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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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疫情未止，店家經營仍有難度，依據實價店面租賃資料，台北市去年(2021)全年一樓店面租賃共521筆，跟前年(2020)相比大減20.3％，減少最多的行政區為大同區，年減50.0％，12個行政區中僅北投區及南港區店面租賃筆數增加，但在租金單價表現上，台北市整體反而有0.8％的成長，平均店租2,410元，且有7個行政區店租上揚，萬華區更是大漲44.3％，平均店租3,523元，成為台北市店租冠軍。 大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，疫情雖已趨緩，不過消費行為的改變讓零售業、服務業經營上具挑戰，許多店家未能恢復生息，但商圈空置率提高、房東降租也吸引業者趁勢搶進黃金地段店面，由於這些店面租金就算下修仍屬高水平，故平均店租能不跌反漲。
萬華區店租反彈4成，租金單價高於大安區 雖然台北市整體店面租賃筆數大幅衰落，但平均店租卻意外走升，增幅最大為萬華區，年增44.3％，平均店租約每坪3,523元，不僅一舉突破3千大關，更壓過高價地段大安區，成為台北市平均店租冠軍，而大安區雖然名次下滑，平均店租卻微幅成長1.9％，租金單價也破3千元。
郎美囡指出，2021年萬華區曾因疫情嚴重受創，但隨著疫情趨緩，經濟活動復甦，過去一位難求的西門町指標地段吸引業者逢低進駐，因而拉高平均租金，至於大安區黃金店面總租過高，不易找到租客，因此高單價租賃越來越少，然而市場回暖、政府大力推動商圈發展，店家亟欲搶進指標商圈增加曝光度，二線店面或巷弄店面與高價店面相比，具有租金價格優勢，吸引店家入駐，進而支撐租金水平緩和上升。
在租賃筆數的增減上，台北市店面租賃2021年與前年相比僅2個行政區增加，分別為南港區年增17.6％、北投區年增8.0％，其它10個行政區租賃筆數都下滑，減幅最大是大同區，年減50.0％，大安區年減37.7％，筆數從前年122筆驟降至去年76筆，店面租賃大戶之一中山區也從100筆跌至87筆，跌幅13.0％。
郎美囡分析，2021年市場經濟受到振興券帶動而熱絡，但搭上百貨周年慶，消費有向百貨、購物中心集中的趨勢，而國旅興盛也以中部以南、花東、離島為主，台北市各大商圈人潮難復榮景，店面新租約普遍下降，而南港區及北投區因自住比例提升增加內需市場，租賃筆數逆勢上揚。
店家精打細算，商圈力求突破 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，通路革命下，店面市場經過盤整已經出現結構性改變，各商圈發展協會及政府勵精圖治，希望振興店面發展，但在消費力沒有提升的狀況下，店家也會精算租金，讓過去一線商圈金店面不再強勢。
後疫情時代，零售商圈租金下探，商家趁勢回歸，二線商圈逆勢翻紅，專家分析，主要有三大因素，包括黃金地段成交難、整體單價走低、具有都更前景，都是讓二線商圈逐漸活絡的原因。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，首先，多數精華地段的店面屋主入手時間早，有些甚至代代相傳，大多沒有貸款等資金壓力，儘管實體店面衰微，屋主為維持其價值，不願降價求售，與買方的價格認知有大幅落差。
以台北市東區為例，過去租金上漲過快，小店面甚至1坪租金開價3萬元，造成這幾年許多知名商圈店面空置率持續增加，仍難見黃金店面交易。
第二，自從電商重塑消費型態，以及百貨商城多元發展，吸收廣大逛街人潮，實體店面逐漸式微，連帶影響租金水準，投資人及買方對價格有大幅修正的期待，另一方面也擔憂價格過高，無法達到理想租金投報率，因此中、低單價的店面反而更容易出線。
第三，危老重建及都市更新在這幾年成為翻轉老屋、老城市命運的法寶，倘若店面有都更整合的可能性，等待期間店面亦可出租或自用，不失為進可攻、退可守的布局。
