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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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央行升息，不僅房貸的地板價1.31％要「足額」反映央行升息1碼的幅度，連同央行先前對於二房、三房及豪宅的「差別化」訂價，現在也都全面上修地板價，各增加1碼（0.25個百分點）。其中，二房的最新起跳價將為1.85％，豪宅及三房利率則將為1.97％。
銀行業者指出，房貸地板價全面從1.31％調高至1.56％，受影響最大的會是從建商土建融案衍生的「整批型分戶房貸」。 且事實上，先前很多首購族不見得能拿到1.31％這麼低的利率，尤其是中南部的房貸戶，利率通常以1.6％以上居多，反而通常最容易拿到1.31％的房貸最低利率的借款戶除了本身財力有一定水準的高所得者，土建融的整批性分行房貸占大宗，另外就是由台銀、中信銀承作的公教住宅貸款「築巢優利貸」。
也因此，僅首購族能適用1.31％利率拉高至1.56％之後，以公教住宅優惠貸款和建商的整批分戶房貸利率所受到的實質影響最大；至於二房、三房及豪宅貸款，央行基於房市管制政策仍持續，並希望持續先前差別化訂價所發揮的「以價制量」效益，在一房最低1.31％的利率拉高之後，其他二、三房及豪宅利率也將跟著同步拉高。
至於青年安心成家專案優惠房貸，在財政部尚未提出新的利率辦法前，新貸案在一段式利率水準將從1.4％增為1.65％，而二段式的利率在前二年，利率則從1.19％增為1.44％。
銀行業者指出，倘若財部未來要修改青安房貸利率，要讓該專案的利率水準維持與現有一致或僅小增一些，那麼在央行升息已帶動中華郵政定儲等基準利率上升的情況下，只能透過減少加碼幅度，自行吸收全部或一部分的央行升息幅度。
行政院長蘇貞昌20日南下高雄送大禮，宣布核定高雄捷運黃線綜合規劃報告，計畫總經費1,442.37億元，高市府捷運局表示將於今年下半年動工，預計117年底完工通車。高捷黃線是市長陳其邁上任來，第二條核定的捷運路線。計畫總經費1,442.37億元中，中央負擔833.82億元，市府負擔608.55億元。
蘇揆表示，捷運黃線是高雄的第三條捷運，未來將可串聯既有的捷運紅、橘兩線、環狀輕軌及台鐵等4條路線，擴大公共運輸服務效益。他並指示交通部，督導高雄市政府研議高雄捷運黃線延伸至前鎮漁港，因高雄前鎮漁港是台灣最大的漁港，為讓該漁港漁獲買賣、批發交易及觀光客出入便利，也請相關部會一併改善該漁港及地下水道清潔、消防等事項，以全面帶動該漁港的發展。
陳其邁則感謝行政院、交通部支持捷運黃線建設，並指捷運黃線是兼顧高雄區域平衡的重要交通規劃，若未來完工，將大幅帶動地方發展。 交長王國材也說，除捷運黃線，捷運紅線岡山路竹延伸線第2階段也已動工，另捷運小港林園線的綜合規劃，交通部也會盡速審查後送行政院核定。
捷運黃線路線總長約22.91公里，設置23座車站，可連結捷運紅橘線、輕軌、台鐵等4條運輸系統，形成便捷密集的捷運路網，路線行經鳥松區、三民區、苓雅區、新興區、鳳山區、前鎮區等6區、人口共約116萬人，占高雄市總人口約41.8％，沿線500公尺範圍活動人口達48.3萬人。 另經過正修科大、高雄科技大學、高雄醫學大學等3所大學及高雄高工、高雄商職、復華中學、鳳山高中、福誠高中、前鎮高中、立志高中等7所高中職，可服務學生約5.5萬旅次。
台商回流、產業擴廠升級，商用不動產市場熱，統計上市櫃與公開發行公司投資台中商用不動產，今年第1季總金額達128億元，不僅超越去年一整年交易，更創下台中市歷年新高紀錄，同時也打敗六都其他縣市，躍升為企業最愛投資區域，其中又以壽險業進場投資最大咖，投資金額占整體九成。
統計六都第1季投資商用不動產資料顯示，截至3月16日前，台北市總金額為43億元、新北市25億元、 桃園市16億元、 台中市128億元、台南市6億元、高雄市則無成交數字，六都共計218億元，顯見台中在多元產業發展熱絡下，激發出投資人對台中商用不動產投資意願。
台中市前一次商用不動產年度交易金額超過百億元是2014年，當時為全年125億元，今年單是第1季尚未結束交易總金額就已達128億元，遠遠超越去年全年的46億元。 單季創新高主要來自1月份中國人壽以120.5億元南下布局買下台中七期「豐邑A8市政核心」整棟商辦大樓。
