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房產新聞

  1. 環差過關 台北雙子星拚年底動工

  2. 鹿港捷運線拚過關議會審查駁回 涉及徵收土地拆房等資訊不足

  3. 南科三期瘦身 免二階環評

  4. 都更牛步化 一坪換一坪 猶如緊箍咒

  5. 「城中城暨七賢國中舊址案」已向中央報告在案

  6. 追加預算也沒用 環狀線、萬大線4度流標

產業新聞

  1. 中鋼集團標地 要蓋透天別墅

  2. 高市賣地開紅盤 茂德張高祥8.8億搶楠梓千坪地

  3. 老牌旅店成改建熱門首選?凱林旅店1.2億成交

  4. 希爾頓礁溪插旗 掀土洋大戰

 


1、環差過關 台北雙子星拚年底動工

2022/03/17 經濟日報 楊文琪

台北市環評委員會昨(16)日審議雙子星大樓開發案環境差異分析報告,在開發單位調整包括總樓地板面積等內容,最後環評委員會決議修正通過。台北市捷運工程局表示,環差報告通過後,預計4月1日申請建照,希望今年底動工。

台北市長柯文哲大力推動台北西區門戶計畫中的旗艦案件─台北車站特定專用區(C1、D1)雙子星大樓開發案,前後流標五次,北市府於2018年進行第六次招商,由台灣南海發展公司得標,但因涉及國安問題失去最優申請人資格,後由藍天宏匯團隊遞補最優申請人資格,雙方於2019年完成簽約,總投資達606億元,預定2026年8月完工,規劃興建商場、辦公室、旅館等。

昨日環評委員會進行該案的環境差異分析報告審議作業,開發單位資料提及,考量未來商業需求及市場環境變化,依都市設計審議意見修正環差報告,包括總樓地板面積、內部空間用途、建築高度、臨時停車空間規劃設計等。

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2、鹿港捷運線拚過關議會審查駁回 涉及徵收土地拆房等資訊不足

2022/03/16 中時 吳敏菁

彰化縣政府辦理「彰化縣大眾捷運系統鹿港線可行性研究」一月已出爐,拚議會通過,好提報交通部爭取核定通過,彰化縣議會召開臨時會,16日分組審查,小組13名成員全都有意見,議員涂叔媚、陳銌銌、楊妙月等,質疑兩場公聽會,涉及的沿線住戶竟多不知道,議員吳韋達等質疑總經費206億,縣府自籌款高達106億元,財務管理是很大的隱憂,分組召集涂淑媚最後裁示退回,要求重新檢討並補齊資料。

彰化捷運延伸到鹿港是縣長王惠美這屆當選重要的政見,縣府也快馬加鞭推進度,今年一月舉辦兩場公聽會,初步路線已定調,規劃從台化廠區往彰化市金馬路、林森路、林森西路、跨國道1號、洋仔厝溪經東芳國小社區,進入彰馬路、馬鳴路都走平面路線,進入鹿港打鐵厝開始一路高架,接彰鹿路、中正路到鹿港轉運站。全線長21.2公里,將設置23座車站,包括平面站12座,高架站11座,另規畫有和美支線。

鹿港捷運線可性評估16日進入議會分組審查,工務處專案報告後,涂淑媚指出,這麼大的案子,許多人在地人卻不知道已開過公聽會了,會涉及多少土地、拆多少房子都不知道,至少沿線住戶都得通知到。 議員楊妙月也指出,規劃路線包括景宗街,根本是未開闢道路,屆時要徵收土地,拆房子,牽涉良多,且捷運到彰化都還沒啟動,急著鹿港捷運拚過關,懷疑真的有這麼大運量需求?且台中捷運等都虧損,不知屆時如何彌平財務。

議員陳銌銌指出,不是反對鹿港捷運,但是開公聽會涉及沿線住戶居然都沒被通知到,況且彰化西區的交流特定區等,農地等都大量閒置,應該先投入大型建設,先有需求才會水到渠成,且捷運要設站體,勢必又壓縮原地不足停車空間,應該配合都市計畫統一規劃。

