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房產新聞

  1. 央行升息 逼出不動產搶貸潮

  2. 好市多傳進駐、中友開百貨 彰化市區透天漲37%

  3. 高市府每坪50.9萬買下城中城土地

  4. 房地合一稅新舊制好複雜!去年買賣不動產5月該怎麼申報

  5. 不動產、基建夯 擁四利多

產業新聞

  1. 台中最貴豪辦搶手 新聯陽買一戶、統一高家包層

  2. 公股銀行自辦都更首例!華南金廠辦大樓完工

  3. 台積電2奈米廠定案 6月取得所有用地

  4. 中鼎闢新藍海 在建工程衝峰

 


1、央行升息 逼出不動產搶貸潮

2022/04/22 工商時報 彭禎伶、魏喬怡

中央銀行3月無預警升息1碼(0.25百分點),逼出不動產搶貸潮。金管會21日公布,3月國銀房貸月增646億元、建築融資月增335億元,合計1,001億元,創近年3月最大增貸量,3月底國銀房貸加建融餘額已衝上12.16兆元,續創歷史新高,且比去年同期成長10.22%,即升息的搶貸力道,壓過先前各部會打炒房政策的威力。  

銀行局副局長童政彰表示,金管會關心的是銀行信用資源有效配置及合理的運用,先前推出健全房地產市場方案,並沒有全面杜絕房貸及建築融資的正常需求,即民眾的購屋需求還是存在,國銀房貸會呈現緩步穩定成長,3月的成長都還是在正常預期內,且風險可控管。  

先前市場解讀如央行信用管制及金管會拉高風險權數等政策,對不動產授信有效「斷金流」,3月看來完全「打臉」,國銀房貸加建築融資的年成長率依舊在10%以上,尚未降回2020年10%以下的水準,3月對應2月餘額的放款月成長率依舊有0.83%,亦比去年3月的0.71%要高。  

在銀行法72-2條控管授信比重的部分,即國銀辦理房貸及企業建築融資餘額,不得超過放款時存款總餘額及金融債券發售額總和的30%,3月底國銀平均占率亦從2月的26.89%升高到26.93%,但比1月底的26.99%略低,占率29%以上的銀行維持一家,但28~29%之間的銀行家數則由2月的五家升高到九家。 童政彰表示,主要是2月農曆春節企業資金回存銀行,3月可能因為資金調度,企業將存款取走,分母下降,授信亦即分子持續成長,造成銀行房貸加建融的占比上升。  

據銀行局統計,前三月國銀房貸加建融增加2,356億元,比去年同期還多逾百億元,其中主要是房貸增加1,555億元,比去年同期增貸數多8.7%,建融首季增801億元,則比去年同期增貸數少2.3%。  以過往來看,4、5月房貸月增加數會比3月高,國銀房貸餘額5月就可能破9兆元大關,若真的存在升息前搶貸潮,則4月亦有機會挑戰9兆元新高。

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2、好市多傳進駐、中友開百貨 彰化市區透天漲37%

2022/04/21 自由時報 朱語蕎

彰化房價受益於地理位置及房價相對便宜優勢,近年吸引許多台中外溢買盤,不少北部建商也搶進購地,中友百貨也將在此興建彰化首座百貨公司,好市多更多次傳出可能在彰化市和和美鎮交界尋地展店,加上當地自住換屋需求攀升,根據實價登錄資料,發現彰化市近4年公寓、電梯大樓以及華廈產品漲幅約1成5,透天產品漲幅更達37%。

東森房屋彰化中山加盟店經理楊雅婷表示,彰化市近年利多頻傳,不僅鐵路高架化計劃於去年底通過可行性評估,未來若完成將順利縫合市區街道,並騰出逾13公頃之土地作為都市發展用地,讓周遭老舊建物群也有都市計劃變更的可能性。

此外,增設金馬、中央兩站通勤車站,將串聯台中捷運綠線,提升兩地居民往返便利性。 彰化主力買盤以自住客為主,楊雅婷表示,過去當地民眾大多更買透天產品,近年由於少子化以及房屋總價持續攀升,交易趨勢逐漸轉向電梯大樓,相較台中新建案,彰化市中心電梯大樓單價最高落在每坪35萬元,指標建案如興建中已完銷「世紀官邸」,預售平均單價約每坪35至36萬元,目前市場上開價已達每坪38萬元,甚至上看4字頭。

