歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
房產新聞
產業新聞
桃園市政府開發的「沙崙產業園區」將於民國111年4月如期如質完工,受新冠疫情及台商回流影響,國內電商及製造業蓬勃發展,各行各業的廠商對於倉儲物流用地需求殷切,前兩次的標售已有多家業者提早布局搶得先機,僅剩的3筆用地已於2月25日起正式公告受理投標,直至4月28日(周四)下午5時止收件截止,有意參與投標者請注意投標時間。
沙崙產業園區位於桃園市大園區,緊鄰台61線,周邊有台15線、台4線、國道2號以及桃園國際機場與台北港等重要交通匯聚,且鄰近之大園工業區及濱海工業帶發展成熟,潛在客戶需求量大,實屬物流倉儲業之鑽石據點。 地政局局長蔡金鐘表示,園區除區位條件具相當優勢,完善的公共設施及管理系統更是一大亮點,市府團隊為建構綠能及智慧化園區,導入太陽能發電、儲能櫃、智能路燈、交通監測與水位監測警示等先進設備,並設有污水處理廠自行處理園區營運產生之廢水,不僅提供進駐廠商優良的營運環境,更能有效提升企業形象與曝光度,為物流倉儲業者布局首選。
本次公開標售共3筆標區,其中最大標區(E、F區)面積各約3公頃,最小標區(B區)1.8公頃,供業者依其需求投標;蔡局長表示,先前招商座談會反應熱烈,本次標售考量到有倉儲用地需求之廠商樣態較多元,為使廠商順利申購,將放寬營登審查條件並開放允許多家廠商共同投標申購同一坵塊。另外,為使需地廠商能順利取得土地,本次增加事後申購機制,讓未得標之廠商在開標後1個月內,可繼續向桃園市政府申請承購未標脫之廠房用地(詳細內容請參閱標售須知),以協助廠商加速進駐園區。
蔡局長更談到,為讓有實質設廠需求之廠商買到土地,並且有充足的資金投資建廠,園區申購方式採先租後售,廠商只需先繳納地價15%租金及10%完成使用保證金,即可先行進駐設廠開發,待廠商於3年內建廠完畢並達到完成使用條件後,則可以申請土地所有權移轉登記。 此舉除了可以達到產業用地有效運用,亦同時實現桃園市推動產業落地的政策,加速桃園物流倉儲產業升級和發展及提高產業聚落間整體供應鏈運輸物流的資源整合,達到市政府與廠商雙贏的局面。
招商引資創榮景,中科五大園區中面積最大的二林園區「二林園區第一期標準廠房新建工程」開工,中管理局長許茂新表示,未來二林標準廠房工程完工後,預估可提供約1000個就業機會,創造約百億元年產值。 「二林園區第一期標準廠房新建工程」開工動土典禮,彰化縣長王惠美、立委謝衣鳳、議員洪騰明、科學園區同業公會處長賴明志及十多家園區廠商CEO代表出席,見證並表達各界對於中科二林園區未來發展的高度期待。
2021年中科園區營業額再造新高,創區18年即達破兆,是台灣三大科學園區中破兆時間最短的園區。
許茂新表示,受惠全球景氣逐漸回溫,國內科技大廠紛紛擴廠因應,中科二林園區至今已核准31家廠商進駐,逾7成為精密機械產業,總投資額接近1000億元。 單是封測旗艦大廠-矽品就砸下850億元重金擴廠,帶動上下游產業鏈群聚,磁吸約10家潛在廠商有意進駐設廠。 許茂新強調,未來二林標準廠房工程完工後,預估可提供約1000個就業機會,創造約百億元年產值。
二林園區標準廠房規畫分三期興建,第一期興建地下一層、地上5層鋼筋混凝土二棟,總樓地板面積約2萬6072平方公尺,包含300坪/12單元及150坪/6單元,共計18單元。 第一期計畫總經費約9.2億元,2021年底已完成公開招標及預計113年底前可完工提供廠商進駐使用。
為創造永續、智慧的工作場域,二林標準廠房朝銀級綠建築、智慧建築規格設計,並預留電動車充電樁、5G設備安裝及太陽能板設置空間,達成節能永續綠色園區,並同時滿足廠商高速傳輸需求,是中科二林園區高規格永續建築的里程碑,並將帶動彰化及二林地區之經濟發展。
