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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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為讓房市、租屋市場更透明，北市地政局去年底推出「台北地政找房+」社區交易查詢平台後，因應民眾沿捷運站找房需求，北市進一步建置「捷運房價租金地圖」，3月底就會上線。 台北市地政局長張治祥表示，北市府除強化預售屋管理機制，持續推展房市健全新行動，這次將進一步規畫建置「捷運房價租金地圖」，提供各捷運站周邊房價及租金整合資訊，讓民眾快速掌握區域行情。
交易安全科長洪于佩表示，北市府將整合仲介業者曾發生消費爭議的地圖，讓想要買房、租房子的民眾，可以透過地圖定位查詢，區域曾經發生哪些消費爭議，還有業者後續是否有妥適處理消費糾紛，提供民眾作為參考依據。 另外，為持續精進實價資訊品質、維護預售屋交易安全，北市府去年舉辦「居住正義2.0系列論壇Ⅴ-預售屋資訊與交易安全之探討與展望」，並進行「北市房市健全網路民意調查」，一共訪問1003分有效問卷。問卷分析結果顯示，多數受訪者期透過嚴罰、抽查契約比對價格、協請金融機構查調資訊等，防杜申報不實。
至於預售屋解約或換約案件，民眾認同應撤銷原申報資訊，以免對市場銷售情形或價格判斷造成混淆。多數受訪者也認為，主管機關應公布預售屋買賣契約常見不符應記載事項錯誤態樣、及不利消費者的個別磋商約定，以保障消費者權益。 地政局長張治祥表示，去年7月起實價登錄2.0新制實施後，北市府也與國稅單位加強聯繫，建立預售屋實價資訊查核與通報機制，防杜不實申報。
另為保障預售屋購屋民眾消費權益，地政局也會與建管處合作，透過建照資料即時稽核預售建案資訊，確保契約備查率達100%。 地價科長鄭益昌表示，北市府會定期發布預售建案資訊動態季報，提供第一手最完整豐富的預售建案申報資訊、當季預售屋買賣定型化契約及購屋預約單檢查成果等資訊，輔以圖表方式呈現增加可讀性，供消費者參考，維護預售屋交易安全。
民眾出售適用房地合一稅制的不動產，列報取得成本時須特別留意，若當初房地是購買而來，必須以實際支付金額列為取得成本，國稅局近期查核發現，有些民眾會用契約所載價格或實價登錄資料來列報，未必是實際支付金額，導致虛報成本，被國稅局補稅加罰。 房地合一稅自2016年上路，隨後財政部為抑制短期炒作，推出房地合一2.0，自2021年7月起施行。
由於房地合一稅是近年相對較新的稅制，仍有許多民眾在申報時犯錯，尤其錯列取得成本是常見的疏忽之一。 房地合一稅的算法，是以賣出的成交價額，扣除取得成本、費用、土地漲價總數額等，得到課稅所得，再乘以適用稅率。其中若錯列取得成本，將成本墊高，導致課稅所得減少，可能會被稅局視為逃漏稅。
財政部南區國稅局指出，個人出售屬房地合一課稅範圍的房屋、土地，不論有無應納稅額，應在完成所有權移轉登記次日起算30日內，填具申報書，並檢附契約書影本及相關文件申報。 南區國稅局提醒，出售的房地若是向建設公司購買取得，且在簽訂買賣契約後有協商折價或銷貨折讓者，縱使未重新簽約或變更實價登錄資料，仍應以實際支付價金，也就是原契約買賣總價，減掉後來折價部分的餘額，作為房地取得成本。
國稅局近期查核，發現納稅人所申報的成本，雖然和買賣契約、實價登錄資料一致，但與建設公司開立的發票金額不符，因而察覺有異。國稅局表示，這類造成虛報成本導致短報課稅所得的情況，除補稅外，也可能會被依《所得稅法》規定裁處罰鍰。提醒納稅人重新檢視申報情形，若不慎報錯，可自動辦理更正，爭取免罰。
