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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
烏俄戰爭在2月24日開戰，擾亂了原本在疫情中逐漸恢復的全球金融市場元氣，對於我們房市有什麼影響?
與其說房市影響，不如從金融市場觀察，在從中提取相關變因，或許更貼近市場未來發展。把戰爭當作影響經濟的重大變因，可以發現綜觀2000年之後發生的幾場重大戰事：阿富汗戰爭、伊拉克戰爭以及克里米亞戰爭等，其發生期間的全球股市表現多是先修正再拉回，除了在此時間軸下，台灣房市除2001～2003年間因內因造成的房市不振外，台灣房市在低利環境下，多年來頭好壯壯，其發展與全球性戰事連動不大。 不過，這次俄烏戰爭卻有三個狀況，影響將牽動台灣房市表現。 升息後續效應和緩，資金避險不利房市
其一，通膨失控和緩升息後續效應。
戰爭造成原物料全面大漲，帶來的通膨失控風險，看起來沒這麼容易解決，這也讓美國升息腳步趨緩，在進入升息循環後，即使台灣央行多採半碼調整，正在扛房貸的購屋人身上還堪負荷，雖說通膨看似贏面較大，但不可否認的是，過去一段時間，台灣許多地區已經過度反應，可是升息多少影響買方承購能力，進而影響購買意願，之間產生的拉鋸，不利於交易。
其二，近期美元走強，加上各國疫情逐漸解封，過去因種種理由停留在台灣的資金也開始蠢動；
同時，股市震盪過大，時間一長，在普遍財富減少下，不利於房市表現。
其三，地緣政治風險讓兩岸關係產生新聯想。
俄烏戰爭殷鑑不遠，讓許多人重新審視現今的兩岸關係，面對帶不走、變現速度慢的不動產，確實會讓資產客重新評估資金布局。 這段時間，市場因為房價高漲，銀行貸款限制迫使買方追價無力，以致交易速度放緩，不過在通膨話題下，不動產仍會是許多投資者的心頭好，如果仍有購置不動產的規劃，莫有富貴險中求的心思，去追逐過於特殊的投資產品；即使保證收益，一切也以銀行貸款與否、成數高低等相關條件作為判斷圭臬，才能立於不敗之地。
承平日子久了，有些人會低估戰爭的殘忍，以及後續帶來的危害，甚至認為戰爭時期可以親赴戰場抄底買房，這想法在開戰初期已經有中國炒房客試圖進場烏克蘭掃樓，事後用生命告訴其他投資者，涉險投資可能送命。戰爭變數太大，戰時破壞與戰後修復都是一大功夫，想轉進戰地房產現貨並不可行。 雖說投資逢低搶進，別人恐懼時更應該貪婪，可是舉凡投資抄底，多數都是黑暗見曙光再抄，一廂情願、毫無把握地去抄，只會落得抄家滅頂來得比較容易一些。
中央銀行總裁楊金龍10日在立法院財委會指出，17日理事會將再討論房市管制措施，「未來還有精進的空間」，包括特定區域加強第二戶管制，或限縮房貸年期，都是可能的選項。 楊金龍強調，觀察這次房價上漲的原因，從需求面來看，主要因全球流動性充沛，及國內強勁民間投資、預期心理及投機炒作，帶動購屋需求增加；供給面則是土地價格走高，加上營建材料與工資等成本上揚，推升新屋價格；且在經濟基本面支撐、預期心理及哄抬炒作下，近年房市以中南部較熱絡。
楊金龍指出，上一波房市管制實施時，主要是當時台北市及新北市房價上漲多，因此採取區域管制第二戶成數，發揮有效的抑制作用。這次的情況則是全台廣泛性的上漲，但現在來看，中南部顯現比較熱絡的情況，接下來將評估採取特定區域管制，可以是選項之一。
「貸款期限的調整，央行也有在研究」，楊金龍說，17日的理事會，房市管制還是討論重點之一，但央行基本上會一步一步來，「還有政策工具可用」，畢竟這次房價上漲的範圍更廣，管制的時間也更長，還有精進的空間。 目前長年期房貸可達30年、40年期，央行後續若五度調整管制，在年期上祭出限縮，主要還是針對第二戶以上，也就是不會衝擊到自住首購族，比照先前四度調整選擇性信用管制措施的精神，目的是健全房市、杜絕投機炒作。
為強化選擇性信用管制措施成效，央行也採行續精進其他配套措施。楊金龍說明，後續將建置更廣泛的不動產貸款統計，進行更深入的分析，作為決策參考，並強化與金融機構溝通，以落實規範及授信風險差別定價原則，勿採削價競爭，且提醒貸款人注意房貸利息負擔（升息效應），「量力而為」儘早做好財務規劃。
