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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
財政部最新預告《不動產評價委員會組織規程》修正草案，財政部賦稅署副署長樓美鐘昨（5）日表示，針對房屋稅稅基的評價，未來擬授權地方政府運用實價登錄、營業額等大數據資料，更精確掌握房屋標準單價、地段率等資訊，讓稅基評價更貼近市價水準。
財政部表示，各地方政府成立的不動產評價委員會，其職責在於根據房屋標準單價、折舊、地段率等資訊，合理評定房屋現值，也就是房屋稅及契稅的稅基；組織規程上次修正是在2017年，本次配合實務作業情形及地方需求，預告修正若干條文。
本次修法重點有三，首要修正重點，在於放寬地方稽徵機關取得資料的方式，不再以實地調查為限；第二項重點，則在於增訂評價會召開臨時會的事由，避免地方政府頻繁召開臨時會，讓課稅規範朝令夕改；第三是增訂行政機關代表兼任的委員未能出席時，得指派代理人。
樓美鐘指出，現在科技發達，許多資料都已經透明公開，特別是實價登錄資料，可以作為實務上評定房屋現值的重要參考指標；即便是近年沒有交易紀錄的房屋，也可以整合土地公告現值、土地區段地價資料、營業稅稅籍登記等資料，作為調整房屋稅基的依據，讓稅基更貼近實際市價。
因此本次預告草案內容中，雖僅是刪除「實地」調查的要求，效果卻相當於授權地方政府，以多元資料來源管道，持續讓稅基合理化。 另一項重點則是增訂召開臨時會的事由，財政部表示，不動產評價委員會的主委，可能就是地方首長、副手或是主管局處首長兼任，常會雖為法定每三年一次，但臨時會可能會在主委、副主委認為有必要時，便召集辦理。
財政部表示，有鑑於過去曾發生常會召開後沒多久，未達三年法定期程，地方政府便以機關代表的身分，動員主委權限召開臨時會，直接重行評定房屋，導致稅基評定不合乎房屋稅條例本法規定。
本次修正草案中，取消主委、副主委認定必要時召開臨時會的權限，僅留下五名以上委員得聯署召開的管道；另外也明訂召開事由，只能在常會的評定事項疏漏、錯誤，或因應中央法規異動，或天災、事變、不可抗力事由發生時，影響原評定結果，才能調整稅基。 財政部表示，相關修正草案已於4月1日公開上網，預告期至5月31日止，預告期間歡迎各界提出意見指教。
根據內政部最新統計，在少子化浪潮下，2021年全國平均粗出生率僅在6.55‰，而桃園市為六都之冠粗出生率最高，達8.9‰，根據內政部最新統計全國以及六都十年來戶數變化，六都中以桃園市戶數增幅最大，成長22.7%，增加了近15萬9,535戶，約一個中壢區戶量之多。
台中市以15.1%增幅居2，增加了近13萬3,902戶，約1.5個西屯區戶量；而新北市11.1%居3，增加16萬1,317戶，快一個新莊區戶量；至於台北市十年來才增加3%，約30,486戶，不到桃園市的1/5，遠遠落後。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，主要是台北居大不易，高房價加上屋齡普遍老舊，相對桃園房價低產生磁吸效應，形成購屋外溢現象。 江怡慧表示，桃園市近十年增加約16萬戶數，十年來所增長的戶數近一個中壢區行政區這麼多的戶數(目前約有16.3萬戶)，平均每年增加1.6萬戶量體，主要是由於桃園產業蓬勃發展，工作機會充沛，加上各項重大建設與計劃陸續推動，帶動大量人口進桃園定居。全市各行政區皆正成長，戶數成長幅度最多的黑馬是「龜山區」達31.5%、其次是「觀音區」增幅29.7%以及緊跟在後的第3名的「八德區」有28.2%。
