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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
近年房市發展牽動房貸版圖改變，房仲業者以聯徵中心最新資料2021年12月數據指出，與2013年同期各縣市貸款人數與授信餘額相較，在人數上，全國增加4.1萬人，但台北市減少2.2萬人，新北市減少2萬人，雙北房貸族人數萎縮幅度最大，主因房價過高，造成買方外逃；而桃園則增加2.2萬人，傲視各縣市。
在授信餘額方面，九年來增加2.6兆元，但從比例來看，金門增加140%最多，台北市只增加9.1%。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，近年全台房市飆漲，許多買方轉往蛋白區，帶動蛋白區交易火熱，也讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加。 房仲分析，從人數消長上，約可看出過去九年間交易熱區的改變，其中雙北各減少2萬餘人；桃園與台中則是表現強勢，分別增加2.2萬與1.5萬人，新竹縣與高雄增加1.4萬人緊追在後。
徐佳馨表示，雙北過高房價，造成買方外逃，是桃園與新竹交易火熱的重要因素之一，這些區域近年推案連連，在交屋潮帶動下，人數明顯增加。 房貸授信餘額方面，北市僅增加9.1%，新北增加38.6%，增幅明顯小於其他縣市。
近年話題不少的金門、澎湖、新竹縣、台南等地，增幅都在七成以上，顯示這些區域近年房價漲幅明顯，資金已從蛋黃區擴及其他區域。 大家房屋企研室副理郎美囡認為，房貸升升不息對一般民眾影響最深，購屋人在出手前應多方評估，除選擇在鑑價、成數與利率最有利的銀行，若要長期持有，也將提前償還本金做為因應之道，避免升息造成的衝擊。 還有一個現象，台灣房屋集團統計聯徵中心貸款資料發現，近十年新增房貸中，20至30歲青年客群占比從2012年的17.2%，到2021年降至15%，減少2.2個百分點。
彰化縣近年力拚升格，土地交易一路升溫，實價揭露，彰化市建國科大旁的延平段1,428坪土地，今年1月以總價2.06億元交易，買家為桃園春田建設，為彰化縣今年首筆億級住宅用地交易。 台灣房屋集團趨勢中心觀察，近年北部建商南下彰化的動作頻頻，去年至今，已有四家北部建商大舉購地，合計在彰化投入16.6億元，獵地超過5000坪，其中去年2月，長虹建設豪擲5.9億元，收購員林1,474坪精華地。
去年5月，全台最大建商寶佳機構以自然人名義，花費逾7億元買進彰化市中心近千坪土地；遠雄建設則於去年7月時耗資1.2億元，拿下縣府標售的高鐵站區1,180坪住宅用地。 台灣房屋彰化大埔特許加盟店店東邱垂杜表示，最新交易的延平段土地，換算單價僅14.4萬元，主要是彰化市區以大埔截水溝為界，內側為熱鬧商圈，目前住宅用地多站上4字頭，該地坐落大埔截水溝外，尚待開發，且部分區段臨近福地，因此還有單價1、2字頭土地。
他表示，截水溝堤岸道路，未來將拓寬為彰化市的外環幹道，加上該地與繁榮的大埔商圈近在咫尺，又與學校為鄰，吸引建商目光。 邱垂杜指出，春田建設據了解是春虹機構的相關企業，該集團在建國科大一帶佈局甚早，過往也有推案經驗，因此建商雖是從桃園南下，但對區段有一定熟悉度。
由於彰化市近年因地價上漲，市中心一帶已鮮有單戶低於2500萬元的透天新案，加上彰化市的住宅區容積率偏低，可興建的樓層不高，據此推估，該地未來推案，有可能會規劃總價2000萬元左右的透天厝，以親民別墅的姿態吸引消費者目光。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，北部建商南下彰化，主要鎖定「彰鐵林」，即彰化市、高鐵特區及員林市三核心區。 其中，彰化市未來有中友百貨BOT案、台中捷運延伸的遠景可期；員林市近年因鐵路高架化完工、184重劃區開發，後續還有東彰道路開闢的交通利多。 地跨田中與社頭的高鐵特區，則有田中基督教醫院、台鐵田中支線等公建題材；加上彰化位居國土中央，具有南來北往便利的地理優勢，近年吸納許多企業投資，且彰化還擁有百萬人口的厚實剛需，使建商看好全台第一大縣的房地產後勁積極卡位。