台鐵員林站的員林穀倉於民國92年公告登錄為歷史建築,是全台惟二的鐵路穀倉(立庫)。台鐵今(13)日宣布正積極辦理包括員林穀倉的員林站周邊三大活化開發案,在台鐵推動公司化先期,就要展現資產活化最佳的效能。 台鐵表示,目前正積極辦理3項員林站資產開發案,包括:高架橋下多目標案,含4段商場、3段停車場及1棟法定停車場,可有效串連橋下廊帶增加空間效益,已公告,預定4月11日開標;員林穀倉及腹地標租案;以及員林站旁土地都更案,車專區南北側橋下空間及西側商業區,準備第2次公告招標。
台鐵局局長杜微日前與台鐵運務處處長劉雙火、資產開發中心副總經理劉睿紘及台中營業所經理江權祐視察員林站周邊三大活化開發案。杜微指出,員林穀倉於92年公告登錄為歷史建築,是全台惟二鐵路穀倉(立庫),周邊土地面積達7000平方公尺,極具發展潛力,台鐵局、彰化縣政府及員林市公所並已成立溝通平台,將共同推動穀倉及周邊土地活化。台鐵資產開發中心要積極創造友善投資環境,善用員林穀倉特色全力招商,在台鐵推動公司化先期,就要展現資產活化最佳的效能。
新北市環保局日前推出「新北節能E好宅認證計畫」,以社區公設用電為指標,頒發三星級至六星級證書,並與8家房仲業者合作,讓民眾透過房屋買賣交易平台,可得知節電優良社區,以作為購屋參考。 新北市環保局長程大維表示,新北市2020年溫室氣體排放量,建築部分占最多,達總排放量39%。為達到2050年淨零碳目標,環保局採分級證書及相關輔導方式,透過多元的社區公設低碳改造方式,並依社區大小規模給予10萬元至30萬元補助金額,協助降低公設設備用電量。
與房仲業者合作提供民眾購屋新考量
環保局表示,「新北節能E好宅計畫」除邀請社區參加,也與永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產、永義房屋、信義房屋、住商不動產、大家房屋等8家房仲業者合作,將節電表現優良的社區公布在房仲業者買賣房屋交易網路平台,讓民眾在購屋過程中,除考量房價、周邊環境、生活機能外,也將節能住宅納入選項。 新北市環保局指出,新北市內計有19個社區符合「新北節能E好宅」三星級標準以上,其中於三重區的峰景翠峰社區,建置約12.6kW太陽能光電系統,於2000年至2021年期間,公設EUI值從23.3降至13.9,用電量減少約40%,因而達到「新北節能E好宅」四星級標準。
房市「329檔期」登場,新竹已以每坪6字頭房價緊追新北市,台中、台南也逐步逼近台北市,最近台中七期成交價已「坐七望八」,台南中西區更將挑戰7字頭天價;而「首善之區」台北市,正醞釀補漲行情,據傳已有指標大案的頂樓,每坪成交價挑戰300萬元的「總裁防線」。
在全球通膨隱憂加劇下,營建和土地成本、資金行情直接推波助瀾,掀起2021年史上未見的房價狂飆潮。根據國泰房地產指數統計顯示,2021年台北市、新北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等全台七大都市,預售新屋房價全面大漲,為歷年破天荒之舉。
至於平均一年漲幅更是前所未見,除高雄上漲9.41%,桃園上漲1.79%,都在一成以內之外,其餘各都漲幅都超過一成以上;尤其新竹更飆到24.48%,高居第一,每坪均價已高達33.3萬元,超越台中、排名全台第三高,追在雙北市之後;另外台中房價也大漲17.18%,漲幅居次,全台七都房價不但飆破區域新高紀錄,更已超越2014年前波房地產景氣高點時的房價水準。
展望今年第一波黃金大檔「329檔期」,不少新案可能會再開出一波新天價。業者說,儘管政策連番打炒房一年多,但房價上漲真正原因在於成本、需求拉動,並非建商在炒房,預料今年新案售價,將面臨強大的調漲壓力。 新竹以每坪最高達6字頭房價緊追新北市,即將登場的新案,據悉擁有台積電擴廠利多效應拉抬的2字頭房價區寶山,329檔期將有指標大案「宏道新竹帝寶」,別墅區可望首度挑戰每坪4字頭。
