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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
財政部國產署2022年首批地上權案於18日開標，共列標六宗，標脫四宗，總標脫價格6.35億元，這是央行跟進美國升息一碼後，首次地上權案開標，因此業者保守評估升息成本，以致溢價率皆在10％以下。
國產署官員分析，2020～2021年地上權案常看到溢價率20％的景象，而本次溢價率皆為一成以下，可看出投標企業偏向保守，初估為建商評估升息成本、信用管制趨嚴、未來打炒房政策如禁止轉賣預售屋等因素，房市氣氛轉趨溫和。
本次地上權案以台中市梧棲地上權案（2,800坪商業用地）為總價王，由麗寶集團旗下的寶贊開發以3.26億元標下，溢價率約0.47％，因鄰近台中三井Outlet，可做百貨或旅宿，且鄰近台中麗寶樂園，有利打造聚集經濟效應。
而台北市也有兩案標脫，中正區永昌案（277坪住宅用地）共兩家公司投標，由安宏建設以1億6,956萬元搶下，溢價率約10％，該地靠近建國中學與台北植物園，有利打造高級學區住宅。
北市另一案則為中正區河堤案（122坪住宅用地），由建義建設公司標下，得標價為7,460萬元，溢價率僅0.76％，該地鄰近強恕中學、捷運古亭站，生活機能良好。
而新北林口案（209坪住宅用地），底價為8,078萬元，由東森國際加價2元搶下，溢價率不到0.001％，堪稱近年最低溢價情況，因鄰近機場捷運A9林口站、國際媒體園區，交通方便，有利企業集團使用。
彰化員林案（541坪住宅用地）底價4,396萬元，無人投標流標。台南安平案（688坪商業用地）底價1億5,502萬則暫時下架，主因面積未達土地使用管制規定，業者得標也無法直接利用，國產署將於下次連同旁邊畸零地推出，以利得標人運用。
國產署於5月、8月、11月將依序公布第二至第四批次地上權案，包含台中干城案七筆大面積標的將陸續釋出，合計底價上看35億元。另今年最大案為北市六張犁的陸軍保養廠地上權案，底價上看50億元，預計2022年底單獨列標。
台中不動產交易平均屋齡高達29.23年，逼近老舊建物的30年門檻，鄉林不動產研究室今（11）日指出，台中市去年家戶購屋比4.91%，每百戶近五戶購屋，換屋與剛性需求居高不下，但礙於重劃區地價創高，建商轉向都更、危老重建案，申請案件數量緊追雙北，又以鄰近中科的西屯區蔚為危老都更的一級戰區。
根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第四季全國買賣交易平均屋齡為25.2年，六都當中，購屋平均屋齡最低為桃園市19.52年、最高為台北市平均屋齡29.7年，緊追在後的都會區是台中市，買賣平均屋齡29.23年，逼近30年老舊建築物認定標準。
鄉林不動產研究室指出，去年第二季台灣房市受疫情爆發影響一度凍結，但在台商回游的資金行情挹注及疫情平穩下，房市快速升溫，除了新成屋之外中古屋同樣交易熱絡，家戶購屋比也創下近3年新高，置產族看準優質商圈地段的生活機能佳，帶動了屋齡20年以上住宅交易量。
鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰表示，大台中市區精華地段土地稀缺，重劃區地價又接連飆漲，購地成本增加。這一年多來，政府數波打炒房，央行祭出限縮不動產、土建融貸款，金管會提高不動產授信風險權數，衝擊土地買氣，從商仲業者統計今年第一季全台土地交易額較去年同期下滑24%來看，開發商搶土地的氛圍確實較為和緩。
賴正鎰認為，升息幅度一旦持續擴大，不僅購屋大眾承受房貸壓力升高，建商土地持有成本同樣三級跳，預期小型建商可能會暫時退出推案市場，而大型建商想降低土地成本，只好轉向都更合建或危老重建。像是鄉林在雙北市、台中地區約有20多處都更及合建案的土地都持續洽談中。
鄉林不動產研究室表示，截至今年2月，台中申請危老重建核定案件計363件、核定都更案件103件，六都中僅次於雙北市。台中市新申請的都更案，又以鄰近中科的西屯區最熱門，主要是受惠於中科擴廠效應帶來科技新貴剛性需求與人口紅利，土地價格與房價攀升，促使地主願意釋出參與都更合建。
