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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市都更處近期祭出「公辦整建維護試辦計畫」，由市政府輔導社區申請計畫、意願整合，協助社區增設電梯、維修磁磚剝落、建築物結構安全等情形，且提供最高9成的工程經費補助，有需要的社區或管委會，即日起至2022年6月15日止，可向台北市都更處提出申請。
台北市都更處表示，本次推出的「公辦整建維護試辦計畫」，主要解決整建維護意願較困難及補助誘因不足等困難的社區，藉由推展多元試辦計畫，協助社區提升整合意願，透過拉皮、增設電梯和結構補強等方式，改善居住生活品質。
40年以上老公寓 符合申請資格
台北市都更處指出，這次試辦計畫將服務符合市政府「整建維護策略地區」的房屋，屋齡須達40年以上、4至5層樓的老公寓，且以同一建照多位所有權人基地面積達約151坪的社區為主。不僅如此，台北市都更處將安排政府陪伴員一對一服務，協助社區完成整建維護的都更程序、釐清整建維護需求、協助尋找建築師、以及最高9成經費補助，讓社區以最省錢的方式、最簡單的流程重建家園。
全球政經情勢2022年變化多端，尤其在通膨延燒與地緣政治風險下，投資市場震盪加劇。法人指出，實質資產具較高股利成長率，在市場震盪環境下極具韌性，配合歐美政府長線政策紅利撐腰，是投資人可以聚焦的資產類別，看好中長線發展潛力。
景順投信指出，由於進入障礙高，剛性需求強，實質資產的魅力之一，便是具備穩健的現金流與相對較高的股利成長率。由於這些公司的獲利模式相對穩健，且收入來源跟物價掛勾在一起，使得股利成長率會加計物價上漲部分，讓股利成長率比一般股票更高一些。
根據統計，自從2009年以來，實質資產的股利年成長率為9.44％，高於全球股市的5.15％，從股利配發的角度來看，實質資產也是投資人喜歡的高股息概念之一。 除了具相對較高的股利成長表現外，實質資產背後也有政策紅利的撐腰。歐美等大國政府長線財政方案可望帶動實質資產產業表現，以美國為例，美國總統拜登於去年11月簽署模達1.2兆美元的基礎建設法案，聚焦於交通、通訊、電網、電動車等公共設施的升級，以維持美國自身的競爭力。
中國信託亞太實質收息多重資產基金經理人陳雯卿表示，市場近期因俄烏戰爭波動加劇，由於俄羅斯於全球能源與商品供給佔有一席之地，能源與商品價格上漲將持續推升各國通膨，居高不下的通膨也促使聯準會立場更加鷹派，通膨與利率走升下，市場也將投資焦點轉向具備抗通膨題材且可提供穩定息收的實質資產類股。
陳雯卿表示，實質資產如REITs、公用事業、基礎建設等，由於擁有長期穩定現金流，不僅波動相對低，與景氣連動度也相對小，能有效提供下檔保護。實質資產中尤其看好亞太地區，根據高力國際預估，2020年至2050年，亞太地區的中產階級將增加7.6億，收入每年增長4％，為亞太地區提供穩定的需求成長潛力。
今年則較看好新加坡與澳洲兩區域於疫情過後的需求回升；新加坡REITs屬於高息族群，且去年進行的物業併購活動將有利於今明兩年的股息配發增加；澳洲則是因為目前家計儲蓄率高於5年均值，預料疫情趨緩後可望帶動實體店家業績回溫，有助零售相關REITs表現。
我國自2021年下半年起禁止紅單交易，財長蘇建榮6日於立院財委會指出，近期還是有非法紅單交易的情況，財政部擬將紅單交易比照預售屋交易，列入房地合一2.0方向展開討論，預估多數非法紅單交易將落入45％重稅範圍。 所謂紅單，指的是「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，因該類單據多為粉紅色或紅色，因此俗稱紅單。
