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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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預售屋交易遍地開花，永慶房產集團昨（23）日發布房市趨勢前瞻報告，儘管內政部祭出禁止預售轉約修正草案，仍有54%消費者不會降低購買意願，主因資金壓力小、屋況新，吸引資金相對緊絀的首購族群，而本次修法禁止換約轉售也僅是阻斷短期投機客管道，對一般想購買預售屋的自住客完全不受影響。 統計預售屋近三年價量逐年遞增，2019年僅3.9萬件，2021年已達9.4萬件，與2020年相比，年增34.9%，總銷金額更於2021年突破1.2兆元，年增49.1%。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，在資金潮、低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異、出口暢旺等基本面佳的狀況下，房市交易增溫，推升民眾看好房市預期，預售屋交易轉趨熱絡，也讓投機炒作死灰復燃，這也是政府近兩年積極打炒房的主因。 去年預售屋達2,000件以上的行政區高達七個，相當於每月交易165件以上，熱絡程度可見一斑，全台交易熱區以桃園龜山4,701件登上全台交易冠軍，其次是台中北屯4,136件，桃園中壢以3,738件居第三。
根據2022第2季網路會員調查顯示，全台房價看漲比例由上季的71%降至62%，看漲比例減少，約回到2021第4季水準。 永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，升息壓力增溫、政府持續打炒房，讓消費者對房價預期出現變化，雖仍有過半數消費者認為未來一季房市仍上漲，但比例已大幅縮減，看漲比例為連三季成長後首次下降。
六都囤房稅議題再度成為焦點，新北市今日在市政會議上通過《新北市房屋稅徵收率自治條例》修正草案，針對非自住房屋2戶者提高至2.4%，持有3戶以上提高至3.6%，將影響2.9萬人共8.2萬戶，最快112年開徵，預計增加5.87億的稅收。
新北市2017年曾調高囤房稅，非自住房屋第四戶（含）稅率為2.4％，不料隔年新北議會提案修正調降為1.5％，如今財政局將朝向差別稅率來課徵，局長李泰興表示，目前新北市有10萬人持有17萬戶非自住宅，其中持有一戶有6.9萬人共6.9萬戶，占40%。持有2戶有1.8萬人，共3.1萬戶占18%，而3戶以上者約1.4萬人，共7萬戶占42%。
此次非自住2戶及3戶以上者，稅率調漲分別至2.4%、3.6%，平均漲幅1.6倍，估計房屋稅將從每年平均8千到9千元漲為1.5萬至1.6萬元。若自治條例議會三讀通過後，預計增加5.87億的稅收。不過公益性房屋（學生宿舍、勞工宿舍）、包租代管、社會住宅無論幾戶都維持1.5％。 李泰興指出，持有3戶以內自住房屋不受影響，仍維持現行稅率1.2%課徵；此外，建商新建房屋2年內稅率仍維持1.5%；超過2年且未滿5年未出售者，稅率提高至2.4%；5年以上未出售者，稅率提高至3.6%，以促使建商加快釋出，滿足購屋者購屋需求。
然而外界憂心提高囤房稅，恐將轉移到租客身上，李泰興認為，房屋租賃市場目前仍不夠透明，自治條例也並未調漲包租代管、社會住宅的稅率，因此當有更多租金實惠的空房釋出到租賃市場，民眾就會去選擇較便宜的房屋，盼透過市場機制去抑制房東漲租金。
台南市政府積極規劃大眾捷運系統整體路網，規劃報告2021年7月底呈送交通部，2022年3月22日獲交通部同意核備，代表捷運建設相關架構已獲中央同意，將是台南捷運建設往前再邁進的重要里程碑；台南市長黃偉哲表示，特別請立委林俊憲、郭國文向行政院爭取經費，路網通過後，希望中央盡速匡列台南捷運相關經費，加速提升台南交通機能並兼顧城市未來發展。
