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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第四季，台中不動產買賣交易平均屋齡超過29年，直逼老舊建物30年的認定標準門檻！此外，台中去年家戶購屋比達4.91％，顯示換屋與剛性需求強勁。但礙於新興重劃區地價創高，台中建商紛紛轉攻都更合建、危老重建案，申請案量緊追雙北，其中又以鄰近中科的西屯區，成為危老都更的一級戰區。
鄉林不動產研究室指出，去年第二季，台灣房市受疫情爆發影響一度凍結，但在台商回流的資金行情挹注及疫情趨穩下，房市快速升溫，不僅新成屋熱賣，就連中古屋同樣交易熱絡，甚至帶動屋齡逾20年以上的住宅交易量，去年家戶購屋比創下近3年新高，每百戶近5戶購屋。
鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰表示，大台中地區精華地段土地稀缺，重劃區地價又接連飆漲，建商購地成本增加，加上政府數波打炒房，央行祭出限縮不動產、土建融貸款，金管會提高不動產授信風險權數，衝擊土地買氣，據商仲業者最新統計，今年首季全台土地交易額下滑24％，開發商搶地的氛圍確實較為和緩。
賴正鎰認為，升息幅度一旦持續擴大，不僅購屋大眾承受房貸壓力升高，建商土地持有成本同樣三級跳，預期小型建商可能會暫時退出市場，而大型建商想降低土地成本，只好轉向都更合建或是鎖定危老建築物重建。他透露，鄉林目前在雙北市、台中有20多處都更及合建案土地正在持續洽談中。
根據鄉林不動產研究室調查，截至今年2月止，台中危老重建核定案達363件、都更核定案103件，六都中僅次於雙北市；而台中新申請的都更案中，以鄰近中科的西屯區最為熱門，主要是受惠中科大廠擴廠效應，為區域帶來科技人的剛性需求與人口紅利，土地價格與房價攀升，促使地主願意釋出參與都更合建。
而台中多數都更申請案位於生活機能佳的區域，對於購屋族頗有吸引力，例如潭子區大豐段逾1,500坪老舊廠房的都更案，為台中都更面積較大的個案；另外，寶輝建設取得西屯中科特區8,000坪土地，分三期開發，總銷逾200億元，推出後深受企業主、中科高階主管及醫師等族群的青睞。此外，鄉林建設今年開春在彰化員林市推出的「鄉林圓頂」，同樣具備員林火車站核心地段及品牌的優勢，鎖定中科二林園區龐大工作機會帶來的人口與交通紅利。
因高雄城中城大火造成46人死亡，複合式大樓的管理問題受到關注，立法院內政委員會今日審議公寓大廈管理條例、消防法、建築法等修法草案，規定複合式大樓須設立管理委員會、符合消防安全等要求。 初審通過，主管機關認定有危險的公寓大廈，限期成立管委會或推選管理負責人，並向地方主管機關報備，辦理公共安全事項，違者每戶最高處20萬元罰鍰，得按次處罰。 未能在期限內辦理報備者，各地方主管機關可視狀況展延一次，不得超過一年。
過去老舊大廈未成立管委會，罰鍰是針對整個社區，現在則是可以罰到每一戶。若經過通知、輔導等程序後，仍未成立管理組織並辦理報備的危險公寓大廈，可處分所有權人4萬元以上、20萬元以下罰鍰，屆期未辦理者，得按次處罰。 若危險公寓大廈所有權人經裁罰後仍未改善，地方政府於必要時指定住戶一人為管理負責人，任期到正式成立管委會或互推出負責人為止。
為滿足企業對產業用地及廠房空間之需求，台南市政府經濟發展局推動「都市計畫工業區更新立體化發展方案」，透過獎勵容積及老舊廠房更新的方式來增加產業所需空間，最高可獲得法定容積1.5倍的獎勵值。