中古電梯大樓行情,楊雅婷表示,5~6年單價約在27至28萬元間;15~20年則落在每坪19~21萬元左右;屋齡25年以上之產品單價則在16至17萬元間。而屋齡6~5年電梯產品在彰化較少見。 楊雅婷表示,由於過去彰化買方偏好透天產品,再加上建築容積率問題,使得建商在收益考量下,多以透天產品為推案主力, 近年則因為土地與建築成本高漲,開始轉型推電梯大樓新案。

電梯大樓新案開價向上推進,也帶動透天產品漲幅,楊雅婷表示,在2018~2019年間,彰化市區新大樓建案,平均成交總價已達900萬元,與市區透天產品總價相當,相形之下透天成為「物美價廉」選擇,因此帶動透天產品4年近37%之漲幅。 楊雅婷表示,目前彰化新成透天總價落在2000~3000萬元,市區則很少低於2500萬元。而市區屋齡10年以內透天,總價多落在1700~1900萬元;10~20年則落在1500~1600萬元。

 

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3、高市府每坪50.9萬買下城中城土地

2022/04/21 蘋果新聞網 葉家銘

高雄發生「城中城」大樓大火造成46條人命喪生,災後重建也正積極進行,而最新實價登錄揭露位於府北路5小段有高達28筆土地,均以每坪50.9萬元成交,以居民持有房地計算,成交金額總價最低落在30.3萬元,最高則有1339.8萬元,並於交易備註欄中標示「協議價購」,《蘋果新聞網》比對後發現該揭露為市府以每坪50.9萬元向地主購地,比地主過去喊出每坪50萬的價格還高,對比區域曾有成交單坪35~65萬元商業地行情,市府以每坪50.9萬元購入,價格頗高,算是善盡照顧災民責任。

「城中城」大樓就土地及建物所有權人共388人,其中有土地有房屋者有106位佔27%,有土地無房屋者11人佔3%,有房屋無土地者達271人佔70%,當中較為單純屬有房屋無土地者,將以發放每坪11.4萬元救濟金,並提供未來最長12年社會住宅保障居住權利,而有房有地者未來除可領取房屋救濟金,與有地無房者。

兩類未來土地將被配置在河南二路與市中一路口,正對幸福川,若不想被配地者,則可透過協議價購將土地賣給市府領取現金,而當進入區段徵收後,土地所有權人得選取發給現金補償,或是領取抵價地,抵價地將劃設在河南二路與市中一路口之產2用地。

所謂「協議價購」是指在尚未進行區段徵收前,政府及民眾可透過協調方式針對土地將以多少價格被政府收購,該行為可免於政府單位強行透過區段徵收奪取民地,產生不必要衝突。 高市地政局長陳冠福指出,截至協議價購期限,已有接近9成面積的土地同意協議價購,但部分土地因有他項登記、查封登記、欠繳稅款等因素,致無法完成協議價購程序,實際完成協議價購簽約面積近6成,而無法完成協議價購者將進入區段徵收。

「城中城」災後大樓經土木、結構、建築3大公會聯合鑑定為危樓須立即拆除,市府依建築法公告強制拆除,並提出「公益性跨區區段徵收」方案,將「城中城」街廓改建為公園;另以七賢國中舊校址東側約1.2公頃土地,做為區段徵收抵價地及社會住宅基地,保障原住戶及所有權人之居住及財產權。

先前曾有媒體報導城中城地主喊出每坪50萬元價格要求市府收購,當時被外界認為「瘋了、不可能!」富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,鹽埕區屬於高雄最早商圈,因此土地開發已幾乎殆盡,區段土地價格較難評估,實登揭露扣除畸零地過去同屬「城中城」府北段,曾有成交單坪35~65萬元商業地行情,市府以每坪50.9萬元購入,其實價格頗高,算是有善盡照顧災民責任。

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4、房地合一稅新舊制好複雜!去年買賣不動產5月該怎麼申報

2022/04/21 經濟日報 翁至威

去年房市交易相當熱絡,許多民眾都有從事房地產投資,投資標的也相當多元,從成屋、預售屋、紅單甚至是股權交易都有,不只標的多樣,連課稅方式也分為舊制、房地合一新制1.0、房地合一新制2.0,不熟稅制的民眾恐怕滿頭問號,一不小心就會犯錯。 以下就讓我們以交易標的來分類,根據你去年交易的是成屋或預售屋,該適用何種稅制來課稅,以及在今年5月綜合所得稅申報時,是否需要將這部分所得併入所得總額申報?