信義全球資產總經理柯宏安分析，台中市為台商回流重點區域、豐富發展題材持續磁吸外來人口與企業，從台中市經發局統計可看到台中新設立公司家數逐年增加，包含科技業、金融業、各專業服務業等高端且多元產業進駐。 另，從建照核發量也可看到台中辦公將有一波崛起潮，去年台中辦公類建照核發面積量達19萬坪，遠比2020年成長近300%，甚至超越新北市。
觀察台中市商辦歷史交易，從2009年南山人壽以26.52億元買下七期周邊「RICH 19」商辦，就可發現壽險投資台中辦公的身影；若加總近十年金融壽險業在台中對商辦的投資，金額高達229億元，以七期重劃區為主。 柯宏安表示，長期觀察台中商辦屋齡是有些斷層，新商辦供給少，主要是過去十至20年企業西進外移，商辦需求不高下，建商都以蓋住宅為主，但近年產業鮭魚返鄉，且對新穎辦公需求極高，因此建商也出現搶蓋辦公熱潮。
從近期在台中服務企業購置辦公的需求也可發現，企業在選擇商辦上也開始會以知名建商所蓋的商辦為重視條件，這也是為何聯聚中雍高樓層可出現每坪單價站上70萬元，從目前供需來看，台中商辦有進入黃金時期的氣勢。
在去年7月實施禁止紅單轉讓、房地合一稅2.0預售屋納入課稅範圍後，預售屋轉售量已大幅減少逾七成，不過隨著預售屋禁止換約新政即將上路，預售轉售量將在新政策上路前，出現最後一波逃命潮，目前已較去年底增加二成，許多熱銷預售案多有為數不少的轉售案件，都想趕在新政上路前尋求出場。
根據屋比房屋針對網路預售待售物件數量統計顯示，自2019年自2021年6月間，整體房市加溫、投資風氣盛行，預售屋轉售量快速攀升，從約10,000件，在實價登錄、房地合一2.0將預售屋納管前，達到3.7萬件最高峰。新政上路後預售轉售大減至約8,000餘件，不過即使打擊投機政策壓抑下，去年下半年預售市場仍熱，政府再度出招、擬釋出禁止換約政策，全面封鎖預售投機炒作，近二、三個月來預售屋轉售量又增加至10,000件左右。
屋比房屋總經理葉國華表示，去年7月後，預售市場熱絡，去化了不少預售屋轉售的案件，近期內政部端出預售禁止轉售修法，並列為立法院本會期優先法案，預售轉售量再度出現攀升，不過和去年6月的上波高峰相較僅不到三成；而雙北以外的預售轉售平均開價在短短不到三年間漲了33～52％，估計預售禁轉售修法通過，預售熱潮會出現比較明顯的降溫。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年預售案普遍能夠在短期熱銷，投資客聽到預售禁止換約的風向後，已經先行在市場上轉手，趕在政策上路前湧現的轉手潮、「少賺求出場」，在愈來愈難尋求買方接手下，已沒有如預期高獲利；新政策上路後，換約的預售供給消失，短炒投資客會離開預售產品，預售屋會逐漸轉為自用與長期置產的市場。
住展雜誌研發長何世昌指出，新政若上路前將有一波換手潮，不過預售屋禁止換約後，會將這幾年聚集在預售市場的資金，趕向成屋市場，消費者無法在如房仲或掮客等其他通路管道買到轉手的預售屋，建商成為唯一的新房屋供給，也將有更高度的控價權，若房市景氣多頭持續，勇於喊價的建商仍是得利者。
央行連續出手「打炒房」，其中之一的土建融成數大降，傷及建商財務調度能力，不過，危老都更的土建融不受銀行法72條之2、調高金融機構風險權數的限制，加上政策推動危老都更的容積和稅賦減免等獎勵，危老都更正處開創新局的時刻。
業界指出，銀行法第72條之2 規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過總存款的30％，但具有政策性和公益性的土建融，則不受此限制，而危老、都更的土建融，正是此一類別。
適值央行連續出手「打炒房」的非常時期，銀行貸款給建商的土建融，風險權數從現行的100％調高至150％、貸款成數降至40％、利率也拉高，這樣的金融環境，搭配危老條例和都更條例的優惠獎勵，正好給危老、都更的推動，「安裝多個驅動引擎」，有機會為危老都更開創新的局面。