台南市府表示，由於中美貿易戰改變全球經貿及產業布局，加上新冠疫情影響，帶動台商回流設廠及國外大廠進駐投資，也使得產業所需空間大幅增加，為解決現有產業空間不足的問題，市府推動「都市計畫工業區更新立體化發展方案」，期望藉由容積獎勵及提高總容積獎勵上限之方式，加速工業區更新與立體化發展，讓廠房從平面變立體化「原地長高」，進而活化土地，協助企業擴大或進駐投資。
南市府經濟發展局長陳凱凌指出，台南市都市計畫工業區更新立體化方案，已於今年3月18日正式公告，申請期間自公告日至同年12月31日止。方案適用範圍為都市計畫範圍內之甲種、乙種工業區或使用性質相近之產業專用區，且其法定容積以240%以下者，此外有別於其他縣市，更增加產業類別為篩選要件，並以六大新興產業、5+2創新產業或低污染事業為限。獎勵容積項目則包含新增投資、能源管理或捐贈產業空間等，獎勵容積最高可達法定容積之1.5倍。未來將透過相關審核與管控配套機制，適度的釋出產業所需空間，藉以解決企業缺地問題。
台灣金融研訓院最新調查，受到俄烏戰事與疫情擴散影響，今（2022）年3月TAIFRI台灣金融風險指數揚升至98.6，創下近五個月以來新高。另外因俄烏戰爭使國際原物料大漲、導致房屋相關建材成本上升，短期內住宅成交價格漲幅大於租金，使不動產風險上揚。專家指出，若房地產建商去化存貨難度提高，加上銀行業開始更加管控房貸業務，房價走勢有可能在今年下半年進行修正。
金融研訓院指出，俄烏戰爭衍生的經濟角力戰進一步推升了全球通膨，上海再次封城防堵疫情導致中國經濟風險遽增，近期海外重大經濟事件使TAIFRI金融風險指數連續三個月攀升至98.6，也創下2021年第四季以來新高。短期內住宅成交價格漲幅大於租金，不動產風險上揚。專家指出，若房地產建商去化存貨難度提高，加上銀行業開始更加管控房貸業務，房價走勢有可能在今年下半年修正。
在不動產方面，房屋相關建材成本上升，加上自住購屋需求仍強，致短期住宅成交價格漲幅大於租金，使不動產風險上揚。金融研訓院金融研究所林士傑所長表示，俄烏戰爭導致房屋相關建材成本上漲，農曆春節前買氣遞延至3月，短期內房價拉高，由於租金漲幅小於房價漲幅，導致3月住宅價格租金比攀升至49.4倍，不過商辦租金持續上揚，使得商辦房價租金比略有下滑，新增房貸核貸成數也仍在六成五左右，稍微緩解不動產風險，但總體來看3月整體不動產風險仍比2月攀升。
此外，國內房地產市場因4月疫情又趨嚴峻，預估近期房地產市場交易將降溫，且台灣央行自3月18日起調升政策利率、升息1碼，預期央行將持續升息，以及因原物料、建材成本上揚，建商恐將轉嫁消費者等因素，進一步墊高購屋成本，買方需求恐會降溫。
林士傑指出，雖然房市控管措施已納入我國金融監理重點，不排除再續推新的管制措施，但政府監理政策主要鎖定短期投機炒作戶，對於自住、長期置產需求衝擊較小，需求仍有一定力道，不過短期對抑制房價的期待心理，仍將影響買方追價意願；若房地產建商去化存貨、餘屋難度提高，加上銀行業開始更嚴格管控房貸業務，房價走勢有可能在今年下半年進行修正。
金融研訓院分析，監理機關加強監控房貸業務高成長的銀行，加上銀行管控土建融業務，整體房市放款業務已有降溫，今年上半年觀察重點為央行是否持續升息，以及土建融放款利率上揚對於房地產市場供需的影響。