若民眾看中一間預售屋，承辦代銷業者多半會要求先支付10萬元訂金，並給一張購屋買賣預約單（紅單），讓民眾可保留想要戶型約10天，雙方也會針對價格、建材等進一步討論，部分民眾選擇在此時加價，甚至高達數十萬元轉賣紅單給他人，直接獲利出場。
2021年6月30日以前紅單交易的獲利行為，視為財產交易所得，稅務處理是以出售價減除「取得價+成本」，剩下所得額，計入個人綜所稅課稅，適用5％～45％綜所稅率。但隨實價登錄2.0自去年7月上路，內政部禁止紅單轉售，紅單交易成非法行為，近期各區國稅局與地方政府稽查，不時會查到紅單交易違規案例。
此外，房地合一2.0也同步在去年7月上路，預售屋換約交易課稅方式分為兩種，如是2021年6月30日前換約交易，同樣屬於財產交易所得，採售價減除「取得價+成本」後併入綜所稅課稅，今年5月申報繳稅。但如果是2021年7月1日後的預售屋換約交易，則屬於房地合一稅2.0範圍。
蘇建榮表示，內政部已禁止預售屋紅單交易，但現行私底下仍有轉售紅單情形，該類情況要視為房地合一稅或財交所得，仍要與內政部詳細討論。但他也透露，因紅單交易實際標的為「預售屋」，依該角度來看，可能會朝房地合一課稅制度研議，也就是考慮「將紅單轉售也比照預售屋合約」，併入房地合一課稅。
行政院會7日將討論、修正《平均地權條例》，重點包括將禁止預售屋換約轉售，但也將新增「重大變故」等例外條款；對於炒作哄抬，雖拿掉最高三年有期徒刑刑責，但最重仍可開罰5,000萬元罰鍰。
為遏止炒房，內政部去年底提修《平均地權條例》，五大重點包括全面限制預售屋換約轉售；嚴懲炒作最高處三年有期徒刑或併科5,000萬罰金；預售屋解約須30日內申報登錄；私法人購屋將首採許可制，五年內不得移轉；建立檢舉獎金機制。
其中原草案動用刑責，對意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，可關三年、併科罰金5,000萬元的嚴懲炒作條款，引發立委、業界質疑。 經過搜集各界意見，以及行政院與民進黨團多次溝通後，確立最後行政院版本將嚴懲炒作條款的刑責取消，改採行政罰，最高可罰5,000萬元罰鍰，同時也明確規範不動產炒作的定義。
對於各界關注的預售屋禁止換約轉售，官員表示，原規定除非是買受人配偶、直系或二親等內旁系血親才能，不過也新增「經內政部公告情形」，可例外允許轉售預售屋合約。 此類例外情形，官員舉例，若在「簽約後」，若遇到「重大變故」導致無力繳款，例如可能失業、家人生病、發生意外等，導致對家庭經濟重大影響，因此「無力繳款」，滿足上述三要件的情形，就不禁止。 至於產業界關注的私法人購屋許可制會，官員表示，私法人購屋因須提前申請預審，只要有正當性，都不必擔心，此機制和陸資來台購置房地產有同樣程序，也已有許多經驗與流程可參考。
根據草案，私法人包含一般公司、社團法人、財團法人、公益法人等，並排除相關政府機構；許可用途原則包含員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等使用，或其他經允許項目，目前並未區分成屋或預售屋。
機場捷運A10站特區的開發目的，是配合桃園國際機場聯外捷運建設計畫之捷運站區，串連大台北至桃園國際機場及大桃園地區，以活絡地方經濟，促進都市永續發展。以「TOD」(Transit Oriented Development，以大眾運輸作為都市發展的導向)發展模式概念出發，規劃商業區、住宅區、車站專用區等。
