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房產新聞

  1. 新北住都中心進場首件都更案 打造耐震綠建築

  2. 危老時程獎勵5/12起降至4% 中市都發局籲儘早申請

  3. 不只爛尾樓 專家曝重拳打炒房最嚴重後遺症

  4. 不動產沒後代繼承 新北290億土地呈無主狀態

  5. 換屋重購退稅 注意新舊制

產業新聞

  1. 金管會推台版ICS 年底拍板 讓壽險接軌不必大賣股票

  2. 張國煒投資餐飲 橘焱胡同13日上興櫃

  3. 傘界龍頭大振豐 三年拓400家通路

  4. 多做多賠 在建工程量估下修

 


1、新北住都中心進場首件都更案 打造耐震綠建築

2022/04/10 自立晚報 黃秀麗

新莊區公園一路海砂屋都更案13日舉行開工動土典禮,這是新北住都中心第一件進場協助的民辦都更案,也是第一件開工的都更案,實施者禾蓮開發採用公平、公正、透明的權利變換方式,再透過中心擔任全案顧問,化解住戶對都更的疑慮。 新北住都中心董事長陳純敬表示,市府成立新北住都中心這個都更專責機構,主要任務就是配合市府政策擔任都市更新實施者,主導公辦都更,並以專業第三方的角度協助私部門,強化地主與民間實施者的協調與信任,此案實施者禾蓮開發與住都中心成功的合作模式能成為海砂屋都更的示範案例,帶動更多老舊社區都更,為市民打造安居樂業的環境。

當地在104年6月經鑑定為海砂屋,原屋況有多處龜裂及鋼筋鏽蝕裸露,實施者104年6月提出都市更新事業計畫申請,市府透過防災都更小組強化意見聚焦、加速審議;申請時原有15戶未同意且多有陳情意見,審議過程市府協助召開3次正式協調會及多次非正式會議,住戶也自行成立重建委員會,共同協助實施者與住戶間的溝通,最後權利變換計畫核定時,未同意仍有3戶。 本案都更重建委員會副理事長徐姝緹是921地震受災戶,她說,不想看見家園再被震垮一次,就是因為有過慘痛經驗,無論如何都想確保社區順利重建。

經過住戶間無數次的溝通協調,大家了解屋況的危險性後,都知道「同棟一命」,齊心協力才能完成重建,比較可惜的是正式動工,已經有4位住戶來不及看見新家就逝世了。 新北住都中心持續受理海砂屋諮詢及優先提供輔導,也接受社區委託擔任全案管理顧問,只要住戶至中心官網下載且填妥15人聯署申請書,就會派專人到場舉辦都更法令說明會。除此案外,蘆洲區有「海砂一條街」之稱的長安街,目前有兩處海砂屋由中心輔導自力更新,從更新會籌組、都市更新事業執行,引進專業團隊、銀行融資、政府單位溝通協調、監督廠商,到都更成果備查,一路陪伴社區完成重建。

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2、危老時程獎勵5/12起降至4% 中市都發局籲儘早申請

2022/04/10 中華日報 陳金龍

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於一0六年五月十日公布施行,依該法規定,三年內百分之十時程容積獎勵已於一0九年五月十一日屆期,並自一0九年五月十二日開始逐年遞減百分之二,至一一四年時程獎勵將完全歸零。

台中市都發局表示,今年五月十二日開始,危老時程獎勵將由百分之六調降至百分之四,雖有基地規模獎勵可補足,但須整合更大基地面積才能滿足獎勵條件,呼籲民眾應儘早申請。

都發局表示,對於危老重建推動,都發局委託台中市建築師公會成立輔導團,自去年十二月至今年五月,於各轄區辦理危老重建獎補助說明會共計四十場次,並預計今年五至六月起,在台中市各區陸續成立五十處危老工作站,就近提供市民各項危老重建資訊及協助市民辦理危老重建。 都發局指出,透過危老條例辦理重建,有快速通關、獎勵明確、稅捐優惠等好處,請民眾應把握機會申請,讓危險老舊建築物重建新生,改善居住安全環境,達成「富市台中、新好生活」願景。

