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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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行政院會7日拍板《平均地權條例》修正草案，限制預售屋、新建成屋除例外、特殊情況簽約後不得轉售，且私法人購屋改採許可制。內政部次長花敬群表示，修正案三讀通過、公告生效後，這兩項新制不會立刻實施，將待子法經行政院核定、公告後，才會上路，但會「儘快」。另為抑制影響交易價格或秩序的操縱行為進行炒作行為，可重罰5,000萬罰金，且可連續罰。
遏止換約轉售牟利、哄抬房價，這次修正案限制換約轉售預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的「特殊情形」外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬元至300萬元。
至於特殊情形，花敬群指出，指的是買受人在簽約後發生重大變故，如財產因故遭強制執行，或配偶、近親因重大傷病須長期療養，或非自願失業，致無力繳款，經地方政府核准者，可不受換約轉售限制。而每位買受人轉售戶（棟）數，每二年全台以一戶（棟）為限。
為杜絕私法人囤積住宅、投資牟利，未來私法人購買住宅用房屋改採許可制，私法人購買住宅應檢具使用計畫，經中央主管機關許可，許可用途限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，內政部正研議訂定許可辦法，並限制取得後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。有關其他法律規定，內政部舉例，如依銀行法、企業併購法、財團法人法等相關規定，因處分、購併或合併，所涉不動產須於五年內移轉者，不在此限。
為遏止飢餓行銷、散布不實銷售價格與銷售量、揪團炒房，及哄抬牟利，墊高房價等行為，修正草案重罰炒作行為，明確規範若散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利、或以其他影響不動產交易價格或秩序操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬元至5,000萬元，經限期改正但未改正者，可連續處罰。
建立預售屋解約要申報登錄，草案規定，預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄，違規者將按戶棟處罰3萬元至15萬元。此外，也建立檢舉獎金制度，讓民眾可檢具證據，檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，並能自實收罰鍰中獲得一定比例的獎金。
政府重拳打炒房的後作用力來了，歷經四波政策打炒房後，據悉，新潤機構決定暫緩集團旗下所有土地投資計畫，開出營建業「封盤不買地」第一槍，後續效應如何，值得密切觀察。
新北市不動產開發商業同業公會副理事長、同時旗下擁有上櫃建商新潤興業的新潤機構董事長黃文辰指出，一年的時間、銀行放貸成數緊縮25%，對專注土地開發、不囤地、追求高周轉率的建商來說，經營風險瞬間大增。
他指出，擁有祖產土地的地主要賣天價，建材、造價又一直漲，這一波光是鋼筋價格就大漲超過四成，銀行也緊縮放貸資金，做為一個經營者，「我只能啟動封盤不買地策略」、去因應目前大環境的變化，接下來只做都更、合建案。
黃文辰強調，面對銀行一年之間放貸成數資金缺口落差高達25%，公司還有過去奠定下來的基礎支撐。 不過，若政府啟動「限制第二戶貸款成數五成以下」，對買房習慣以先買後賣的換屋客來說，殺傷力非常大。
他分析，因買方預售購屋當時房貸成數還有75%，但一、二年後房屋完工交屋時，銀行告訴你只能貸五成，中間落差的25%，若以總價1,500萬元試算，自住客瞬間要再拿出375萬元，你要一個家庭如何面對，解約退屋案照合約要被沒收15%約225萬元，交屋則要再給近400萬元自備款差額，自住客陷入進退維谷困境。