台中最近七期陸續開案的幾筆預售豪宅,每坪成交價已「坐七望八」;高科技大廠紛紛進駐的台南,最近中西區也出現新案「湖美帝璟」,開出每坪7字頭挑戰台南新天價。 而「首善之區」台北市正醞釀補漲行情,最近據傳即將在329檔期登場的指標大案「Diamond Towers台北之星」,頂樓已成交,若扣除露台,每坪成交價超過300多萬元,突破「總裁防線」。
中央銀行將於本周四(17日)召開今年首場理監事會,包括永豐金控、台新金控、國泰世華銀行等三大金融機構的首席經濟學家均預測,央行總裁楊金龍鐵定會在今年上半年啟動睽違逾十年的首次升息,不只如此,央行3月也將加碼打炒房力道、宣布第五波房市信用管制。 永豐金首席經濟學家黃蔭基受訪時指出,永豐金預測,我國今年經濟成長率將達4.56%、消費者物價指數(CPI)年增率為2.23%。主計總處日前公布,2月CPI年增率2.36%,連七月超過2%,通膨壓力持續升高。
對於本周四央行是否升息,黃蔭基表示,「升息機率正在增加,3月升息是一門藝術,不過,央行愈早升息愈好」;他認為,央行今年將升息三次,每次幅度均為半碼(0.125個百分點)。 台新金首席經濟學家李鎮宇預估,台灣今年經濟成長率約4.2%、通膨率2.2%,本周四央行很可能升息半碼,但也不排除一次升足1碼可能性,因目前經濟形勢已基本滿足楊總裁提出的「升息三要件」,去年底也曾宣示今年將適時調回2020年降息的1碼,本次理事會應會跟隨聯準會同步升息。
他認為,央行今年有二次升息機會,每次半碼至1碼,若聯準會緊縮步調加快,全年央行升息幅度可能超過1碼。 國泰世華銀首席經濟學家林啟超指出,俄烏戰爭衝擊下台灣通膨升溫,今年經濟成長恐下修至3.5%~4%、面臨保「4」危機,通膨率也將超過2%警戒線。他認為,台灣其實有升息本錢,加上面臨輸入性通膨壓力,主要機構均預測今年通膨將突破2%,且「台灣輸入性通膨問題,未來三個月都不會解決。」因此,3月會不會升息,端看央行是否「夠自信」,還是憂心俄烏衝突不確定性,行事更謹慎,延至6月才調升利率。
在房市管制措施方面,三位首席看法一致,均認為央行會加碼打炒房。黃蔭基表示,六都公布今年前兩月買賣移轉棟數,共達3萬9,664棟,創11年新高,「房市持續熱絡,央行應該會針對特定區域再加強選擇性信用管制的緊縮力道。」 林啟超認為,從楊總裁先前談話可知,央行這次可能會從房價漲幅較大的特定地區,祭出第二戶以上房貸限貸七成等措施。李鎮宇說,央行2020年12月來已四度加碼房市管制,不排除本季將持續祭出包括加強第二戶管制或房貸年期的限制,或小區域信用管制,央行對房市的控管,仍有很大空間。
史上僅見,不動產放款龍頭土銀日前向全體分行下達指令,暫停承接土建融新案。知情人士指出,土銀大動作出手,除了達陣今年土建融放款零成長的目標,金管會在2月中旬大幅拉高不動產風險係數,已使土銀的「普通股權益比率」告急,可說為另一重要原因。 央行即將召開理監事會議,屆時是否再對打房出招,成為金融圈高度矚目的焦點。至於土銀已先行出手,向全體分行下達指令,暫停承接土建融新案,可說具高度的宣示意義。據了解,土銀向分行所下達的指令,要求分行碰到新的土建融案上門時先暫停受理,須先回報總行由總行定奪。
根據土銀內部評估,即使不接新案,要達陣今年土建融放款零成長的目標,也相當困難,這是因為土銀還必須「消化」很多舊的土融案所延伸出來的建融案,因為土建融案一脈相承,不可能接了建商的土融案,但不作其後續的建融案,否則形同助陣建商「養地」。 據了解,土銀要消化的主要是四、五年前建商即已承作土融的「舊案」,這些土融案所衍生今年所需要的建融借款量,土銀內部估算應有數百億元;且因國外輸入型通膨帶動鋼材等原物料價格上漲,建商需要的建融放款量恐怕更高,加上缺工問題持續,也會拉高人力成本,都會反映在建商對建融的貸款需求。
