|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
為持續推動全國危險及老舊建築物加速重建，行政院核定並於2022年3月10日發布危老條例第8條延長稅捐減免優惠申請年限，自2022年5月12日起延長5年，至2027年5月11日止，讓申請危老重建個案能持續享有地價稅及房屋稅減免優惠，鼓勵民眾加入危老重建行列。 稅捐減免優惠再延長 內政部表示，危老條例於2017年5月10日公布施行迄今，已累計重建計畫申請2,550案，核定2,056案，案量穩定成長。這次稅捐減免優惠再延長5年，只要在2027年5月11日前申請的重建計畫，其範圍內的土地及建築物，符合一定要件者得享有地價稅及房屋稅減免優惠，包括重建期間土地無法使用者免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年、重建前合法建築物所有權人為自然人且仍持有重建後建築物2年未移轉且繼續持有者，最長可再享有房屋稅減半徵收10年等措施。 中央補助成立重建輔導團，協助社區加速整合工作
專家說明貸款限縮不影響危老都更進行 針對行政院最快於17日拍板「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」等打炒房修法，炒作行政罰將從原本最高500萬提高到5,000萬元，對此內政部長徐國勇表示，行政院正在做相關審核並持續整合及研討。
立法院內政委員會14日邀請徐國勇列席報告概況，徐國勇表示，行政院正在研議中，整個草案原始是國發會召集各單位，不只內政部，其中包括財政部、中央銀行等相關部會都在處理，其中徐國勇也提到「這次修法主要是針對預售屋相關的紅單轉讓」，因為這可能構成不是真正需要房屋的人炒作，也有「公平交易法」及相關刑責問題，同時持續與各界研討中。
關於這項新法，許多建商紛紛提出意見，但就危老及都更來看，當初危老專車開啟是基於民眾居住安全，讓迫切住在海砂屋及老舊建築物中的民眾能儘速更新舊有建築，且致力都更及危老的建商，當時因爲政府的容積獎勵等措施，加速整合，也有建商創立新型態方案以利整合時程加速，例如:『複合模式』，但有需求危老及都更的地主面臨這波大動作的修法，開始擔心起自家都更及危老貸款是否將跟著限縮？專業建商針對此事提出說明，打破民眾的誤解。
富品建設創辦人曾富瑋於受訪時表示，一般都更及危老案，民眾會選擇合建或委建，純合建是指地主出土地、由建設公司蓋房子，所以建設公司本身無法用土地貸款，且一般建商在做法上，本身不會、也不應附帶土地融資，但許多地主因不了解土地貸款等相關合建及委建程序，看到需要貸款就相當恐懼，其實貸款的資金有信託機構控管。
另外都更跟危老案純委建的部分，由於整塊基地及土地價值，除了建融的信貸外，還是可以用土地借貸，因為危老條例的精神是在鼓勵地主「自地自建」，有點像自辦都更的概念，這同時也符合政府推廣危老重建的精神，即是所有利益由地主共享。
因此如果這波打炒房修法限縮到危老跟都更，就有違當初危老專車的美意，因此對於老舊自用宅需更新的民眾來說，並不受到直接影響，而推出複合式方案是為因應不同地主需求產生的配套，來解決同一個基地上尚未同意戶及同意戶與選擇委建及合建不同方案的地主，同時以公平、安全機制的方式來加速重建老舊房屋的更新速度，以利縮短整合時程，顧全民眾居住安全。簡言之，當不是所有地主都選純合建或純委建時，仍有需求貸款的地主，仍需要資金來投入都更及危老的需求，這樣才能順利重建。
對於相關問題的誤解，曾富瑋建議，地主應先傾聽專業說明，確實理解相關措施與程序。以台北市為例，危老屋量體多也密集，地主多容易產生意見分歧，反而不利快速進行老舊建築更新，但不能忽視安全考量，因為海砂屋及危老屋發生問題常在一瞬間房屋就產生大面積崩壞、造成災害!再以安全角度考量，更新不僅是協助地主本身權益及安全，更有利於減少日後社會成本跟加速進行危老屋更新，貸款對於資金有限又有房屋重建需求的民眾來說仍是迫切需求，相信政府在都更及危老的推動上，並不會相互違背危老條例的惠民舉措，因此民眾不必過度恐慌。
內政部次長花敬群今（15）日出席「國家生技研究園區聯外道路工程」祈福動土典禮，他指出，本工程預計2025年3月底完工，未來可有效紓解園區整體營運後的交通負荷，同時做為防汛期間南深橋閘門封閉的替代道路，提供緊急救災避難使用。 花敬群指出，本工程涉及國家生技園區整體發展，經國發會協調後，由內政部提報聯外道路興建專案計畫，並於2020年獲行政院同意全額補助總經費16.5億元。