包括潭子大豐段逾1500坪老舊廠房的都更重建案，為台中都更面積較大的個案；另外西屯中科地區8000坪完整腹地，也有建商將分三階段開發，總銷逾200億元，鎖定中彰投企業主、中科高階主管及醫師等菁英族群。
新北市蘆洲長安街因充斥海砂建材，引起諸如房屋鋼筋裸露、地板塌陷等問題，被冠上「海砂一條街」的惡名，經新北住宅及都市更新協助，內政部都市計畫委員會核准，提高容積及公設率，增加海砂一條街的重建機會。
新北住都中心指出，蘆洲長安街建築於1986至1991年期間興建，因應當時房市大好，加上開發商搶建潮，在砂石嚴重缺乏的狀況之下，建物多數含有海沙建材，導致當地大部分建築都被鑑定為海砂屋，目前長安街已有2處海砂屋接受輔導並辦理自力更新。
住都中心出手協助 30年舊公寓有望改建 新北住都中心表示，其中一棟屋齡30年的5層舊公寓，已出現天花板掉落、柱子水泥塊剝落、鋼筋裸露和地板塌陷等狀況，在住都中心協助下，到住戶家中進行樓梯間鑽孔取樣，經判定為海砂屋後，可直接進入都更程序。 新北住都中心承諾，未來將持續受理海砂屋諮詢，提供優先輔導服務，另針對滿15位以上住戶連署申請，委派專人到場辦都更法令說明會。
因應房地合一2.0於2021年7月上路，針對短期持有課重稅，因此房地的取得日時間攸關適用稅率，備受注目。財政部北區國稅局表示，原則上成屋或土地的取得日以移轉日為主，而預售屋則依買賣契約簽約日認定。
若是繼承、受贈，還有個人以自有土地參與合建分屋或自地自建等情況，只要證明為自住用途（個人、配偶或未成年子女設籍且無出租、營業或執行業務使用），則繼承者、受贈人可分別將過世者、贈與人、原本土地持有期間合併計算。
官員指出，若房地為2016年以後所取得且交易時間為2021年7月後，皆適用個人房地合一2.0累進稅率，包括15％（持有十年以上）～45％（持有兩年內）等級距，因此計算持有時間相當重要。
依申報作業要點第4點規定，房地取得時間主要以「出價取得」跟「非出價取得」判斷，而房地取得日至交易日（或登記日）即為持有期間。 出價取得的房地包括購買預售屋、成屋，還有特定公司半數股權交易（持有境內不動產超過出資額一半以上）等，取得日依移轉登記日為主，若無法辦理建物所有權登記則以買賣交易日為基準，例如成屋是以登記日，預售屋與特定股權則為買賣契約日。
至於非出價取得方式主要為繼承、贈與、信託、參與都更、危老重建等。其中，繼承與贈與皆能合併計算前一位被繼承人與贈與人持有期間；信託則另外區分對象，當受益人與委託人為同一人時以房地取得日，非同一人則以信託契約簽訂日，若變更受益人或未確定情況，則依照變更日、確定日。
至於都更與危老重建，建商（建築物起造人身分）參與都更、危老重建等所獲得房地，取得日為都更或危老重建計畫核准日；而地主參與都更或危老重建，其分回房地取得日則為原本土地的取得時間。不過，這兩者皆可適用特別條款，地主與建商在取得房地後首次移轉可適用20％稅率。
打炒房政策持續發威，房市交易熱區輪動快速，雖然多數區域量價同步增溫、寫下新高，不過今年第一季六都就有17個主要行政區房市交易量衰退一成以上，約占整體行政區數量近二成；其中，以台南市新市區交易量、價同步大幅衰退，過去二年頗夯的南科、台積設廠議題似已見退燒。
住商機構調查，今年第一季買賣移轉棟數衰退逾一成的行政區中，不乏各都會區的交易熱區，如台北市內湖區、中山區，新北市中和區，桃園市桃園區、楊梅區，台南市新市區以及高雄市左營區等；包括台北市內湖、新北鶯歌、桃園楊梅、台中潭子、台南新市、高雄橋頭等地衰退幅度逾三成。
其中，台南新市移轉棟數衰退幅度更高達61.8％，當地房價也從去年第一季平均單價19.4萬、下滑到今年第一季的15.7萬元，年減幅19.1％，房市量、價下滑幅度居六都主要行政區之冠。
相對於多數量縮的行政區房價近一年來仍穩定上揚，不過台北市中山區、台南市新市區則是少數房價已出現反轉的行政區，下跌幅度均逾一成，是六都極少數「量價俱跌」的行政區。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，房市受資金潮帶動價量齊揚，全台多數區域房價寫下新紀錄，加上政府接連祭出的打炒房政策，讓交易熱區輪動快速。
市場過熱、價格攀升及政府打炒房政策多少影響買方心態，擔憂買到最高點，缺乏區域話題延續熱度，其他價格更低、題材更豐富的區域竄起，使六都有近二成的行政區房市買氣下降，交易量減少逾一成。 尤其是台南新市因南科議題身價水漲船高，但價格漲勢猛，新成屋價格站上2字頭，隨著台積電話題轉向北高雄，台南市買氣減弱、高價位的物件難以吸引買方入手，然而市場普遍預期今年受惠於台積電投資持續發燙的高雄，也有橋頭、左營二個行政區交易量衰退逾三成，回歸資金熱潮前的水平。
