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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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內政部昨（31）日發布去年第4季全國住宅價格指數為117.50，較前一季上升2.32%，已連續14季上升，年增8.62%。 六都也全面攀升，以桃園市季增3.26%最多，高雄、台南、台中漲幅也都超過2%。 內政部認為，住宅價格指數持續上升有四大原因，首先是國內經濟持續成長，第二是金融面仍維持貨幣寬鬆及低利率，第三是市場預期通膨心理，第四是預售屋市場價格推升影響。 內政部表示，去年第4季主要交易區域，仍位於新開發或具重大投資建設的地區。
以六都來看，桃園市上漲最多，較前一季上升3.26%，交易集中在中正藝文特區、八德區及桃園高鐵特區；高雄市漲幅3.06%居次，交易多在鼓山區的高雄美術館特區、凹子底（農16）區段徵收區、楠梓區、新興區及前金區。 台南市較上一季上漲2.89%，交易多在永康區、東區、中西區及安平區五期重劃區；台中市季增2.7%，交易多在西屯區逢甲商圈周遭、北屯區及北區交界處的捷運綠線四維國小站至文心中清站沿線周遭、東區以及南區。
內政部分析，主計總處統計，去年第4季經濟成長率為4.86%，仍維持成長；整體貨幣金融維持寬鬆環境，五大銀行購屋貸款利率雖由歷史低點微升，但仍在1.355％相對較低水準，投入房市資金持續增加。 此外，在預期通膨及預售屋市場價格上漲因素影響下，都使去年第4季住宅價格指數持續上升。
不過，內政部表示，為健全房市發展，控管金融機構不動產授信風險，中央銀行去年12月已推出第四波選擇性信用管制，金管會也同時提出對銀行、票券金融公司的不動產保證業務控管措施，將可降低投入房市資金動能。
俄烏開戰蝴蝶效應發酵，全球原物料再漲一波，房價壓不住，雙北市預售屋開價直接攻頂，台北市突破平均每坪110.3萬元、新北市也突破50.6萬元的新高，甚至北市的大同、南港兩顆蛋白，連續兩季站穩百萬大關，為史上首見。 住展雜誌31日最新統計顯示，2022年第一季台北市和新北市預售屋、新成屋平均開價，雙雙刷新歷史新高。其中台北市每坪達110.3萬元，年漲6.8％，新北市達50.6萬元，年漲近一成、達9.8％。
住展雜誌研發長何世昌表示，最近房市面臨升息、政策打房雙層夾擊，但因烏俄戰爭導致全球原物料價格大幅波動，建商可能擔憂營造成本再往上漲，於是先把成本轉嫁到售價上，因此開價不斷攀峰。 其中台北市預售新屋平均單價最高區域，信義區首度超越大安區，每坪達165.3萬元；其次才是大安區的156萬元；第三名為松山區155.3萬元。另一大特色是，北市的大同、南港兩顆蛋白區，分別來到102.9萬元、103.4萬元。
何世昌指出，南港、大同已連續兩季的平均開價，站上每坪百萬元以上，完全顛覆過去台北蛋白區的概念。至於台北市降幅最大區域位於內湖，年減8.5％至每坪83萬元，主要是最近線上推出的新案，多為相對低價的區段，菁華區段已很久沒新案推出，因此區域開價回落，其實成交價仍在上升當中。
今年新北市房價以永和最高，每坪達73.7萬元；中和以65.7萬元排名第二；板橋以63.4萬元排名第三。至於平均開價最低區域，主要有金山22.9萬元、萬里31.3萬元、鶯歌32萬元。 漲幅方面，新莊、八里開價年增幅逾15％，鶯歌、五股年增逾20％，何世昌表示，因開價漲幅高於成交價漲幅，議價率因此上揚。
何世昌還說，目前新北市親民房價區越來越少，開價每坪2字頭區域只剩1區、開價3字頭只剩5區。至於新北市開價最高的永和區，也僅追平北市開價最低的萬華，顯示台北市、新北市房價存有相當的落差。 何世昌認為烏俄戰爭的發生，導致國際原物料出現不小的供給缺口，且國內營造人力依舊吃緊，這兩個棘手的問題，短期內無解，預期業者會持續把增加的成本，反映在開價、成交價上，最近預售新案開價恐將繼續攀升。