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3、不只爛尾樓 專家曝重拳打炒房最嚴重後遺症

2022/04/11 經濟日報 游智文

房價漲不停,行政院上周拍板新一波修法打炒房,房市趨勢專家李同榮表示,一波波重拳打炒房政策若一直持續下去,不但會造成多殺多、爛尾樓,狼來了效應、換屋客受害等問題,最嚴重的,還在於可能造成市場被大建商、大地主壟斷,形成大者恆大寡占現象。 他說,限期開工丶限縮土融建融成數下,中小建商生存已非常不易;缺工缺料,營建成本大增,更讓中小建商獲利拉警報。有些小建商房子賣完了,發現成本高升,企圖延期開工,卻想不到越延越糟糕。

中小建商若爆倒閉潮,市場全由大建商主導,對消費者更不利。 李同榮表示,近一年來,不論是央行每季加碼一次的限貸4.0、財政部的加重房地合一稅2.0、內政部實價登錄2.0、金管會對各銀行大幅提高授信風險權數,都澆熄不了不斷上揚的房價。 頻繁的打房政策不但造成效率遞減,各部會未檢討過去防堵政策失效的盲點,反而持續在原方向原道路上變本加厲的加碼前進,將對房地產市場造成五大不利的後遺症:

首先,行政院研擬修法禁止預售與新建成屋轉售,投資客勢將在市場上大量拋貨,對於建商未出清或二次推案的餘屋形成競爭,市場會產生多殺多現象。從正面解釋是建商自食其果;但從負面解釋,投機客若進價低尚有獲利空間,多殺多仍然出得了貨,若進價過高,出貨就不易,投資客與建商違約糾紛就會層出不窮。

二、近兩三年建築業在缺地丶缺工丶缺料三重壓力下,土地與營建成本大增,北部地區營建成本每坪增加7萬以上,中南部5萬以上,若硬是把房價打下來,就會造成不敷成本的市場,也就一定會產生爛尾樓與糾紛叢生的亂象。

三、這兩年的打炒房政策已經形成市場「狼來了」的心理疲憊狀態,愈打愈無效,且過去打房政策偏重剛性需求的成屋市場,完全無效,現在才調整方向,已為時稍晚。

四、央行在此波打炒房聲浪中,一馬當先,勇往直前,但卻防堵不了資金氾濫的洪流,央行打炒房初期完全針對第二房第三房限貸成數,受害的不是口袋深的投資客而是急需換屋的自住客。

五、央行打炒房後期針對土地開發限貸,但口袋深的建商老神在在,受害的卻是小咖建商。在通貨膨脹、營建成本大增、缺工丶缺料壓力下,中小建商銷售獲利已被高漲的營建成本稀釋大半,建商若尚有未售餘屋,還可調高售價彌補一些獲利,而出售越快建商,就可能會白忙一場,甚至虧損。

李同榮表示,小建商在限期開工丶限縮土融建融成數下,生存已不易,未囤地的小建商已淪為重資產輕獲利的可憐代工業,利潤縮水,風險卻大增,整個市場未來將會因限縮資金而逐漸形成大者恆大寡占現象,口袋較深的大建商與大地主若壟斷市場,將對市場公平競爭產生傾斜的嚴重後果。

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4、不動產沒後代繼承 新北290億土地呈無主狀態

2022/04/09 聯合報 李定宇

新北市府近來辦理逾期未辦繼承土地建物統計,發現原地主、屋主死亡逾1年以上有2002人,統計新北市共有302公頃土地呈現無主狀態,市價約達290億元。其中最貴一塊無主土地僅250坪,但因位在新板特區內,單筆土地價值就高達6.2億元。新北市地政局表示土地若無人繼承15年後,將交給國產署拍賣,拍賣後10年無人出面領取價金,所得就歸公家所有。

依據土地法相關規定,土地或建物原持有者死亡後,1年內應該要有人繼承不動產,但實務上現在許多家庭關係不睦,或繼承者眾多分遺產各有意見,或根本不知有不動產可以繼承,導致許多土地或房屋持有人死亡後,不動產面臨無人管理狀況,不僅無法有效利用,也增加政府稅收困擾。