尤其央行加強派員實地金檢，督促銀行落實法規遵循，去年即辦理55次專案金檢，掌握銀行實務作業缺失，加強控管力道。同時請金管會參採央行意見，加強控管金融機構不動產保證業務風險，調高銀行辦理相關受限貸款的風險權數。
有關柯文哲市長表示內政部似故意拖延大彎北段都市計畫審議2年的說法，營建署嚴正聲明，台北市大彎北段內商業區、娛樂區土地的違規住宅已數十年，變更都市計畫的核心癥結在於台北市政府應完整提出公平合理的代金機制，內政部願意協助市政府儘速完成都市計畫審議作業。
大彎北段違規住宅已久 監察院糾正市府放任違規使用 營建署指出，大彎北段商業宅嚴重違規，市府統計有高達1,678戶民眾違規作住宅使用，這種情形已經存在數十年，經過監察院2016年糾正市府，指北市府長期消極放任商業宅狀況，未通盤檢討都市計畫。
大彎北段每坪市價超過百萬 變更代金僅交5萬餘元 社會觀感不佳 營建署進一步指出，台北市政府於2019年9月提出都市計畫通盤檢討案件，經過內政部都委會充分討論後，一致認為台北市所提放寬住宅使用僅須繳交代金估算1坪約為5.21萬元，但是該地區土地不動產交易實價登錄價格，保守估計每坪約100萬至120萬元，以市府過去評估的代金曾為16.18萬/坪，後市府逕為調降1/2左右，再透過台北市都市計畫委員會再打六折，調整原因與原則均未能清楚說明。
此結果，不僅社會觀感不佳，也造成不公不義之情形，違背社會公平正義，且大彎北段也只是台北市違規住宅其中的一環，應再請市府研提全市商業區發展策略提會報告後，再行提會討論，目前由本部都委會專案小組處理中。 請市府重新檢討提出合理機制 內政部將協助處理 營建署強調，台北市大彎北段、內湖五期等違規住宅已存在多年未能解決，樂見台北市政府提出處理違規住宅使用的解決對策，但是希望市政府能夠提出符合實際不動產交易價格的具備立論基礎的代金機制及相關配套措施，內政部願意來協助市政府儘速完成都市計畫審議作業。
嘉義市現有的各圖書館空間幾近飽和，無法滿足民眾使用需求，嘉義市政府預定在目前租給知名大賣場的國有土地，籌建圖書總館園區，都市計畫變更案已送審給內政部都委會，並以2600萬元辦理先期規畫設計案，近期將招標。 國有地出租 占地近4公頃 嘉義市文化局規畫利用家樂福大賣場及周邊的國有財產署土地，作為嘉義市圖書總館園區，但這塊國有土地是機關用地，目前，市政府正辦理都市計畫變更作業，將土地用途變更為社教用地，以進一步向國有財產署辦理無償撥用，取得土地。
都市發展處指出，這塊國有地位於維新街以西、阿里山鐵道以北、博東路以南，占地面積約3.93公頃，有機關用地及道路，目前有家樂福北門店租用部分土地，還有林務局嘉義林區管理處眷舍，及原麻處嘉義練麻工場中山堂改造成的文創業特區，其餘土地用於平面停車場或閒置。 都發處表示，此變更都市計畫案將部分機關用地及部分道路用地變更為社教用地，作為興建嘉義市圖書館總館園區，另有部分機關用地變更為林業文化產業專用區，作為林務局文物典藏及檔案存放使用。
地上地下6樓 可容納600人 此都市計畫變更案已於去年7月間公開展覽、舉辦說明會，10月間提送市都委會審議通過，今年1月11日提送內政部都委會審查，可望於近期開會審查。 文化局表示，「嘉義市圖書總館園區規畫設計案」初擬規畫圖書總館、多功能表演廳、地下停車場等主要場館，市府自編約2600萬元辦理規畫設計案，目前在製作招標文件，近期將上網公告招標，若順利招標，預計今年9月至明年底完成規畫設計案。
文化局表示，圖書總館的位置初步規畫在目前家樂福北門店的用地上，擬興建地上4樓、地下2樓，配置閱覽自修室、書庫、會議室等空間，約可容納600人，可能還會有黑盒子劇場，約可容納300至400人。 國有財產署嘉義辦事處表示，家樂福大賣場租用目前國有土地10多年，以往5年簽1次約，此次租期至今年3月底到期，為配合嘉義市政府辦理無償撥用國有地，暫時再續約1年，至明年4月。
