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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
俄羅斯與烏克蘭間的戰事未歇，嚇壞全球股市，在歐美禁運俄羅斯石油、多個國家制裁俄羅斯，讓不少大宗原物料應聲漲價，原本已受通膨陰影籠罩的市場經濟，更加雪上加霜，除了金融市場面臨巨大衝擊以外，台灣的房市恐怕也可能因為通膨、升息及資金緊縮等因素，逐漸受到影響。 隨著俄烏戰事持續，全球多個國家都祭出制裁手段，期盼能藉此讓俄羅斯感受壓力近而退火，其中，像是俄羅斯遭踢出SWIFT（環球銀行金融電信協會）、限制俄羅斯市場交易、多間國際企業暫停俄國業務等，都讓俄羅斯國內的經濟開始受到衝擊。
21世紀不動產企劃研究室指出，這些頗具殺傷力的經濟制裁猶如雙面刃一樣，對於全球市場也開始反噬，像歐美國家決定禁運俄國石油，可以得知的是，俄羅斯為全世界最大產油國之一，因此當俄羅斯石油無法出口時，會讓市場供需失衡導致石油價格大漲，連帶讓其他原物料跟著大漲，進而導致通膨問題越趨嚴重。 且由於國內外主權基金、銀行所持有的俄國債券、俄國資產也面臨巨額虧損，因此若烏俄戰爭持續惡化，不僅使撐不住的公司相繼倒閉，還會讓金融市場面臨巨大衝擊，房地產市場將有可能也會因通膨、升息、資金緊縮等受到影響。
另外，俄羅斯為原物料大國，如石油、天然氣、農作物（如小麥）、化肥、金屬的供應量都在世界上舉足輕重，但由於受到多國制裁影響原物料無法運出俄國，使得全世界原物料相繼出現缺貨，導致包含石油在內原物料指數大漲，在供不應求的情況下將加速推升全球物價，這時全世界因新冠疫情造成的通膨問題會越來越嚴重。 這與台灣房市有什麼關係？21世紀不動產分析，如果情況持續惡化下去，美國聯準會可能會加大升息力道、加速縮減資產負債表，以及各種金融方式來降低通膨，來避免金融海嘯。
這也表示，當央行宣布升息，房貸利率就會跟著提升，最直接反應到每月所支付的房貸的費用也會提高，利率的升高也會影響購屋者的意願，此外，當全世界面臨原物料高漲的狀況時，營建成本也會持續飆高，將會反應在房價上，因此這波戰爭帶來的海嘯不容小覷。
戰爭對投資人的信心帶來影響，近期已反應在股匯市上，在大筆資金與投資人波動的時期，房地產仍屬於相對抗通膨保值的資金停泊地。另外，綜觀過往台灣重大事件與房市的影響，2003 SARS風暴雖短期房市下挫，但經由政府提撥2800億元優惠利率購屋貸款，讓房市進入「量升、價漲」階段。
在2008年雷曼兄弟破產引起的金融海嘯導致全球經濟衰退，卻也引發美國聯準會祭出QE政策帶來的超低利率金融市場，加上台灣遺產稅自40%下降至10%，反而使得眾多台商攜帶滾滾熱錢返台入主房地產市場，因此過去多數事件帶來的經濟海浪，終歸將資金熱浪帶回不動產市場，在相對混亂的經濟情況之下，不動產是市場主力的投入目標，俄烏戰事對國內房市影響預期為「短空中長穩」。
預售屋近二年反映營建成本增加，快速調漲，紛紛拉大與成屋價差。永慶房屋根據實價登錄資料，統計雙北市2021年各行政區預售屋與成屋房價發現，台北市有7個行政區，預售屋和成屋價差超過3成，新北市也有新店、泰山超過35%。 其中價差最大的是台北市松山區，預售屋平均單價144.3萬，成屋均價84.7萬，一坪相差高達59.6萬，近60萬元，價差高達70%，其次則是中正區，價差一坪38萬，也超過四成。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，以常理來說，預售屋是一種「期貨」的概念，賣的是未來潛力，價格通常的確會比成屋高，不過，觀察台北市12個行政區中，就有7個行政區預售屋與成屋價差在三成以上，價差相當驚人，須特別留意。 她表示，近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下，推升購買實質資產的需求，房市交易熱絡，也讓民眾產生房價上漲的預期，加上營建成本上漲，預售屋價格走升，造就預售屋與成屋價差幅度大的狀況。
其中松山區位居北市蛋黃區，屬於早期開發區，區內高達82%成屋屋齡在10年以上，而區內近年新推案多為都更或危老重建，大都坐落於區內精華地段，也有不少大坪數豪宅案，在實價登錄上揭露的預售屋成交價高昂，豪宅單價至少百萬起跳，最高者每坪甚至突破200萬元，是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。