新北市統計今年逾期未辦繼承,死亡逾1年以上2002人,所持有的土地筆數達1萬1623筆、建物902筆無人繼承。土地面積達302公頃,價值換算達290億元,其中未繼承土地最大面積位在農地眾多的貢寮區佔40公頃。最貴的則僅有250坪,但因位處新板特區繁華地段,市價6.2億元土地同樣無人繼承。 而新北市各地政事務所本月1日起至6月30日止,公告繼承人應盡速辦理繼承3個月。若至6月底皆無人辦理繼承,新北市府將列冊管理15年,15年後交國有財產署拍賣,並保管拍賣價金10年,10年後若仍無後代領取價金,此價金則歸國庫所有。

新北市地政局表示,逾期未辦理繼承登記的不動產,大部分是因民眾不知祖先留有土地或建物,或因繼承關係複雜或繼承人人數眾多難以會同辦理,造成土地無法有效利用相當可惜。因此,市府透過列冊管理作業,督促繼承人辦理繼承登記,除可確定土地權屬狀態,便利土地利用外,也可落實地籍及稅籍資料正確性。

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5、換屋重購退稅 注意新舊制

2022/04/11 經濟日報 翁至威

稅法給予換屋族「重購退稅」優惠,連退休的前央行總裁彭淮南都愛用。不過房地交易稅制複雜,民眾出售適用舊制或房地合一新制房屋,雖都享有重購退稅優惠,但新舊制之間,有四大共同點、三大差異,提醒納稅人留意。 重購退稅是希望減輕民眾換屋自住的負擔,符合一定條件,可扣抵或退還出售房屋時所繳的所得稅。而現行不動產交易所得主要分為舊制、房地合一新制等二種稅制,財政部高雄國稅局表示,近期常接到民眾詢問兩種稅制的重購退稅有何異同。

高雄國稅局指出,兩者共有四大共同點。首先在出售及重購相隔時間方面,都要求必須在兩年內;第二,兩者無論是先買後賣、先賣後買,都可以適用。 第三在所有權人限制上,無論新舊制,都可以本人或配偶名義出售,再以配偶或本人名義買新屋,一樣可適用;第四,房屋必須是自住,無出租、供營業或執行業務使用。

至於新舊制差別,國稅局盤點出三大差異。

首先,針對舊制房屋的適用要件,必須是個人或配偶、「直系親屬」在當地辦理完成戶籍登記;不過若是房地合一新制,則要求個人或配偶、「未成年子女」登記戶籍,兩者有些微差距。

第二,在可退稅額度上,舊制案件規定新買的房屋應超過原出售房屋價格,才能適用重購退稅,也就是說,小屋換大屋才能全額退稅,大屋換小屋則無法退稅。但若為房地合一案件,小屋換大屋可全額退稅,大屋換小屋則按照比例退稅。 舉例而言,甲君在2016年1月買入一處自住房地,後來在2021年3月出售,售價為500萬元,扣除成本費用等,計算繳納房地合一稅30萬元,後來在2022年1月以太太名義買下新屋400萬元,雖是大屋換小屋,但仍可退稅24萬元〔30 萬元×(400 萬元÷500 萬)〕。

第三,在持有時間限制上,舊制案件並無特別規定,但新制案件則規定,重購房地在五年內不得改做其他用途或再行移轉,否則國稅局將會追回稅款。

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1、金管會推台版ICS 年底拍板 讓壽險接軌不必大賣股票

2022/04/11 工商時報 彭禎伶

為避免壽險業因接軌新清償能力指標(ICS 2.0),需在2026年之前大賣股票,金管會已承諾會推動「台版ICS」,即考量台灣市場特性,調整如台股、不動產及利率風險的係數,金管會官員表示最快今年底會定調,朝「在地化」修正。 壽險業者表示,市場常以為保險負債會計IFRS17是大魔王,但其實ICS 2.0才是真正的「佛地魔」,例如現在壽險資本適足率(RBC)是美系制度,台股風險係數約22%,即投資100億元台股,資本要求大約就是22億元,但在ICS 2.0下面,係數約是48%,即買100億元台股部位,約要拿出48億元資本,增加1.18倍。