台灣科學園區科學工業同業公會2016年向經濟部提出石門水庫供水給園區計畫，在去年歷經大乾旱後終於有著落了！國發會日通過「石門水庫至新竹聯通管工程計畫」，完工後石門水庫水源就可送至寶二水庫系統，北水局指已同步辦理規畫設計作業，期明年動工，2026年底完工。 去年3月全台出現半世紀以來最嚴重乾旱，寶山和寶二水庫蓄水量幾近見底，台積電等廠商只能如以往買水雇水車送水應急，6月底雖解除旱象，今年春雨不斷讓用水無虞，寶山和寶二水庫從2月到這幾天蓄水量都達滿庫100％，但未來再遇乾旱不雨，還是會面臨缺水老問題。
尤其，台積電在寶山進行一、二期擴廠工程，地方各界均認一旦完工用水量勢必大增，根據台水公司資料，台積電在寶山完成擴廠，每天將增加12萬噸用水量，2023年竹科日用水將從目前16萬噸提高到20.5萬噸，2026年則高達32.5萬噸，5年後用水量將是目前的1倍。
國發會日前通過總經費68億元的「石門水庫至新竹聯通管工程計畫」，預計2026年底完工後，石門水庫將可日供30萬噸水源送至新竹寶山-寶二水庫，將可大幅減少竹科缺水風險。 地方多認園區同業工會7年前提出石門水庫供水園區計畫終能定案，除了去年大乾旱暴露園區廠商缺水的嚴重性，台積電未來成擴廠用水需求也非常關鍵，有政壇人士打趣說，還是「護國神山」有夠力！
北水局副局長郭耀程指出，石門水庫至新竹聯通管工程計畫是由該局負責執行，國發會通過後要送行政院核定，但該局目前已同步辦理規畫設計作業，聯通管全長約25公里，將儘量避開私有地，利用公有地埋管，減少用地徵收問題。 郭耀程說，聯通管將從石門水庫「分層取水工」開始打隧道，沿新竹縣關西鎮、橫山鄉到竹東鎮台3線埋管，經油羅溪和上坪溪各設置1座水管橋，日送30萬噸原水到上坪堰進入寶二系統，明年應可動工，以達到2026年底完工的目標。
台積電將到高雄投資設廠，高雄市環保局昨天舉行「楠梓產業園區設置計畫環境影響說明書」專案小組第二次初審會，歷經3小時討論，決議通過環境影響評估審查，無須進入第二階段環境影響評估，後續將送市府環境影響評估審查委員會討論，預計4月中旬舉行環評大會。
地球公民基金會與環境權保障基金會在審查會提出聲明，要求台積電應「自帶綠電」，從綠電購買者升級為綠電協力者，落實新設科學園區政策環評承諾，持續改善汙染排放與資源利用，呼籲第二期開發應整體規畫、整體環評。 楠梓居民在環保局外拉布條陳情，宏毅里長馮靖絨說，設廠後交通、環境衝擊都是汙染，要求落實全民共同監督。 台積電副總莊子壽出席第二次初審會，他表示，楠梓產業園區比照科學園區標準設置，已將生態園區納入規畫，積極投入零碳排路徑規畫及綠能開發，承諾100%使用再生水、廢棄物回收率提升至90%，未來將比照寶山二期成立監督小組公正監督，會盡最大努力，改善供應鏈。
專案小組召集人中山大學環工所講座教授高志明宣布決議，此案經綜合考量環境影響評估審查委員、專家學者、各方意見及開發單位答覆，經專業判斷，建議通過環境影響評估初審，無須進入第二階段環境影響評估。 高雄市環保局長張瑞琿說，專案小組建議通過環境影響評估審查，後續送市府環評大會討論，環評委員會秉持專業原則做審查，審查通過後，將不定期辦理環評監督作業，要求開發案落實環評承諾，兼顧經濟開發與環境保護。
民眾申報房地合一稅，留意成本及費用應核實申報，財政部高雄國稅局表示，常見有四大補稅樣態，多是在申報成本或費用上出差錯，導致被國稅局補稅或處罰，提醒納稅人注意。 首先，婚前、婚後贈與房地，後續出售課徵房地合一稅時，認列取得成本的方式差很大。
如果是在婚後贈與配偶，在出售房地時的成本，是以配偶間第一次贈與前原始取得房地的成本為準，例如先生贈與太太，太太後來出售房地，是以先生原先買房地的成交價格為準。 但如果是婚前贈與，雙方尚無婚姻關係，視為一般贈與案件，應以受贈時的房地評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後價值為成本。 國稅局官員表示，實務上有夫妻並未注意到贈與時間點的差別，導致以錯誤方式申報取得成本，被國稅局補徵房地合一稅，不只如此，也可能涉及贈與稅問題。