桃園市長鄭文燦今天視察機場捷運延伸線A22老街溪站通車進度表示，目前土建及水環施工完成度約98.2%，預計10月完工，在完成穩定性測試後即可試營運，讓市民享受捷運便利性。 鄭文燦表示，老街溪站外觀採萍蓬草設計，目前工程進度超前，包含B1穿堂層的車站服務台、售票機等設備已安裝完成測試中；B2月台層的設備也就位。延伸線營運的首列車目前已展開動態測試，整體工程預計最快10月初就可完工，待完成穩定性測試後，年底就可進入試營運階段。
鄭文燦說，捷運綠線延伸中壢段規劃自八德站經中山東路，最後銜接中壢車站，工程已納入前瞻建設計畫，期盼綜合規劃能儘快定案。此外，捷運綠線與機場線也將進行系統整合，實現一車到底、建構捷運環狀線的目標。 鄭文燦指出，中壢車站正在進行臨時前站工程設計，未來拆除舊的前站後，站區施工空間將更開闊，在後續的鐵路地下化中壢車站施工階段，將先以A22老街溪站為捷運發車站，交通局在施工期間將安排中壢車站往返A22站的免費接駁車供民眾搭乘。
捷運工程局長陳文德表示，機捷延伸線下階段通車至A23中壢車站後，將可銜接綠線延伸中壢計畫，形成桃園都會區捷運環狀路網方便旅客轉乘，並連結桃園、中壢及航空城3個都會核心，配合機捷主線、棕線及三鶯延伸線串接大台北都會捷運系統，提供市民四通八達的軌道運輸服務。
臺灣企銀響應政府推動都市更新政策，以實際行動提供全方位金融服務，攜手漢皇集團共同推動永和區光復街都市更新開發案，該案歷時近20年，完成逾100位地主及1,600坪土地整合作業，更新後SRC制震結構住宅大樓納入「健康、安全、智慧宅」設計元素，外觀採用現代簡潔線條豐富視覺感受，未來將改善都市景觀，並帶給住戶嶄新、安全的居住環境。
漢皇集團為國內知名建設公司，致力於推動中永和地區老舊社區都更再造，並獲各界與在地住戶肯定。本案比鄰永和頂溪商圈，距離捷運頂溪站僅350公尺，臨新店溪畔擁有水岸景觀優勢，座落地點佳，生活機能完善。
而臺灣企銀此次突破傳統授信模式，實地參與都更公聽會，深入研究個案規劃及整合情形，發現區內房屋皆已老舊頹圮、巷弄狹小通行不易，亟需辦理更新重建，即以專案提供充足重建資金及完善信託建經管理，與住戶、漢皇集團合作建立安全抗震、全齡共生等多元價值家園，共創住戶、城市、金融三贏模式。
臺灣企銀是全國唯一中小企業專業銀行，有感於全國老屋問題日益嚴重，不僅建築物窳陋、都市風貌老化，更重要的是如何維護民眾生命財產等公共安全問題，因此該行戮力推動「都市更新貸款」及「危險及老舊建築物重建貸款」，透過專業諮詢服務、專案融資規劃、完善信託建經管理等一條龍多元金融服務，陪同民眾完成再造新家園心願。臺灣企銀表示，今年已核准都更、危老重建融資金額逾80億元，除本案外，並協助台北市大同、北投區以及高雄市苓雅、三民、前鎮區等地老舊社區辦理更新重建。
身為ESG金融國家隊一員，臺灣企銀亦積極響應環境友善與節能減碳理念，並將智慧建築、綠建築等標章保證金納入都更危老融資項目，推廣建築規劃設計結合智能、環保設計，以達到安全、健康、舒適及節能等目的，協助建構永續城市。
新台幣對美元3月貶值逾2％，助攻國泰金控獲利。國泰金11日公告3月自結稅後獲利118.5億元，重新拿回金控單月獲利王寶座，累計首季稅後獲利342億元，每股稅後獲利（EPS）2.58元，累計獲利及EPS仍暫列金控第二名，國泰金3月稅後獲利及累計首季獲利都僅次2021年，是歷史同期次高。 富邦金控3月自結稅後淨利77.7億元，單月是金控獲利第二名，累計前三月稅後淨利463.59億元，每股稅後盈餘3.93元，仍遙遙領先其他金控，拿下首季獲利王及每股獲利王，同時近464億元的獲利也是歷年同期次高。