議員吳韋達表示,捷運不是只有工程期燒錢,高雄的營運狀況,應該作為彰化的借鏡,在縣府提出的報告案中,彰化火車站到鹿港的班距設定為6分鐘,這樣的旅次量推估是否過於樂觀,旅客量不足的班次都是在虧錢,總開發經費高達262億元的捷運案,可惜沒有提出完整的營運成本評估與推算模型報告。

交通分組共13名議員,尤瑞春、白玉如、黃盛祿、張春洋、蕭淑芬、洪騰明、涂俊任等都出席,表達並非反對建設與開發,建議要給更詳細的資料,專案報告提供的完整度不足,議員無法有效監督與審查,不能背書,一致要求退回,要求補件再審。

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3、南科三期瘦身 免二階環評

2022/03/17 工商時報 馮建棨

環保署16日召開環評大會審查南科台南園區三期基地開發計畫,由於過去環評初審時因開發面積太大、有影響環境疑慮,初審建議進入二階環評,南科在會上提出縮減面積版,爭取繼續審查,經閉門會討論後,環評大會同意免辦二階環評,要求南科管理局補足資料,交環評專案小組繼續審查,如此可省下約二年的二階環評時間。

南科三期基地位於台南園區西南側,總面積約93.62公頃,以台糖土地看西農場為主,未來園區預計引進半導體聚落、光電、3D列印及航太等領域、生醫相關廠商、智慧載具、機器人、軟體、資安及資通訊相關產業。  

科技部表示,國內現有科學園區發展漸趨飽和,南科所轄台南園區及高雄園區目前土地出租率均逾九成,共有310家廠商核准進駐,可出租土地僅剩2.32公頃,不足供產業成長發展。 先前環評專案小組審查時,環評委員認為,南科三期開發基地鄰近八角寮疑似遺址、開發基地面積接近100公頃,對環境有重大影響之虞,建議進入二階環評進行更縝密、嚴謹審查。但二階環評曠日廢時,南科管理局昨提出開發面積縮小版,從原有93公頃,縮減至84公頃,用水用電及空汙排放都縮減,希望獲得委員支持。  

南科表示,再生水規劃使用量,從54%提升至75%,用水回收率由75.8%提升至82%,用電量從140,000kW降至100,000kW,半導體產業取得實際用電量一定比例再生能源,最終在2050年要達到100%。至於八角寮疑似考古遺址,已協調並獲台糖同意維持疑似考古遺址區域,讓土地作為農作使用,保全既有自然生態棲息及景觀。  

有環評委員質疑,雖然南科表示開發面積已排除遺址,但沒有調查資料界定怎麼知道已完全排除,從資料完全看不出來。經閉門會議討論後,環評大會同意免進入二階環評,但要求強化土壤液化潛勢分析及評估、提出減輕對策;補充說明綠地增加區位,評估再增加綠地面積可能性,並強化說明達成本計畫規劃生態綠廊具體作為等內容,全案5月底前補件後再審。

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4、都更牛步化 一坪換一坪 猶如緊箍咒

2022/03/17 工商時報 楊沛騏

2010年8月,當時的台北市長郝龍斌為了加速都更,提出「四、五樓老舊公寓改建方案」,其中的「一坪換一坪」是最讓人耳熟能詳的訴求,但這句口號卻猶如「緊箍咒」般,多年來讓都更推動慢如牛步,迄今仍遺患無窮。  以台北市而言,絕大多數的住宅區屬於「第三種住宅區」(住三),225%的法定容積率,無論加上都更的50%容積獎勵,或危老的40%容積獎勵,在扣掉三成左右的公設比後,根本達不到「一坪換一坪」的要求。  

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑以實例分析,第三種住宅區的50坪基地、坐落五層樓公寓一層一戶,每層權狀面積30坪,在檢討「原建築容積」時,住戶往往忽略舊建物登記中,其實也包括樓梯及陽台,也因此,實際室內坪數仍與權狀有10%(因個案不同)左右的落差,室內應為27坪;以27坪乘以5為135坪,再以135X1.3(獎勵坪效)=175.5坪,代表未來可興建的樓地板面積。若再加上附屬建物、公設後,簡易公式計算175.5X1.6=280.8坪。  