第二則是與建商簽訂房地買賣契約後，又與建商協商折價，取得折讓證明，但後來賣出，在申報房地合一稅時，卻未依折讓後的價款來申報取得成本，導致漏報所得，也會被國稅局補稅加上罰鍰。 第三則是費用列報錯誤。國稅局指出，包括房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等，是「使用」期間的相對代價，不能在「出售」時列為費用減除。
另外，出售時的土增稅，也不能列為費用減除，但房地合一稅制已設計機制，可減除土地漲價總數額；至於當初取得房地時所支付的契稅、印花稅、仲介費等，則可列為取得成本。 第四，國稅局也提醒，個人申報房地合一稅時，雖可列報減除土地漲價總數額，但只能減除個人持有期間的部分，前手持有期間的土地漲價總數額就不得列入。
官員指出，通常僅購入農地未作農用，後續出售時會發生這種情形，由於農地移轉時，可暫不課徵土增稅；但若未持續作農用，移轉時就應課徵土增稅，若為適用房地合一案件，雖可列報減除土地漲價總數額，但僅限列報自身持有期間部分。 國稅局呼籲，民眾申報房地合一稅，應檢視成本、費用等內容，並檢附正確憑證，以維護自身權益。
俄烏戰爭、央行升息、疫情反覆下，加深全球經濟復甦的不確定性，今年第1季大型商用不動產交易與土地交易，總額僅827億元，較去年同期衰退2成，專家分析，政府嚴打，受到央行限縮土、建融成數影響，投資大咖建商購地放緩，導致整體投資金額較去年縮水。 今年首季大型商用不動產市場，交易金額為337億元，較去年同期大幅減少34%，在壽險業積極擴大投資型不動產布局下，以辦公室與旅館為主流的交易類型，總額分別達163億元與65億元。
壽險業仍為主力投資人，單季投入達到210億元，貢獻商用不動產市場6成的交易，寫下繼2020年富邦人壽購置王朝酒店後的新一波交易高峰。 首季前三大交易皆由壽險業囊括，以中國人壽最為積極，單季投入約151億元，包括斥資120億元買下台中七期整棟商辦大樓，與31.9億元投資北市潤泰金融大樓8個樓層，另，全球人壽則是以58億元，採售後回租方式向國賓飯店與新竹物流買下新竹市區整包資產，資產包含新竹國賓飯店與新竹好樂迪等標的。
從近期壽險業投資動向觀察，在產業發展、人口紅利等議題下，南向投資的力道加大，積極透過購置不動產或參與公部門招商增加在雙北市以外的布局，包括台灣人壽參與高雄特貿三公辦都更案、國泰人壽參與高鐵桃園站地上權等，單筆投資規模皆突破百億元。
隨著央行升息1碼，壽險業的不動產投資報酬率門檻升高到2.345%，接下來市場進入升息循環，壽險業投報率門檻逐步拉高，雙北市以外的主要都會區，辦公室、物流倉儲、或整棟售後回租的飯店，由於租金投報率較高，將能受到壽險業關注。 雖然接單暢旺、出口持續擴張，但本季科技業購買規模明顯縮小，僅達69億元，主因為現有廠房的供給有限，能即刻進駐的標的稀少導致交易量縮減。
即使政府積極開闢新的產業園區，但時程上仍緩不濟急，供不應求下推升工業土地、廠房單價持續成長，桃園、新竹及台中地區需求最為強勁。 土地市場方面，交易規模小幅回檔，本季成交金額為491億元，比去年同期減少4%，央行限縮土、建融成數，以及金管會提高銀行土地放款風險係數的聯手下，建商購地小幅放緩，金額僅達366億元。 再進一步觀察，建商投入土地與商用不動產的總金額僅有379億元，比去年同期大減3成，雖然購地規模縮減，但精華地區的土地追價力道穩定，例如高雄市與新北市政府第一季土地標售市場反應良好，平均溢價率達24%與8%。整體而言，土地交易熱區落在新北市與高雄市，分別達143億元與84億元，尤其是三重區、新莊區跟北高雄等地區。
黃瑞楠表示，台灣經濟穩健成長，去年上市櫃公司獲利大幅成長，營收平均年增率達16%，再加上台商回台投資方案將再延長三年，都將帶動企業的自用需求持續擴張。此外，半導體產業在北、中、南都持續建廠，台積電高雄廠預計6月動土，後續的供應鏈擴張需求陸續湧現，預期今年工業廠房、廠辦與辦公室的租金及價格將穩定成長。