他強調，政府一連串收緊房市的政策，目的是為了要打擊短線炒房客，從市場的交易來看，這幾波政府打炒房政策相當有效，已經把短線投資客逼出市場，政府的房市政策不需要再緊縮下去了。
黃文辰表示，就他所知，像是新莊一筆今年要完工交屋的新建案，預售屋換約比率已低到僅剩3%左右，顯示短線投資客已退場；以該社區規模逾300戶、換約率3%來算，也就是說，該建案只有十戶上下投資客換約（不含二等親之內旁系血親），打炒房政策確實已嚇阻短線投資客干擾市場。 既然打炒房措施已見效，希望政府就讓房市回歸市場機制。
由於商回台設廠土地需求甚殷，過去卡在部分台糖土地認定上為農業用地而無法使用，環保署7日預告修正工廠設立或園區興建或擴建辦法，調整部分用地環評標準，也預告修正環評審查標準，部分將放寬，為產業園區解套，台糖土地因為放寬後，約有152筆土地可活化使用。 環保署表示，過去屬優良農地、工廠設立或園區興建或擴建，均應實施環境影響評估。
至於非屬優良農地，並扣除非屬農用土地及位於環境敏感區位、毗鄰受污染、不適農作、周邊為都市、工業區、交流道等農地，工廠設立或園區興建或擴建，放寬為申請開發面積或累積開發面積3公頃以上，應實施環境影響評估。
鑑於氣候變遷影響，保署指出，枯旱頻率有漸增趨勢，但海水淡化廠有不受降雨影響之優點，面對未來極端枯旱時，可在有限場域及經費條件下，在短時間內興建海淡廠新增或擴增處理供水量，屬於臨時救急、抗旱救急措施，因此只要經主管機關同意，就可免除環評。
新北市府經發局今年宣布榮工廠周邊103公頃土地列為「不宜設立工廠範圍」，初期370家違法工廠如未申請納管，須關廠或拆遷，數千人生計恐受影響。市議員林國春表示，當地多為無重大汙染家具廠，都更應考量拆遷配套。經發局表示，等區段徵收定案後，將蒐集地方意見，提供協助。
浮洲是板橋最後一塊未推動都更的區域，約278公頃，都更推動7年，因民眾無法接受開發方案受阻，市府今年決定整頓區域內工廠。完成浮洲都更後，板橋都市化將邁入新階段。
今年2月底，市府曾邀當地業者和民眾辦說明會，說明都更推動進度，也強調當地地質偏軟，不宜設立工廠，要求業者提改善計畫或變更土地用途。多數業者關心整體開發期程、工廠輔遷措施及納管問題，希望可就地合法或提供緩衝期。市議員林國春說，浮洲範圍內的工廠多為家具廠，沒有重大汙染。都更要考量廠家的拆遷配套措施，目前始終沒做好，有待加強。市府對浮洲不想公辦都更土地直接區段徵收，建議循江子翠北側段採自辦都更。
自辦都更不論民眾或公家機關都可以拿回屬於自己的部分；若採取區段徵收，民眾利益被剝奪，地被徵收後也未必會完全利用，市府不該與民爭地。
經發局表示，配合浮洲區段徵收，公布不宜設立工廠範圍，未申請納管業者將輔導拆遷或關廠，將先查處嚴重影響公安、高汙染業者，也會提供遷廠輔導、媒合銀行優惠貸款或協助媒合土地等；已登記業者可繼續營業，等區段徵收後再決定要輔導轉型，或提改善計畫申請用地變更。
城鄉局計畫審議科長許仁成說，浮洲都更計畫主要在台65線兩側，東側將規畫產專區、機關用地，西側為公共設施和住商區，本月底將再公展。今年2月10日曾在內政部開第一次專案小組會議，討論民眾陳情導致上次公展暫緩的相關問題。
目前因徵收的價格每坪不到30萬元，區段徵收僅分回40%，比不上土地重劃的55％，民眾覺得吃虧。但區段徵收後變更地目，地價有較大調漲空間；重劃地主領回土地較多，但地目可能相同，土地漲幅較小，未必更有利。
投資不動產獲利，今年報稅時要小心稅務地雷。安永（EY）執業會計師楊建華指出，個人2021年買賣預售屋，如果是在6月30日前的交易，屬財產交易所得，今年綜所稅申報時要列入課稅；如果是7月1日後的交易則屬房地合一稅2.0規範，必須在簽訂買賣契約後30日內，自行申報，不列在綜所稅報稅範圍內。
隨著全台各地房價大漲，不動產投資正夯，但今年報稅時也要特別留意新舊稅制間的差異，以免誤踩報稅地雷。為抑制炒作不動產風氣，政府針對2016年後取得房地、預售屋等交易標的規定，只要在2021年7月後有交易情況皆適用房地合一2.0稅制。至於2021年7月以前房地的交易案件為房地合一1.0稅制。個人適用稅率多在15％～45％，營利事業則均為20％。
從房地合一1.0到2.0，主要為擴大短期交易定義至五年內，同時也將不動產範圍擴大至預售屋以補足租稅漏洞。不過，因2021年橫跨房地合一1.0與2.0，中間也產生適用差異。楊建華舉例，預售屋就是最典型案例。