重點是,總坪數必須扣除興建的建物成本和相關費用,若是由建商擔任「代理實施者」,都市更新權利變換的專有名詞為「共同負擔」,概念接近一般民眾常聽到的「合建比」。台北市的合建比從5:5至7:3都有,房價越高的地段,地主或屋主可分回比例也愈高。  

假設房價120萬/坪,地主分回七成,上述280.8X70%=196.56坪,就是地主大約可分配回來的權狀面積,五層樓公寓,一戶約可分回39.3坪。比原先30坪多9坪的面積,若以35%公設比計算,室內部分扣除公設是39.3X0.65,約為25.54坪,僅比原先實際面積少一坪多,但都更後每戶的價值卻高達4,716萬元。  

但即便如此,仍有不少屋主堅持自己少了幾坪而不願妥協。鐘少佑指出,從案例可清楚得知,是否能一坪換一坪,在於現有房屋價值與成本之比例,是否有達到「甜蜜點」。  

內政部都市更新及爭議處理審議會委員、地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥指出,以現行都更案,即便地主分回七成,五層樓公寓容積率若在300%以下,也絕無可能做到一坪換一坪,更何況很多都更合建案地主只能分回五至六成。再加上近幾年營造成本大漲,建商寧願棄案,也不願意冒太大風險。  

也因此,住戶若堅持要「一坪換一坪」,大概只有「自辦都更」才有可行性。王進祥表示,都更程序繁瑣,若缺乏專業的統籌者協助溝通、凝聚住戶共識、掌控行政程序,單靠住戶本身自辦都更十分困難。這也是目前所有顧問公司、建經公司擔任統籌角色協助住戶辦理都更的原因,因為僅收取一定比例顧問費用,住戶卻可分回較多的坪數。

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5、「城中城暨七賢國中舊址案」已向中央報告在案

2022/03/16 MyGoNews 林湘慈

高雄市「城中城暨七賢國中舊址跨區區段徵收公益性及必要性評估報告」已向內政部土地徵收審議小組報告在案,為推動進行區段徵收相關作業邁進了一大步。 

高雄市政府地政局前於2021年11月15日起寄出問卷調查給390位土地及建物所有權人,並獲得近9成土地及建物所有權人同意。城中城暨七賢國中舊址跨區區段徵收所屬都市計畫亦於2022年2月10日發布實施。

市府地政局於都市計畫發布實施後,依照土地徵收條例相關規定進行公益性及必要性評估分析,並向內政部土地徵收小組報告本案公益性及必要性。已由林欽榮副市長率市府地政局及都發局團隊,正式向內政部土地徵收審議小組會議報告本案公益性及必要性評估,經土地徵收審議小組充分討論後,已瞭解本案公益性及必要性在案,也感謝內政部土地徵收審議小組委員們對於推動高雄市市政之支持。

高雄市政府地政局將持續辦理區段徵收相關作業,積極處理,預定於2022年3月23日、3月25日於鹽埕區公所11樓會議室舉辦4場協議價購會議,向土地所有權人說明協議價購流程並辦理簽約,另預計於4月舉辦區段徵收公聽會,並彙整相關協議價購、區段徵收公聽會資料,積極辦理區段徵收計畫書送審及後續公告作業。

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6、追加預算也沒用 環狀線、萬大線4度流標

2022/03/15 住展房屋網

營建成本上漲,政府深受其害。台北捷運環狀線以及萬大線,雖已分別追加90億元及58億元預算,卻仍無法成功吸引廠商,4度流標。台北市捷運局表示,將與新北市府、交通部討論解方,討論是否調整預算或招標條件等。 台北市捷運局日前為提高廠商投標意願,先在捷運環狀線南、北環段追加90億元預算,可結果仍是流標;捷運萬大線則追加約58億元預算,但在土城段標於今(2022)年3月8日4度流標後,樹林段標也於3月11日4度流標,開工日遙遙無期。