展望後市，雖然目前台灣僅升息1碼，各界預期美國聯準會今年再升息7次，台灣央行再度升息的機率大增，升息的不確定性將拉長投資型買方的評估速度與議價時間，再加上壽險業在不動產投資門檻調高的限制下，預期投資動能放緩，今年度商用不動產將由企業自用需求主導。
身為台北市最後一塊可供產業大型開發的北投士林科技園區，在政府定位為「智慧健康」與「數位技術服務」為主軸產業園區下，已吸引仁寶、新光人壽、中鼎等企業進駐，尤其對市場有高敏銳度的指標開發商如華固（2548）、長虹、潤泰新等，已率先插旗、搶占先機。 台北市大面積精華土地一地難求，尤其是占地約94.29公頃的北投士林科技園區（北士科）、已是北市碩果僅存的大型具開發規劃之產業園區，接下來更將與內科、南軟相互輝映，形成台北科技廊道帶。
北士科園區產業定位，包括資通訊業、新興科技、生技健康等，並以跨領域為主軸發展方向，要形塑指標企業帶領北士科產業全面升級目標。 目前北士科已完成配地作業、承德路右側的軟橋段區塊，其中T17、T18兩大街廓已由新光人壽拿下，將打造醫療生技大樓；T16街廓則是由仁寶集團砸逾80億元搶下，規劃打造集團總部大樓；加上友華生技也投入約32億元購入「華固創富中心」十個樓層，區域產業引擎驅動力成形。
中油高雄煉油廠舊址開發設置的楠梓產業園區，今天下午將於高市環保局，召開環評專案小組第二次初審會，地球公民基金會等環團上午發表聲明，呼籲台積電來高雄應「自帶綠電」，高市府也應落實科學園區政策環評承諾。 地球公民基金會等環團呼籲，台積電應「自帶綠電」，從綠電購買者升級為綠電協力者。台積電作為業界領頭羊、用電大戶，應負起更多責任，具體作法可以透過推動屋頂光電來達成。
環團期待台積電在本案，除了比照竹科寶山二期2奈米廠擴廠，以2050年淨零排放為目標，提出本園區具體全面使用100%再生能源路徑外，其中使用的再生能源，更應承諾至少50%來自屋頂光電，納入本案取得再生能源之具體規劃。 環團也強調，高市府應落實新設科學園區政策環評承諾，楠梓產業園區雖由高市經發局依據《產業創新條例》設立，但後續將交由科技部南科管理局管理，台積電來此設廠，自然應比照新設或擴建科學園區，將《科學園區設置管理條例》等相關子法，與《新設（含擴建）科學園區政策評估》納入環評承諾。 環團呼籲環評委員比照竹科寶山一二期、橋頭科學園區開發案，並要求開發單位，提供環評承諾和科學園區政策環評承諾對照表。
此外，環團也要求持續改善污染排放與資源利用，追求「三零」循環經濟，本案之空、水、廢、毒等各項污染物排放，不應以已經取得高屏空污抵換量或以既有的環評排放總量為滿足，應承諾持續以國際最新的防制技術，從源頭進行削減，逐步達成零污染、零排放、零廢棄的循環經濟園區為目標。
世紀鋼構及子公司世紀風電今天與海龍計畫、台船環海舉行獨家承攬簽約儀式。世紀鋼董事長賴文祥指出，看好台灣發展風電的潛力，未來還有擴廠規劃，「這是幾十年也做不完的工作」。 世紀鋼構、世紀風電、海龍離岸風電計畫及台船環海風電工程公司今天舉行獨家承攬簽約儀式，世紀鋼構與世紀風電將提供21座三腳套管式水下基礎構件給海龍2A 300MW風場。
賴文祥指出，風電、太陽能等資源不用擔心被截斷，而且台灣還擁有世界最好的風場，相關產業有很大前景，未來不排除還會再有新的廠房擴建計畫，「這是幾十年也做不完的工作」。 世紀風電業務副總經理賴宣邠提到，世紀鋼構和世紀風電將供應海龍風場乘載14MW的水下基礎，將是台灣最大的水下基礎結構，更是指標性專案。
海龍計畫專案總監岳慕駒（Felipe Montero）表示，世紀鋼構與世紀風電成為海龍計畫供應鏈的一環，象徵又達成一項國產化重要里程碑，且世紀鋼構與世紀風電的實戰經驗，讓海龍計畫有信心與世紀鋼構、世紀風電一起實現國產化承諾。 據了解，這次世紀鋼、世紀風電與海龍計畫簽訂的21座基座，將於2024年開始分批出貨，營收按完工比例法認列。 海龍計畫位於彰化外海50公里處，水深約55公尺，總開發容量超過1GW（即10億瓦），是台灣最大規模的風場之一。
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