政府祭出打炒房連環拳，催生民眾的賣屋意願。國泰金控（2882）昨（21）日公布3月國民經濟信心調查，在不動產市場部分，賣房意願指數從2月的-3.1上升至-1.3 ，為2014年10月以來新高，顯示近期房市榮景，使得民眾賣房意願仍維持高檔。
國泰金表示，國發會最新公布的1月景氣對策信號從紅燈轉為黃紅燈，領先指標微幅下降，同步指標則上揚；從本月調查顯示，俄烏戰爭令全球經濟成長不確定性升溫，景氣展望指數從2月的2.8下降至-0.2，現況指數也從2.3走低至-1.7；民眾薪資上漲預期指數從9.2下滑落至8.4，大額消費意願指數則自0.6上升至10.8，顯示本土疫情趨緩，對民眾的大額消費意願已產生正面影響。
調查指出，俄烏戰爭導致全球局勢緊張，市場擔憂戰爭將對景氣帶來負面影響，全球股市震盪加劇，使得民眾對股市的樂觀指數自2月的8.4，3月走低至8.1，風險偏好指數則從14.4微幅上升至3月的15.0。 另在物價方面，調查發現，民眾對於物價上漲感受指數從2月的91.9走升至93.3，為2012年6月以來新高；另與2021年9月調查結果比較顯示，90.3%的民眾認為未來一年物價水準會上漲。
交通部力拚二○二四年成立台鐵公司，根據台鐵公司化草案，台鐵既存短期債務高達一四八四億，擬由交通部成立償債基金承接，初步以台北機廠、台北車站特定區、高雄港站等三筆土地市值逾千億的資產做基金財源，引發工會質疑仍是台鐵自己還債，土地也無法留公司，要求政府自籌財源。
交通部長王國材昨說，償債基金將交由鐵道局管理，土地朝只租不賣。 不過，台北機廠每年向文化部收取租金三點三億；台北車站Ｅ１和Ｅ２預計二○二七年開發，之後每年有五點六億收入；高雄港站則租給高雄市政府做輕軌路廊，每年收取一點○六億。三筆土地每年租金僅約十億，若以此償還恐要還近一五〇年。
交通部坦言，還未設定何時還清債務，現在還「言之過早」，以償債基金還債只是初擬方案，未來會在公司化子法中強化。王國材也說，這三筆土地只是初步，可能還可開發其他土地，收益都可丟到基金中。 據悉，由於台鐵企業工會希望短期債務政府吸收，資產要全留，但政府不可能平白花錢，因而希望台鐵以三筆土地做償債基金來源，「讓公司化先定案」。
立法院交通委員會昨初審鐵路法部分條文修正草案，立委魯明哲則質疑，修鐵路法和國有財產法是否是為了賣地增加資產？台鐵局長杜微說，不是為了賣地，是因現行開發時效冗長；王國材也說，未來土地若要賣，會有相關機制取得同意才行，計畫以出租為主，不靠賣資產增加收益。
台鐵內部認為，鐵路法修正後，台鐵可自己設立地上權，讓開發手段更多元，儘管短期債務加上利息，需要不少時間還清，但修法至少可加快開發速度。 根據交通部提出的鐵路法修正草案，擬增訂第廿一條之一，讓國營鐵路機構得辦理路線、場站及其他國有不動產等開發，並就開發所涉都市計畫變更，畫設合理使用分區類別、訂定合適開發強度及容許使用項目，及增訂國有不動產處分與收益等規定。 台鐵企業工會則說，明天仍將動員會員赴立法院陳情，要求退回公司化草案並進行協商；周四則有一場「台鐵體質改革公聽會」。
台灣央行啟動升息，立委憂心全台最大包租公壽險業恐因投資不動產年化收益率門檻上調而相應調漲房租，金管會表示，壽險業投資不動產要以一定收益率為前提，不過會給予壽險業2年緩衝期。 民進黨立委林楚茵今天在立法院財委會質詢時表示，根據保險業辦理不動產投資管理辦法規定，壽險業投資不動產年化收益率不得低於基準利率加5碼，在台灣央行升息1碼後，壽險業投資不動產年化收益率門檻將從原先2.095%調升至2.345%。
林楚茵說，根據保險業公開資訊觀測站資料，富邦人壽、南山人壽、台灣人壽、國泰人壽、新光人壽、中國人壽等6大壽險公司去年收益率均未達2.345%標準，其中有3家連原先的2.095%最低收益率門檻都未達成，憂心壽險業未來恐透過調漲房租以達到最低收益率水準。
金管會主委黃天牧說，金管會要求壽險業購買不動產要以一定收益率為前提，至於怎麼做由壽險業自己決定，但央行升息1碼，使壽險業投資不動產最低收益率上調，金管會也會給予壽險業調整期，對承租戶而言也是緩衝期。 金管會保險局長施瓊華補充，金管會給予壽險業2年緩衝期，讓壽險業者進行調整，若後續壽險業者仍有困難，可以提具理由說明，金管會還是會給予彈性期間。