成屋:依據取得、交易時間 區分不同稅制

財政部自2016年起推出房地合一課稅制度,而為了遏止短期炒作,又自2021年7月1日起,實施房地合一2.0制度;另外還有適用舊制課稅,等於至少同時有三種稅制。 民眾有交易房地,建議可先區分是屬於舊制課稅還是房地合一制課稅,若為房地合一適用案件,再進一步區分是屬於1.0還是2.0案件。

依規定,適用房地合一課稅制度的案件,是指在2016年元旦後取得房地,或2014年1月2日後取得且持有期間兩年內房地,在房地合一上路後交易,就適用房地合一制;其餘情況則採舊制課稅。 確認是適用房地合一制後,若在2021年7月1日後交易,則屬於2.0案件,否則就是屬於1.0案件。兩者差別主要在持有期間適用稅率,2.0拉長短期持有期間。

至於申報時間,如果是適用舊制案件,則屬於「財產交易所得」,去年交易的案件,會在今年5月併入綜合所得總額中課稅,依據各級距課徵稅率為5%至40%。 對於舊制案件,財政部每年會公布「財產交易所得計算規定」,對於「查不到」交易實際成交金額或成本的案件,會依照部頒標準來課稅。

由於去年房市上揚,財政部日前公布的110年度標準,全台368個行政區多達70區標準調升1至3個百分點,又以台中地區調幅最為明顯,落在調漲行政區的案件,可能會因此比前一年要繳更多稅。 不過若國稅局能查到實際成交狀況或成本,實際上還是會核實課稅,過去曾有民眾自行按照部頒標準來計算稅額,最後面臨補稅。

而若屬於房地合一新制案件,無論是1.0或2.0,申報時間都是在完成移轉登記日次日起算30日申報,也就是說,如果你是去年出售適用房地合一案件,卻直到現在還沒有申報,可能就已經逾期申報了。不用等到5月,現在就趕緊準備申報資料,主動向國稅局報繳房地合一稅,爭取免罰。

預售屋:以交易時間 區分是否納入房地合一課稅範圍

房地合一2.0稅制將預售屋納入房地合一稅制的架構當中,因此如果去年7月1日之後有從事預售屋換約交易獲利,就必須依據持有時間來課稅,持有期間在兩年內,課徵稅率為45%。申報時間則是簽約次日起30日內。 但若是去年上半年的預售屋交易,就視為「權利轉讓」,列入財產交易所得課稅,這類交易,在今年5月報稅時就要記得申報。

值得留意的是,如果納稅人等到預售屋交屋後再出售,此時,預售屋、成屋的持有時間是各自獨立計算,也就是說,房子蓋好變為成屋後,持有時間就要重新計算,兩者持有時間不能併計。 舉例而言,王小姐和建商簽訂預售屋買賣契約,兩年後取得成屋,持有成屋一年後交易,此時持有時間的計算不是三年,而是僅一年,稅率為45%。

特定股權:符一定條件則屬房地合一課稅範圍

新增納入房地合一2.0的還有特定股權交易,為了避免個人或投資公司藉由未上市櫃股權移轉,實質交易房地,也將一定條件的股權交易納入房地合一稅機制。 依規定,股東將過半數公司股份出售,且該公司股權價值有50%以上是我國境內房地組成者,即納入房地合一課稅範圍,但排除上市櫃及興櫃股票。

值得留意的是,在認定特定股權交易時,無論是直接持股、間接持股,最上層股東,皆有可能成為房地合一稅的課稅對象。 以個人而言,除了直接持股外,像是個人的配偶、二親等以內家人,以及他們所控制的關係企業,在交易價值以不動產為主的公司股權時,這些間接持股都要合併計算影響力,達到過半數以上,就會落入房地合一課稅範圍。

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5、不動產、基建夯 擁四利多

2022/04/21 經濟日報 黃婉軒

俄烏間的地緣政治風險持續陷入膠著,讓通膨陰影揮之不去。根據美國勞工部最新報告顯示,美國3月消費者物價指數(CPI)年增率已從2月的7.3%來到8.5%,創下1981年來新高。法人指出,具備四大優勢的實質資產,可望在當前市場環境下創造較優的表現,是值得留意的投資標的。