台北市政府訂定「台北市政府遏止新增違章建築處理措施」，規定2015年9月1日後取得使用執照的建物在辦理產權登記移轉時，需檢附由開業建築師簽證的「無違建證明」，未提出證明且有違建者，將要求所有權人自行拆除，限期未改善者，拆除大隊將協助拆除，並收取費用。
經統計，北市有3.1萬多戶未檢附證明，其中1748戶查報違建，而陽台加裝鋁窗成最大宗違建。 根據該措施，2015年9月1日取得使照建物辦理產權登記移轉時，需檢附「無違建證明」，未提供者，建管處在地政單位通報後，會派員前往查察。另新建案在領取使照後，建管處也訂定複查機制，不定期派員稽查有無違建情況，持續列管2年。
北市建管處專委鄭大川說明，北市自2015年9月1日起至今年1月31日止，總計有1340個取得使用執照的新建案，總計3萬8605戶，而統計至2月28日止，經各地政事務所通報有1萬4693戶檢附「無違建證明」，沒有檢附證明的有3萬1630戶，其中有1748戶設有違建，而陽台加裝鋁窗最大宗，占1277件。 另針對北市去年2月擬修法放寬15種違建態樣，鄭大川表示，除了陽台加窗是從頭到尾都不行外，常見住家一樓的雨披、防盜窗、圍籬、花架、冷氣室外機鐵鋁籠等輕微且民生有需要的設施，去年底經決議後，雖會拍照列管但不會強制拆除。
據統計，台北市未來5年計畫將開幕營運的百貨購物中心多達7座，除大直NOKE忠泰樂生活與東區新光三越百貨Diamond Towers外，南港以5座新百貨商城躍居台北最熱的百貨新戰場，光是樓地板面積合計就有8.67萬坪之多，其中包括南港車站以東的三井南港LaLaport，以及南港車站到捷運昆陽站的「南港西軸線」上的4座百貨，分別為微風南港輪胎的百貨購物中心案、國產實業A區、國泰南港調車廠的複合商場，與冠德環球購物中心將進駐的台電北儲廠都更案，一棟一棟拔地而起的地標級建築，將為南港西軸帶來令人驚艷的城市地貌，發展願景大有「下一個信義計畫區」之勢。
「從百貨、飯店，與台鐵調車場、國產實業、台電儲電廠等都更話題，可以看見南港的未來性在南港西軸線上，這區塊也是是離信義、內湖最近的高含金量產業廊帶，將是台北第一個結合產業的都會型商圈。」遠雄因此佈局推出全區稀有廠辦預售案「遠雄宜進I-CITY」，推出即創熱銷，連國內上市櫃電商金流鉅子，近期亦以重大訊息公告，將斥資約16億元鎖定該案規劃新總部。
商仲業者分析，聯強集團以每坪百萬購入南港世界明珠商辦，具價值定錨效果，南港西軸更靠近信義計畫區，更讓台北企業主對本區未來深具信心，認定這是銜接信義、南港、內湖黃金三角的最後一塊拼圖，具備承接信義計畫區經貿量能與內科產業的第一線地位。 商仲業者指出，南港仍在蛻變，最後壓軸的南港西軸，因為接壤信義計畫和內湖的地緣經濟，加上4鐵共構車站、北流與瓶蓋工廠文創園區，又有4大百貨與多家國際級飯店匯聚，和東段的會展中心、南軟園區與生技園區截然不同，「西軸將會是南港最像信義計畫區的一段，不少開發商已經把昆陽站到南港車站視為信義計畫的延伸擴大區域、信義計畫PLUS版來做開發規劃。」所以，開發規劃含括了只租不售的A辦總部、百貨影城、飯店、新一代科技廠辦、住宅等多元類型。
遠雄宜進I-CITY行銷經理蕭文星表示，南港西軸有內科和南港既有的產業動能加持，又有信義計畫外溢的商貿與資金買盤，過去信義計畫熬了數十年才臻至成熟的歷程經驗，有望在南港西軸複製速成，南港4座百貨5年內將接續開幕，就是看好未來南港西軸帶由企業總部、商場和住宅案匯聚出的人流與消費力。
有關媒體刊載評論，認為提高銀行不動產授信風險權數值得商榷，金融監督管理委員會(下稱金管會)感謝各界對相關政策提出指教，但其中若干論點所述情形，與實際情況有所差距，因此提出說明。