若個人轉賣預售屋日期為2021年6月30日以前（含6月30日），皆屬於財交所得舊制。依所得稅法規定，按收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅，為隔年報稅季申報，以2021年上半年交易而言，2022年5月需申報且適用5％～40％綜所稅率。
但個人若在2021年7月1日以後（含7月1日）交易預售屋，則屬於房地合一2.0範圍，個人必須在訂定買賣或讓渡契約次日起30日內申報繳稅。楊建華強調，依照房地合一2.0稅制，個人持有兩年內出售不動產須課徵45％所得稅率、兩年到五年內出售為35％、五年到十年內為20％，十年以上一律為15％。另有關預售屋優先承購權的「紅單交易」，目前我國定義紅單交易行為屬財產交易，以出售價減除「取得價＋成本」，剩下為所得額，計入個人綜所稅課稅，適用5％～45％綜所稅率。
隨實價登錄2.0自2021年7月上路，內政部也禁止紅單轉售，2021年7月1日以後的紅單交易屬於非法行為，依財政部最新規劃，未來紅單交易可能比照預售屋適用房地合一2.0稅制課稅，但具體結論尚未出爐，個人仍要持續留意稅制變化。
為健全防救災體系，行政院院會昨通過內政部提報修正「災害防救法」，明定中央得視災情需要，在地方成立前進協調所協助救災，修法也新增永久屋等住宅，不得出租或法拍。
內政部指出，這次修法配合「地方制度法」增訂「直轄市山地原住民區」，因此草案將「直轄市山地原住民區」納入災害防救體系，並增訂直轄市、市政府下轄區公所，得設災害防救會報及專責單位、成立應變中心等，及早規劃以應災時需要。
為整合救災資源並協助地方政府執行救災事宜，草案增訂中央災害應變中心得視災情需要，於地方成立前進協調所，整合資源，協助地方政府救災；同時也增訂各級政府應定期調查，及整備政府及民間救災機具與專業人力，並建立資料庫，供災時調派。
由於以往曾發生莫拉克災民的永久屋遭法拍，內政部表示，這與興建政策目的不同，且拍定人因無公有土地合法使用權，也造成公有土地管理機關困擾。草案新增由政府或經政府認可的民間單位興建，無償移轉予受災地區受災居民的住宅，不得處分、設定負擔或出租，並不得作為強制執行的標的。 草案也明定由各級政府結合民防及學校、醫院及公司團體等，共同參與災害整備訓練、演習，提升整體防救災量能。
交通部鐵道局辦理「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區（二）開發經營案」，經完成評審作業後，由聯發科（2454）取得最優申請人資格。該土地位於新竹生醫園區附近，聯發科取得70年的設定地上權開發權利，計劃投資90億元，將興建辦公大樓，打造高鐵新竹站附近的新地標。這項開發經營案由聯發科取得最優申請人資格，豐邑投資聯盟為次優申請人。
鐵道局昨（7）日表示，此案是以設定地上權70年方式引進投資人開發經營，基地面積約5,252坪，最大總樓地板面積達1.57萬坪，可規劃為辦公室、百貨商場、飯店等使用，是繼今年高鐵桃園站事業發展用地招商案後，再度成功引商的地上權招商案。 聯發科也公告，將增資新設立100％子公司旭源投資，額度為100億元內，以與鐵道局簽訂開發經營契約及設定地上權契約，並供相關興建及營運資金。
鐵道局指出，聯發科預定投資約90億元開發，以「城市共享、城市綠軸、城市匯聚、城市低碳」的概念，使本案成為科技城市地標。招商案預計將帶來3,000個就業機會，並帶動高鐵站區周邊發展，另配合已開發的生醫園區，可串聯城市軸線，吸引高科技人才，實現生態綠廊。
官員提到，近期鐵道局將發文給聯發科，請其檢視合約文件，在文發出60天後，雙方必須完成簽約手續，也就是最慢兩個半月內要完成簽約手續。 聯發科公告，取得新竹縣竹北市世興段2地號土地的地上權，使用權資產金額預計約37.7億元，定額權利金前四年免付，從第五年起支付。 該公司為此案所設專案公司的年營收如果超過3.5億元，另採超額累進制加超額權利金，超過3.5億至4.3億元的部分為1％，超過4.3億至5.2億元的部分為2％，超過5.2億元為3％。
聯發科近年規模成長快速，積極在美國、英國、芬蘭、印度等海外市場設立據點，包含台灣營運總部，截至去年底員工數約1.93萬人，今年集團預計再徵才約2,000人，整體人數將突破2萬人，對辦公空間需求持續增加。