3月國泰人壽因避險操作得宜，出現龐大匯兌利益，3月稅後獲利90.7億元，是壽險單月獲利第一名，累計第一季稅後獲利258.9億元則是同期獲利次高，且國壽3月增提71億元外匯價格變動準備金，累計餘額已達231億元，首季國壽累計已增提140億元的外匯準備金，等於其匯兌利益遠超過200億元。 國泰世華銀3月稅後賺21.3億元，累計首季稅後獲利68.7億元，亦比去年同期成長7％以上，且房貸、企業放款及小額信貸都有成長，淨利息收入同比成長10％、淨手續費收入則成長14％，推升獲利穩定成長。
國泰金控、國泰人壽、國泰世華銀與首季稅後賺4億元的國泰證券，首季獲利都是歷史次高，國泰世紀產險首季稅後獲利8.3億元、國泰投信首季稅後賺4.2億元，則是歷史同期獲利新高。 北富銀年3月稅後賺16.42億元，首季稅後淨利65.26億元，較去年同期成長32％，主要受惠今年第一季放款持續成長及外幣債券投資部位增加，累積利息淨收益成長10％，加上2月認列一次性廉價購買利益；富邦產險則因個人保險、企業保險簽單保費皆有雙位數成長，首季獲利逼近30億元，較去年同期成長54％。
富邦人壽首季進行投資部位調節，台股的汰弱留強，實現美債利得，拉高現金部位要投資更高利率的債券，首季富壽亦增提89億元外匯準備金，代表有100多億元匯兌利益，3月底外匯準備金餘額達192億元，創其史上最高水位。
只要是房子都怕火，相較於企業廠房多以投保商業火險來分散火災風險。一般民眾的住宅，除非是為了辦理房屋貸款，被銀行要求投保住宅火險及地震險，也就是銀行想保確保債權，一般民眾投保住宅火險的比例明顯偏低。根據金管會統計，包含房貸全台住宅火險投保率不到4成。
產險業指出，民眾申辦房貸時，銀行均會要求房貸戶投保住宅火險及住宅地震政策保險，主要的目的，純粹是為了「確保債權」，擔心若不動產失火、遇地震損毀，銀行的放款將無法回收。因此，跟隨房貸辦理的住宅火險，保險受益人為「銀行」。
住宅火險保障 納入颱風損失
產險業者指出，根據往年的理賠經驗，投保住宅火險的損失率偏低。因此，自2020年1月起，住宅火險的承保範圍，進一步擴大至「颱風及洪水災害補償」，若建物淹水高度達50公分、符合「水災災害救助種類及標準」，可檢附理賠申請書向保險公司申請理賠，頗有「加量不加價」的意味，但買氣並沒有因此提升。
產險業者分析，主要還是國人對於保險商品的態度。例如國人喜歡買壽險保單，但購買的目的多是投資理財，其次才是為了強化壽險、醫療險保障；同樣的，較少民眾會為了住家失火的風險，一年花數千元購買住宅火險，即使增加了「颱風及洪水災害補償」，更增加額外費用補償保障範圍，多數民眾還是「興趣缺缺」。
不過，國人買保險的目的就是為了分散風險。產險業主管指出，住宅火險的投保原則，就是以建築物重置成本加上建築物內動產的價值，來計算保額。其中「重置成本」要依據「每坪造價」及「 房子坪數」來計算，若有裝潢再依據「每坪裝潢單價」及屋內使用面積計算價格；動產的價格，則是看自己買了那些家具家電。
火災事故發生 銀行恐拿走理賠
業者提醒，銀行搭配房貸購買的住宅火險，都屬於最基本的保障，且若發生事故出險，是由銀行第一順位優先領取理賠，受災屋主可能什麼也領不到。因此，可另外以附加險的方式投保，依據自身需求來訂定保險內容。
