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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
為鼓勵老屋參與都更、危老重建，個人以自有房地參與都更，財政部日前發布解釋令，放寬持有期間的計算，使個人有機會適用較低的稅率計算房地所得，不過須符合三大要件：
1. 多分配部分的增購，是為了湊足完整一戶，2. 應分配及多分配之土地面積，不得超過都更前原有土地面積，3. 僅限一戶。
房地的「取得日」，是決定採用新制（房地合一課徵所得稅）或舊制（僅房屋交易所得課徵所得稅）的關鍵；房地的「持有期間」，則涉及所適用的稅率。房地取得日的認定，原則上是以所有權移轉登記日為準，而持有期間的計算，則是房地取得日起算，至交易日止。
都更房地於作業要點之規定
對於都更所取得的房地，房地合一課徵所得稅申報作業要點（以下簡稱作業要點）進一步規定取得日的認定，以及持有期間的計算。
應分配房地之取得日
取得日的認定，於作業要點第4 點規定，個人以自有土地參與都更，都更後分配所取得的土地，以都更前取得土地之日（以下簡稱原取得日）為取得日。不過，房屋的取得日，是完成所有權移轉登記日（新建房屋興建完成後第一次移轉，為核發使用執照日）為取得日（以下簡稱為新取得日）。
應分配房地之持有期間
房地都更的持有期間計算，作業要點第5點規定，參與都更的房屋，持有期間的計算，以該土地之持有期間為準，由於土地在都更前已持有，因此持有期間計算的起日為原取得日。
都更房地於解釋令之規定
由於以權利變換進行都更的原所有權人，進行都更後，應分配房地若不是完整一戶，通常會需要繳納差額價金以補足一戶。因此財政部日前發布解釋令，說明取得日之認定，與持有期間之計算。
多分配房地之認定
實際取得的房地超過應分配部分，即為多分配部分。解釋令第1 點即提及，多分配房地的取得日，原則上為新取得日，其持有期間的計算，也是從新取得日起算，至交易日止。不過，若多分配部分符合三大要件，其持有期間就可例外從原取得日起算，三大要件包括：
（1）應分配房地沒有完整一戶，而需增購湊足一戶者；（2）應分配及多分配土地面積，合計不超過都更前原有土地面積；（3）以一戶為限。
根據內政部統計資料顯示，去年底全國未辦理繼承土地高達1.7萬公頃，比起金門縣的面積還要大，且未辦理繼承的建物面積高達59.7萬坪，相當於5.3棟的台北101大樓，推估全台未辦理繼承的不動產價格遠超過千億元，同時間去年的繼承移轉登記6.3萬棟也創下新高，人口快速老化不動產的繼承與未繼承都創下新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，隨人口持續老化，越來越多人遇到不動產繼承的問題，繼承雖然屬於世代間的財富轉移，但因為早年長輩孩子生得多，若生前沒有妥善規劃好遺產分配，等到真正要辦理繼承時，就可能遇到親屬間意見不同的問題，不動產繼承最難解決的還是人的問題。
內政部統計年報顯示，2021年未繼承的土地有1.7萬公頃，較2013年增加近一倍，且未繼承的建物面積更達59.7萬坪，也較2013年增加超過一倍，反映人口老化的趨勢正在加劇，且去年繼承移轉登記6.3萬棟也創下歷史新高。 這些未繼承的不動產的價值驚人，統計至今年4月1日，台北市因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有19,149筆，面積逾315公頃；建物2,425 棟，依111年公告土地現值計算高達808億餘元。
另外新北市因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有11.4萬筆，面積逾3591公頃，桃園市與台南市也都有超過1千公頃土地無人繼承，統計全台因逾期未辦繼承登記的不動產價值，應該遠遠超過千億元。 曾敬德指出，常見未辦理繼承的原因包括找不到繼承人、繼承人之間意見不合、不動產位處偏遠、屬於零散持分或不具價值等因素，隨時間逐漸累積，近年已有些未繼承的不動產，陸續進入拍賣流程。