黃偉哲市長表示，整體路網獲中央核備，除奠定大台南捷運系統發展藍圖，更是捷運建設往前跨出一大步，而優先路網日前已獲得行政院長蘇貞昌及交通部長王國材表態支持，後續將加速推動規劃作業，儘速提報中央審議，爭取捷運建設早日實現。
台南市交通局長王銘德說明，目前台南市大眾捷運系統整體路網共規劃12條路線，其中，優先路網6條包括：深綠線、黃線、藍線、藍線延伸線、綠線、紅線，總長度約99.4公里。 交通局表示，黃市長上任後，積極延續賴副總統時任台南市長時所推動促成的第一期藍線、藍線延伸線、綠線及紅線，刻正辦理規劃作業；另因黃市長特別重視府城、南科及沙崙三核心生活圈的交通鏈結優化，因此，路網規劃時特別納入深綠線及黃線，將塑造科技生活新廊道並帶動都會區蓬勃發展。
交通局強調，南科、沙崙是台南產業發展雙引擎，可為台南增加8萬5千個就業機會，每年貢獻產值逾兆，透過建置捷運以強化雙引擎交通鏈結，有其必要性及急迫性，因此交通局已積極著手準備啟動深綠線規劃作業，後續將配合捷運整體進度推動，再適時爭取經費辦理黃線規劃作業。
轉賣繼承取得的不動產，課稅規定有很多眉角，高雄國稅局指出，出售時間的認定，是以被繼承人取得的日期為準，若是家人在2015年以前取得的房地，可以適用房地課稅舊制，不用課徵房地合一稅。
官員表示，出售繼承取得的不動產，最大的特色在於可以和原屋主併計持有期間，因而適用不同的課稅方式。 房地合一稅是從2016年1月1日上路，針對繼承取得的房地，可以以二種情境去理解，官員表示，首先，如果這間房原本就是爸爸在2016年以後才取得的，兒子繼承後與爸爸併計持有期間，出售時一定是適用新制課稅，應申報房地合一稅。
而如果爸爸是在2015年12月31日前取得該房地，爸爸過世後傳給兒子，二人併計持有期間，這間房的出售所得，原則上就是適用舊制，僅須併入綜所稅申報財產交易所得，且土地部分不課稅。 官員表示，對於前述併計持有期間後，可適用舊制的房地，要是繼承人發現按新制課稅較有利，也可以選擇按新制申報房地合一稅。
根據房地合一稅規定，出售符合條件的自住房屋，可享課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分則按10%稅率課徵所得稅。舉例來說，方爺爺於2014年5月1日購買取得的房地，於2017年過世後，房子由兒子繼承，兒子近來打算出售這間舊屋，可以併計與方爺爺的持有期間，因而適用舊制申報綜所稅；若繼承人發現這間房符合自住優惠要件，也可以改為申報房地合一稅。
官員提醒，可適用舊制的不動產交易所得，若想改報房地合一稅，應注意申報期間的規定，必須在完成所有權移轉登記日的次日起算，30日內填妥申報書，並檢附契約書及相關證明文件，向所轄稽徵機關辦理申報。 另外，官員表示，凡是繼承取得的房屋，皆是以繼承時間點的房地現值，作為房地的持有成本，而非繼承發生之前，原始購屋的價格。
根據美國房貸機構房地美調查，截至17日止，美國30年期固定房貸平均利率已經升破4％，創下2019年以來最高紀錄；房貸利率節節上升，也讓消費者放慢購屋腳步。 目前美國房貸利率平均約4％，遠高去年低於3％的利率水準，正式宣告美國低房貸利率時期結束，加上美國聯準會宣布未來將進行多次升息，市場認為，可能進一步將房貸利率推至新高。
房地產網站Realtor.com分析，若依30年期固定房貸利率為4％計算，比起2020年12月、房貸利率創新低期間，房貸族每個月將多付220美元，總計多付7萬9千2百美元。 貸款利率拉高 房市成交量有感 房貸利率攀升已對美國房市帶來影響。房貸銀行家協會（MBA）數據顯示，今年2月美國房貸申請件數比起去年同期，下滑3.9％；全美房地產經紀商協會（NAR）則表示，受房貸利率攀升與房價持續上漲等原因影響，2月成屋銷售數據月減7.2％。