同時RBC要求風險差異標準差是95%,ICS是99.5%,壽險業者用白話文解釋,就是RBC算出來若股東需拿出100億元,才能作現在規模的生意,在ICS下大約需要300億元,這是歐洲針對大型跨國保險集團強化資本監理的新制度,以免壽險公司出現「大到不能倒」、因過度擴張影響母公司等。

如果接軌整套的ICS,則壽險公司現在投資逾2兆多元的台股、6,000多億元的國外股票,將被要求極高的資本額,且高利率保單、壽險業現在1.4兆元的投資性不動產,亦都會讓股東出現極大的增資壓力,在2026年1月1日接軌前,壽險公司可能就必須大幅賣股票、不動產,股東必須拿出錢大量增資,壽險業者說「有些公司甚至可能面臨退出市場的抉擇」。金管會主委黃天牧3月初已在壽險公會理監事會後承諾,2026年接軌前,保險局一定會找出能夠穩健度過接軌的條件,絕對不會因為要接軌而讓壽險公司「家破人亡」。

目前如南韓要接軌ICS,亦有調整在地化因素的「K-ICS」,即韓版ICS,據了解,保險局已要求各壽險公司試算,其中股票即偏向現有22%的係數,不動產及利率風險等,亦採較台版的模式,亦是朝「T-ICS(台版ICS)」發展,估計最快年底拍板,讓壽險公司可安心準備後續接軌作業。

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2、張國煒投資餐飲 橘焱胡同13日上興櫃

2022/04/11 工商時報 邱莉玲

星宇航空董座張國煒跨足餐飲市場,攜手能率集團二代董俊毅,共同投資以燒肉起家的「橘焱胡同」餐飲集團,將於13日登錄興櫃。有二大富爸爸相挺,橘焱胡同董事長吳念忠底氣十足,叫板另一家興櫃餐飲集團「乾杯」,今年將挑戰餐飲每股獲利王!  

橘焱胡同2011年成立,10年來保持年年獲利佳績,即使近三年遭遇疫情衝擊仍行有餘「利」,2020年每股賺2元、去年每股賺0.83元,今年前二月每股賺0.58元,第一季有機會賺贏去年全年。  下半年,橘焱胡同三路擴版圖,旗下胡同燒肉將進軍洛杉磯、新加坡展店,引進日本TOP3壽司連鎖店來台,隨星宇航空客運復甦衝高飛機餐業務,並將在台北開設「星胡同」聯名燒肉店。法人估,橘焱胡同新增業務挹注,今年EPS有機會挑戰5元以上。  

橘焱胡同資本額1.4億元,經營團隊董座吳念忠、總座洪明賢合計持股29.35%,能率集團持股25.88%,張國煒則以個人投資公司星威持股2.49%,居前十大股東。 吳念忠表示,張國煒喜愛燒肉,前年起將胡同燒肉飯引進星宇,今年初橘焱胡同辦理增資,張國煒入股。

期待未來國際邊境陸續開放,橘焱胡同隨著星宇航空成長,每月粗估營收增加80~100萬元,每年貢獻EPS約1~2元。 另一大股東能率在日本擁有人脈與資源,協助橘焱胡同引進並代理更多日本知名品牌來台,目前有一幻拉麵、鳥喜串燒等,並預計二、三年後將橘焱胡同旗下餐飲品牌反向輸出日本。  

橘焱胡同旗下六個品牌,有胡同燒肉、胡同裏燒肉、一幻拉麵、鳥喜串燒、胡董牛肉麵、岬岬茶飲,明年新增火鍋店等,胡同燒肉貢獻集團營收七成,兩岸三地共28店,今年將在花蓮、台中、桃園再開三店,蘇州、杭州再開三店,並計劃三年內於澳洲、紐西蘭拓點,屆時胡同燒肉將達60店,其他五大品牌也將在海內外新增店數逾20店。