信義全球資產統計2021年桃園土地買賣實價登錄已揭露資訊，總交易金額高達2,088億元，交易規模前三名都位於機場捷運沿線上，分別為高鐵桃園站青埔特區、A20站、A7站，且金額規模皆破百億，顯示軌道經濟強大實力。
信義全球資產總經理柯宏安分析，產業進駐、交通建設帶動下，桃園人口快速增加，建商看準剛性需求布局，讓去年中壢區、蘆竹區、大園區、桃園區、觀音區、龜山區、楊梅區、八德區等行政區的土地交易金額都超越百億，中壢區因受益於高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站下，更達500億。
以重劃及區段徵收區之土地交易來看，排名第一的高鐵桃園站青埔特區，總交易金額205億元，連續三年土地交易金額破200億元。去年就有華建、宏普、興富發等建商投資，其中興富發以24.23億元買下近2,300坪商業區土地為金額最大筆之交易。
機場捷運A20站地區，受惠區位鄰近中壢市區及高鐵青埔特區，備受建商推案青睞，自2020年完成配地後的交易量暴增，2021年總交易金額來到145億元，較2020年成長238%。
至於排名第三的機場捷運A7站地區，總交易金額107億元，建商看準華亞科技園區及中華郵政物流園區帶來的就業人口，使得近兩年交易量破百億，去年興富發以每坪153.8萬元買下近2,600坪商業土地，創下此區新高價。
柯宏安表示，建商偏愛大面積基地開發，重劃區因街廓整齊又較有千坪土地釋出，成為購地重點目標。像是中路、小檜溪、高鐵桃園站青埔特區等，仍會是大型品牌建商主要評估區域，但中小型建商在考量購地與開發成本下，則可能以蛋白區的新興重劃區為優先考量。 預期高鐵桃園站青埔特區未來逐漸發展成熟後，土地供給減少，土地交易熱區可能以航空城、機場捷運、高鐵等題材向外延伸擴展，轉向南桃園及西半部地區。
台康生技今（10）日宣布，隨著自行開發的乳癌相似藥今年底開始陸續上市，CDMO（委託開發既生產）訂單也逐年增加，台康生技將自明年起啟動全新建廠計劃，將投資約150億元打造年產15萬公升的新生產線，投產後規模將比現有產能大六倍以上。
台康生技總經理劉理成表示，公司自創立以來採取雙軌發展策略，一方面透過CDMO爭取海內外藥廠及疫苗廠生產訂單，另一方面自行開發乳癌HER2為主的一系列生物相似藥。 隨著CDMO海外訂單持續成長，更重要的是今年底開始到2030年，將有六至八項自行發展藥物進入市場。劉理成表示，公司除了今年底之前讓現有的生物發酵槽規模達到2.6萬公升，也將自明年起啟動三階段大擴廠計劃， 將以每階段新設5萬公升產能的進度推進，六年後全公司產能達到17.6萬公升。
台康生技指出，這項新建廠計劃初估需投資150億元，公司目前正在評估到高雄橋頭科學園區、或宜蘭科學園區二擇一設廠，每座廠區佔地4公頃。自明年起建廠，第一階段5萬公升目標2025年投產，初期投資金額60億元，由於公司現有資金70億元，尚未考量增資，待後續產能持續擴大再做增資或銀行貸款規劃。 台康生技去年來自CDMO的業績約12億元，未來每年仍會比照過去以雙位數的幅度成長。
不過，對台康生技而言，後續帶動營收及獲利爆發性成長的項目，是在自行開發的藥物。因此明年起將新建的廠房，至少五成將用來生產台康生技一系列自行開發的藥品。 劉理成表示，美國食品藥物管理局（FDA）官員已確定今年6月來台，針對台康的第一項生物相似藥EG12014進行查廠，若順利通過將可在今年底之前取得美國藥證，但在前一個月，衛福部食藥署（TFDA）也有機會先行核發國內藥證，歐盟EMA藥證有機會在明年3月前取得。其他澳洲、紐西蘭、中南美洲等也有機會在明後年進入市場。 台康生技開發中的乳癌藥物開發共有四項，EG12014今年底上市後，其餘三項產品都有機會在2025年起，每年有一項產品進入市場。此外，劉理成宣示，台康生技整個藥物開發的布局，是2030年推出六到八項產藥物上市。
友達光電睽違14年再次加碼投資台中！友達光電今年2月宣布在中科后里園區后里L8B廠旁，加碼投資逾千億元，興建8.5代線級新廠，預計2025年投產。友達董事長彭双浪，日前拜會台中市長盧秀燕時強調，為鞏固高階IT面板地位，並對下一世代新顯示技術Micro LED（微發光二極體）展開布局，選擇加碼台中投資案。