A10站成為南崁交通轉運中心樞紐
機場捷運開通後，緊鄰國家門戶的A10站區，1站進入雙北市A9站，2站進入桃園國際機場，航宇國際，還有未來捷運綠線的加持，可以快捷進入桃園市中心，連通桃園與大台北捷運路網。桃園市政府表示，A10站位於機場捷運全線的中央位置，北接台北都會區，南至桃園國際機場及青埔高鐵站，具備極佳的地理優勢，且開發後可有效引導南崁地區人口移動進駐，即將成為南崁地區交通轉運中心樞紐。
A10站台灣首座矚目的機場城市後花園
桃園機場捷運A10站，是機捷線的桃園第一站，有別於A8、A9新北林口站的高樓林立、生活機能發達，山鼻站四周則是視野開闊，讓人有遠離城市喧囂，回歸純樸生活的感覺。A10站特區內座擁5座埤塘、2.3公里休憩水圳藍帶與豐富的自然生態環境，以及全區完善的自行車道，公共開放空間相當充裕，成為台灣第一座受矚目的機場城市後花園。
雙幹道劃分4區塊，各具居住特色
特區內整合機場捷運線、南山路兩條主要幹道交界的4大區塊，將全區設計成(1)林蔭景觀/接駁區、(2)水岸綠賞/休憩區、(3)生態防洪/復育區、(4)文化傳承/活化區等4大區域，整體優質生活空間，設計規劃是以住宅為主、商業為輔。
在行政院前瞻基礎建設計畫大力支持下，由經濟部加工出口區管理處高雄分處執行24億元前瞻計畫特別預算更新園4.17公頃老舊廠房，整體計畫逐步落實並達成預期目標。為符合高科技廠商需求，經濟部加工出口區管理處責成高雄分處賡續推動第二階段前鎮園區「10年更新再造計畫」，公私協力加速園區更新，打造成為次世代智慧顯示模組智造基地。
24億元的前瞻計畫特別預算更新園區4.17公頃老舊廠房，包括拆除3棟屋齡逾50年老舊標準廠房，新建1棟聯合辦公大樓及2棟廠辦大樓，均為地下1層與地上7層建築，規劃共逾730個汽車暨機車車位，新增總樓地板面積約2萬5千坪產業空間。
經濟部加工出口區管理處處長楊伯耕表示，本計畫是公部門推動產業園區更新首例，甫啟用前瞻大樓成功引進多家廠商進駐，廠房出租率已達9成，投資額逾百億元以上，預計5年內園區產值可達新臺幣1,200億元，並創造26,000個就業機會，帶動供應鏈1,000億元以上周邊效益，讓前鎮科技園區年產值倍增。
楊處長強調，持續加速園區更新和深化產業聚落是加工處重大施政目標之一，將賡續推動第二階段前鎮園區10年更新再造計畫，誘導引入民間資金，公私協力加速園區更新。加工處高雄分處分處長吳大川說明，前鎮科技園區「10年更新再造計畫」目前規劃將拆掉前鎮園區北基地五棟老舊廠房，由加工區作業基金投資約120億元，計畫期程為2022至2031年共10年，擬定近期、中期、長期計畫逐步落實。
近程計畫重點為「B3基地動工興建」、「社區土地宿舍動工興建」、「警察廳舍基地更新再造」，其中的「B3基地動工興建」部分，已由緯創集團旗下高雄晶傑達承租本計畫範圍內所騰出之1.04公頃B3建廠用地，將做為該集團全球車載及工控面板製造燈塔工廠，預估今（111）年第二季底動土興建，三年後完工啟用，未來5年內年產值將達550億元，創造7,000個就業機會；中程計畫重點則包括了儲運用地自辦興建廠辦大樓、高加郵局更新再造等，長程計畫則有A4廠房換地更新再造、華新科A1、A2自辦更新等。