長虹建設（5534）今（7）日公告旗下「長虹豐匯商科大樓（WTO 16期）」以總價30.68億元整棟賣給領航家投資興業，創下今年商用不動產指標交易金額第四高。
「長虹豐匯商科大樓（WTO 16期）」今日以總價30.68億元整棟賣給領航家投資興業，包含土地685.6坪、建物4,133.45坪以及車位120個，總價創下今年商用不動產指標交易金額第四高，僅次於120億元豐邑市政核心大樓、58億元國賓飯店及行政大樓、32億元潤泰金融大樓(部分樓層)。
長虹建設今年營運急起直追，不僅有先建後售的「長虹交響苑」，還有「長虹雲端科技（WTO 14期）」部分廠辦樓層挹注營運，目前公司還有半棟可售。此外，手中商辦案「長虹豐匯商科大樓（WTO 16期）」今日則以整棟賣出。 住宅部分，長虹建設手中總計有總銷7.62億元「政大首席」、20億元「帝璽」、10億元「新莊思源住宅」等，六大新案可望在今年完工入帳、營運可期。
中央銀行上月宣布升息1碼（0.25個百分點），各家公股銀行也跟進宣布調高存款及房貸利率，市場關心房貸利率問題。合庫金（5880）董事長雷仲達今天表示，合庫4月15日一般房貸利率將調整，升息是全球趨勢，未來央行可能再升息，民眾考慮買房貸款時要多些心理準備，未來負擔會加重。
合作金庫今天舉行「信託2.0」雙引擎記者會，雷仲達會後受訪時提到房貸利率問題，在全球升息環境下，貸款前可能要有心理準備，可能未來負擔會加重，此次央行升息1碼，未來還有幾次機會升息，大家貸款時要把相關因素考慮進去。
他表示，由於全球原物料上漲，建商造價成本提高，缺工缺料是全球性問題，建商不轉嫁給客戶也很難，因此要讓房價壓低也不是那麼容易，尤其很多地區發展快速，例如中南部需求更大，在大廠投資設廠下，帶動就業人口買房需求大增，這些就是剛性需求，不讓這些族群買屋不可能，對於自住、首購族群，銀行會盡量配合，讓這些族群可拿到優惠貸款，至於多房、投機炒房族群就不鼓勵。
雷仲達也提到，房市剛性需求持續，仍是有購屋需求，但政府也不希望投機炒房，已祭出相關措施，各銀行也配合相關作法，對於持有多房者，可能自備款要多一點、利率也不會太低，房子越多、利率可能就越高。
至於房貸利率上升是否影響房市，雷仲達坦言「很難說」，利率上升雖讓資金成本增加，但市場還有需求，不會因為成本增加就不去買屋，且建商成本都提高，也不可能不轉嫁成本，若供給減少房價也難下跌，整體來看，房市會自己慢慢調整，「不可能下猛藥就打趴了，誰也不願意看到！」主要還是希望房價漲幅不要太大，盡量維持房市健康成長。
雷仲達也說，升息過程市場波動很大，市場會預先反應、甚至有些會過度反應，投資要多小心，市場變化要多調整，未來大家還是關切全球通膨問題，央行有機會再升息，後續若利差太大，匯率也會有影響，要密切關注相關問題。
忠泰集團今年邁入35周年，董事長李忠義、副董事長李彥良父子檔7日同台宣布「明日願景」射出五箭，包括以忠泰、義泰建設雙品牌策略發展商辦市場，並首度跨過濁水溪攜手南台灣大崗山高爾夫球場造鎮計畫，此外，第一個跨足零售商場的大直NOKE，預計12月登場，涵蓋造鎮、商辦、商場等開發案，總量體超過300億元。
李彥良指出，集團下一個35年將著重於建築開發、生活、文化等三大經營系統，將以忠泰、義泰雙品牌策略實現，其中忠泰建設專注於土地開發、跨足領域涵蓋住宅、商辦、零售空間、文化場域以及新型態社區；義泰建設則著力於策展式精品住宅，像是近期火速完售的「義泰吾境」就是透過策展概念達成秒殺完銷。
此外，今年將全面開發頂級商辦市場，聯手安藤忠雄就有大直、南港案，MVRDV也有高達2,800坪基地開發，位於民生東路商辦則有隈研吾操刀，預計2024年前將有四座大師級商辦建築興建，基地占地超過6,200坪，提供5.6萬坪頂級商辦空間，可吸引逾萬人上班族進族。
最受矚目的還是忠泰宣佈首個大型造鎮項目，攜手大崗山球場別墅區開發案，占地高達30公頃；李彥良說，與大崗山合作評估二年半敲定，目前還未估出投資額，但以現在原物料高漲，這個10年造鎮大案涵蓋球場、別墅、旅館俱樂部等，估計開發期至6～8年，戶數約600，全產品分一、二期進行。 至於大直NOKE忠泰樂生活商場，因全球通膨、加上缺工缺料延宕二個季度，預計12月正式登場。
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