戰事致營建成本增 廠商卻步

台北市捷運局工務管理處長黃順秋說明,萬大線、環狀線在招標過程中,有吸引廠商前來看投標書,代表廠商其實在觀望,詢問下游包商後,得知廠商卻步原因,為俄烏戰爭導致營建成本增加、報價浮動。黃順秋表示,將與交通部、新北市府討論,是否再增加預算或調整招標條件,或是透過鬆綁合約條款等方式,降低廠商投標風險、提高誘因。

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1、中鋼集團標地 要蓋透天別墅

2022/03/16 經濟日報 林政鋒

中鋼(2002)集團昨(16)日出手,在高市府今年第1季土地標售中取得小港770坪建地,預計由二家子公司中欣開發與聯鋼營造攜手開發透天別墅;由於中鋼跨足房地產市場常造成轟動,加上目前集團在手大面積土地逾3萬坪,未來動向備受建築界注目。

法人表示,房地產市場炒作風潮不減,引來中央銀行推出一波波打炒房措施。中鋼長期來不炒作房價特質,對房市產生穩定作用,相關子公司開發建案,僅是合理的投資報酬率,就會對中鋼財報有一定貢獻。 高市地政局昨天舉行今年第1季首場土地標售,釋出包括楠梓高大特區、三民、鳳山、小港等11標共12筆土地,總底價約14.2億元,總計吸引32封標單競標,最終九標、十筆土地順利標出,標脫率81.8%,整體溢價率29.7%,市庫總進帳約18.5億元。

台灣房屋趨勢中心經理李家妮表示,市府這次釋出12筆土地,小港就占了一半,且面積都頗具規模。最受矚目的孔鳳段770坪住二用地,這區域從去年第3、4季標售以來,都是由上市建商隆大營建一家獨拿,合計隆大已斥資7.1億元搶下約3,000坪基地,昨天同樣吸引隆大等建商競標,最終由中鋼子公司中欣開發以總價1.78億元拿下,每坪單價23.2萬元,與隆大之前創下的同區段最高單價23.6萬元相差不遠,溢價率27.7%。

上市建商主管說,中欣開發昨天以1.78億元標得小港770坪土地,在業界看來金額不大,關鍵在於中鋼參與土地標售是否為常態?如果中鋼集團打算在房地產市場大展身手,「將是可敬又可怕的對手」,不容小覷。 上市建商指出,中鋼近年分別在亞洲新灣區及橋頭推出二大建案,都是快速出清結案,主因在中鋼堅持不炒房,只賺合理利潤,開價都比附近建案便宜很多,加上中鋼建築品質獲得信賴,很多購屋者根本不看房直接付現金搶購,形成一股風潮。

法人分析,包括中欣、中鴻等中鋼子公司,旗下擁有的大面積土地合計至少3萬坪,且地點都相當漂亮,未來若逐一完成開發,對中鋼財務貢獻十分可觀。

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2、高市賣地開紅盤 茂德張高祥8.8億搶楠梓千坪地

2022/03/16 經濟日報 游智文

高雄市地政局今(16)日舉行本年度第一季土地標售,釋出包括楠梓高大特區、三民、鳳山、小港等區,計11標共12筆土地,總底價約14.2億元,總計吸引32封標單競標,最終有9標10筆土地標的順利脫標,標脫率81%,整體溢價率為29.7%,市庫總進帳約18.5億元。

本次標售最受矚目的楠梓區援中段二小段住四用地,總面積達1,346坪,是本季面積最大、底價最高的標的,共吸引4位投資人競標,包括華友聯、新春等知名建商,皆出價逾8億元搶標。 最終由地產界大咖茂德集團總裁張高祥以個人名義,大手筆加價2.8億,以總價8.8億奪標,溢價率達48%,每坪單價達66萬元,雖未及楠梓區日前由芳崗建設創下的88萬元新高價,但已將同區段同地目先前的40萬元紀錄改寫,成為本季最高單、總價雙冠王。