價差幅度居次的中正區，預售與成屋價差44.7%，北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。 陳金萍表示，台北市可開發素地多已開發，新推案大都仰賴都更或危老，而建商願意花費心力整合地主重建，通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞，因此台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬以上。
另在資金潮與低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異，房市基本面佳，都讓民眾對未來房價上漲的預期逐漸加深，預售屋成交價也就受到拉抬，擴大預售屋與成屋之間的價差。
新北市預售屋與成屋價差最大的行政區是新店區，預售屋均價一坪60.9萬，成屋均價一坪42.5萬，價差幅度43.3%，其次則是泰山區與蘆洲區，價差分別為35.6%與26.5%。 陳金萍說，觀察這三個行政區預售屋交易多集中於重劃區，包括新店的央北重劃區，泰山與新莊交界的塭仔圳重劃區，雖去年底才拆遷完成，重劃仍處於未完成階段，但區內的新泰、港泰自辦重劃區已提前開跑推案，也是預售交易熱區。
此外，蘆洲的南港子重劃區、捷運蘆洲站周邊的銀河灣計畫也在列，這些重劃區地理位置都在該行政區的精華地段，加上民眾看好未來發展前景，預售屋獲得支撐力道，也讓預售屋均價與成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。
新北所有行政區中，僅有三峽區預售屋均價較成屋便宜，預售屋均價較成屋少0.5萬元，不過主要是北大特區開發已近飽合，三峽目前預售屋多在大同路、民生街等舊市區，讓三峽區預售屋均價與成屋相當，甚至小幅低於成屋價格，也顯示房價高低與地段優劣成正比。
陳金萍表示，要選擇預售屋或是成屋，則端看每個人的能力和需求再來決定，若是自備款資金相對較拮据，預售屋的資金壓力相對較小，也有「客變」的彈性，優先選擇口碑好、信譽佳的建商較有保障；若是資金相對充裕，又擔心預售屋「看不到、摸不到」的民眾，則可以選擇屋齡較新的成屋，搜尋捷運周邊、生活機能完備的生活圈，購得符合自身需求的房子。
房市「329檔期」推案好旺，新北、新竹、高雄最強，據591新建案統計，六都加新竹縣市推案量達7,007億元，年增近5%、創近五年新高。今年推案王是新北市、達1,979億元，年增25%，案量增幅則是新竹奪冠，年增142%。 591新建案表示，俄烏戰爭影響油價及原物料大漲，造成營建成本飆升，加上政府打炒房等變數，仍難壓抑買氣，但在低利、熱錢、需求旺盛等利多下，整體推案水位維持高檔，尤其有科技設廠議題的新北、新竹、高雄，更扮演火車頭帶動全台氣勢，衝高案量。
新北市今年量能為六都最多，推案1,979億元，其中，擁有重劃區題材的區域如淡水、三重、新莊等地，聯手貢獻近1,200億元量能，占新北市329案量六成。 台北市推案量為1,277億元，較去年同期減少25.5%，但業界認為，台北市憑藉都更危老議題發酵，仍有可看之處，其中總銷金額達450億元的「台北之星」為今年最大亮點。
桃園推案量達964億元，在小檜溪、中路等重劃區，搭配蘆竹、觀音等親民區域的新案百花齊放下，水位穩定成長。另一個強勢的地區是新竹，推案量達705.8億元，年增142%，除了竹北、湖口等地新案穩定供給，香山造鎮案「新竹帝寶」，也貢獻總銷300億元。
台中市今年案量約1,180億元，較去年同期略減5%，不過市區仍有不少新案推出，其中西屯區的七期及水湳經貿園區，便挾著優越地段及建設動能，吸引興富發、豐邑等品牌建商插旗。另在指標案如「鉑金愛悅」等挹注下，案量逾300億元，目前預售案每坪開價普遍已站上6字頭。去年買氣火燙的海線沙鹿、梧棲及清水等地，目前則以當地建商推出的小量體建案為主。
