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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
預售屋交易人留意課稅規定，財政部中區國稅局表示，針對預售屋適用房地合一2.0案件，我國採實際收取價金計稅，其推計成本費用3％同樣依實際成交金額計算，不包含受讓人後續支付建商（或地主）價款。
房地合一2.0自2021年7月上路，2021年預售屋換約交易課稅方式分為兩種，如果是在2021年6月30日前換約交易，同樣屬於財產交易所得，採售價減除「取得價＋成本」後併入綜所稅課稅，今年5月申報繳稅。
如果是2021年7月1日後的預售屋換約交易，則屬於房地合一稅2.0範圍，必須在簽訂買賣契約後30日內申報課稅，不在今年5月申報綜所稅範圍。另我國也同步調整推計費用率，從實際成交金額5％調降到3％，並新增上限為30萬元。
官員指出，所謂實際成交金額定義為「實際收取價金」，以實收價金當收入，成本以實際支付為主。 例而言，近期在國稅局案例中，有民眾去年看到台積電宣布落腳高雄楠梓，瘋搶楠梓區的預售屋標的（總價多為800萬元），例如先付訂金100萬元取得預售屋承購權以後，再以200萬元價格轉手賣出其承購權給他人，等於是加價100萬元轉賣。
官員指出，高雄國稅局在個案中認定，以該筆200萬元做為成交價格，並非以建商出售總價為成交價，而財政部也認同國稅局見解。 不少炒房群組則在網路指出，過去成交價格是以總價認定，因此推定費用可拉高到數十萬元，如今以100萬元認定，成本費用僅剩3萬元，免稅空間縮水至少九成。 官員表示，若個人申報房地合一稅時未提出交易憑證，我國依所得稅法第14條規定，按「成交價額」3％計算成本費用並以30萬元為限，並無疑慮。另個人也可提出費用憑證者，採核實認列成本抵稅。
國土計畫已於105年5月1日發布實施，依該法規定，主管機關除應公布《國土白皮書》和進行國土計畫審議外，針對迭遭破壞的國土資源、亟待成長管理的 城市、失落的鄉村或特定地區、農地非農用的亂象、國土減災復育的促進，以及常遭漠視的藍色國土，建立了「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」和「城鄉發展地區」等四大功能分區，分區分類建立因地制宜策略，並期待以三階段方式，將 過往《區域計畫法》管制不足之處，轉軌新生為「安全、有序、和諧」的國土美學新願景。
農業發展範圍應避免新增非農業使用設施與使用行為，且有設置設施必要者，應具有相容使用性質，並不得影響周邊農業生產環境。且為引導農業永續發展，農政資源應優先投入於農業發展範圍，加強農業生產基礎重要設施，包含灌溉設施、防護設施等之建設，以利規模化、集中化使用，提升農業經營效益。 農業發展地區以維護農業生展環境及確保糧食安全為原則，積極保護重要農地及基礎設施，並避免零星發展。
針對農業發展地區之「非農業使用」項目，必需屬政府興辦國防、重大之公共設施、公共事業，或因農產業發展之需要與農業具相容性之使用行為，或符合《國土計畫法》第32條第1項，屬區域計畫實施前之使用，原有之合法使用或改為妨礙目的較 輕之使用。農業發展地區如有以從事農業經營之居住需求或其他目的兼做居住功能 者，於農業發展地區第4類地區優先興建，並避免零星分散設置於農業發展地區其他分類土地。