花敬群表示，中研院國家生技研究園區從2007年規劃興建，於2018年啟用並開始陸續進駐，為配合研究園區整體營運，未來預計增加2,000多名人員進駐，考量園區人員往返南港捷運站的交通需求，因此，開闢總長824公尺的聯外道路，同時拓寬研究院路一段130巷既有路寬。
花敬群指出，此聯外道路主體為長716公尺的隧道，打通南港捷運站及研究院路，隧道型式採單孔雙向配置，並規劃設置人行及自行車道，有助提升園區通勤便利性及健全南港區域交通路網。 今日祈福動土典禮出席的貴賓，包括內政部次長花敬群、台北市長柯文哲、營建署長吳欣修、中央研究院副院長劉扶東，與深耕貢獻地方的民代、基層區里長及市府人員、當地居民等共同觀禮。
隨著高雄煉油廠土汙整治作業進度超前，高雄市政府各局處正積極籌備將特種工業區轉型為楠梓產業園區的行政作業，而在地居民所提倡的生態公園，高雄市政府也從善如流，在經濟、就業、休憩及生態等多方面的考量下，將會把半屏山生態綠廊延續到未來的科技園區，串聯北邊的都會公園，往南延伸到柴山自然公園，成為高雄市的生態綠廊帶。
工務局楊欽富局長表示，高雄煉油廠土汙整治工作進度超前約10％，第三區的汙染土已經在2022年1月28日全數移除，經過環保局驗證後也都符合管制標準，未來園區的開發將會結合再生能源、工業遺址、文化資產及經濟發展等面向，以生態公園內的科技廠為願景，建構綠色永續的生態科技園區，並透過綠手指的設計理念，往北串聯都會公園，往南延伸半屏山自然公園、蓮池潭風景區、洲仔濕地、舊左營國中及龜山，之後銜接另一個國家級的柴山自然公園進而通達西子灣銜接愛河口，建構出一條連續不中斷的都市生態綠廊。
楊欽富局長指出，高雄煉油廠的位置得天獨厚，剛好位於都會公園及半屏山自然公園之間，未來的整體規劃，北側以30米寬園區北路綠園道及60米寬綠帶與後勁聚落相鄰；南側則以40米寬園區南路綠園道及文化資產延續半屏山的生態綠廊，此外，材料創新研發專區與楠梓產業園區亦依法劃定必要性公共設施用地，保留文資遺址，兼顧生態串接與綠色生產等機能，高煉廠材料創新研發專區共55.49公頃，其中作為公園及文資保存面積高達14.67公頃，占全區26％，較法定的10％多上一倍，兼顧生態、文資保存及開放居民使用，而楠梓產業園區第一期共29.83公頃，留設公園綠地達6.86公頃，占全區23％，並作為滯洪功能使用，達到開發前後逕流零增量，使用再生水與鼓勵零碳生產，讓生態與產業共融發展。
楊欽富表示，高雄煉油廠在從高污染石化工業區轉型的過程中，將在地居民所期望的生態公園機能納入考量一直是市府努力的目標，未來除了延續半屏山自然公園的綠色廊帶以外，將再聯結東側的澄清湖風景區、金獅湖風景區及愛河流域的景觀步道，打造一個綠廊不中斷且兼具生活、生產、生態的永續智慧城市。
高鐵南延等公共建設，加上屏東科技產業園區將開闢第二園區，產業帶進屏東人口紅利的同時，屏東房價也逐步水漲船高，透天和大樓綜合鑑價評估價值，從2017年的580.1萬元，跳升到2021年的657.5萬元，5年鑑價上升77.4萬元，增約13.34％。 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮15日表示，根據財團法人金融聯徵中心新增房貸資料統計，屏東近5年包括大樓和透天的綜合房屋鑑估值，已從2017年的580.1萬元，上升至2021年的657.5萬元，增加77.4萬元，5年的增長率約13.34％。
房貸平均授信額度，則從2017年的412萬元，逐年增加至2021年的485.2萬元，5年間同步增加73.2萬元，李家妮指出，雖然房貸負擔增加，但購買的平均建物面積，反而從2017年的50.2坪，縮減至2021年的47.5坪，減少約2.7坪，換句話說，屏東購屋族房貸似乎越來越高，但房子卻越買越小。
不過，她說，此一現象也顯示屏東地區建設發展與產業經濟力，大幅提升，因此，銀行對房屋身價、貸款人還款能力、信用等條件，都有提升，民眾也更有力提高購屋總價帶。 李家妮表示，公共建設和產業進駐，帶動房價的同時，也帶動商業發展，日本知名「藏壽司」鎖定屏東，打造南台灣第二座土藏屋造型街邊店，即將於3月底正式開幕，東元餐飲集團旗下摩斯漢堡，近日也宣布斥資14億元，進駐屏東興建萬坪廠房，產業商機話題不斷，也點燃屏東房市熱度，二者連動性相當高。