南台灣部分，台南市推案量141.1億元，年減67.3%，推案市況冷清，主要因全台缺工缺料、土地成本上漲等衝擊，加上前兩年邁入推案高峰期，案量基期較高，業者轉為觀望居多。至於高雄市，推案量758.6億元，年增45.8%，推案熱區左營、三民均有百億元的案量釋出，其中三民區剛需強勁，加上土地稀缺，近年幾無案推出，這次三地、國建分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」，預料將刺激買氣出籠。
財政部國產署經管的國有土地配合辦理增劃編原住民保留地、提供都市原住民居住使用，對安定原住民生計，保障原住民居住權利績效顯著。 國產署表示，行政院96年1月12日核定實施「補辦增劃編原住民保留地實施計畫」，原住民族鄉（鎮、市、區）之原住民於77年2月1日前即已使用其祖先遺留且迄今仍繼續使用之國有土地，或平地鄉原住民宗教團體於77年2月1日前即使用原住民族遺留且繼續作宗教建築設施使用迄今的國有土地，向土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所申請增劃編為原住民保留地。
俟公所審認循序層報行政院核定增劃編為原住民保留地，國產署即配合移交原住民族委員會（下稱原民會）接管，由原民會依山坡地保育利用條例第37條規定輔導原住民取得承租權或所有權。自96年起，截至110年，國產署經管的國有土地，已移交原民會完成增劃編原住民保留地面積達4,479.23公頃。
國產署進一步表示，配合原住民族居住需要，針對原住民族需用國產署經管國有土地，該署於相關主管機關考量施政需要、業務推動及公共利益，認定有提供使用必要者，即依國有財產法相關規定配合提供土地合法使用，目前已協助提供國有土地予社團法人新北市三鶯部落團結互助協會、社團法人新北市新店區溪洲阿美族文化永續發展協會、臺中市自強新村及花東新村部落合法使用。 國產署指出，為落實原住民族土地政策，國產署賡續配合提供國有土地合法使用，以安定原住民生計，保障原住民居住權利。
統一企業（1216）最新公告砸下10.3億元購入桃園楊梅區瑞原段共7筆工業土地，總面積約約7,197坪，作為集團倉儲物流園區及生產製造使用。 統一近年來積極購地擴大營運規劃，先前已於2020年斥資逾18.7億元購入台南新市樹谷園區上萬坪土地，計畫打造全新的複合式全智慧物流園區，預計2024年完工營運，全案總投資金額達100億元。
食品製造、零售業等企業仍是積極加碼獵地，全聯去年也投入逾10億元在高雄入手增萬坪地，增建冷鏈物流空間；電子通路業大聯大（3702）則是添購桃園龜山區廠房規劃做為保稅物流中心。 統一企業財務長陳國煇表示，本案位於桃園楊梅區民豐路上，交易人為巨泉鑄造工業股份有限公司，土地面積約7,197坪，屬於丁種建築用地，換算土地單坪價格約14.3萬。
林敬超表示，網購與電子商務的業務量暴增，促成近兩年物流產業需求旺盛，不少物流業者尋地設廠的計畫均已佈局至2024年，推升全國北、中、南倉儲用地供需量增大，無論是租賃或購買，仍有相當的成長空間。
2021全年倉儲物流相關不動產投資案成交金額總計新台幣124.7億元，為近十年次高交易紀錄，年增率高達48%。2021年倉儲物流類不動產交易中有六成五位於桃園地區，合計金額共新台幣82.6億元，顯示桃園市優越的地理區位持續吸引眾多企業在此設立倉儲發貨中心。
去年倉儲物流類不動產主要購買需求來自本土製造業、零售業及物流業者，合計佔七成的投資金額。主要交易案包括全聯實業以新台幣13.8億元標得高雄岡山本洲產業園區內萬坪土地，將增建冷鏈物流空間，及大聯大投資控股以8.4億元購入桃園龜山區廠房，將規劃保稅物流中心。
電池模組廠順達去年本業及業外均亮眼，處分廠辦大樓挹注下推升全年每股盈餘（EPS）達22.42元，董事會決議配發15.05元；激勵今天股價強勢亮燈漲停，順達目前還有超過1.7萬坪土地待開發。 依漲停價111元計算，現金殖利率超過13%，激勵順達今天開盤直接亮燈漲停，111元漲停價強鎖萬張。 順達手上總共擁有2萬230坪機場捷運A7站開發區產業專用區土地，是電子業的大地主，由於多年前取得成本相對低，後續開發利益可期，扣除已開發認列的龜山總部大樓2801坪，還有1萬7429坪待開發；將在未來幾年陸續進行開發。
目前其中4047坪土地已與富宇建設簽訂合建分售開發案，規劃興建24層樓住宅，正在興建中，預計2023年完工取得使用執照後認列利益，截至2022年3月已收取土地價款30% (帳列存入保證金)。法人預估此一開發案約可認列新台幣20億元獲利。