建商不諱言，在中央監管單位祭出多項指施，限制金融機構承做對建商的放款之後，多家金融行庫也向建商積極表達、爭取承做危老都更的興趣，特別是口袋不深的中小型建商，畢竟，這些中小型建商不像大型建商，甚至是上市櫃建商，籌資管道多元，可以透過發行公司債、或可轉債，取得購地、工程所需彈藥。 建商表示，根據銀行端提供的資訊，以目前打炒房的現狀，危老都更案的土建融雖然不像過去的貸款成數70％到80％，但也有60％到70％的水準，且貸款利率也很有競爭力。
一位官員便直言說，建商喜愛危老都更重要原因之一，就是根據「都市危險及老舊建物加速重建條例」等相關規定，可以享有稅賦優惠，包括重建期間免徵地價稅、重建之後，地價稅及房屋稅減半徵收二年、重建之後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收得延長至最高10年。
此外，還有最高30％的獎勵容積、以及在營建工程缺工嚴重的情況下，可專案進口外勞；在建商的反應之下，高雄市政府也調整計算造價的公式，更趨近於建商的實際造價，讓符合規定的建商可以引進更多的外勞。 已具有危老都更經驗的建商指出，正值中央部會聯手打炒房氛圍下，危老都更在推動上的確更吸引人，但承做危老都更案還是有經驗值的考驗，如果建商過去沒有危老都更的經驗，想要從頭開始，事實上並非易事，從整合、擬定重建計劃、送件申請等，都將面對許多難以預料的挑戰。
金融圈人士透露，中央銀行17日宣布升息1碼後，在所有企金放款中首要緊盯上土建融放款，央行官員已在非正式場合向金融業者表態：「新作土建融案的利率要拉高」。先前央行透過金檢等方式，已向金融業者傳達土建融利率至少1.8％起跳，業界人士指出，隨央行升息且授意銀行「足額反映」，未來銀行土建融新案起跳價將直接超過2％，以2.05％為地板價，建商成本勢必再增加。 其中，銀行業者評估，以大型建商所受影響最大，因為先前能拿到1.8％地板價的都是大型建商，而中小型建商的利率先前已拉高至2％以上。
至於聯貸利率是否仍以1.7％為底限，對此金融圈正高度觀望。業界人士指出，聯貸由於涉及全體產業，現階段並非央行關切重點，因此維持現有1.7％的可能性相當高，反而央行這次升息盯最緊還是不動產相關的放款，包括土建融、房貸等。
金融業高層指出，土建融放款利率依照建商集團規模大小而有所不同，中小型建商的土建融案利率有不少已在2％以上，但大建商集團的行情價卻遠低於此，尤其是規模排名前五大的知名建商集團，去年利率一度還低於1.8％，也因而引發央行注意，透過金檢清查各家銀行的土建融案利率，把這些利率低於1.8％的案子「揪」出來。
金融業者指出，也正因央行去年質疑業者訂價策略，後續銀行間也樹立起「不成文、但已有一致默契」的1.8％地板價，作為金融圈彼此在土建融業務「競價」底限；在央行本次升息後，這個地板價也將同額拉高至2.05％，以免被央行關愛的眼神掃到。
至於都更危老重建等同樣引發業界激烈競爭的案子，由於關乎配合國家政策，雖然不以1.8％要求，但據悉，央行認為亦不宜有「殺破頭」的情況，因此，在行情價方面，央行屬意都更或危老重建這類政策性的土建融放款另以1.6％為起跳價。
銀行業者指出，金管會2月已全面拉高土建融的風險權數，因此土建融利率原本就應該拉高，才符合風險權數增加的風險定價精神，因此對新的土建融案來說，2％以下的貸款利率應該就此絕跡。
2021年因疫情影響，中台灣百貨市場規模約690億元，其中，新光三越與大遠百雙雄就囊括逾五成的市占率！反觀曾叱吒中台灣百貨圈多年的老百貨雙雄─中友與廣三SOGO，卻因受限營業面積無法擴大，加上消費者的喜新厭舊，多年來遭到兩大百貨集團的夾擊，目前市占率合計不及二成。
眼看台中東區百億重金打造的「三井LaLaport」購物商場，即將於今年下半年營運、北屯區「漢神洲際娛樂商城」如火如荼興建中，預計2025年開幕營運，愈來愈多百貨業新兵搶進中台灣分食百貨市場大餅，老百貨雙雄也不是省油的燈、均準備奮力一搏！
其中，廣三SOGO百貨主導的第一大國際，預計豪砸200億重金、在台中高鐵站區打造全台灣營業面積最大的購物中心「高鐵娛樂購物城」，並喊出年營收將挑戰350億的驚人目標，力爭中台灣百貨新霸主地位。此外，中友百貨30年來首度跨區插旗彰化開闢新戰場，打造彰化首座綜合型百貨商場，雙雙展現擴版圖、拚轉型的決心。 廣三SOGO百貨總經理陳光榮表示，包括香奈兒、愛馬仕等國際精品，當年都是廣三SOGO率先引進台中百貨市場的精品代表。