加速資產活化，並朝擴大商場經營規劃，國產建材已在台南東區門戶商圈自營「南風村」商場。國產21日指出，未來台北南港大型開發案，地下一樓到五樓大露台也將規劃為商場。 在全台擁有45.7萬坪土地的國產建材，目前正規劃開發的包括位居台北東區門戶軸心的「南港大型開發案」、面積約3,000坪的花蓮濱海地區大型國際特色飯店，也在申請開發中。
位於台南市東區的「南風村」，涵蓋綜合商場與國賓影城，是國產活化整建的自營商場，土地面積約1,260坪，建築面積約948坪，總樓地板面積約3,103坪，位於平實營區重劃區正對面，居台南黃金地段軸心，目前「南風村」有國賓影城、韓國第二大速食品牌MoM's TOUCH、黑浮咖啡、饗麻饗辣麻辣火鍋、全家便利商店等進駐，地段上屬平實營區生活圈。 國產表示，「南風村」未來所在的區域內，有規劃平實轉運站與商場，也是台南輕軌路網藍綠線交匯中心，可望串聯南紡購物中心，成為東區副都心暨商業娛樂新中心。
至於台北南港大型開發案完工後的商場，國產指出，商場部分保留各種空間的彈性規劃，可以橫向做單層商場，也可以做垂直商辦，最特別的是五樓景觀大露台，挑高12～18米，採用ARUP的懸吊系統設計，可結合植栽景觀、藝術、主題，規劃不同的餐飲或商業空間使用。 國產表示，南港這部份會等到快蓋好時才決定自營或租售，集團發展都會保持彈性。
另外，位於花蓮市美崙溪畔的濱海地區3,000坪基地，國產表示，將開發為大型國際特色飯店，預計興建11層樓，規劃近200個房間、三間主題餐廳及泡湯SPA等設施，現已取得建築執照，預計五年完成開發興建。
據商仲業者統計，近兩年南港成交金額逾3億的大筆交易超過10件、總金額突破435億元，合計正在動工中的商辦、廠辦及百貨、飯店，總樓地板面積超過30萬坪，近5倍101量體開發計畫正如火如荼進行，其中有三分之二就在松山車站、昆陽站到南港車站這段「南港西軸」上。去年台北A辦月租跳空上漲到每坪2,894元，較2020年上升2.4％。其中，潤泰南港車站租金行情由2015年完工時2,060元，到2021年站上2,722元新高，5年漲24％，平均每年漲幅4.8％，是北市A辦平均漲幅2倍之多。
商仲業者指出，對比兩站捷運之隔單坪月租金破4,000元的信義計畫區，南港大型開發案群聚，顯然還大有潛力，在信義計畫區空置率大降、北市租金跳漲和通膨壓力下，有機會吸引市中心老舊A辦、或由租轉買的企業轉向南港，預期今年熱度可謂「福虎出閘」。 聯強前年以每坪百萬買入南港新總部為區域行情定錨後，近期上市櫃電商金流鉅子，重大訊息公告將斥資約16億鎖定該案規劃新總部。
商仲業者指出，從地緣經濟學角度觀察，南港西軸與內湖科技園區、信義計畫區的產業黃金三角已然成形；從區域優勢上，南港西軸掌握三大優勢：包括近信義且相對低價、未來10年內台北最新、腹地最大的辦公商圈，因此可以不斷吸引北市產業由租轉買、搬遷進駐。
遠雄宜進I-CITY」行銷經理蕭文星則從企業運營的角度分析，他指出，在每年2％～3％的租金漲幅、空置率大降和通膨壓力刺激下，企業已有「租不如買」思維，由租轉買將浮動的租金成本，變成長期企業資產，已是大勢所趨，特別是北市信義、松山A辦和內科總部，受開發飽和限制，供給量遭遇瓶頸，可售A辦面臨供給斷貨，交易動能轉進南港西軸，特別看好能「辦」能「廠」，重點是還能「買入」的新型態廠辦總部產品。
從供給面分析，廠辦僅占南港西軸線商業不動產總量預計開發一成，且開發商以信義計畫經驗布局南港，多傾向只租不售，這意味著可辦可廠的企業總部，將在未來爆價爆量的南港西軸市場中，成為最炙手可熱產品。
被動元件大廠國巨 (2327-TW) 今 (21) 日公告，出售位在新竹竹北的土地建物給關係人同欣電 (6271-TW)，交易金額 1.3 億元，處分利益則約 7483 萬元。 國巨此塊土地是子公司美磊所持有，其中土地面積約 566.77 坪、建物面積約 685.52 坪，國巨表示，此次處分不動產，是為了有效處理閒置資產及充實營運資金。
同欣電的公告指出，此次選擇向關係人為交易對象，是因應未來擴產需求，加上地點符合需求，因此向美磊購入。
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