行政院今 (31) 日拍板通過「300 億元中央擴大租金補貼專案」，受惠戶數將從今年的 12 萬戶提高為 50 萬戶，預算從 57 億元大幅增加至 300 億元，並針對單身、新婚、育兒與經濟弱勢家戶 4 大族群的補貼金額，給予 1.2 倍至 1.8 倍的加碼。
內政部說明，近來主要都會區住宅租金上漲與物價上升，讓租屋家庭負擔加重，去年經濟成長創 11 年新高，因此，政府用經濟成長果實來減輕年輕家庭、弱勢家庭及青年的租屋負擔，此次租金補貼專案透過「戶數加碼」與「金額加碼」，預計協助 50 萬戶租屋家庭，也同步調升租金補貼金額。
針對初入社會經濟尚未穩固的 20 至 35 歲單身青年，內政部提高至補貼金額 1.2 倍；對於結婚 2 年內新婚家庭，提高至補貼金額 1.3 倍；育有未成年子女 (含胎兒) 家庭，育有 1 人提高至補貼金額 1.4 倍、2 人提高至 1.6 倍、3 人以上提高至 1.8 倍。
內政部進一步指出，為鼓勵房東配合房客申請租金補貼，房東成為公益出租人享有租金所得免稅額每月 1.5 萬元、房屋稅與地價稅稅率皆比照自用住宅稅率等租稅優惠，與政府共同協助租屋家戶。 內政部表示，本專案 300 億元經費由中央完全負擔，由內政部營建署直接接受民眾申請，既有補貼戶會直接帶入資料審查，無需另外申請，新申請戶只要提供租賃契約與帳戶資料，透過更為便捷的線上申請系統，讓民眾很容易完成申請程序，只要符合資格者皆可獲得補貼，預定中央 10 月統一撥款，租屋族 6 月底務必留意公告的受理申請資訊。
經濟部重申，針對農地違規使用需依違規樣態分類查處，地方政府工業單位執行勘查確認後，若屬違章工廠，即依工輔法第30條裁處勒令停工，不從者依第35條執行斷水斷電；若非屬工廠之違章建築，則平行通報內政部依土地、建管法執行斷水斷電及拆除。
為有效提升業者納管意願，經濟部長王美花自111年1月起密集召開工廠管理輔導會報，與各地方政府共同積極研商輔導策略，透過簡化納管程序，強化宣導力道，全國納管申請數量從過去每週約4、5百件，近期已倍數成長為約1、2千多件，甚至最後一天截止日創下4千多收件高峰，大幅超越預期。
經濟部表示，現今工輔法及相關子法皆已完備，各地方政府執行未登記工廠輔導相關作業都有法源依據，每年也都有穩定經費來源，已經收取納管輔導金及營運管理金高達24億元（其中依序最多為臺中市6億元、彰化縣5.5億元、高雄市2.8億），經濟部已要求各地方政府妥善規劃經費運用，如增聘人力或成立輔導團（各地方政府共已增聘92人），以利在納管期限截止後，按部就班執行未登記工廠相關業務。
經濟部已於近期密集召開各縣市政府討論會議，規劃繼續依作業程序執行查處，自109年建立斷水斷電標準作業程序，交付地方政府執行，經濟部將逐案追蹤並每月公開各地方政府執行進度。目前已處分167家勒令停工，停止供電供水或拆除210家4月起盤點核對未於3/19期限內申請納管的未登記工廠名單，將請各地方政府發函進入違反工輔法處分程序查處。
土地移轉課徵土地增值稅時，台中市政府地方稅務局表示，原則上自住用地的優惠，只適用於「買賣」移轉的情形，唯一的例外，是賣給家人的情形，即便被國稅局認定為贈與，仍可適用自住優惠稅率。 土增稅是以土地現值漲價幅度為稅基，依20%~40%稅率課徵，不過對於自用住宅座落基地，移轉時可享受最優惠的稅率10%。
欲適用上述自住優惠，這筆移轉須符合三要件，包括設有戶籍、出售前一年內未供營業使用或出租，及地上建築產權在地主或配偶、直系親屬名下；除上述要件，適用優惠面積也有上限。 稅務局指出，從三大要件看，可知土增稅自用住宅用地優惠稅率，僅適用「買賣移轉」，若是「贈與移轉」，就算同為自住用地，也無法申請適用。
唯一例外，是家人間移轉，地主對配偶及二親之間土地買賣，如無法提出確實支付價款證明，就算名義上是買賣，也可能會被核定為「視同贈與」。