一、巴塞爾資本協定允許各國主管機關在符合協定精神下依監理需求調整，我國銀行資本適足性規範一向遵循國際規範：
行業係扮演金融中介角色，藉由吸收大眾資金提供予有需求者，提高金融市場資金配置與使用之效率，進而支持實體經濟成長。為避免銀行經營不善，影響整體社會經濟之發展。因此巴塞爾銀行監理委員會(BCBS)發布「巴塞爾資本協定」，明定銀行之自有資本與風險性資產之比率(下稱資本適足率)不得低於一定比率，作為國際上衡量銀行韌性之標準。
BCBS允許各國主管機關在符合協定精神下依監理需求調整其資本適足率規範，我國資本適足率相關規範一向以BCBS發布之國際標準為基礎，審酌國內金融市場現況及本國銀行實務發展需求調整，以兼顧接軌國際及提升我國經濟發展之目標。此外，近年為因應COVID-19疫情，許多國家經考量對經濟情勢之影響後，亦宣布延後實施「巴塞爾資本協定三(Basel III)危機後改革定案文件」。
二、本次配合中央銀行選擇性信用管制措施調整不動產授信風險權數，適用於新承作案件，不影響銀行既有授信案件：
因應近年不動產市場熱絡所產生之不合理現象，政府相關部門已啟動各項作為，本次金管會配合中央銀行所採行之選擇性信用管制措施，提高受管制5項貸款之風險權數，期藉此避免信用資源流向非實質需求者，導致資金供需失衡，影響金融市場之資金運用效率，降低銀行支持實體經濟成長之力道。 為降低對本國銀行業務經營之影響，新規定僅適用於2022年2月18日起新增、屆期續貸或轉貸之案件，銀行已辦理之貸款及非屬新規定所列貸款均維持以現行規範計提資本而不受影響。
三、透過風險權數調整，可提升銀行承作該等授信之風險意識與承擔能力，並將視未來實施情形滾動檢討調整：
現行不動產暴險以貸放比率(LTV)法計提資本之架構，係依貸款所徵提不動產之類型、貸放成數及資金用途等區分其風險，決定所適用之風險權數，具較高之風險敏感性。本次調整部分不動產抵押貸款之風險權數，係在上述規範架構中，反映該等貸款未來風險可能上升之情形，提升銀行承作業務之風險意識與承擔能力，預期將有助於控制新增不動產貸款之增幅，但不至對不動產授信產生過大衝擊。相關措施亦將視銀行不動產貸款風險控管情形及產業發展狀況滾動式檢討。
四、國際信評機構對本項措施持正面看法：
國際信評機構近期發布之報告亦認為，本項措施整體而言對我國銀行業之信用體質具正面之影響，也能協助銀行業放緩不動產貸款之成長與相關之集中度風險，且放款將更多元化，並顧及其他產業之資金需求，例如工業相關之企業投資或貸款。 金管會表示，銀行吸收大眾資金並從事放款業務，本需具備較高程度之韌性，以免影響存款人權益。
截至2021年9月底，本國銀行平均普通股權益比率、第一類資本比率及資本適足率分別為11.95％、12.93％及14.82％，資本適足性仍屬穩健。惟鑒於資本適足率係外界衡量銀行風險承受能力之重要指標，金管會將遵循BCBS所發布之國際規範及主要國家之作法，並持續觀察整體金融市場之變化，在同時兼顧與國際接軌及穩健可行之原則下，研議修正我國資本適足性相關規範，督促本國銀行落實風險管理，以維持金融韌性。
繼台北國賓飯店與高雄國賓飯店申請危老改建後，為了活化資產，提升資產使用價值，國賓飯店集團董事會8日決議，授權董事長依市場行情為準的合理範圍，洽談新竹國賓以及新竹行政大樓售後租回簽約事宜。據悉，集團做此決定，是比照關係企業新竹物流的輕資產模式經營。
新竹國賓飯店是新竹最高的飯店，也是新竹市區內首家五星級飯店，平均房價最高逾4,200元，疫情前仍有3,900元水準，但新竹喜來登飯店開出後，挾喜達屋全球忠誠獎勵計畫，園區商務客住房市場被刮分，由於市場競爭激烈加上園區逐步南移，市場未來充滿不確定，所以國賓飯店決定啟動活化資產計畫，採售後回租模式，既可變現、又可繼續耕耘市場。