台灣房屋長庚直營店店長林士涵表示，龜山區會成為戶數成長區主要是受到交通便利、A7重劃區開發以及產業群聚，許多經常往返國外的商務客也選擇長庚商選為落角處，有完善的生活機能，吸引許多剛性自住客及置產客前來購屋。另外科技業、醫護所得相對穩定，買盤多為自住，因此房市有一定的需求存在，得以撐盤。
全桃園工業區最多的觀音區拿下戶數成長第2名，台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎表示，觀音工業區就業帶動人口移入，近年火紅的草漯重劃區，區內新大樓房價每坪約17.8萬元，而5年以上中古大樓每坪14.3萬元，1字頭房價相對青埔高鐵特區、過嶺重劃區內房價便宜，因此成為購屋輕負擔的選擇。 八德區有許多新興重劃區開發、大型綜合購物城的開發以及大湳森林公園議題的發酵，戶數增幅居3。
台灣房屋八德豐德直營店店長黃仲儀表示，根據桃園不動產e指通統計顯示，2022年八德地區平房價每坪落在18~23.3萬元間，八德地區購屋民眾偏好廣豐新天地週邊住宅、大潤發商圈及三鄰重劃區一帶、東勇重劃區及思源重劃區，因緊鄰大湳商圈也是自住客之首選，其次往區公所商圈、埔頂重劃區一帶購屋。
金融圈人士透露，近來因為造價成本太高，使得都更危老建案已在建商之間掀起「換手潮」。 業界人士指出，換手潮主要是在中小型建商與大型建商之間，近二年多來由於疫情導致缺工，以及鋼筋水泥等建材上漲的問題，使得建案裡的「造價成本」大幅攀升，以台北市及新北市的平均行情來看，三、四年前原本一坪造價成本大約10萬元，但近來造價成本已傳出已超過每坪25萬元的數字，中小型建商根本無力負荷。
金融業者分析，這波建商對都更危老建案轉手的原因並非銀行縮減其土建融成數，而是造價成本太高讓中小型建商不得不縮手。 行庫主管表示，由於都更危老是政府重要的政策，因此不論是央行多次加碼房市信用管制力道，或是金管會大舉拉高不動產放款風險權數，都更危老都得以「豁免」，但即使如此，不斷攀高的造價成本也讓中小型建商傷腦筋自身的財務狀況無力負擔，同時擔心「未來造價成本能在建案反映多少」。
中小型建商接觸的大型建商集團當然也會評估相關問題，但業者指出，大型建商至少因本身財力較雄厚、口袋較深，較有能力去平衡造價飆漲所帶來的壓力。知情的金融圈人士指出，上述中小型建商想脫手的都更危老建案，地坪規模從數百坪，甚至上千坪的都更案都有。
金融圈人士分析，現在最大的問題在於都更危老建案的時間變數太大，從申請到核准執照下來再到動工執行，可能要六、七年，也就是當被核准動工時，原先所評估的造價已完全「與現實脫節」，尤其近三年各類營造工程造價飆漲，對投入都更危老執行的建商衝擊更大。 金融圈人士進而指出，倘若中小型建商願意整個退出，連同「都更實施者」都由大型建商出任，此時大型建商較願意承接；但若中小型建商不願意全放，只願意找大型建商出來當「新股東」出資者，這時較難談成。
南市政府為協助並配合中央近年積極推動國有土地資產活化，雙方合作辦理南區大鵬五村公辦都市更新，自即日起第2次公告招商徵求都市更新事業實施者，公告時間自4月1日至5月30日共60天，將採「權利變換」方式開發，並增加超過200戶公宅。 台
南市府表示，因應都市發展需要，公辦都更是最透明也是最有效率的方式，本案採「權利變換」方式開發，透過都更容積獎勵方式市府可取得200多戶的台南公宅以提昇本市住宅政策目標，並創造地區發展，達到公部門與投資者等多方共贏之效益。