基隆港務分公司13日針對台北港兩筆土地舉辦招商說明會，分別為「物流倉儲區位2-1期土地」及「交通服務區」，預估可各引資37億及3億元。 台灣港務公司基隆分公司所轄台北港為北部地區最大國際商港，2021年伴隨航運熱潮，貨櫃運量創歷史新高達200萬TEU。
目前台北港定位有三大方向，分別為北部貨運進出口、綠能產業港、產業物流港。 台北港共可分成東、北、南碼頭區及物流倉儲區等四大港區，碼頭區都已完成招商，亦發展汽車物流、海運快遞及離岸風機水下基礎。
這次「物流倉儲區位2-1期土地」可招商面積共37公頃，設定為自由港區開發使用，為近年台北港內唯一可釋出招商區域。本次先釋出4.6公頃於台北港貨櫃儲運中心後方距離僅500公尺。行政副總盧展猷指出，此案有兩大特色，交通便捷可節省物流成本，也可迎合台商回來建廠空間。
基隆港務分公司主秘張維健表示，對外物流業者偏好航班密集的港口，如高雄港、台北港等，加上靠近遠洋航線、物流成本低，適合再出口；預估將引進八家業者進駐，若招商順利推行，應可與至少一家業者簽約。 物流倉儲區為近年來重點開發港區之一，共分四期開發，1期和2-1期部分土地於去年2月通過業態環評，1期土地已於去年完成招商，未來將視填海造陸進度展開後續招商。據悉，此次物流倉儲區2-1招商將吸引先前1期投標失利業者，再次嘗試。
為顧及國內、兩岸客輪日益頻繁，以及淡江大橋完工之際，周邊人員休息服務、交通服務機能需求逐漸上升，港務公司釋出鄰近市區及臨港大道旁3公頃土地做為「交通服務區」，將提供經營餐飲業、零售業、服務業、汽車、停車等交通服務機能產業進駐，已吸引日商的目光。
桃園航空城去年起正式進入實質開發程序，區段徵收工程已陸續開工，且進入招商階段，將先釋出共約52.89公頃的九處優先產專區，預計4月19日辦理公告前標售說明會，4月22日上網公告土地標售。 桃園航空城優先產專區將先引進國際物流、航空輔助、綠能產業、生物科技、5G智慧製造、綠能車輛等六大產業。此外，投標廠商的投資計畫須通過市府評委會審查，包含對桃園產業發展貢獻及符合再生能源設置構想、綠建築規劃、再生水使用等綠能低碳。
桃園市經發局長郭裕信表示，為紓解產業用地不足問題，桃園航空城計畫土地範圍內，以臨既有幹道、較少地上物、已有水電管路等篩選原則，優先釋出九處優先產專區，進行土地標售。
航空城優先產專區土地標售採三階段審查，包括初期的資格審查；第二階段由評選委員會針對投標廠商的投資計畫審查；第三階段價格標，則依價高者得標方式，完成決標。預計7月進行審查作業，8月與得標廠商簽約，2023年6月用地點交，同時要求廠商進行實質開發，並確認廠商至少三年開發三成得標面積、且取得建築執照後，始可獲得產權。
面對全球嚴峻的通膨情勢，央行在3月升息1碼，並宣告貨幣政策已經趨於僅縮，未來國內可能也要開始面對一波升息循環，根據五大銀行新承做房貸資料顯示，國內已經連續157個月房貸利率跌破2％，國人已經習慣低率環境，加上房貸金額越貸越高，先前央行不斷提醒利率不會永遠這麼低的警示，正要開始應驗。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波通膨情勢越演越烈，國內3月消費者物價指數(CPI)年增率3.27％，連八個月超過2％，通膨壓力逐漸增溫，加上美國醞釀快速升息與QE退場，同時間國內的經濟表現良好，更讓市場有能力去承擔利率調升，未來的一段期間房貸利率重回2％以上，似乎也不是甚麼太奇怪的事情。