台灣房屋屏東中正豪傑加盟店東郭承豪指出，屏東近幾年屏東公共建設題材豐沛，包括像屏東及潮州轉運站陸續啟用、屏東火車站門戶再造，環境整合計畫完工重塑屏東城市意象，還有高鐵南延、屏東科技產業園區將開闢第二園區、榮總屏東分院、義大「屏東健康產業園區」等建設加持，帶動屏東生活機能大幅提升，城市願景更加有利可期，房價也一路補漲。 郭承豪表示，有別以往的三代同堂，屏東家庭購屋客群，如今也多偏好獨立成家，建商推案型態也朝向小宅化，除了小地坪透天厝，像屏東市區近年5樓電梯公寓、華廈也越蓋越多，空間合宜、總價也較透天好入手。
他說，主力熱區除了屏東市、潮州，包括義大「屏東健康產業園區」所在的麟洛、內埔一帶，受惠建設利多，也成為購屋熱區，以目前屏東市區的中古華廈，每坪單價約12萬元到15萬元，2房小宅總價約3百到4百萬元可入手，新建案則奔向2字頭，預售案最高單價則已衝上3字頭，除了在地自住，看好屏東未來房市潛力，也不乏投資客群入主。
台灣央行今年首次理監事會將在 17 日召開，市場關注是否升息與升息幅度，房仲業者認為，升息只是時間早晚，關鍵在幅度，雖然升息 1 碼，看似房貸利率只是回歸 2020 年降息前的水準、但在通膨壓力仍未明顯減輕的當下，房貸戶實質壓力依然不輕，甚至可能還比降息前的壓力更重。
根據中信房屋分析，房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主要是因為利率變化將牽動後續每期還款金額多寡，比起房屋遭銀行鑑價低估、核貸成數不如預期，以及無法使用寬限期等申貸前就能掌握的條件，利率遭拉高反倒是申貸過程中最無法控制的變數。 中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動，不過最終仍是無可避免。
至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息 1 碼後，房貸支出是回到 2020 年降息前水準，但問題是，現在的物價比 2 年前還要更高，當房貸利率因升息而「校正回歸」，在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比 2 年前更大。
另外，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估，實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊跟不上市況，這些因素還是會導致鑑價結果失真。
此外，核貸成數與寬限期限制的問題則囿於政府政策，短期內還未看到鬆綁的跡象，日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間，顯示還可能再加碼限縮房貸條件措施，不過相關措施對首購族無影響，只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說，在限貸令未鬆綁的現況下，暫時只能自行籌措資金，拉高購屋準備額度，或以其他貸款名目來申貸運用了。
商用不動產交易熱絡，北市商辦稀缺，舊商辦行情也拉高，據實價揭露，去年七月成交一筆北市松山區「威京大樓」12樓戶商辦，總價2.69億元，坪數381.4坪，扣除車位單坪約為81.5萬元，為近一年松山區商辦最高總價，經查謄本，買方為科技公司，賣方吳姓自然人應為生技公司。
「威京大樓」位在捷運南京三民站商圈，為蓋出「陶朱隱園」聲名大噪的中華工程總部，該大樓屋齡約29年，一共16層樓，除了此次交易的12樓戶，以及1樓戶為中國人壽持有，其餘均為中華工程與其相關企業持有。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「威京大樓」所在地段商辦、住家、店面等不動產產品皆有，捷運、商圈機能也便利，雖不列為A辦地帶，也有部分商辦物件稍顯老舊，區域價碼還算具備抗跌空間，商辦交易價格約在單坪70萬元左右，出租投報率則在2%，像「威京大樓」的實價紀錄中，2012年的交易單價為60.7萬元，這次則成交到81.5萬元，雖然樓層、坪數、時空背景不同，價位於當地來說並不低，身價不言可喻。