南市府都發局長莊德樑指出，本更新案基地位於以新都路北側：金華路一段352巷以西、計畫道路SE-31-8M以東所圍街廓；新都路南側：新都路457巷以東、永吉街以北、永安街208巷以西等所圍街廓，土地使用分區為住二、住四、商111等。 招商基地土地面積合計約為1萬5624平方公尺，地處「金華生活圈」，隨著地區交通路網與公共設施之陸續興闢，更新開發將有助於帶動整個地區發展，配合鄰里商業活動，將可打造「優質鄰里住商混合社區」成為臺南市南區另一個重要發展核心。
高雄市稅捐稽徵處表示，前日有民眾至該處表示自己的房子有騎樓供民眾通行，為什麼地價稅没有減徵優惠？ 該處指出，依據土地稅減免規則第10條規定，供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅；地上有建築改良物1層者，減徵1/2；地上有建築改良物2層者，減徵1/3；地上有建築改良物3層者，減徵1/4；地上有建築改良物4層以上者，減徵1/5。
該處進一步說明，原來這位民眾持有的房子是公寓1樓，因為是5層公寓，所以減徵面積是以騎樓的面積乘減徵比例1/5，再乘其土地持分1/5，因此，減徵之面積較小，並非未減徵。另持有二樓以上的房屋也可以申請按減徵比例及土地持分來核算可減徵的騎樓面積。
個人屋主賣房，若遇到買家簽約後反悔，而約定收取違約金等處罰，台北國稅局表示，無論後續房產是否有順利脫手，申報綜所稅時，皆應列報違約金相關收入。 國稅局近來發現一件不動產交易，徐太太與黃先生（皆為化名）在2019年間曾簽訂不動產買賣契約，後來黃先生因資金周轉困難，於簽約後反悔不買，賣家徐太太依約向黃先生請求支付100萬元違約金，但黃先生覺得只是交易不成罷了，拒絕支付違約金。
後來徐太太一怒之下，向法院提起訴訟，歷經一年多的司法程序，最後黃先生依法院判決，在2020年間支付違約金100萬元給徐太太，此時問題來了，徐太太收到這筆違約金，要不要報稅？ 官員表示，基於契約自由原則，契約當事人為確保順利履行契約內容，可以在契約當中載明，若其中一方未依約履約時，應給付違約金，這樣的收入雖然不會常常發生，但是仍符合《所得稅法》第14條第1項第10類的規定，可以視為「其他所得」。
若確實有上述違約金收入，官員表示，還可以據實檢附相關憑證，收入額減除成本及必要費用後的餘額，才是最後會被課稅的所得額，併入取得年度之綜合所得總額申報納稅。 因此，徐太太拿到的違約金，還可減除訴訟過程所發生的必要費用，官員表示，收入及費用相抵後，徐太太在2020年申報綜所稅時，列報其他所得90萬元，不過當時因為漏報此筆所得，已被國稅局通知補稅，還可能被額外加罰。
都更危老的土建融利率，行庫指出，現在已悄悄上升半碼（0.125個百分點），1.8％以下的都更危老建案已絕跡市場。行庫說明，儘管央行並未要求都更危老的利率要比照一般的土建融「足額」反應升息0.25個百分點的漲息幅度，但銀行已自動拉高對都更危老的利率要求。
目前已至少升半碼，主要也是考慮接下來央行將不斷升息，同時都更危老在「時間」上的變數較大，這也使都更危老的承作利率從原本1.6％起跳，現在新案低於1.8％的都幾乎已看不到。 至於土建融龍頭土銀，也因金管會政策卡住，配合都更危老的政策放款已出現困難。
業界人士透露，金管會設限土銀所有不動產放款占比不得超過總放款比重的23％，但未將都更危老放款剔除在計算範圍，因此現在不僅一般土建融案，連都更危老這種政府高度重視的政策放款，土銀恐怕都無法接新案。