親自接待的盧秀燕表示，友達是典範企業，不僅發展經濟，也深耕節水、節電等環保面向，善盡社會責任，市府將協助媒合人才、拓展交通，讓企業安心擴產。 盧秀燕指出，歡迎友達光電來台中設廠，市府去年推動台中水湳再生水廠，每日供應1萬噸再生水。其中，供應友達再生水每日9,400噸，感謝友達投資、看見台中。
彭双浪透露，公司考量全球面板產業產生地域性變化及結構性改變，為鞏固高階IT面板地位，並對下一世代新顯示技術Micro LED（微發光二極體）展開布局，選擇加碼台中投資，規劃在后里L8B廠旁，興建8.5代線級新廠。 尤其市府在后里區加速推動各項建設，當地人口也逐步成長，他相信在市府的行政協助下，擴廠將更為順利。此外，彭双浪也分享當時在台中蓋廠，吸引便利商店進駐，光是賣便當就是全台營收最高，為地方帶來豐沛商機。
台中市經發局指出，去年3月31日友達光電與市府合作，與科技部中部科學園區管理局、聯豐精密科技開發、亞東工業氣體簽訂用水契約，將水資源有效再利用。 友達也是推動台中「智慧節能社區示範場域」的夥伴，在豐原區社區大樓導入智慧能源整合規劃系統，為社區量身打造合適且有效率的能源管理模式，以數據化能源管理監控社區用水及用電，有效降低公共用水電，更提供社區緊急備援電力，增加電力安全與穩定性。 經發局說，台中近期利多不斷，除企業著眼台中投資環境佳，加上中美貿易戰帶動台商回流潮大規模投資，包括三井Outlet Park台中港二期、LaLaport購物商城、巨大機械及車王電子等；新興離岸風電廠商，如西門子歌美颯、天力離岸風電等企業先後投資台中。
看好後疫情時代國旅商機，國內文創設計旅店龍頭承億文旅集團昨（10）日宣布，未來三年將在台東、嘉義等地再新建三間飯店，完成全台11間飯店的島鏈計畫，初估總投資金額15億元，集團並訂明年登錄興櫃，2024年掛牌上櫃。
另外，看旺高雄科技轉型，磁吸青年返鄉成婚的商機，承億文旅集團也宣布與新天地餐飲集團旗下頂級婚宴品牌「萊特薇庭」攜手，在即將開幕營運的「高雄承億酒店」，打造高雄頂級服務的一站式婚宴體驗及宴會廳。 「萊特薇庭」是由新天地餐飲集團、薇閣精品旅館集團共同合作推出的頂級婚宴品牌。
此次合作由承億文旅集團董事長戴俊郎與新天地總裁歐敏卿、薇閣精品旅館集團董事長許調謀共同簽約。投資金額逾10億元的高雄承億酒店，規劃222間客房，預計今年第3季營運，為承億文旅旗下第八間飯店，也是亞洲唯一與圖書館共構的國際五星級文創生活酒店。 戴俊郎表示，高雄承億酒店位於亞洲新灣區，擁有50公尺高空透明無邊際泳池，坐擁高雄市景與西子灣絕美日落；「萊特薇庭」的進駐，可為酒店帶來新人親友客房住宿商機。高雄「萊特薇庭」進駐承億酒店九樓至11樓，除包廂外，另有100桌的婚宴空間，預計6月接受宴會預訂，9月試營運，規劃婚宴每桌訂價1.8萬元起跳，被新天地集團視為帶動營運成長的新動能。
黑偉機械公司於桃園科技園區興建的觀音新廠已竣工，已於今年2月從大園廠遷至新廠（桃園市觀音區環南路839號），無縫接軌大園廠。 黑偉機械董事長林明賜表示，斥資達3億元台幣的桃園科技園區（桃科）新廠占地達1,840坪，將承接大園廠繼續生產鼓風機及真空泵等產品，預估到今年第三季新、舊產線稼動率滿載時，將可再提升30％產能，持續立穩鼓風機龍頭地位。
林明賜表示大園廠已設立27年之久，但因鄰近航空城計畫區將被徵收，因而獲政府補償下喬遷至桃園科技園區現址，桃科新廠面積較大園廠多出300餘坪，全廠規劃為工廠製造及三層辦公大樓兩區，除了擬於近期逐漸將大園廠設備搬遷到新廠外，另又斥資添購台中精機車床、三次元檢測等全新設備，喬遷後為擴大產能，除原有40位員工外，將再徵聘10位左右達50位陣容，續以立足台灣、放眼全球市場的行銷策略持續搶攻國際商機。
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