行庫指出,即使土銀已通令分行不承接新案,要達成今年土建融放款零成長,恐怕也會是相當艱鉅的挑戰。 除了土銀之外,合庫也以土建融今年「零成長」為目標,已底定以現有放款餘額為限作為承接土建融新案的原則,同時以承作都更危老等類型的土建融案為主;根據合庫上周法說會揭露的數字,土建融目前的餘額若與去年底相較,已有小幅衰退。
根據實價登錄交易資料顯示,台北市北投區土地在2018~2021年、連四年交易規模均衝破100億元以上,其中2021年更一舉衝破200億元大關,關鍵就在區域擁有北投士林科技園區的發展題材,帶動建商與企業投資,並且讓北投區成為近四年間土地累計交易最熱絡的區段。 信義全球資產總經理柯宏安分析,去年北士科的商辦預售案「華固創富中心大樓」出現每坪破70萬元成交價,價格追上內科發展最成熟的西湖段,看得出建商看好北士科將複製內科的成功經驗,再加上台北市新辦公室供不應求之下,因此才有目前這種區域尚未發展成熟,區域物件交易卻已相當熱絡的情況。
據實價登錄最新資料顯示,過去四年台北市北投區土地交易規模已連四年超過100億元,去年交易金額更衝上210億元,成為市場關注焦點;其中,擁有北投士林科技園區題材的「軟橋段」,科技產業專用區土地行情從2018年平均每坪155萬元一路攀高,2021年已來到平均每坪215萬元,上漲將近四成。 以開發商動作來看,去年就有華固(2548)、長虹、達麗、力麗等企業搶進投資,又以長虹建設每坪245萬元買下約626坪土地的單價最高。 建商與企業的投資,是帶動此區商辦供給量的主要來源;觀察軟橋段科專區中的土地開發進度,兩家推案效率高的華固、長虹建設分別在去年7、8月拿到建照。
柯宏安分析,華固建設旗下軟橋段49地號之824.45坪地,將打造地上14層、地下四層之商辦大樓,推估未來將釋出近5,000坪商辦供給。 長虹建設手中軟橋段50、51地號之2,089.56坪地,將蓋地上24層、地下五層商辦大樓,初估未來也將有近1.1萬坪樓地板面積釋出,兩大案將率先帶動此區辦公大樓交易熱度。
潤泰新(9945)去年營收獲利亮眼,市場對股利有高度期待。旗下最大金雞母南山人壽,因認列俄羅斯債券預期信用損失30.25億元,成為影響潤泰新今年獲利表現的最大變數,不過前二月營收已達39.81億元、年增9.28%,加上今年有總銷逾50億元的板橋兩大案將完工交屋,業績可望穩健表現。 潤泰新去年多筆新案完工交屋,加上南山人壽獲利大幅衝高的貢獻,全年營收272.43億元創新高;去年前三季稅後淨利145.16億元,EPS達7.13元,已賺贏2020年全年。
展望今年,潤泰新第一季將有「松濤苑」銷售一戶入帳,另外「潤泰敦峰」持續銷售挹注,市場預期,首季營收樂觀以待;依潤泰新工程進度估計,今年有兩大住宅案完工交屋,包括新北板橋的「潤泰鼎峰」、「潤泰文樺」,兩案都已完銷。法人估計,今年房地產本業業績可望維持高檔。 潤泰新近年積極耕耘板橋,第一案為潤泰新攜手日本三菱地所的合作開發案「潤泰峰匯」,為日本三菱地所在台灣的第一筆住宅開發案,總銷達60億元,去年4月已完工交屋,每坪成交行情達55萬元以上;江翠的「潤泰文樺」總銷約60億元,潤泰新分回部分約達30多億元,預售時已全數完銷。 另板橋「潤泰鼎峰」案總銷約43.5億元,潤泰新分回19億餘元;去年12月潤泰新簽下板橋環翠段941坪土地合建案,日前簽下江翠段逾1,138坪土地合建案。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,懇請來信告知,將從系統作處理。