相對一般銀行受銀行法第72條之2來限制不動產放款上限，金管會則對未受銀行法第72條之2限制的土地銀行，另訂上述條款來控制其上限。 金融圈人士指出，相對於金管會將一般銀行業者所受到的銀行法第72條之2的限制，把都更危老的承作剔除在計算範圍外，土銀的23％不動產放款上限比重，金管會卻並未把都更危老剔除在計算範圍，因此使得土銀現在不僅因為不動產風險權數拉高影響一般土建融案被迫暫停新作，連政府高度重視的都更危老政策放款，土銀也被上限管制的另一道「緊箍咒」卡住。
金融圈人士也認為，在造價成本的衝擊之下，到底能夠在完工後的市價反映多少出去，已攸關不同地區的都更危老執行的興衰榮枯。 業界人士則認為，台北市像是大安區、松山區這些地區，由於價格在台北市不動產中是最被看好的兩個地區，因此這兩大地區的都更案應仍讓建商有一定意願參與執行，但至於在北市較「老」的市區，在都更完成之後售價反映的不確定性就較高了，建商也較容易打「退堂鼓」。
金融圈人士進而指出，連同住戶間組成的「自主更新會」，原先在都更危老計畫中規劃的坪數更換，例如原本坪數30坪，在都更危老完成之後仍能換到30坪的房屋這類原先規劃，也將受造價飆漲而打亂。
觀察商辦租賃狀況，實價揭露的高價租金商辦，持續以信義計畫區為主，不過受疫情干擾，直到去年第4季才現身「台北101」80樓戶創出新高，其餘則都為數年前的租賃案，依舊可見疫情影響程度。
【「台北101」」、「南山廣場」、「國泰置地」 包辦A辦前3強】
在歷年商辦租賃單價資訊排行中，居首為名氣與樓高均為第1的「台北101」，租客是香港商東亞銀行，其於去年底以商辦史上最高月租金單價5000元租下80樓戶，總月租金則為145.6萬元，而5000元也是先前「南山廣場」在興建時喊出的願景，惟仍由信義計畫區A辦一哥「台北101」先馳得點，「台北101」多外商進駐特色，儼然是國際企業眼中最具價值的在地門面。
租賃單價亞軍便是「南山廣場」，38樓戶在2018年由美商雲端運算軟體公司「VMware」用每坪4673元租下，總租金是183.7萬元，而第4與第5名單價也均是「南山廣場」，分別為國際名牌「香奈兒」2019年以單價4400元租下39樓戶，總租金是327.8萬元，以及在2018年用單坪4358元承租37樓戶，打造共享辦公室的「德事商務中心」，總租金為338.3萬元。「南山廣場」於2018年甫落成，為台北市僅次於「台北101」第2高樓，南山人壽投資450億元打造地上權案，前身為台北世貿二館所在，亦有許多外商租賃，聲勢直追「台北101」。
信義計畫區A辦大樓除了「台北101」」、「南山廣場」最受矚目外，另有像「國泰置地廣場」亦屬知名，為台北市第4高建築，2015年落成，國內外知名企業搶進，而遊戲軟體公司「大牛科技」於2019年租下的35樓戶，單價來到4568元，乃眼下商辦租金排名第3名，總租金是80萬元，風采不減。
信義計畫區當初規劃為亞太營運中心，營造頂級商辦氛圍，身價穩定，像是「台北101」、「南山廣場」、「國泰置地」如今都是單坪4000元的行情，其對於大企業來說乃是門面所在，砸資不手軟，出租房東不乏金控壽險業者，又會受限金管會的最低不動產投報率規範，也讓租金得維持在一定水位，大抵都在單坪3000多元，亦是信義計畫區A辦抗跌因素。
【商辦市場三溫暖 後況看俏】
這幾年多商辦都更，加上陸續有台資回流等狀況，不論AB辦均有供不應求的狀況，但疫情打亂工作模式，遠距工作成為常態，企業主開始思考縮小辦公室面積，或是遷離人口密集度高的市中心，讓租賃成本有所減壓，另還因外資來台有隔離或其他限制性，企業於台設立辦公室亦有所暫緩，甚至有不少退出的風聲，信義計畫區的高價A辦除了去年底傳出的好消息外，其餘高價紀錄都是數年前締造，相關情勢波及不可謂之輕。