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3、傘界龍頭大振豐 三年拓400家通路

2022/04/11 工商時報 曾麗芳

疫後逆勢大反攻!台灣傘界領頭羊─大振豐集團,每年內外銷晴雨傘逾200萬支,看準疫後創業風潮興起,宣布將啟動直營加盟事業,預計三年內,在全台拓展400家傘專賣店與特約店,讓大振豐銷售通路遍地開花。 不僅如此,因應疫情、避免群聚,大振豐推出「傘傘動能設計選購暨顧客加值服務計畫」之客製化商品選購平台,訂製客戶可線上預覽視覺設計,下單後可追蹤產品設計到生產流程,吸引包括知名咖啡品牌合作設計高價限量精品晴雨傘、為企業年會、股東會設計獨家商品,客製化傘、精品聯名傘受企業客戶青睞。  

大振豐創辦人陳生宏表示,台灣曾是製傘王國,製傘產業全盛時期,每年可為台灣創匯120億元!不過,隨著產業結構改變,勞力密集的製傘廠不是關廠、就是移到大陸設廠。 大振豐選擇根留台灣、轉攻內銷市場,以一條龍方式自行研發、設計、生產晴雨傘,陸續創立「飛蘭蔻(Feeling Cool)」、「三隻小熊 (La petty a loup)」及「葛芮妮(Gorrani)」等自有品牌,鎖定不同族群,每年平均推100多款新品,至今已推3,000多款晴雨傘,全台布建一千多個銷售通路據點,年銷超過200萬支晴雨傘。 陳生宏表示,大振豐為進一步拓展台灣內銷市場,預計在全台300多個鄉鎮市建構特約店,以及每個縣市至少開設一家專賣店,三年全台展店目標400家,讓大振豐的銷售通路遍地開花。

值得一提的是,大振豐運用豐富的製傘經驗與多產品線的優勢,近六年前在台中市北屯區太原路上、打造台灣首座晴雨傘為主題的「大振豐洋傘文創館」,專業導覽認識雨傘生產製程,並跨足觀光旅遊市場,導入獨創DIY組傘體驗,多年來吸引不少企業社團、學校等參訪,未來將延伸到北部、南部打造大振豐洋傘文創館。 企業二代、大振豐協理陳奕錩表示,大振豐把傘昇華為工藝品、成為女性搭配服飾的配件,在文創館內設置了台灣首間「手工傘藝術工匠坊」,目標客群鎖定貴婦們,每把要價數萬元的精品手工傘,銷售表現亮眼,讓大振豐看準高端限量精品傘市場的潛力,陸續代理引進義大利、日本等各國精品傘,積極搶攻精品傘市場商機。

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4、多做多賠 在建工程量估下修

2022/04/11 工商時報 袁延壽

隨著缺工、缺料、原物料價格飆漲,公共工程標案面臨無人投標、民間住宅工程營建成本呈倍數增加,營造廠在可能「多做、多賠」的壓力下,不願承攬新的工程案量,市場預期,營造廠在建工程金額恐從高點往下修正。  產業景氣活絡,包括中鼎、欣陸投控旗下的大陸工程、達欣工程等業者,2021年手中在建工程金額都創下歷史新高或近十年高峰。  

中鼎去年新簽約承攬工程金額為1,259億元,不過,今年至2月底,中鼎新簽約承攬工程金額只有85億元。去年在建工程金額超過650億元的達欣工,其中,科技廠辦工程占47%、公共工程25.5%、住宅12%、商辦15.5%。  

在面對缺工、營造原物料價格上漲下,達欣工表示,從去年第四季起,對公共工程、民間建築工程標案的承攬,會以更謹慎、嚴格的標準去檢視工程獲利、工期及完工時程等條件,慎選工程案量。 手中在建工程100%為公共工程的新亞建,在面對缺工、缺料、各項營造原物料價格飆漲的營造產業環境,已積極朝BOT興建工程及統包工程來開發,以降低營運風險、提升獲利能力。  

市場指出,今年以來,無論是政府公共工程,民間建築、房地產的業主,很多都有找不到營造廠承攬、因而流標的經驗,在這樣的產業環境,營造廠怕「多做、多賠」的陰影下,手中在建工程金額勢必也會比去年減少。

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