配合央行房市管控措施，公股銀行頻出招，除貸款對象配合鎖定自住客群，個別銀行也推出更嚴格的規定。
第一銀行啟動切結書，避免以其他名目增加貸款，並查詢其他金融機構的授信情況；合作金庫銀行則是針對內部管理，設計了監控機制並訂出指標。至於土建融大行土地銀行，特別對於預售屋履約保證部分做出規定，要求必須提出買賣合約，紅單、購買意願書等都不受理，藉此約束並避免炒作。
一銀目前辦理購置央行管控規定的不動產案件，會向客戶徵取切結書，要求具結沒有另以修繕、周轉金或其他貸款名目，增加貸款，也會主動查詢，客戶是否有向金融機構額外增貸，對查核事項均嚴格落實。該行會考量放款成本與合理利潤，進行予差別定價，倘屬央行管控案件，視為有別於一般客戶的案件，酌予調高利率。
華南銀行指出，為避免民眾未確實審酌自身的財務負擔能力，例如受不動產投資課程等誘導買房，或組團炒房，特別在官網及營業廳電視投放警語，提醒民眾多加留意。
合庫銀行祭出銀行法第72條之2授信限額規定，針對不動產貸款的集中度，訂有監控機制及指標(房貸占總放款比率上限35％、建築放款上限15％)，列管不動產控制授信風險。
彰化銀行除配合實施各項不動產針對性措施，行內自行規範，須綜合考量客戶評等、購屋目的、授信風險等條件，依個別案件核予房貸利率及年限，以達抑制效果。
房貸龍頭土地銀行指出，目前推出多項管控政策，包含落實辦理擔保品鑑價作業，了解是否有短期內多次移轉、交易價格是否偏離行情等異常情事。至於貸後追蹤部分，主要重點在客戶資金流向及還款狀況是否異常，及時因應。
內政部營建署今（31）日表示，為協助各類購屋、修繕貸款利息補貼民眾安家，內政部住宅基金目前仍在補貼中的各項政策性優惠房貸(下稱政策性貸款)，貸款利率皆以中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政公司）2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率（下稱基準利率）加碼計息，基準利率自本年3月23日起，由0.845%調升1碼為1.095%。
鑑於政策性貸款係為減輕民眾貸款利息負擔，本次基準利率由原調升1碼，減為僅調升半碼，即由1.095%減為調升0.97%，期間自本年3月23日至下次基準利率調升止。屆時再行檢討，惟於前開期間新貸戶之借款人不適用。
桃園市政府為減輕「桃園航空城區段徵收開發案」安置戶負擔，協調蘆竹區、大園區農會專案辦理第一戶房屋貸款利率，提供一．五三％優惠利率方案（見圖，記者魏瑾筠攝）；市長鄭文燦昨宣傳這項融資貸款優時表示，若拆遷戶選擇貸款另覓新房子，建議優先選擇蘆竹、大園農會代辦。
提供1.53％優惠利率 鄭文燦說，針對航空城開發範圍附近一期及機場園區的安置戶，市府以成本價計算，大約以市價八折，提供安置戶優先承租、承購安置住宅，原則上舊建築一坪可換一坪，但多數居民希望藉此機會，將原來的小房子換成大一點的新房子，差額部分便衍生貸款需求；航空城區徵開始，許多農友便將存款存至農會並結清房貸，使得大園農會存款總額超過二百五十億元，蘆竹農會也有近兩百億元，顯示農民對於農會的信賴。
市府農業局長郭承泉說，市府預計今年第二季舉辦安置土地及安置住宅分配說明會、第三季安置土地分配；明年第一季安置街廓交地、第三季安置住宅簽約；後年第二季安置住宅過戶、第四季全區公共工程開始施工。 農業局輔導科長洪彩燕表示，融資優利貸款有房屋貸款與土地、建築融資兩項，貸款對象為購買政府興建安置住宅的原住戶、分配安置街廓的原住戶，均須有相關文件為證。
最近電信產業有兩項重大的併購案，其一，台灣大併購台灣之星；其二，遠傳電信併購亞太電信。雖然兩項併購對社會對國家的競爭力都有利，但仍有不少股東表示，台灣之星、亞太電信公司低價賤賣資產，損及股東的權益。