主管機關建議，如果無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。 曾敬德補充，由於房地合一上路後稅制變得更為複雜，關於被繼承人取得不動產的時間問題與繼承人日後出售的稅務規劃等，建議都先跟專業人士洽詢。
為帶動中西區發展，台南市政府推出運河星鑽計劃，近日舉辦「台南市中西區星鑽段2425、2426地號地上權案」招商說明會，共吸引逾40廠商出席，未來可規劃結合住、商、食等多元複合式產品，活化當地發展。 台南市長黃偉哲表示，本次招商的2筆地上權案，基地臨安平運河畔、河樂廣場、海安商圈等觀光休閒區，且鄰近友愛、海安、安平商圈及行政中心等公共設施，周邊住商休閒生活機能良好，加上離台南火車站及機場僅10至15分鐘車程，未來發展前景可觀。
打造全新地標 規劃住、商產品 據台南市政府資料，「台南市中西區星鑽段2425、2426地號地上權案」位於中西區政經中心樞紐，位處金華新路、大涼路及星鑽街廓，招商面積分別約1,628坪、3,088坪，皆屬第一種觀光休閒特定專用區，建蔽率50％、容積率480％，未來可規劃零售商場、國際觀光旅館、辦公樓等產品，打造中西區新地標。
台南市地政局長陳淑美表示，全案將於今（2022）年5月公告上網，除祭出施工中租金打折優惠外，另採固定加浮動費率收取租金、權利金分4期支付等服務，減少公告地價調升對廠商的影響，且減收前4年地租，期望透過多元方案，吸引優質廠商進場投資，帶動星鑽地區發展。
為維護居住正義，政府積極推動只租不售社會住宅。台南市日前配合中央指定新市區推動「新市安居」社會住宅，離南部科學園區僅500公尺，未來將推出超過600戶，規劃為套房與2房型的社會住宅，且附設台南市社會福利設施，就近照護新市區需要的民眾，預計2026年完工。
台南市市長黃偉哲表示，社會住宅政策是都市發展中需要的重要環節，台南市政府一定要努力執行，為了落實「居住正義」、「希望家園」的施政理念，由南市府提供市有土地，內政部興建，在新市區鄰近南科的基地上興建「新市安居」社會住宅，照顧在南科就業但還沒有自有房屋、還租不到房子的市民。
台南市政府地政局長陳淑美表示，「新市安居」社宅位於新市區富安路與民生路所夾街廓，基地面積約為2632坪，離南部科學園區僅500公尺，鄰近三里活動中心與公園，且附設台南市社會福利設施，就近照護新市區需要的民眾。 國家住都中心說明，「新市安居」的統包工程業已發包，未來將推超過600戶，規劃為套房、2房，預計2026年完工。
因應台商回流用地需求，環保署昨日召開「新市產業園區設置計畫案環境影響說明書」專案小組第3次初審會議，順利通過台南新市產業園區環評案初審，這也是繼日前通過嘉義中埔及嘉義水上兩案後，又一產業園區設置案通過，也帶動當地土地翻倍漲，每分農地已喊價到3000萬元。
為因應台商回台，行政院前年5月一口氣核定由經濟部工業局規畫興建中南部五大園區，分別是嘉義中埔、嘉義水上、雲林褒忠、台南新市和高雄岡山（北高雄）並列為優先開發名單。但去年3月送環評時，卻遭疑可能會對周遭的農業、空氣品質、水文、水質等環境及居民健康安全及動植物生態產生衝擊，要求補正，以致五大園區全數卡關，今年又再度捲土重來。
嘉義中埔及嘉義水上兩案日前順利通過初審，但雲林褒忠產業園區、台南新市產業園區因其開發面積超過100頃，上次送審時被建議進入第2階段環境影響評估。但昨天開發單位在後續送審時已將計畫面積縮減為現有的69.22公頃，惟此也被環團質疑有蓄意規避進入環評更嚴格的第2階段環境影響評估。
不過昨專案小組第3次初審會議，也順利通過初審。 該園區未來將結合台商回台以及在地優勢，引進產業別包含金屬製品製造業、電子零組件製造業、電腦、電子產品、汽車及其零件製造業，並厚植綠能、光電、物聯網等。