事實上，台北市商辦聚落重點區塊還包括內湖科學園區、敦北民生、仁愛圓環、中山南京，以及南港經貿園區，走出信義計畫區，他處的租金行情可打個8折，使用空間又大，像內湖科學園區已吸引金融、媒體產業聚落，商辦機能成熟，南港經貿園區也翻轉南港舊工業區的形象，帶動區域商業活動、高價宅交易，當前經濟活動有望在疫情趨緩下恢復常態，商辦後況終將可期。
由於房市熱潮造就全台各地雨露均霑，過去不屬於交易熱區的地段都積極開發，也造就相關數據的成長幅度顯得驚人，但反而像是雙北市因房市狀況成熟，價格也相對高，買盤穩定但要說能再成長的空間也有限，都會是近期不少這類數據常見的結果。
花旗集團美東時間4日宣布，巴林的消費金融業務，由科威特Ahli United Bank（AUB）同意收購。這是花旗銀行出售亞太地區、歐洲、中東和非洲（EMEA）市場的第九筆出售。
從2021年4月宣布出售13個海外市場消費金融業務至今，花旗韓國銀行直接關閉，目前尚有中國大陸、俄羅斯、波蘭三個市場尚未完成。由於花旗銀行出售不同海外市場消金、個人信貸業務，但不是完全退出該市場，需要先行切割資產、重新整理法人身分，並配合合球策略布局，均加深了退出的難度。
此次的國際收購案中，AUB獲得花旗在當地的零售銀行、信用卡和無擔保貸款業務，不包括花旗的法人金融業務。花旗亦表示，此交易預計將在今年下半年完成，且會繼續在致力於繼續為巴林的當地、區域和全球機構客戶提供服務。AUB在中東地區和英國等八個市場，擁有消金通路，為典型的中東地區區域銀行。 搶標激烈的印度市場，則是在3月底由印度第三大民營銀行 Axis Bank 以16億美元拿下，預計交易在2023年上半年完成，和台灣移交的進度相近。
花旗台灣消金業務出售予星展（台灣）銀行，1月底正式宣布至今，花旗（台灣）銀行近日在官網發布此次業務讓與移轉予的細節。據其內容，此次分割出去的消費金融業務，涵蓋花旗（台灣）銀行的信用卡業務、消費金融相關存款業務、財富管理業務、消費金融相關放款業務及保險代理業務，而分割內容包括資產與負債，由星展台灣全部承受。 以正在談判出售的俄羅斯市場，過程遇上俄烏戰爭，發生盧布重貶、業務面臨國際制裁；中國市場則一直處於疫情「清零措施」，官方整理市場的新政一再調整，都加深出售金額談判的難度。
花旗集團文件顯示，截至2021年底，花旗在俄羅斯市場有近100億美元的曝險，是俄羅斯市場上最大的美國銀行，配合美國政府對俄國的經濟制裁，花旗已公開表示，將擴大退出的範圍，顯然除了原定的消金業務，可能還有機構法人和私銀業務。
國巨代子公司Tokin公告處分不動產，總交易金額達90.75億日圓，處分利益為27.82億日圓，約當新台幣6.52億元，以國巨現金減資後股本43.2億元計算，將挹注國巨EPS達1.51元，但國巨規劃2025年才會認列該筆處分利益。 國巨代子公司Tokin公告，30日處分日本仙台市、太白區土地62,626.38平方公尺，總交易金額90.75億日圓，處分利益為27.82億日圓，以目前匯率換算，約當新台幣6.52億元。
若以國巨目前資本額計算，每股盈餘貢獻度約1.31元，以現金減資後股本43.2億元計算，獲利貢獻度提升至1.51元，不過國巨規劃2025年才會認列該筆處分利益。 國巨旗下的基美在2012年收購日本NEC Tokin股權，該公司為日本車用被動元件大廠。
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