中央銀行23日公布，2月五大銀行新承作房貸僅409.43億元，創一年來新低，與1月相較，減幅高達40.54％，央行官員說明，主要是因農曆春節及228連續假期讓2月工作天數縮減至僅15天。 但今年前兩月五大行庫新增房貸合計為1,098億元，年增14.63％，顯示工程材料及勞務成本增加已反應在房價。 央行官員表示，五大銀行2月新增房貸金額大減是反應季節因素，2月較1月少掉6個工作天，加上農曆年剛過，年後進場購屋向銀行申請貸款，辦理手續也需費時約近1個月，均是2月新增房貸大幅下降的主因。 前兩月五大銀行新增房貸合計1,098.04億元，與去年同期的957.89億元相比，增加140.15億元或14.63％。
但六都前兩月移轉棟數年增卻僅0.2％，其間出現極大差距。對此央行官員指出，這部分是房價上漲的結果，但房價上漲則是反應工程材料及勞務成本大幅增加，這兩項成本前二個月的漲幅分別是12％及7.1％，建商理所當然會轉移到房價。 台銀、合庫、土銀、華銀及一銀等五大銀行合計承做房貸比重，約占全體銀行近四成，一向被視為房市風向球。
央行官員指出，觀察整體房市結構，在區域上也有一些變化，過去雙北及桃園相對熱絡的情況，去年以來有轉向中南部的現象。 再看五大銀行新增房貸利率2月上揚0.008個百分點至1.367％。央行官員強調，主要還是去年10月央行找36家銀行開會，呼籲落實「差別定價」，近幾個月逐漸反應在利率水準；至於3月17日央行升息1碼（0.25個百分點），因銀行調整房貸利率，大多採季調整的原則來看，3月還不會明顯上揚，正常狀況下，4月影響才會顯現。
大型壽險公司高層昨（23）日表示，台灣不大，壽險業投資不動產是全國性的評估，不會只鎖定某個或某些地方。外界會有「脫北潮」感覺，原因出在台北標的物愈來愈少，因為壽險業買了之後就長期持有、很少賣出。 壽險公司高層說，壽險公司投資不動產，主要在賺取長期穩定的租金報酬而非資本利得，除非必要，標的物買入就不會賣出。
既然台北可以買的標的物變少，朝向台北以外地方發展是再自然不過的事。而且台灣發展愈來愈多元，就連台積電都要找新的地方蓋廠房，科技公司群聚會帶動地方繁榮，商業氣息提升後，對壽險業者「脫北」也會有推波助瀾效果。
三井集團在衛武營旁的國泰自辦重劃區，向台糖公司標租1.3萬坪商業地，將投資百億元，興建廣達6萬坪的「LaLaport購物中心」，今日在高雄市長陳其邁與副市長林欽榮見證下完成簽約，這是繼上週行政院長蘇貞昌宣布核定高捷黃線綜合規畫報告後，東高雄鳳山區再度迎來區域發展利多！ 高雄市府表示，未來的LaLaport購物中心，將盡享捷運黃線及橘線的交通優勢，加上鳳山中城計畫結合藝文產業與觀光休閒，將成為東高雄藝文觀光休閒娛樂新據點；刻由市府捷運局推動中的O10&Y18建軍站聯開案，也將充分發揮軌道經濟所帶動的城市發展及區域再生策略，為東高雄創造更多工作機會，並打造出優質休閒場域，帶動休閒娛樂與觀光發展。
此次台糖公司與三井集團合作，耗資100億於衛武營東側打造6萬坪結合購物、餐飲、娛樂一站式體驗的「LaLaport購物中心」，預計2023年動工、2026年開幕，將滿足更多科技白領需求，吸引更多高階人才回流。 高雄市長陳其邁指出，高雄的轉骨蛻變，將逐漸翻轉舊有重工業城市的宿命，而朝向智慧及高科技城市前進，三井集團眼光精準，能看好高雄、投資高雄，相信未來會有更多優質的國際性企業及產業龍頭廠商能在高雄落地投資，市府也將主動邀集三井集團、地主台糖以及有關機關共同協商、整合意見，透過縮短行政流程，持續給予全力協助與支持，讓投資案早日落地，加速完成開發建設。