楠梓受惠台積電設廠利多,帶動區域地價房價一路狂飆,目前在高雄想買土地,不是地主惜售不賣案源減少,就是價格開高高,因此標售只要釋出地段條件不錯的標的,勢必讓投資人競搶。 以援中段二小段住四用地來說,108年第三季標售僅以每坪29.9萬元標脫,時隔2年,直接飆高每坪66萬元,足見熱度之高。

馮紹清說,高大的千坪基地雖然不算方正,但佔地達1346坪,面積夠大又屬住四用地,且前臨新台17線後臨街,出入動線良好,有利規劃各類產品;加上離熱鬧的右昌商圈及家樂福商圈亦不遠,未來新台17線通車後對生活機能將更加分,以目前高雄大學特區預售與新大樓最高成交單價已有3字頭實力,推估未來部份優勢地段房價離四字亦不遠矣。

本季釋出共有5筆高坪一、二期重劃區土地,其中坪鳳段516-1地號400坪的住2用地,共吸引10位投資人競標,為本季標售最佳人氣王,另外坪鳳段484-3地號,面積約976坪的住3用地,亦有6封標封,最終由李姓自然人,以總價1.49億元,每坪單價15.2萬元得標,溢價率達52.4%,榮登本季溢價王。 台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東陳志遠表示,坪頂段與坪鳳段皆屬大坪頂新市鎮,近幾年各大建商陸續進駐推案,是南高雄新興的透天聚落,本季釋出的基地規模都相當可觀,最小從400坪起跳,最大至上千坪,加上地形條件都還不錯,有利於住宅規劃。

大坪頂從高松路可接往小港市區,區內擁有佔地上萬坪的大坪頂運動公園,街區寬闊寧靜,以目前區內新透天房價,約1300~1500萬可入手,少數新華廈單價每坪15~16萬元左右,相較市區更為親民的房價,加上擁中鋼與臨海工業區就業人口紅利,因此成為不少在地就業客群的購屋熱區。 本季共釋出12筆土地,小港區就佔了一半,且面積都頗具規模,其中受矚目的標的,就是孔鳳段770坪住二用地。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,從去年第3、4季標售以來,孔鳳段土地皆由隆大營建一家獨拿,合計已斥資7.1億搶下約3千坪基地,本次釋出同樣吸引隆大等建商競標,不過最終由中鋼集團關係企業中欣建設,以總價1.78億元拿下,每坪單價23.2萬元,與隆大創下的同區段最高單價23.6萬元相差不遠,溢價率27.7%。

孔鳳段標的緊鄰孔宅綠園,面孔宅綠園坐向可享永久綠意景觀,且區內有明義國中小,學區完整,屬生活機能頗佳的住宅社區,目前該標的周邊的透天新建案,單戶總價行情約1200~1300萬元。 根據台灣房屋彙整高雄市地政局開發區土地標售紀錄,本季包括小港高坪二期坪鳳段住3用地、楠梓區援中段二小段住4用地,均創下同區段歷史標售新高單價。 李家妮表示,高雄近幾年公共建設開發有成,磁吸產業不斷進駐,再受台積電設廠紅利,產業科技S廊帶成形,由北到南串連整個大高雄前景再向上,期待未來金流、人流豐沛,更推動各大投資人錢進高雄積極佈局。

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3、老牌旅店成改建熱門首選?凱林旅店1.2億成交

2022/03/16 經濟日報 朱曼寧

台北市中山區「凱林旅店」去年結束54年營運,據最新實價登錄,去年12月,整棟以1.2億成交,經查謄本,買方為富晟科技,經手交易案的仲介表示,將申請危老改建,推出單價百萬的小坪數住宅,目前還在談鄰地整合,盼能擴大基地規模,另,總計2021年雙北市已出現5筆包棟旅宿交易,總金額達38.8億元。

