會持續加強舉辦活動，和提升服務品質，來因應市場的挑戰。
國賓飯店則表示，承億的加入對其影響不大，且國賓今年都會正常營業，明年則視執照申請進度而定，目前沒有退場的確切時間表。
北部品牌建商揮軍台中搶市，光是去年就有包括華固建設（2548）、皇翔建設、宏璟建設、鼎固-KY等上市建商首度在台中獵地，四家上市建商砸逾150億元獵地，將企業擴張版圖從雙北市擴張到中台灣。 觀察四家建商獵地區位，市中心精華區有建設題材利多重劃區，是北部建商首選之地，選擇插旗台中包括華固、皇翔、宏璟、鼎固-KY異口同聲指出，雙北市精華土地難以取得，加上台中近年區域買氣不錯，才會前進布局。
華固建設表示，會選定台中水湳經貿園區，主因該區擁有經貿生態園區、智慧城兩大規劃，尤其整體開發以近67公頃的中央生態公園為主軸，是面積約26公頃大安森林公園約近1.6倍大，加上2023年水湳轉運中心預計完工，2024年還有會展中心、綠美圖落成，重劃區未來發展可期，才會在先前砸下28.8億元購入園區正對面逾3,000坪土地。華固建設去年12月購入土地不僅方正、四面臨路，更正對30米寬的經貿路，距中科僅需開車10分鐘，地段優越。公司規劃興建兩大棟住宅產品，總銷初估至少85億元。
皇翔建設去年10月首度插旗台中，就砸下77.58億元取得台中七期市中心2,895.12坪土地，引起市場關注；皇翔建設指出，該地位於市政北一路、惠來路二段交叉路口，為大面積方正土地。由於該地使用分區為商業用地，規劃將推出商用不動產如商辦、飯店、商場等相關產品。 至於鼎固-KY、宏璟建設則是兩強聯手布局台中，去年兩家公司分別在5、12月共同投資買下14期重劃區、七期市中心土地，合計砸約47億元購入逾5,500餘坪地。
北部品牌建商持續擴大插旗台中房市，已經撩動市場一池春水，布局較早的大陸建設，在七期市中心推的兩大案「宝格」、「丽格」一直位居當地的前十大豪宅。 據實價登錄網最新資料顯示，台中七期每坪最貴豪宅由聯聚建設「瑞和大廈」、以社區每坪成交均價72.8萬元位居榜首，其次為大陸建設「宝格」，社區每坪均價68.15萬元。第三是「寶璽天睿」、社區每坪均價為68.05萬元。
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