所謂的實質資產包含三大領域,分別是不動產如:土地、住宅、REITs等;基礎設施如:水、電和交通;大宗商品如:石油、天然氣、貴金屬、穀物等。 元大實質多重資產研究團隊表示,回顧過去20年來,在美國消費者物價指數大於3%的年度,標普北美天然資源指數、標普全球基礎設施指數,以及富時已開發市場房地產指數,平均分別大漲33.9%、20.2%和18.4%,都優於MSCI全球股市指數的14.8%,明顯反映實質資產對抗通膨的特性。 景順投信表示,隨著通膨可能延續更長的時間,在眾多投資工具中,實質資產表現相對出色,主要與本身具備的四大優勢有關。

優勢一:優質的長期總報酬潛力。受到地緣政治與升息兩因素影響,傳統股票跟債券投資的價格波動,在可預見的未來數月內,波動程度有機會維持較大幅度。但根據統計,全球實質資產股票過去風險調整後報酬優異,截至2021年12月底,實質資產股票在過去20年的平均年報酬率領先全球債券及股票。

優勢二:穩健的現金流。實質資產公司獲利模式相對穩健,且收入來源與物價息息相關。以不動產為例,在通膨環境中,土地、人力、材料等成本上升,可能導致開發商提高新房產的價格;此外,許多不動產租賃隨著物價上升,同時可享有租金上漲的優勢,有助維持高股利政策。

優勢三:提供分散風險效果。不同實質資產在各年度表現有所不同,除了帶給主動式管理較大的投資操作空間外,與其他資產相關係數較低,跟傳統資產配合後,能提供分散風險的效果。

優勢四:規避通膨負面衝擊。實質資產的價格通常與物價指數連動,在通膨的環境當中可望提供具吸引力的報酬率,展現通膨避險效果。

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1、台中最貴豪辦搶手 新聯陽買一戶、統一高家包層

2022/04/22 工商時報 蔡惠芳

企業大咖卡位頂辦不手軟,房地產代銷業者新聯陽豪砸1.48億元,購入中台灣樓王「聯聚中雍大廈」14樓一戶,統一集團高家也灑幣1.49億元買下21樓一戶。  

據內政部實價登錄資訊21日最新資訊,「聯聚中雍大廈」在今年3月吸引兩大咖收購,經查詢謄本後發現,14樓其中一戶買家為新聯陽旗下新聯昌廣告,總價達1.49億元,購買總面積約259.10坪(含停車位四個、約38.6坪),拆算停車位後,每坪交易價達63.3萬元。  

新聯陽證實買下「聯聚中雍大廈」14樓辦公室,預計當作企業總部辦公室,新聯陽將在台中、台南、高雄陸續推案,因此購置自有資產,展現揮軍南下企圖心。  另外「聯聚中雍大廈」也被統一集團高家相中,以總價1.49億元買入21樓一戶,坪數約262.51坪(含停車位四個、約38.6坪),買家為財團法人高清愿紀念慈母文教公益基金會,經拆算停車位後,每坪成交單價也高達62.8萬元。  

據了解,統一高家是「聯聚中雍大廈」已購客戶再加買,去年11月間先以高權投資公司名義價1.49億元買下21樓一戶,如今再買下同樓層另一戶,總計已砸下近3億元。

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2、公股銀行自辦都更首例!華南金廠辦大樓完工

2022/04/21 中國時報 陳慰慈

位於土城編定工業區的華南金資產管理股份有限公司廠辦,基地面積2200坪,因廠房建物老舊不敷使用申請都更,新北市政府2017年6月核定,去年12月取得使用執照,成為經濟部工業局開發產業園區申請都更案完工的首例,也是公股金融機構第一個完成的自辦都更案,預計能創造500個就業機會。

新北市都市更新處表示,本案規畫為2棟大樓,分別為12層華南銀行資訊大樓及15層新式工業廠房大樓,並提供273個停車位。此外,本案設計考量整體都市景觀及環境友善等需求,留設845坪的開放空間,同時採銀級綠建築設計,以改善市容,並提供休憩活動及救災作業疏散空間。