經過3月央行升息後，目前一般房貸利率最低為1.56％，但申請條件較一般的房貸利率大概在1.65％~1.75％，只要升息3次半碼房貸利率可能就會見到2％，曾敬德指出，市場最擔心的事情不是一次性的升息，而是連續性的「升升不息」，一旦市場大幅升息將會產生許多改變，租金收益型的產品會首當其衝，買方因為資金成本增加，會要求更高的收益率，包括店面等產品，而壽險業因為法規限制，評估不動產投資必須拉高租金收益率，現在已經看到壽險業出走台北，往外尋找高租金收益型的不動產。
至於住宅市場也會產生一定影響，包括民眾購屋時的購買力下滑，房貸族每月支出增加排擠消費，房貸利息增加後「租不如買」的資金成本誘因減少等，另外面對連續性的升息，也會降低民眾的購屋意願與信心。 曾敬德表示，國人已經太習慣低利環境，建議購屋人面對升息循環，一方面可以試算未來升息後的房貸負擔，是否還在承受範圍內，一方面若手上有閒置資金，保守型的民眾可以先償還本金，降低利息負擔。
土地銀行於日前舉行111年度全行行務會議，由董事長謝娟娟、總經理何英明率領總分行主管共同與會，旨在檢討過去、策勵未來，期藉由協調與研討，達成今度的營運方針及業務推展目標之共識。
謝娟娟表示，面對疫情持續未歇，土銀全體同仁戰戰兢兢，在保護自身安全的同時，亦努力維持營運不中斷，並致力各項紓困業務，在艱困的環境中付出更多心力關懷社會、促進經濟穩定；110年度土銀稅前盈餘132.41億元，達成法定預算目標136％。
謝娟娟在上任之初，即提出「業務數位化」、「授信均衡化」、「獲利多元化」、「人力優質化」及「落實企業社會責任」，回顧過去一年金融環境的變化，更顯這五大策略的重要性，尤其面對政府加重房市管制措施、提高不動產貸款資本計提等規定下，土建融業務已然面臨嚴峻考驗，土銀亟需思考轉型因應。
未來授信結構仍應持續朝向均衡化發展，除爭取優質的土建融案件外，應更積極拓展土建融以外的企業授信；同時提高資金運用效益，強化財務操作，加強手續費收入，將獲利來源多元化；另應優化資訊系統，提升資訊安全。
在善盡企業社會責任方面，今年度最重要的課題便是將ESG納入銀行經營中，落實公平待客原則及公司治理，建構友善金融環境，響應2050年淨零排放之目標。 何英明表示，展望111年仍秉持穩健經營腳步，以積極創新的精神續創佳績；今年的營運以「聚焦綠能產業商機、擴大利差分散風險」、「增加非利息收入，提升獲利能力」、「推動數位金融，鼓勵員工創新」、「強化內部控制，落實資安治理」、「擘劃ESG藍圖策略，邁向永續發展」五大重點，持續全力配合政府政，今年將面臨疫情反覆、通膨、升息預期、俄烏戰爭等充滿挑戰之經營環境，應善用變局轉化為競爭優勢。
東森集團位於林口媒體園區的全球營運總部13日動土，東森集團總裁王令麟指出，將斥資逾百億打造「台灣坎城」，未來除了東森營運總部，並集結三立集團、晶華酒店、三井林口Outlet等業者，匯聚成林口媒體園區，預計2025年登場，有望創造上萬就業機會。
東森集團營運總部的動土儀式，邀來新北市長侯友宜、宏匯集團董事長許崑泰、晶華國際酒店集團董事長潘思亮等貴賓參與；王令麟表示，東森投入媒體20多年，一直要將台灣的流行音樂、娛樂產業發揚到國際，要做就做第一，近三年東森新媒體前後投入上億元，製作「聲林之王」、「料理之王」等大型IP節目，更得到金鐘獎肯定，以及年輕人的支持，並獲全球華人雲端流量第一，未來將與三井、三立集團在此共同打造台灣坎城，實現媒體新科技OMO串聯。
王令麟表示，東森全球營運總部預計將投資超過100億，在此建立展演廳、商場，與晶華國際酒店集團合作五星級旅館，並建立東森全球的營運總部大樓「恩典大樓」，樓高199公尺結合林口台地251公尺，高達450公尺，不僅成為新北新地標，也會是台灣新地標。