另外一塊1926坪土地，規劃興建二期廠辦大樓（使用土地1926坪、建物14685坪），已取得建照並申報開工，預計2022年上半年完成發包，正式開挖。 除了業外活化資產的潛在利益外，順達近幾年積極朝向非IT產品電池及儲能轉型；投入包括輕型電動輔助自行車、摩托車、搬運載具電池組、伺服器不斷電系統及資料中心用電池組、儲能電池模組及電池組充電器等，效益可望在今年開始發酵。
順達2021年合併營業收入新台幣207.69億元，年增7.35%，在業外挹注下，稅後盈餘33.09億元，每股盈餘為22.42元；董事會決議每股配息15.05元，盈餘發放比率達67%，可謂大方配息，依今天漲停價111元計算，現金殖利率仍有13.56%。
知名糕餅店「維格餅家」號稱曾經一年賣出1300萬顆鳳梨酥，在高雄有一間豪華氣派的觀光工廠，最近卻貼出了公開標售的告示。上網查詢，工廠是屬於工業用地，標售底價2.8億，土地面積大約373坪，相當於一坪將近75萬。附近民眾猜測，可能是因為受到疫情衝擊，生意受影響才要賣，不過維格餅家總公司在截稿前尚無回應。
高雄維格餅家觀光工廠相當知名，建築物是白色歐式城堡風。 歐式城堡風格，門口還有各種可愛的造型娃娃，位在高雄同協路上7樓豪華的白色建築物，這裡是維格餅家，招牌糕點是鳳梨酥。現在建築物上貼了一張醒目的告示，公開標售本棟廠辦1794坪，生產、物流、長照、倉儲。
上網查詢投標資料，土地是屬於乙種工業用地，標售底價2.8億元，土地面積373.59坪，相當於一坪將近75萬。 外牆上貼出公開標售的告示，一坪大約75萬元。 記者何正鳳：「這一間知名餅店主要是做觀光客生意，它的地點旁邊就是愛河，再過去就是美術館。」
維格餅家的觀光工廠裡面有門市、鳳梨酥DIY教室，還有餐廳等等。前幾年陸客團到高雄，遊覽車一車接著一車來，整間店滿滿都是人，但是現在盛況不再。 觀光工廠裡不僅有門市，還有鳳梨酥DIY教室。 房仲蔡佩苒：「它可以做一些像安養中心呀或是大型賣場，這些都是可以做的，這幾年在這個地方有成交都是比較零星的小土地，那像它300多坪的土地是比較少見的。」
松山區豪宅再現交易，據實價揭露，「華固敦品」21樓，去年12月成交總價2億6358萬元，每坪單價約212.2萬元，買家為萬華神秘富豪，無貸款購入，創下社區新高紀錄，「潤泰敦峰」則是去年12月有一筆15樓交易，買家為境外法人英屬維京群島商智尊國際，以總價3.72億元掃下兩戶、每坪194萬元。 觀察2021年松山區三大成屋豪宅的交易狀況，「潤泰敦峰」年度交易累積17筆，年度總銷33.7億，成為松山最賣座，平均單價197.7萬；亞軍「華固名鑄」雖然僅8筆交易，但平均單價200.5萬為2021年松山豪宅單價王，總銷20.3億；第三名為「華固敦品」，平均單價182萬，共13筆交易，總銷17.6億。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，松山區豪宅多以敦化南北路為指標路段，而「潤泰敦峰」位於市民大道四段高架旁並非傳統黃金路段，在2012年建商標售每坪土地610萬，創下紀錄，所幸建商品牌加持，加上建築規劃，基地退縮超過50米，並以綠蔭降低景觀壓迫和噪音干擾，更緊鄰微風廣場百貨，和東區生活圈，整體機能佳，吸引不少企業主和高資產族青睞，去年全年交易最低6樓戶單價也要178萬，20樓以上高樓層也站穩200萬行情。 「華固名鑄」位於國家門面的松山區敦化北路林蔭大道上，近小巨蛋、微風南京，商業機能強，且有捷運小巨蛋站、松山機場，交通方便，屬敦化國小學區，吸引不少有換屋需求的富豪和富二代家族，尤其本來就住在敦北一帶的家族，因生活圈熟悉，更會優先考慮入住。
台灣房屋信義安和捷運特許加盟店店東廖德欣表示，「華固敦品」是老舊B級商辦改建成豪宅，規劃坪數為60至120坪間，雖然在豪宅坪數中偏小，但反而受到富二代或年輕富豪歡迎，成為松山區豪宅新寵，近年成交單價約在170~190萬之間。 張旭嵐表示，近年多來因疫情關係，海外資金回台避險，加上富二代們鮭魚返鄉，不少高資產族一次買下同層兩戶，既方便規劃打通增加起居空間，也可減少同樓鄰居的複雜性，成為富豪的置產規劃模式。
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