而先前順利通過初審的嘉義中埔及嘉義水上兩產業園區案，因周邊多是台糖土地或農地，目前已聞漲聲，儘管漲勢不敵去年核定的嘉義科學園區周邊房產，但在嘉義縣府高喊打造西部科技廊帶下，也帶動縣府周邊土地翻倍漲，增值幅度相當大。 昨日初審通過的台南新市產業園區環評，儘管園區附近都是農地，沒有都市計畫，生活機能缺乏，但每分農地已喊到3000萬元。
打炒房發威，據591新建案調查，今年第一季全台新推案量共377件、戶數2.5萬戶，均較上季及去年同期縮減約一至二成左右，不過房價「沒有最高、只有更高」，七大都會區北北桃以外的竹、中、南、高等四都，新案開價與成交價均再飆史上新高，其中新竹、台中新案開價均價，更首見4字頭。
受打炒房政策影響，今年首季建商推案力道轉趨保守，不過，房價在營建原物料成本高漲、基本面需求旺盛等因素下持續上揚，帶動首季推案總銷金額來到4,439億元、年增二成。據統計，全台第一季新案平均開價年漲15％，二年漲幅更達可觀的37.6％。
以個別都會區來看，中南部漲幅驚人，相較於北北桃三都一年來開價漲幅，約在持平～14％，北三都以外的四大都會區一年來開價，平均更上漲34％～43％。除了台北市開價達每坪116萬元、新北市自去年第三季起站上5字頭，其他五都會區開價全數站上3字頭大關，台中、新竹更站上4字頭，其中新竹在二年前不過每坪25萬元，去年第二季站上3字頭，今年首季站上4字頭，漲幅最為驚人。
591新建案指出，國內房市在升息、打炒房如預售屋禁止換約轉售等新制下，不確定性大增，建商推案轉趨保守，不過房價在買方抗通膨等預期心態下積極進場，反讓部分區域新案供不應求，帶動房價持續走揚，桃園、台南、高雄的預估平均成交價都已逼近3字頭，新竹接近4字頭，台中站穩4字頭。
第一季推案熱門區段上，台北市除了傳統大安、中山等蛋黃區均有百億案量，北士科技園區等議題發酵的北投區亦一口氣推出九案，合計超過百億案量；新北市首季推案火力集中在新莊、土城等擁有重劃腹地的行政區，其中新莊案量超過320億元，占新北市整體總銷逾三分之一。
台中市場觀望氛圍濃厚，推案引擎熄火，但北屯區14期和西屯區水湳特區推案火熱；高雄則以鳳山最受矚目，一口氣有九案推出，案量多達50億元，過往幾無新案推出的鹽埕區，亦有百億指標案「港灣1號院」推出。
中央銀行總裁楊金龍將於今（13）日前往立法院備詢，在昨日出爐的書面報告中，首度明示「國內物價漲幅持續居高，本行採取緊縮性貨幣政策立場」，呼籲中小企業預先做好財務規劃。學者分析認為，此舉是央行正式對外表態「寬鬆時代結束了」，同時也對外資喊話「別走了」。
昨日出爐的央行書面報告中，楊金龍強調兩原因，讓央行採取緊縮性貨幣政策立場。第一，俄烏衝突加劇全球通膨壓力，國內物價漲幅持續居高。第二，國內疫情影響產業持續復甦。 楊金龍指出，今年3月升息1碼（0.25個百分點）原因，是因今年來俄烏衝突，加劇國際大宗商品價格大幅上揚，國內輸入性通膨壓力增大，物價漲幅持續攀升，及被疫情影響的內需服務業景氣，實際上已逐步回溫，勞動市場也在改善。 國際面來看，美國等經濟體已啟動升息，因此央行決議升息1碼，抑制國內通膨預期心理、維持物價穩定、協助整體經濟金融穩健發展政策目標。
匯銀主管認為，央行採取的緊縮貨幣政策，應該不會像美國Fed超鷹派腳步，因為央行報告中有提到「台灣CPI年增率連續數月高於2％，惟相較美、歐仍屬溫和」，這代表央行在解釋，台灣通膨沒有像歐美那麼嚴重，但這也代表，新台幣要大幅走升機率比較低。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，央行此舉對外喊話有兩意義，第一，告訴市場現在預估的升息幅度是錯的，第二，寬鬆時代結束了。同時代表，國內經濟成長將受到一定壓抑，因為升息可以降低通膨、但會壓抑經濟成長，「代表央行這次也是想先救通膨」。
章定煊認為，央行正宣示，目前走的路已不是過去彭淮南時代的低利寬鬆貨幣，假設新台幣再快速貶值，通膨將可能變成非常大，同時也在向外資喊話：我們要緊縮了，別走了。
統一超集團持續展店，參與新北市政府的「新北市土城區明德段商業用地招商案」，預計投資7.5億元，擬在土城建立新北企業營運總部，旗下7-ELEVEN、康是美、星巴克等品牌也將進駐複合商場。