為保障宗教團體財產不淪為私產，立法院內政委員會今天初審通過宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例草案，宗教團體可在條例施行後兩年內備妥文件，經審認權利歸屬後，可辦理更名登記保全不動產，將可減少私權爭訟。
為減少宗教團體購置或受贈不動產借自然人名義辦理所有權登記情形，衍生私權糾紛，耗費行政、司法及社會成本，立法院內政委員會今天審查行政院及朝野立委所提的宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例草案。
審查過程中，朝野立委均以行政院版本為基礎，大致達成共識，但仍有少部分條文保留，待黨團協商時討論。 初審條文明定，在條例施行前，有受贈、購買，或是依證明文件可供認定所持有的不動產是以自然人名義登記，且符合條件的宗教團體，可以在條例施行的2年內，向主管機關申請不動產的權利歸屬審認。
初審條文指出，宗教團體可以檢具登記名義人同意書、不動產為宗教團體實質所有等申請資料，經主管機關審認權利歸屬後，依法可登記為宗教團體所有者，可辦理更名登記；如果不動產為耕地，或是未辦妥寺廟登記的寺廟，則可辦理限制登記，使登記名義人不得任意處分不動產，給予宗教團體不動產相對性保障，將來也可減少宗教團體的私權爭訟。另外，為使宗教團體積極處理以自然人名義登記的不動產，應給予相當的期間處理或解決相關權屬紛爭，初審條文也明定，條例的施行期間為10年。
不過，內政部指出，宗教團體與不動產登記名義人之間如果有產權爭議，仍必須交由司法確定其權利歸屬，主管機關不會在登記名義人有異議的情形下，以行政作為將土地過戶給宗教團體。 內政部表示，立法目的是因為宗教團體擁有的不動產，取得時可能還沒完成寺廟登記，或是受贈者無力負擔稅負、耕地不能登記等情形，才會以自然人名義登記，久了之後常有紛爭。
內政部指出，為解決這個問題因此研擬條例，透過行政作為來釐清權屬、減少訟累，使公眾財產不致淪為私產。據統計，目前約有7500座廟宇、750公頃土地有這種情況。
金金併又將出現？新光金控19日將加開董事會，專門討論由董事吳東明、洪士琪提出的成立「新光金控與台新金控合併研究小組」提案，董事吳昕達、林伯翰已附議，新光金內部亦傳出「吳東進並未表達反對」，台新金董事長吳東亮亦持開放度，所以新光金董事會成案機率極高。
由於提案只表示因應市場變化，應成立新光金與台新金合併研究小組，若成功合併，則雙方總資產將逾7.1兆元，有望超越中信金控，成為國內僅次於國泰金控、富邦金控的第三大金控。18日新光金收盤價10.3元、台新金收盤價19.55元。
新光金內部透露，由於吳東進被金管會停職後、辭去新光金董事長一職，吳東進的女兒、新光金控總經理吳欣儒不是新光金董事，現就算吳東進的子女及新光金經營團隊高層有反對意見，恐也在19日的董事會上有些使不上力，但內部的確仍有雜音。
據分析，新光金12席董事與3席獨董，其中新光金老臣、亦代表吳東進的新光金董事長許澎仍被金管會停職中，新光三越代表葉雲萬、吳昕達、新柏股份法人代表吳東明與林伯翰、洪士琪都會支持成立研究小組，吳東進方面仍有暫代新光金董事長的新光銀董座李增昌、新誠投資法代吳敏暐、吳東進基金會法代邱德成，及董事蘇啟明、潘柏錚，另有一位是新壽創始老臣吳家錄之子吳邦聲，原本雙方應是五五波，但目前傳出吳東進並未反對，因此吳東進方董事亦可能不會投反對票。
但目前不確19日董事會上獨董是否會有反對意見，且因經營團隊可能不同意以此方式進行，明日是否會順利通過，成立合併研究小組，亦仍有變數。 且提案中對研究小組成員、是否延攬獨立第三方專家、研究期限等，並沒有具體提案，仍待董事會討論；但內部人士透露，吳東進恐無法再回到新光金經營層，台新金及新光三越等股東又擔心新光金被其他金控併走，因此共同催生此提案，但也不保證所有股東一定都會同意，至少可以研究看看。