繼2021年商用不動產市場投資額達1325億元創歷史第二高紀錄，2022年商用不動產市場仍蓄熱，寶金建設與佑福營造工程共同推出「矽果科技園區」，基地位於桃園楊梅區環東路150巷29號旁，鄰近桃園市楊梅區國道一號高速公路楊梅交流道，便捷交通加上與許多科技廠房相鄰，達到聚集經濟效益且具有高度市場價值。
「矽果科技園區」為地下一層、地上八層建築，新穎的建築立面，造型展現科技特色看齊國際，簡潔有序設計手法，設備規劃皆以約 100~120坪為一單元作設計，每層樓最多可分割成各標準單元，也可以在同一層樓集合多個單元形成較大規模廠房，可視各廠商需求彈性隔間使用。
擁有合法廠登，對於後續發展更是利多不斷包括：參與政府標案、申請外籍移工、申請政府補助、拓展國際訂單、提升企業門面、加速產業升級等六大優勢一次全拿 ，「矽果科技園區」是一座宜富的名品廠辦，更是百工百業的招財舖，同時獲得國家建築金獎認可，榮獲第 22屆規劃設計類-金獅獎，董事長劉瑞梅自始自終「堅持公司理念，寶金品質堅若磐石」。
房價漲，高價店面成投資新選擇，統計實價登錄，去年至今，就有8筆億元級以上店面交易，其中，文山區自2019新冠肺炎爆發後，首度出現破億元店面交易，另有2筆為「由租轉買」，專家分析，帶租約賣店面，不僅租金收入穩定，甚至還會分階段向上提升，吸引投資人佈局。
台北市文山區出現今年第一筆億級店面交易，也是從2019年底肺炎疫情爆發以來，文山區首度出現的破億元店面交易，位於興隆路三段的兩層樓店面，2月成交1億元，由兩位陳姓自然人無貸款買下，成為實價以來萬芳醫院商圈總價最高店面交易。
觀察去年至今，不乏由租轉買的案例，像是松山區八德路三段的三層樓老透天，去年6月由原本的租客「耶里西點」，以總價約1.3億元買下；松山區南京東路三段，去年6月中華郵政以約3.56億元買下「白宮企業大樓」1樓，該地原本就由中華郵政和地球村美日韓語-敦化校承租，如今中華郵政「由租轉買」自己當起房東。
台灣房屋文山特許加盟店店長林洋助表示，該店面目前為「丹堤咖啡」萬芳興隆店，該店面鄰近萬芳醫院商圈，且就在捷運站旁，人潮客源穩定，每月租金約在15～20萬元左右，年投資報酬率約在1.8～2.4%之間，頗適合喜歡穩定收益的中長期投資人。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大坪數店面或商圈金店面，租金門檻高，有能力承租的租客多為知名品牌或連鎖店，這兩年的肺炎疫情，更是讓原本就略為蕭條的大坪數店面更是雪上加霜。不過若店面位屬有穩定上班族客源的辦公商圈，或大型住宅社區型店面，且原本就已有連鎖餐飲、超商、超市、銀行業承租的店面，通常租約至少5~10年，租金甚至還會分階段向上提升，租金收入穩定，帶租約賣，將更吸引投資人接手。
第一建經研究中心副理張菱育分析，店面受疫情影響，租賃市場較不穩定，近年會購入億元店面的買方，多以中長期持有為規劃，包括「金融機構壽險業者」或「資深店面投資族」趁低點購入蛋白區店面。此外亦不乏「自用型買家」，為展店需求而買，甚至原本就是租客，直接租轉買，自擁店面累積資產。
張菱育指出，雖然央行一再釋出打炒房及升息的消息，不過許多高資產族買方資金豐沛，仍偏好將資金投入相對穩健的不動產，且以不貸款的方式購置不動產，免受信用管制的限制，也不受升息影響，長期還有穩定收租效益，在國門尚未解封，店面又較具議價空間，可說是「一舉數得」。
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