「富晟科技」除了買下凱林賓館外,旁邊的兩棟透天厝也一起拿下,包括旅館,總計1.89億元,土地共85.91坪,換算土地單價約221萬元,土地使用分區為住宅區,「富晟科技」的公司營業登記涵蓋不動產營業開發,不排除新買家打算再整合相鄰住宅,申請危老改建,打造首購住宅新案。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,疫情期間旅宿業經營不易,加上飯店的管銷成本高,所以當面臨營運壓力時,就有可能考慮退場止血;由於旅店重視房客往來的便利性,通常地點具有交通優勢,加上近年雙北的老屋重建風氣盛行,在土地資源稀缺的情況下,許多屋齡符合危老條件的老牌旅店,就成了市場上的當紅炸子雞。

台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯分析,「凱林旅店」位在新生北路二段東側,屬於民權吉林生活圈,近捷運中山國小站、行天宮,擁有街邊小吃攤、日式餐廳、特色餐廳等,生活及交通機能便利,以這裡目前的5年內大樓行情來說,每坪約落在85~95萬元。

蕭佑寯指出,這次買家以221萬元取得土地,價格相當合理,且該旅店依照住三土地的法定容積率225%估算,容積單價約98萬元,如果未來循危老管道取得容積獎勵,可望進一步稀釋容積單價,而中山區現今的住宅新案,行情動輒百萬以上,因此進行危老重建的效益頗高,因而吸引買家出手。 依基地現況來看,該地鄰近捷運站,土地面積約86坪,加上中山區向來是低總價交易的熱區,所以未來推案,頗適合規劃首購型小宅。

第一建經研究中心副理張菱育指出,政府在2017年推出《危老重建條例》,只要土地和建物的所有權人全數同意,都可向地方政府申請危老改建,不受土地面積大小限制;且危老還享有重建期間免繳地價稅,重建後兩年內減半徵收地價稅及房屋稅等稅賦優惠,頗具誘因。

張菱育分析,由於危老的時程獎勵逐年遞減,因此建商取得土地後,多半會盡快送案,目前危老的時程獎勵為6%,基地面積達200平方公尺以上者,還可享規模獎勵,且每增加100平方公尺,就多給0.5%容獎,總計可爭取上限10%的獎勵額度,因本次交易的土地已接近300平方公尺,只要土地再大一點,就能申請更高額的規模獎勵,且該基地兩側都還有其他透天老屋,據此推測,往後應還有進一步整合的空間。

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4、希爾頓礁溪插旗 掀土洋大戰

2022/03/17 工商時報 姚舜

希爾頓全球酒店集團(Hilton Worldwide Holdings Inc.)台灣拓點再下一城。麒麟餐旅事業旗下礁溪麒麟大飯店去年7月暫停營業後,已拉皮整骨全面換裝,並委由希爾頓全球酒店集團全權經理管理,以「宜蘭麒麟希爾頓逸林度假酒店」品牌於6月中旬全新開幕,這是全台首間希爾頓品牌渡假酒店,也是礁溪第一家、宜蘭第二家「國際牌」飯店,新酒店正式營運後除掀起礁溪地區休閒度假飯店市場「土洋大戰」,該飯店營運策略亦備受市場同業矚目。  

為增加競爭優勢並藉由常客獎勵方案爭取客源,投資興建旅館飯店的企業集團各自引進國際連鎖酒店集團旗下品牌飯店,挾洋自重並藉「國際牌」護體。 「宜蘭麒麟希爾頓逸林度假酒店」是繼宏國集團投資的「台北新板希爾頓酒店」、九昱建設投資的「台北中山逸林酒店」」,以及太子建設與富邦人壽合作開發引進「Tapestry Collection by Hilton」品牌並以「台北時代寓所」之名進入市場之後,希爾頓全球酒店集團在台第四個據點。  

宜蘭麒麟希爾頓逸林度假酒店樓高18層,有147間客房,大床房型有110間,並有視野良好可眺望蘇澳港、龜山島、烏石港等景點的「全景房」,所有房間內均有泡湯池,並標榜冷、熱出水口皆是溫泉「原湯」,「礁溪最高頂樓露天風呂」為重要賣點。飯店年均房價目標尚未定案;惟市場推估,年均房價應從6,000元起跳。

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