吳大川指出，前鎮科技園區「10年更新再造計畫」完成後，總樓地板面積將由原先4萬4,360平方公尺增加為24萬4,570平方公尺，新增約5.5倍產業空間，以優先滿足既有廠商擴廠需求外，預計還可以開放新廠商進駐投資，歡迎所有企業把握良機，驅動高雄產業轉型發展。
經濟景氣看好，壽險包租公租金收入亦持續增加。據壽險業者公布，2021年底壽險公司帳列的投資性不動產，共近1兆4,271億元，年增近448億元，全年租金收入逾296億元，年增近15億元，且去年還有紓困降租，大約少了3～5億元的租金收入，預估2022年壽險包租公租金收入將破300億元、創下新高。
以2021年底租金收益296.49億元、投資性不動產帳列金額1.43兆元來看，租金收益率約2.08％，已比2020年的2.04％略升，且從2012年到2021年的十年間，壽險包租公因投資性不動產部位拉高、有新大樓落成等，租金收益增加140億元，成長近90％。
壽險業者表示，去年因新冠肺炎疫情警戒到第三級，所以對優質承租戶都有降租、緩收金等紓困措施，所以大型壽險公司少收數千萬到1、2億元不等的租金，但現在都已回穩，如信義計畫區的租金甚至還有一點上漲。
壽險資金投資投資性不動產，最高可達其資金的30％，22家壽險公司中有16家都有投資性不動產，占整體可運用資金約4.8％，且從2014年開始，由國泰人壽率先將投資性不動產以公允價值列帳，所以壽險公司投資性不動產金額也大量增加，即是反應早期投資不動產的增值利益。
壽險業最大包租公仍是國泰人壽，帳列投資性不動產有4,757億元，去年全年租金收入105.2億元，即是因紓困降租，比前年租金少了1.54億元，其中還有新增租金收入沖抵一部分。 帳列投資性不動產金額第二大是富邦人壽，已有2,542億元，租金收入48.33億元，亦是第二大；第三大是新光人壽有1,998億元、租金收益43.36億元；南山人壽則以近1,991億元、租金41.11億元緊追在後；台灣人壽近年亦有積極加碼不動產投資，帳列金額已近843億元，租金收入有16.2億元。 另外如全球人壽、宏泰人壽、遠雄人壽各有486億、340億與267億元的投資性不動產，且這些公司都是以成本列帳，到去年底評估有172～320億元不等的不動產增值利益。
最近2年高雄房市表現亮眼，房價不斷飆高，不過高雄熱門的不僅是住宅，就連工業廠房買氣也相當旺盛，根據房仲業者統計，光是2021年高雄的「億級廠房」交易就有30棟，總成交金額逼近百億元，年增率達37%，未來更可望價漲量增。
自從2020年新冠肺炎疫情爆發，加上美中貿易戰影響，許多海外台商陸續返國，不僅人回來了，更將資金帶回台灣，近2年國內GDP大幅提升就是最好的證明。東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，這些台商帶回來的除資金外，更有不少人直接將生產基地或研發中心帶回台灣，因此對於工業廠房的需求大增。
此外，近2年高雄市政府大力招商引資，也帶來許多廠商進駐，謝欣亞指出，例如橋頭科學園區、仁武產業園區、本洲產業園區等，近2年都吸引許多廠商買廠房進駐。這些進駐的產業不乏國內外知名大廠，例如去年高雄最高價的廠房交易，就是全聯以13.8億元標下位於本洲產業園區的地上6樓環保科技大樓，建置智慧化冷鏈物流中心，打造成為全聯在全台最大智慧物流園區。
委託台灣房屋集團趨勢中心統計近2年高雄「億級」工業廠房的成交棟數及總金額，均呈成長趨勢，其中成交件數從2020年的27棟成長到2021年的30棟，總金額更從2020年的69.5億元飆升到2021年的95.5億元，年增率一口氣達到37.4%。