都更處指出,目前土城編定工業區內,通過都市更新開發案件已有9件,開發面新約達10公頃,其中除了華南金廠辦已完工,另外中華工程、中華建築經理公司(國泰人壽)、安澤建設及勝仁針織等4案也皆取得建造執照,目前正進行施工的程序。

都更處表示,工業區以都市更新開發的手段,不僅促進土地更合理利用,改善建築安全及整體市容,留設開放空間及公益設施,使開發更具人文環境多元化,也提供更多廠辦空間及產業群聚能量,延續工業區產業機能。

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3、台積電2奈米廠定案 6月取得所有用地

2022/04/22 住展房屋網

國內晶圓廠土地不足,企業陸續進場搶地。竹科管理局長王永壯日前表示,世界先進及力積電想在位於苗栗銅鑼的同一塊土地上,興建晶圓廠代工,未來將視察分析後各計畫書後,核配予符合之企業;另外,台積電在寶山二期的2奈米建廠計畫,也陸續定案,預計今(2022)年6月將取得所有用地。

王永壯指出,竹科寶山二期擴建計畫,目前已取得9成地主同意,剩餘土地則以強制徵收辦理,新竹縣政府預計今年4月底公告徵收、6月將土地分配予台積電。根據目前進度,竹科管理局在今年3月已把部分工業用地租予台積電,同時展開整地作業。

率先佈署 世界先進卡位建首座12吋晶圓廠 王永壯表示,除了台積電有望順利取得土地,其他晶圓廠代工也積極進場竹科建廠,其中世界先進率先提出進駐苗栗銅鑼計畫,預計興建該公司首個12吋晶圓廠;另外,力積電與世界先進看中同一塊土地,且已提出承租核配申請,王永壯說明,未來將進一步審核雙方提出的建廠計畫書,加上各方面的分析後,才決定將土地核配予較符合的企業。 據了解,若力積電在苗栗銅鑼興建月產10萬片的新晶圓廠,總投資額可上看2,780億元;若苗栗銅鑼用地由世界先進取得的話,投資金額則有望達到近3,000億元的水準。

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4、中鼎闢新藍海 在建工程衝峰

2022/04/22 工商時報 袁延壽

晶圓、半導體、光電及電池廠等高科技新建工程標案,成為國內最大統包工程商中鼎(9933)今年承攬業務的新藍海。中鼎21日法說會指出,今年第一季集團新簽約工程金額102億元中,高科技標案占了34%,躍為今年以來承攬量的最大宗。  

中鼎在高科技事業市場取得亮麗成績,加上原先主打的煉油石化、焚化爐、電力及循環經濟,中鼎在建工程金額連續二年超過3千億元,創歷史高峰。 中鼎去年在建工程及新簽約額均較2020年大幅成長,今年第一季合併營收224.32億元,更創同期新高。在建工程維持高檔、可承攬工程商機龐大,工程入帳多,法人估中鼎今年全年的營收有機會突破800億元,創歷史新高。 近一年來,中鼎承攬的主要高科技新建工程案,包括台積電美國建廠工程、台灣DRAM大廠新建工作及台泥集團三元能源科技鋰電池廠統包工程等。

根據中鼎調查統計,高科技市場的「通訊事業」,全球數據中心總投資正以9.9%的複合年增長率增長;Google、Microsoft等接連加碼台灣資料中心。「晶圓事業領域」,台灣半導體龍頭持續擴充產能至2023年,近年將投資1,000億美元建置產能。  至於「電腦與周邊設備」產業,台灣電子廠布局南向國家建立新供應鏈,預計投資東南亞十年破百億美元。而至2030年,「光電事業」市場,預估全球鋰電池儲市場將以年複合成長率30%~40%的速度成長。  

另外,台灣半導體廠商國內外積極擴廠,半導體供應鏈追隨此商機進行投資設廠的「台灣高科化學供應鏈」,要打造的廠房新建,潛力更是無窮。 中鼎預期,今年高科技市場潛在商機可達1,430億元。為拓展高科技事業等具發展潛力領域,中鼎指出,已整合集團工程、資源循環、智能等事業群的資源及經驗,成立高新事業發展暨策略管理委員會,並與工研院簽署合作備忘錄,就淨零碳排、氫能暨再生能源等產業技術開發及應用,進行合作,以爭取更多商機。

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