近來台北市內湖舊宗路上出現了醒目印有「wistron」綠色字樣的圍籬，內部正在進行興建工程，原來這是緯創取得台北市數位內容創新中心BOT案，斥資43億元興建的全新內湖總部；未來還將攜手工研院，投入育成中心及創意交流空間的營運管理，扶植更多的新創團隊。緯創前年將中國昆山、江蘇廠賣給立訊之後，回頭加碼投資台灣動作轉趨積極。緯創董事長林憲銘指出，台灣將全力發展伺服器、人工智慧、5G、智慧醫療等產品。
為了加速布局，緯創積極在全台擴張據點，除了位於舊宗路的內湖總部外，走一趟竹北AI智慧園區，也可見到緯創圈了好大一塊地。竹北AI智慧園區廠址已開始動工，預計2024年下半年完工，屆時將成為全球營運總部。緯創總經理林建勳表示，未來所有最先進、最高階產品都會在這裡研發製造。
不只北台灣，緯創去年更大手筆加碼投資高雄，包括將在前鎮科技園區興建車載及工控面板製造燈塔工廠，以及擴大研發中心正式進駐亞灣成功大樓，總投資金額超過百億元。
金管會主委黃天牧18日在回答立委質詢時強調，壽險公司今年若獲准發放現金股利，都是「真正有賺」，不是有獲利都能發、亦不是單靠賣債券的一次性獲利，金管會在核准現金股利的同時，已考量接軌IFRS17、今年資本市場波動造成淨值減少等因素。
目前為止，已有四家壽險公司正式申請今年要發放現金股利，即國泰人壽、台灣人壽、遠雄人壽、保誠人壽，合計申請逾300億元，另外還有合庫人壽已公告發申請近7.23億元的現金股利，富邦人壽、南山人壽、中國人壽、安聯人壽、康健人壽等都尚未申請。
保險局局長施瓊華表示，已與申請公司逐一洽談、調整方案，最快4月底、5月初即會有公司獲准。 施瓊華表示，能發現金股利的公司在處分債券資本利得上必須分年提列，其次要提出接軌IFRS17的可行計畫，例如有公司提出未來會增資，或用其他方案將缺口逐步縮小；第三是要將今年大環境可能不如去年、資本市場波動等因素考量進去，所以未必每家都能發放去年獲利的20％。
黃天牧強調，先前七家壽險公司認列136億元的俄債預期信用損失，已經是以一年內都收不到利息估算。即不用每月都再認列損失，其次是金管會核准壽險公司發現金股利，不是有獲利的公司都能發放、也不是所有獲利都拿來分配現金股利，金管會是有管理、且評估接軌、淨值、匯率等多種因素，能配發的現金股利，都是依據「真實獲利」。
目前保險局依各家情況逐案檢視，要看獲利成分、各項準備金提存、債券獲利分年攤提、接軌IFRS17的可行計畫、及將今年市場波動都要納入考慮，各家可發放比率將不同。
在通膨大幅上升，並推升實質資產價格上揚的金融環境下，富邦投信於各類資產中特別挑選REITs(不動產投資信託)作為2022年因應通膨環境的一項最新的投資工具，預計將於5月初募集「富邦全球入息不動產與基礎建設ETF」，該ETF已於4月14日獲准募集。
富邦投信指出，過去投資人對REITs的投資多半偏向美國，而美國確實也是全球最大的REITs投資市場。但經過去年的大幅反彈，美國REITs的股利率又重新被壓縮回到疫情前的低水位。
因此，「富邦全球入息不動產與基礎建設ETF」追蹤的全球入息不動產與基礎建設指數，特別擴大投資範圍到全球16國，包括加拿大、已開發歐洲、日本、澳洲、新加坡、香港等地，並且以股利率為篩選核心，排除市值小於10億美元或3個月平均成交金額小於300萬美元的小型股，考量預扣所得稅與排除波動度前5大的個股後，精選全球殖利率最高的前30檔作為指數成分股。
根據2022年3月底的資料，全球入息不動產與基礎建設指數的投資國家比重，有34%投資美國、25%投資新加坡、英國、澳洲與香港分別佔8到9%，加拿大與日本分別佔5到6%，法國佔超過3%。而從產業類別來看，綜合多業種的多樣化類別佔27%、醫療佔23%、零售佔15%、工業與商辦分別佔10%，公鐵路、港口、資料中心與其他分別佔2到3%。
富邦投信表示，「富邦全球入息不動產與基礎建設ETF」投資範疇包含基礎建設，且其追蹤指數並未對基礎建設設定最低持股比例，而是在每半年指數調整當中，按照股利率加權排序決定同時為避免單一個股的集中度過高，基金設定單一持股限制，將不高於5%。持有期間持股漲幅如果比較大而使持股比例超過5%，也會等到半年調整時，才進行獲利了結使持股比例回到5%以下。
有別於目前市場上的REITs ETF產品投資集中在美國，富邦投信特別推出全球入息不動產與基礎建設ETF，希望透過投資全球16國息收資產，讓投資人能有分散投資的機會，以新台幣15元的低門檻成為全球資產的包租公包租婆。
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