侯友宜則強調，林口是新北國際化新起點，不僅東森集團引進「新媒體」、「新科技」及「新生活」，包含影視、國際雲端及數位匯流等產業，並藉由人工智慧（AI）、物聯網（IOT）、AR、VR等多元化新興產業的扶持，招攬影視前製、後製等相關設計、製作產業進駐。 他說，12年來見證林口發展由7萬住民躍增為13萬人次，林口媒體園區興建完成後，將可打造林口成為娛樂及媒體產業接軌國際化，預計每年可吸引千萬人次觀光人潮。
侯友宜並指出，台灣每年娛樂暨媒體業市場規模約155億美元，受疫情影響，OTT影音串流、虛擬實境（VR）、網路廣告、音樂與廣播等服務成長迅速，疫情期間，也激發消費者對網路和數據需求，未來新北市將以五大面向招商，近三年即落實170件投資案，帶動總投資金額逾3,200億元、創造8.2萬個就業機會，可預期林口媒體園區有望再帶動更多就業機會。
「台灣矽谷」竹北近年在建商積極搶進下儼然成為大新竹「信義區」，不僅年初遠百竹北挾國際精品GUCCI等開幕爆人潮外，竹北黃金商圈亦將有京站招商的龍享商場、豐生活購物中心等，將於今、明年陸續登場；其中「豐生活」為豐邑機構籌備多年跨足零售業第一個購物中心，樓地板規模逾1.5萬坪，將引進180家廠商進駐，13日招商說明會更進一步宣布一年營業目標上看40億元。
「豐邑機構」在竹北深耕超過20年，繼「住辦建案」、「國際五星飯店」及「社區物業」開發後，2023年第四季將跨足零售產業，開出首座「FUNLIFE豐生活購物中心」，以加州主要城市及南歐Lifestyle為概念規劃設計，占地六層樓的商業空間集結餐飲、零售、娛樂與體驗業態，招商管理則委由景華國際負責。
景華國際目前旗下管理個案包括義大Outlet、中信南港企業總部大樓與苗栗尚順育樂世界等，接下來則專注打造竹北豐生活以及台中豐生活，其中竹北豐生活購物中心定位25～49歲青壯年及小家庭客群為主。
豐邑建設董事長劉樹居指出，目前飯店與購物中心均交由女兒劉純芳負責，竹北豐生活明年開店之後，再決定台中豐生活啟動時程。 豐邑喜來登飯店、豐邑商場事業部執行長劉純芳則強調，打造喜來登酒店12年，已累積不少家庭客群，期望打造出親子共融的商場話題，而團隊以美國加州、歐洲地中海風格打造，也是結合她在國外體驗的概念規劃。
劉純芳指出，「FUNLIFE豐生活購物中心」預計於2023年第四季營運，雖然鄰近有兩個政府BOT商場案「遠東百貨竹北店」及「龍享影城廣場」接續先開業，她認為，竹北為新興聚落商圈，消費需求仍急速成長中；再者，只要將定位品牌做好區隔，能吸引更廣泛的客群共同將商圈市場做大，更重要的是，結合「豐采520商辦建案」及「新竹豐邑喜來登大飯店」所累積近4萬忠實粉絲社群生活圈，成為豐邑最大競爭優勢，初估目標年營業額上看40億元。
海霸王集團整合西門町商圈「新生報業大樓」有成，今年1月再度斥資3.54億元，一口氣無貸款買下一到四樓及地下一樓的53筆產權，面積共651.39坪。業內人士認為，該商圈成熟、建物位置漂亮，未來開發「潛利」大。
專家分析，海霸王整合該棟大樓十餘年，老牌餐飲集團擁有資金優勢，確實有打耐久戰實力，若完全整合成功，未來效益大，不管規劃飯店、商辦、商場都不錯。 統計顯示，從2018年至今，海霸王已整合至少五筆2至10坪不等的小單位交易，收購單價在35萬至38萬元之間，五筆總價1,072萬元。不過整合之路頗漫長，目前仍有部分的商場攤位，由自然人持有中。