新北市府12日舉行「新北市土城區明德段商業用地招商案」投資啟動典禮，新北市副市長謝政達、統一超董事長特助陳瑞堂，以及財政部國產署長曾國基都親自參加。 該計畫位在土城重劃區內，為一塊占地0.18公頃的國產署土地，規劃打造地下3層、地上7層商場及辦公室，並引入統一集團7-ELEVEN、康是美、星巴克等知名品牌進駐，估計2025年底完工，可創造200個就業機會。統一超主要是看準該土地周邊鄰近土城長庚醫院、板南線，未來發展潛力足，決定參與投資。
根據新北市經發局指出，此為統一超首度投資地區商業中心，在土城建立新北企業營運總部，成為市府造鎮夥伴，並規劃新創孵化器共享空間，引入新北市新創企業進駐，為土城挹注產業新能量，完整土城產業發展地圖。 謝政達表示，新北市府持續透過產業政策「國際投資鏈結」、「創造產業空間」、「產業加值輔導」、「深化平台效益」以及「庶民經濟躍升」等五大面向翻轉新北，更以發展六大區域為核心，創造更多產業空間。
該區域具有交通便捷優勢，除了擁板南線、萬大線雙捷運，且鄰近國道3號、台65線兩大快速道路系統，還有明年預計動工的國3北土城交流道；鄰近土城醫院，提升住宅環境及醫療資源，滿足民眾生活機能需求；再加上周邊科技產業蓬勃發展、吸引人口移居就業，儼然形成在地生活圈，共同打造宜居城市。
全台房市熱，新北市中和區透天厝也賣出逾 3.2 億元高價，由近期實價登錄揭露一筆新北市中和區新民街透天交易，總價高達 3.26 億元，其建坪共 163.59 坪，創實價登錄以來新北市中和區透天最高價。 對於這筆天價的新北中和透天厝交易，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，乙種工業用地可做一般事務所和一般零售業，而該區域有原本即為中和工業聚落，公司工廠林立，捷運環狀線通車後，加持當地交通機能，頗獲自用、置產型買方青睞。
依實價資料，該筆透天位於新北市中和區新民街，建物標註為住宅，交易土地面積共達 379.38 坪，土地使用分區為乙種工業區，若以土地面積拆算交易單價，每坪單價約 86 萬元。住商不動產中和景安店店經理丁崑庭指出，中和土地交易不多，如土地使用分區為住宅用地，單坪價格必然破百萬元，相較之下，乙種工業用地的單價 8 字頭相當實惠，尤其中和區人口密度高、近幾年發展迅速，也帶動價格，未來住宅或商用、工業用的不動產價格皆有成長空間。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近幾年受惠台商回流及資金潮，高總價的不動產物件交易也升溫，不過近年地方政府針對使用管制甚嚴，不少個案雖然建物現況為住宅使用，可是土地使用分區未必為住宅用地，提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。
台北市信義計畫區聚集多家頂級飯店，繼君悅飯店、寒舍集團、W飯店，及興建中的A7「台北天空塔」雙五星飯店進場後，奢華品牌四季酒店於近日通過環評，進駐信義計畫區D3土地，全案將於2025年完工營運。 此次為台灣首家的四季酒店，落腳於「最貴停車場」之稱的信義計畫區D3街廓，位在台北101正對面，北臨信義區五段，南臨松信街街廓，全案由元利建設擔任開發單位，興建地上31樓、地下4樓的國際頂級地標型飯店。
據媒體報導，在今（2022）年3月環評委員會進行四季酒店規劃案時，針對再生能源、淨零碳排等存有疑慮，最終元利建設承諾規劃溫室氣體增量抵換，於營運後3年取得環保署金級標章，才獲得環評通過。 元利建設表示，由於開發單位與全聯集團屬關係企業，未來將把900家以上、逾12萬支的全聯賣場T5螢光燈管，換成更省電的LED燈管，抵換6,500多噸的排碳量，並在屋脊裝飾物上設置太陽能板約20片調養能板，另外，除了依規畫考慮設置保水、空調節能等功能，也履行營運3年內提升至黃金級標章之承諾。
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