陳炳辰分析，眼下商辦大樓多見都更，加上台商回流，不論AB辦都顯供不應求，而觀察台北市商辦聚落，雖然信義計畫區光環不退，然走出信義計畫區，他處的行情可打5-8折，使用空間又大，包括內湖科學園區已吸引金融、媒體產業聚落，商辦機能成熟，南港經貿園區也翻轉南港舊工業區的形象，帶動區域商業活動、高價宅交易。
至於「威京大樓」所屬的南京三民商圈未來將見京華城、中華開發大樓等改建商辦案，目前有統一證券集團大樓、國家企業中心大樓、中農科技大樓等指標商辦，顯示商辦聚落優勢，隨著經濟活動恢復常態，不動產市場熱潮不退，包括大直、士林都傳企業購置商辦自用，商辦市場後況看好。
福貞-KY（8411）今(15)日舉行新竹廠揭牌典禮，成為集團在台灣第一個、也是旗下第六個生產據點，新竹廠為福貞於去年12月透過購併而取得，該廠同時具備鋁製易拉蓋與二片式鋁罐生產能力，其中鋁蓋在台灣的市占率近七成，鋁罐產量亦居台灣前三大。
福貞新竹廠過去三年合併營收約9億至11億元，正式加入集團後，預期每年可挹注每股稅後純益0.4元，並帶動公司今年合併營收有望突破百億元規模。 福貞新竹廠主要包含鼎新金屬(鋁蓋)與鼎立金屬(二片式鋁罐)兩家公司，資本額分別為2.3億元與5.19億元，成立至今都已超過30年，其生產基地位於新竹縣新豐鄉，為少數位於新竹以北的金屬容器包材廠。
由於因臨近多家飲料品牌大廠，具有地理位置優勢，主要客戶包括台灣啤酒、可口可樂、金車、黑松與維大力等知名飲料品牌，並同時具備外銷業務能力，占比約15％，以東南亞市場居大宗。 福貞新竹廠是台灣少數同時具備二片式鋁罐與鋁蓋生產能力的業者，鋁罐年產能達5億罐，居國內前三大，鋁蓋年產能則為12億片，由於是台灣最早的專業製蓋業者，因此為台灣大多數飲料客戶認可及採用，在三片罐市占率約七成。
福貞指出，新竹廠未來除每年可穩定貢獻集團約10億元營收，並挹注EPS0.4元外，其具備的高質量鋁蓋生產能力，未來可望進一步強化集團一條龍供應效益。 目前，福貞在中國大陸以鋁罐與三片式鐵罐為主，鋁蓋生產僅為滿足飲料充填代工業務所需，占比極低，新竹廠加入營運後，將可望逐步實現集團擴大營運的目標，集團未來也將積極持續擴充新竹廠鋁蓋產能。 其次，新竹廠已深耕製罐業務逾30餘年，初期是與北美最大的金屬包裝容器供應商波爾公司(Ball Corporation)共同合資成立，目前波爾公司仍持有旗下鼎立金屬8％股權，因此，無論在產品開發能力或國際接軌經驗均高，將對集團可產生相當助益。
興富發建設（2542）公布去年財報，符合市場預期，據興富發昨（15）日公告，集團去年稅後純益達81.86億元、較去年大增逾二倍，每股純益達6.45元，創下近六年來新高；興富發同步公告以12.44億元購入高雄新興區新興段595.62坪土地（含道路用地）。
興富發建設指出，中南部市場在台廠積極進駐下，人流、金流相繼到位，未來發展成長力十足，因此集團將會持續在中南部購入土地。興富發建設昨日以12.44億元購入高雄市新興區新興段三小段等13筆土地 (含建物)，以及同地段1756-1地號等五筆道路土地，總計土地面積約595.62坪。
累計今年以來，興富發建設已砸下32.81億元分別購入桃園中路重劃區1,579.46坪地，以及昨日購入高雄新興區土地。另外公司在今年1月底也簽下台中水湳經貿園區合建案。 興富發建設昨董事會同步通過發行20億元有擔保公司債；興富發建設昨日收在50.5元、上漲0.9元。 興富發建設公布去年營收達442.82億元、年增81%，毛利率達31%，較去年同期增加約3個百分點，營業利益為100.14億元，較去年大增1.4倍，稅後純益達81.86億元、年增逾二倍，每股純益達6.45元，大幅優於去年2.11元，創下2016年以來、近六年來新高。
興富發建設今年新推案量初估達615.48億元，以區域來看，桃園、中南部將是公司推案重點，像是桃園A7、台中西屯、高雄台南依舊看好，均將推出首購型產品，尤其是高雄在台積電宣布進駐之下，認為今年區域房價值得期待。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日，聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