台灣房屋高雄7+1工商加盟店店長郭錫斌表示，台灣經濟穩定發展，不少內需產業供給量提升，加上疫情影響國外產能，各大廠出口量增加，都帶動廠房需求提升，高雄為全台工業重鎮，產業鏈發展完整，廠房需求量能強盛，包括仁武、岡山、小港等區，產業聚集，交通生活機能完整，成為各大企業設廠首選，另外，受319農地工廠列管大限，也確實促動不少企業，選擇遷移至工業廠房永續經營，帶動廠房市場交易熱絡。
郭錫斌也說，受土地建物成本上漲，工業廠房價格也隨之波動，加上需求增加，市場轉為賣方市場，價格也攀升不少，以岡山來說，工業廠房價漲就至少2成起跳，而未來南台灣科技S廊帶成型，產業動能更趨旺盛，高雄工業廠辦交易量能，也更樂觀可期，有望走向「價漲量增」。
第二季剛開始就有數百億元等級的大型聯貸案登場。金融圈人士透露，大型IC通路廠商文曄科技，已經確定將由台灣銀行與第一銀行雙雙攜手籌組200億元的大型聯貸案，並由台灣銀行出任管理銀行，將在近日內正式對各銀行發出「英雄帖」籌組聯貸案，並預計在5月底前完成簽約。
金融圈人士指出，這次文曄200億元聯貸的需求，主要是用於營運周轉金，投入擴建倉儲等設備用途，由此也可看出市場對IC的需求強勁，因而也使得身為通路中堅的文曄需要更多的資金來擴充設備，在整個IC的市場性需求上，可說有高度的指標意義。業界人士也認為，高科技產業相關的聯貸案，應為第二季的聯貸市場主力。
事實上，文曄近一年來籌資布局不斷，其中，去年6月底已由台銀出任管理銀行，成功籌組規模120億元的聯貸案，當時原本以100億元為目標，即掀起達1.7倍的超額認購潮，最後以120億元簽約結案；如今再啟動規模更大，至少200億元以上的聯貸籌組，業界也看好將再掀超額認購，最後結案的金額可望上看240億元。
行庫主管指出，文曄科技為亞太地區及我國排名前二大的專業半導體通路商，向來被視為半導體上下游重要的橋樑，一方面能協助上游原廠訂定產品行銷方向，另一方面也能支援下游客戶縮短研發時程，因此，文曄在通路上以更大手筆布局，也被視為半導體產業的市場需求，以及整體景氣表現非常重要的參考指標。
行庫主管也評估，由於整個市場對半導體的需求有增無減，而且包括車用電子、智慧物聯網、工業控制及雲端應用等產業應用層面愈來愈大，這也被視為後續文曄營收繼續成長的重要動能加持，因此將繼續力捧文曄聯貸案。
誠品在台打造全通路文化生活生態圈，旗下誠品生活首次舉辦聯貸案，由兆豐銀行統籌主辦並擔任管理銀行，在各大行庫踴躍參貸下，超額認參1.2倍，6日最終以總金額25億元簽約。 誠品表示，聯貸案資金將用於支應台、馬新店開幕，包括今年第四季在馬來西亞開出的東南亞首店、2023上半年新店裕隆城大店開幕、2024年台南大店開幕，及加速連鎖複製社區創新店等，誠品首家社區創新小店去年10月在內湖開出，預計2025年將在全台累計開出100家社區創新店。
誠品生活2017年起，啟動全通路轉型布局，陸續推出全新會員制度、CRM、APP及自建電商平台「誠品線上 eslite.com」，今年起將台灣打造為全通路基礎建設最完善基地，實現線上線下流量互導共生關係，把握會員經濟為核心獲利營運模式，目前會員貢獻營收占比從五成提升至七成。
因疫情期間國門不開，國外觀光客歸零、國內消費習慣改變，衝擊誠品生活的營運，去年每股虧損4.82元，為掛牌以來首虧，促使誠品生活加速進化成為虛實融合營運模式，積極採取「大小並行」模式展店。
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