隨著百貨市場走向「大者恆大」，廣三SOGO年營收萎縮到不及60億元，為了找回往日的榮景，加上看好中台灣的百貨市場前景，因此主導開發台中「高鐵娛樂購物城」投資開發案，目前已進入細部設計作業階段。 台中高鐵娛樂購物城基地面積4.8萬坪，其中，商場營業面積廣達10.6萬坪，規劃內容包括百貨商場、多功能展示場、國際會議中心、共享辦公室、商辦、五星級酒店、商務旅館、影城等豐富多元業種，預計2026年第三季營運後，營業面積將是台中新光三越+台中大遠百的1.6倍大，躍居全台單店營業面積最大的綜合型購物中心。
此外，今年歡慶30歲的中友百貨，30年來固守台中，培養的主顧客與中友家族會員超過百萬人，年營收維持在80億左右的水準；其中，中友的彰化顧客群估計近10萬人。彰化縣總人口數近130萬人，聚集不少自行車、輪胎、製鞋等傳產業上市櫃大廠，董娘們與富二代擁有強大的消費實力，因此宣布進軍彰化打造中友全台第二家、彰化第一家大型百貨商場。 占地2,150坪的彰化市第二停車場BOT案，去年由中友關係企業友聯國際取得經營權，預計近期完成簽約。 未來的中友彰化店，營業面積約達3萬坪，投資額估逾25億元，最快今年底前動工，預計2025年開幕營運，屆時，中友台中店加中友彰化店，總營收衝破百億在望。
為響應政府綠色金融和再生能源政策，新光金控（2888）子公司新光人壽今（18）日宣布與日本丸紅株式會社100%持股的台灣子公司辰亞能源合作結盟，共同投資全球最大海上太陽能電站，為台灣史上首次壽險公司與日本大型商社於再生能源領域合作。
新光金控董事、新光人壽駐會董事林伯翰出席活動，針對央行升息發表看法，他認為，央行升息是預期中的事，只是比想像早一點而已「沒有太大的surprise（意外）」，升息是世界趨勢，韓國跟英國早就升息，台灣事實上還比較晚。
外界預估這波升息將影響房價？林伯翰認為，「房價本來就已漲高，未來頂多緩漲，升息目的仍是預防未來惡性通膨，因此採取未來性的措施。另方面，升息對壽險業投資不動產影響，林伯翰說，「不動產已經漲很高，最重要還是在return（投資收益）問題，不動產就是location（位置），最後就是return」
金管會規定，壽險業購置不動產，收益率得達2.095%，升息讓投報門檻被拉高到2.345%。林伯翰說，近期全球人壽買下新竹國賓大飯店與新竹行政大樓，再回租給新竹國賓，他說，「你不管有多少價錢，還是要看收益，收益要符合政府標準。」
新光人壽與辰亞能源合作，共同投資全球最大海上型太陽能電站，彰濱工業區崙尾東一號暨二號電站，每年貢獻2.5億度綠電，可提供7.2萬戶家庭的年用電量，崙尾東三號電站亦於今年開始動工，屆時每年可再貢獻9,200萬度電。新光人壽近年以「綠色壽險」為主軸，落實低碳營運，並朝淨零排放目標努力。
超能高新材料公司今（20）日舉行「龍潭廠房新建工程動土典禮」，規劃畫投入10億元，於龍潭科學園區新建廠房大樓。動土典禮由超能高新董事長魏汝超主持，桃園巿長鄭文燦、立委湯蕙禎及竹科管理局局長王永壯均出席觀禮。 超能高新公司設立於2011年5月，初期致力於電子級氮化矽（SiN）粉末製造，可應用於太陽能、LED產業及鋰電池負極材料，並於103年核准進駐龍潭科學園區。
近期隨電動車、智慧電網及綠能產業之發展，具備耐受高轉換功率、高轉換頻率的高功率元件需求崛起，超能高新之氮化矽粉末材料可應用於高強度、高熱傳導率之基板，有助於提升國內次世代化合物半導體供應鏈材料自製率，降低進口依賴，以建構新一代護國群山。
竹科管理局局長王永壯致詞時表示，超能高新深耕陶瓷材料應用於光電半導體產業已10餘年，著眼於次世代化合物半導體之蓬勃發展，已超前部署高功率元件之基板材料開發，並即將在供應鏈中扮演要角，選擇龍潭科學園區擴大發展，相信在科學園區優質的投資環境下，透過提升材料自主，可使國內半導體產業鏈如虎添翼。
王永壯同時也感謝鄭市長及桃市府團隊，多年來給予龍潭園區廠商的關心與協助。龍潭科學園區位於臺北與竹科之間，處於臺灣北部科技產業廊帶之樞紐位置，目前已有13家廠商進駐，從業員工達7,000人，去(2021)年營業額達近543億元，較前一年度成長14.5%。超能高新新廠預計於2023年8月落成啟用，將有助於建構次世代化合物半導體完整供應鏈，同時促進在地就業機會與活絡地方經濟。
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