受惠衛武營一帶的重大建設推動，加速周圍新成屋去化，包括「御丰景」、「富邦大無疆」等景觀大樓新成屋案，都受到不少消費者歡迎，最新市調資料更顯示，上週鳳山可售成屋存量僅剩20戶，成屋幾乎將缺貨。 看好衛武營房市前景，包括華友聯集團、聯上集團，都已在國泰自辦重劃區三井LaLaport購物中心旁，儲備上千坪精華地，將伺機進場推出高質感大樓，售價也將挑戰4字頭。
華友聯集團、聯上集團，都已在國泰自辦重劃區三井LaLaport購物中心旁，儲備上千坪精華地，將伺機進場推出高質感大樓，售價也將挑戰4字頭。 華友聯集團董事長陸炤廷表示，因集團取得國泰重劃區5千餘坪土地，位台糖分得土地之正對面，基地方正，且緊臨捷運站出口及停車場用地，因此有意朝向規劃超高層景觀換屋大樓，以發揮鳳山精華區的地段優勢與緊鄰衛武營公園的賞景特色。 而面對三井LaLaport商場購物中心的商業地，華友聯也打算做為休閒購物商場，安排商店街及廣場，提供購物、健身房、美食街、輕創、文創等，引進世界各國美食，提供更完整的休閒文化，提升鳳山區域發展及美化市容。
總投資額高達375億元的富邦人壽高雄凹子底開發案，今在高雄今年最豐沛的春雨中動土，富邦人壽董事長蔡明興豪邁指出，對高雄越來越有信心，市長陳其邁則感謝富邦人壽看好高雄，今年還有上千億元促參案、歡迎參考看看。 高市財政局說明，高雄捷運凹子底站旁商業區開發案位於高雄博愛、大順路口，是北高雄精華地段，於2017年10月24日辦理設定地上權招商，2018年3月7日開標由富邦人壽保險股份有限公司得標，取得基地70年地上權。
本案規劃地上48層、地下6層，涵蓋商場、旅館、辦公室雙塔建案，1到12樓共通，設有商場、健身中心、水族館、電影院、滑冰場等，其中北塔高48層，13樓到48樓做為辦公室，高239.8m，完工後將成為北高雄最高、高雄第三高樓，南塔13樓到25樓則規劃旅館。 財政局評估，此案可創造6千多個就業機會，增加房屋稅、營業稅及營所稅等稅收，另本案民間投資金額達375億元，土地管理機關高市府及財政部國有財產署，可取得開發權利金78億780萬元、及70年租金收入21億元，有效挹注建設財源。
開發案今下午正式動土，高雄市長陳其邁、副市長林欽榮、富邦人壽董事長蔡明興與副董事長林福星共同主持。 蔡明興透露，當時只有富邦人壽一家來標，業界還好奇為何這麼有勇氣，但兩年後高雄進步很多、房價也高漲，業界說他很有眼光。 他提到富邦人壽在鳳山有個建案原擔心不好賣，結果卻賣得很好，自己也對高雄越來越有信心，未來還考慮把後勤中心搬來高雄凹子底，讓北漂的高雄兒女有機會回家鄉服務、就近照顧爸媽。
愛山林建設（2540）今（23）日砸約5.5億元，標下新北市三重區五谷王段310地號等10筆土地，總計面積共約614.89坪，每坪約90萬元，愛山林表示，去年以來，新北市布局主力放在三重、板橋一帶，看好三重未來發展，早已陸續投資購地，此次加碼購置土地，是因為鄰近先前購置的重劃區附近，未來也將持續整合，推出住宅新案，待規劃設計完成再對外說明。
新北市政府地政局辦理三重區五谷王段土地標售，其中五筆住宅區，全由愛山林標下，分別為三重區五谷王段272地號、三重區五谷王段 280地號、三重區五谷王段314地號、三重區五谷王段318地號、三重區五谷王段319地號，土地權利範圍為45分之16、10分之4、45分之4、45分之4、50,000分之2,240。
愛山林董事長祝文宇表示，十分看好新北市三重區未來發展，未來也將持續整合擴大，預計首發將推出「市政官邸」案，該案位於新北市三重區重新路五段、五谷王北街口，鄰近捷運先嗇宮站，正在等待使照中。 愛山林為了拓展營建開發業務，去年9月先在三重開發案投入約9.4億元，11月再加碼投資27.1億元（土地款11.2億元、興建成本15.8億元），陸陸續續皆有大量購地計畫。
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