「新生報業大樓」過去曾為力霸百貨，海霸王集團在2010年以17億元取得大部分的產權，五樓以上由集團旗下的商務飯店品牌「德立莊酒店」使用，不過地下樓層及一至四樓的商場，有部分產權零碎的小坪數商場攤位，仍由許多自然人持有，而海霸王近年積極整合。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情重創餐飲旅遊業，一級商圈西門町首當其衝，不過，餐飲集團財力相對穩定，有打耐久戰的實力，加上雙子星大樓可望對台北西區帶來一波商業效益，若能整合成功，對餐飲集團的整體資源運用將更加有效益，也有助於未來都更改建的規劃。
張旭嵐指出，該大樓基地面積約1,000坪，使用分區為第四種商業區，建蔽率75%、容積達800%，且位於延平南路上、捷運西門站4號出口旁，緊鄰錢櫃中華新館，擁有人潮商機，再加上該樓屋齡已41年，達到危老標準，未來若整棟改建重新開發，可規劃飯店、辦公大樓或百貨商場，具有不錯的經濟效益。
第一建經研究中心副理張菱育表示，俄烏戰爭加上疫情長期影響，導致原物料上漲、國際運輸延誤，全球通膨壓力大，市場不確定因素增加，更凸顯不動產抗通膨效益。
緊鄰11期成熟商圈的14期重劃區，開發面積廣達403公頃，是台中最大的市政重劃區，近年來吸引各地開發商、傳產業主爭相搶進14期購地插旗之外，所謂「春江水暖鴨先知」，知名餐飲集團如阿秋餐飲、春水堂、鼎王餐飲、星巴克咖啡等，近期競相在14期購地置產或租地展店，提前部署重劃區陸續開發後所衍生的餐飲商機。
其中，星巴克咖啡在14期松竹路、近環中路口打造的獨立店，目前正在如火如荼興建中，在74號快速道路即可看到大大的招牌豎立在松竹路旁，預料近期開幕營運。
而「珍珠奶茶霸主」春水堂集團，近年來積極在台中新興重劃區購地置產，為未來新分店提前布局，一路從單元二買到單元12，近期又以總價1.8億元、每坪單價75萬元的區域新單價，購入14期「洲際段」崇德19路與洲際五街口的243坪商業區土地。
以「鼎王麻辣鍋」打響品牌知名度的鑫鼎王餐飲集團，近年來也積極在各地購地置產。據地產業界盛傳，該集團近期也砸重金購入14期「環中段」豐樂路、豐美一街之間的四塊土地、面積合計652坪，房仲業者以區域行情每坪逾60萬元推算，購地成本逾4億元。
此外，阿秋餐飲集團去年以創下12期重劃區新高價的16.2億元、出售「阿秋大肥鵝」台中黎明路旗艦店土地之後，因為看好14期的未來發展潛力，將新店插旗洲際棒球場旁，與旗下另一個餐飲品牌「好運來洲際宴展中心」毗鄰而居，並重新命名為「阿秋大肥鵝洲際花園餐廳」，4月全新開幕，搶攻母親節聚餐商機。 阿秋大肥鵝創始於民國94年，屹立台中餐飲界17年，成為台中許多企業主宴客的指定餐廳。阿秋餐飲集團目前旗下擁有北屯區「阿秋大肥鵝洲際花園餐廳」與「好運來洲際宴展中心」、南區「阿秋小肥鴨」。
阿秋餐飲集團董事長廖豐民表示，14期不僅擁有超人氣的洲際棒球場，位於球場旁的「漢神購物中心」也正如火如荼興建中，預計2025年營運；此外，餐廳對面、樓高24層的「洲際W」新建案即將完工，預期將帶進逾千名住戶入住，加上洲際棒球場緊鄰74號快速道路，交通便利，未來發展潛力無限，阿秋餐飲集團決定提前部署14期，將「阿秋大肥鵝」新店搬到洲際棒球場旁擴大營運。 阿秋餐飲集團不僅新開設「阿秋大肥鵝洲際花園餐廳」，且不畏疫情持續升溫，宣布加碼投資台中餐飲業！廖豐民表示，預計砸下5,000萬元重金、在單元二重劃區市政南一路上，打造「阿秋大肥鵝台菜海鮮餐廳」，主打台菜與海鮮料理，預計8月開幕。
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