因此，本文擬從產業、國家競爭力分析併購案的經濟效益，接著再嘗試從股東的角度分析此一併購案。 針對產業的利益而言，遠傳電信併購亞太電信，台灣大哥大併購台灣之星後，提供一個穩定的寡占產業結構，讓業者不用再汲汲於殺價競爭，在穩定的利潤下，可以從事差異化的垂直應用服務，對電信業者、使用電信服務的廠商，都是利多的消息。
對國家效益而言，穩定的利潤，促成業者有能力投資設備、研發，提供優質的電信服務，並開發更多的加值應用服務，廠商將可以提升產業競爭力，進而推升國家的整體競爭力。 就消極面的社會成本而言，如果台灣之星跟亞太電信公司長期經營不善、持續虧損，無力投資更好的設備，勢將衝擊客戶的權益。
更嚴重的是，如果公司經營不善最後面臨結束營業，股東的權益也跟著縮水，而政府也無法置身事外，被迫進場收拾殘局，上述所造成的失業、資產重整、頻譜回收調整，將付出偌大的社會成本，同時，股東的股價損失也會相當巨大。 因此，從正面思考，長痛不如短痛。
公司接受併購，轉換股權的結果，股東仍可以在三大電信公司繼續成長下，取得穩定的收益。就股東的權益而言，公司連年虧損，短期內沒有獲利的可能。加上長期的資本投資獲利更是遙遙無期，繼續苦撐下去，若公司淨值跌掉一半以上，面臨下市的風險，原始股東可能要蒙受更大的損失。尤其在5G頻譜的競標上，標出1,421億元新台幣的天價。中華電信、遠傳電信及台灣大哥大分別取得較大頻寬的90MHz、80MHz及60MHz，台灣之星有點吃力地以197.08億元拿到40MHz的頻寬。
而亞太電信公司則是力不從心，退出黃金頻段的競爭，只以4.12億元標下28MHz的頻寬，也預告了公司策略的調整，以及可能退出市場的伏筆。在市場過度競爭之下，動不動拿出數百億元的標金與後續龐大的資本投資，股東必然有另外的思考。其次，在台灣之星決定和台灣大哥大合併的同時，連台灣之星的高層都認為，面對5G網路覆蓋率密集，競爭愈來愈激烈之際，需要團隊的資源愈來愈多，加上台灣電信市場不大，驅動產業整合，尋求併購或合併，有利產業綜效和價值的創造，合併、整合對產業發展是正面而有利的。
而在經營不利的情況下，大股東為何不選擇在資本市場賣股票呢？顯然對電信市場還是有期待。透過換股加入其他團隊，隨著電信業的成長而成長，公司也有獲利的機會。否則一旦出售股票，就代表股東認賠出場。對於其他股東而言，並沒有損失，因為股東在轉換股權後，不再蒙受原來公司虧損、股價頻頻滑落的困境。
轉換為台灣大和遠傳電信的股票後，這兩家公司在穩定獲利之下，股東持股的股價也會有回升的機會，跟著穩定公司的經營成長繼續獲利，總比在原來公司持續虧損下，繼續擔心受怕、蒙受股價的損失，或淪為雞蛋、水餃股，來的好太多了！再者，這一年來亞太電信股價呈下滑之勢，公司在連年虧損之下，資本、研發投資上明顯有心無力，在大股東無力提供更好的經營願景下，股票價格只有不斷向下的壓力，透過併購整合轉換股權，在遠傳電信的庇蔭下，反而可以得到重生的機會。 就股價而言，觀察台灣大哥大的股價，由2020年年底的95元，回升至2022年的109元，股利的發放從2008至2020年多數都維持在5元以上，而且均能填息。其次，遠傳電信2019年股價跌到58.20元的低點，但隨著時間的經過，股價逐步回升，2022年回到75.80元左右。
自2012年起有穩定的配息，2012年至2021年平均的配息也在3.25元到3.75元左右。因此，如果產業可以擺脫「499元吃到飽」殺價競爭的苦果，產業回歸價值競爭，產業可以邁向正向的循環、良性的競爭。在廠商有穩定的利潤、每股盈餘、營收及穩定配股、配息下，股東長期也會跟著受惠。
與之同時，台灣之星、亞太電信的大股東寧可透過併購/合併，而不願在市場賣掉股票時，代表他們在公司經營不善之下，仍認為產業前景可期，希望被併購、轉換股權，尋求產業的永續成長。一般股東何嘗不是如此呢？至於是否犧牲短期利益則見仁見智，但尋求更大的長期利益，不是產業永續經營的終極目標嗎？
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