市場人士透露，國賓飯店集團有意出售新竹國賓飯店的消息傳聞已久，包括中信、國泰與興富發建設都曾評估並出價，惟最後都未成局。如今國賓飯店集團董事會決議授權董事長洽談售後回租事宜，市場推測新竹國賓飯店極可能已找到買家，有消息指出，買家可能是全球人壽。
新竹國賓飯店立足市場20年，是國賓飯店集團中「最年輕」的飯店，飯店有257間客房，以及中餐廳、自助餐廳、A Cut牛排館，以及可容納55桌的宴會中心。為了攻頂，新竹國賓飯店耗資64億元興建，外觀氣派、內裝高級，是新竹市地標，飯店緊鄰新光三越百貨公司等新興精華商圈，數分鐘可達新竹火車站，距離交流道及新竹科學園區僅十五分鐘車程，鄰近內灣、關西及北埔等熱門景點。新竹國賓大飯店基地面積約1,000坪，以建商開發角度用實價登錄推估，出售價格可能在55億～60億元間。
總投資額高達200億元的台中「高鐵娛樂購物城」開發案，自去年11月中與鐵道局簽約完成後，目前正在緊鑼密鼓進入細部設計作業階段。第一大國際8日宣布，已延攬前台北101購物中心總經理戴蔭本擔任營運長，負責購物中心的規劃、招商及營運；建照也將盡快提出申請。
第一大國際為廣三SOGO百貨所主導，公司對戴蔭本在百貨零售業逾40年的豐富資歷相當看好，他在太平洋SOGO百貨任職長達28年，擔任過副總、大陸事業部營運總經理，並參與籌設高雄、中壢、新竹及大陸天津分店，2013年至2017年間，擔任台北101總經理。
「這是很難得的開發項目！」今年67歲的第一大國際新任營運長戴蔭本表示，台中高鐵娛樂購物城未來會與國際無縫接軌，主打旗艦店、概念店、體驗店，引進台灣所沒有的業態與商品，以及全球最新的品牌或業種，提供與國際流行同步的購物、消費與娛樂體驗。
廣三SOGO百貨總經理陳光榮也說，購物中心可同時滿足吃喝玩樂等功能，目前是全球百貨零售市場的主流趨勢，而戴蔭本是國內少數擁有購物中心豐富管理經驗的專業經理人，加入第一大國際團隊後，對台中高鐵娛樂購物城的招商及經營管理將有正面助益。 曾擔任中華民國購物中心協會理事長的戴蔭本，以第一大國際名義加入該協會，目前擔任常務理事。戴蔭本表示，台灣的購物習慣偏向日系，因為地小人稠，百貨公司比較適合台灣，但須注意的是，過去日本也以百貨公司為主力，近幾年來的重心，開始轉向到可滿足吃喝玩樂等需求的購物中心，而台中新投資的商場也朝大型化、購物中心化的趨勢發展。
台中高鐵娛樂購物城基地面積4.8萬坪，其中，商場營業面積廣達10.6萬坪，規劃內容包括百貨商場、國際多功能展示場、國際會議中心、共享辦公室、商辦、五星級酒店、AI商務旅館、影城等豐富多元業種，預計2026年營運後，營業面積將會是台中新光三越+台中大遠百的1.6倍大、台北101的4.7倍大，成為全台單店營業面積最大的綜合購物中心。
紡織廠龍頭儒鴻（1476）今天公告2月營收27.72億元，月減24.69%，年增19.26%，今年前2月累計營收64.53億元，年增26.34%，儒鴻表示，目前訂單已經看到第3季，印尼第2期成衣擴廠計畫預計6月、7月完工，未來還有第3期布廠擴廠計畫。
儒鴻表示，2月份布料營收大於服裝，且布料營收成長速度比服裝更快，目前東南亞產線已經恢復8成、9成產能，由於塞港問題持續，空運訂單稍微增加，並已將成本轉嫁給客戶，關於俄羅斯與烏克蘭戰爭，儒鴻研判若戰事繼續拉長，恐怕對世界景氣會有衝擊。 儒鴻指出，現階段已掌握足夠的原料進行生產，印尼的第2期成衣廠完成後，訂單會在當地大幅度生產，現以柬埔寨供應鏈做為考量標的，未來不排除進一步找一些廠商合作，今年營運可望優於去年，持續注意外在因素。
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