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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
預售屋紅單交易將視同預售屋交易，納入房地合一稅2.0課徵，最高課交易所得45％重稅。據了解，內政部已認定紅單交易實際標的為「預售屋」，是實體物權、債權的移轉，屬於不動產交易類型，本周將函復財政部。 在內政部認定紅單交易視同預售屋交易後，財政部近期可望以函釋方式，將紅單交易納入房地合一稅2.0課徵。
賦稅署長許慈美指出，將待收到內政部正式回覆後，簽報財長蘇建榮作成政策決定。知情官員透露，預售屋紅單交易改按房地合一稅2.0課徵，將以函釋方式處理，不需修法，同時會有緩衝期，讓已進行紅單交易案件可以改按房地合一稅2.0申報課徵。
房地合一稅2.0自2021年7月1日上路後，預售屋交易視同不動產交易，而非原本財產交易，納入房地合一稅課徵範圍，短期交易、持有未滿2年交易所得重課45％，惟預售屋紅單交易卻仍維持財產交易，所得併計綜合所得稅課徵，稅率在5％至40％，出現「合法預售屋合約」與「非法紅單」課稅不同調。 為緊盯預售屋炒作哄抬房價，2021年7月1日起也禁止預售屋紅單轉讓，全面圍堵預售屋炒作空間。
不過，自行政院宣誓打炒房後，內政部先後已發動五波預售屋聯合稽查行動，今年3月稽查時仍發現有轉售預售屋紅單的情形，被查獲除了罰款，不法所得仍要課稅，皆是將紅單視為「財產交易所得」，併入綜合所得總額課稅。
防杜預售屋紅單轉售有炒作房價空間，蘇建榮月初在立法院表示，內政部已禁止預售屋紅單交易，但現行私底下仍有轉售紅單情形，此一情況要視為房地合一稅或財產交易所得課稅，仍要與內政部詳細討論。但蘇建榮也透露，因紅單交易實際標的為「預售屋」，可能會朝房地合一課稅制度研議，也就是考慮「將紅單轉售比照預售屋合約」，併入房地合一2.0課稅。
據了解，財政部隨後發函內政部，請內政部釐清預售屋紅單交易是否等同預售屋交易，內政部經研議後，已認定預售屋紅單交易視同預售屋交易，是不動產交易的類型。內政部次長花敬群表示，預售屋紅單交易可以認定是預售屋交易的類型，納入房地合一課稅可以討論，倘若財政部要納入房地合一稅2.0課徵表示「支持」。
危老重建條例時程獎勵逐年遞減，自5月12日起將調降至4％，民眾申請都更案若要維持10％容積獎勵，可以從規模容積獎勵補足，不過，需重建基地面積達1,000平方公尺以上。而5月11日前申請仍有6％時程獎勵，符合條件的危老建物所有權人可以儘早提出申請。
內政部次長花敬群表示，危老重建條例從2017年5月10日公布施行至今年3月底，累計已帶動2,606案提出申請、其中更有2,113案經核定，案量穩定成長當中，第一年提出的申請案件約3、400件，現在一年約800件左右。
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》2017年5月10日公布施行，規定三年內時程容積獎勵為10％，於2020年5月11日屆期，自2020年5月12日起逐年遞減2％，至2025年5月11日時程獎勵將完全歸零。 2021年5月12日至今年5月11日時程獎勵為6％，今年5月12日開始危老時程獎勵將再次調降至4％。
不過，規模容積獎勵仍可以補足遞減的時程獎勵，但須整合更大基地面積。規模容積獎勵，申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2％，每增100平方公尺再獎勵0.5％。 5月12日起危老時程獎勵調降至4％後，民眾申請都更案若要維持10％容積獎勵，需重建基地面積達1,000平方公尺以上。時程容積獎勵與規模容積獎勵合計不得超過10％。
八大行庫最新的中小企業放款統計出爐。其中行庫3月對中小企放款較2月增加54億元，但比起去年底仍衰退127億元，行庫高層指出，最主要在於中小型建商退場，影響所及，八大行庫有一半中小企業放款3月呈現衰退。 全體行庫中，華銀3月放款餘額比2月成長94億元最多，台企銀成長49億元居次，彰銀也成長42億元，可說使八大行庫3月中小企業放款成長的「中流砥柱」。
截至3月底止，八大行庫的中小企業放款餘額及戶數分別為5兆2,201億元，戶數為33萬6,415戶，分別較2月增加54億元、3551戶；至於資本額低於3千萬元以下的放款量則為1兆6,310億，27萬818戶，分別較2月增加12億元、2,385戶。 行庫主管分析，中小型建商受到衝擊而退場的效應仍然持續發酵，估計整體行庫的中小企業放款，恐怕得等到5月才會回到去年底的水準。
對於中小型建商從土建融市場退場導致行庫的中小企業放款衰減，行庫主管坦言，不少中小型建商由於土建融成數縮水，使得自備款從最早的兩成，現在變成要出到六成的自備款，因此乾脆放棄投入新建案，直接將目前所持有的土地賣給大型建商集團，影響所及，也使得多家土建融業務量較大的行庫，已持續好幾個月受到衝擊，使放款量反而呈現負數成長。
至於有些行庫雖然放款總量衰減，但放款戶數卻增加，對此行庫主管也分析，主要在於青創貸款的加持，但青創貸款的每戶放款金額規模仍小於一般中小型建商，因此才會出現總放款量與戶數呈反向變化的情況。
數十年來飽受蚊子館之譏的高雄興達港，四年前由中鋼進駐、設立興達海基公司，人氣愈來愈旺，經濟部海洋科技等三大中心、農委會水試所也將相繼就位，嘉信遊艇等民間投資的船舶修造、遊艇碼頭、休憩產業，也將在今年底之前完成簽約，興達港正式蛻變成為多元港口和基地，也將為南台灣增加近300個專業遊艇泊位。
據了解，興達港海洋觀光遊憩專區的自提BOT案，陸域和海域面積約12.4公頃，將以公用遊艇碼頭為主，如以40呎、50呎以下的遊艇停泊使用，大約可建造200個小型遊艇泊位，該案可望在今年11月完成招商簽約。 如此一來，包括亞灣二座遊艇碼頭、興建中的愛河灣遊艇碼頭，高雄不同類型的遊艇碼頭，將可滿足大中小型遊艇、頂級或一般價位遊艇的休憩使用，達到遊艇全面運動的目標，畢竟，遊艇有一億元以上的豪華遊艇，也有1、200萬元的平價遊艇。至於面積約11公頃的修造船產業專區，已經確定由嘉信遊艇得標，預定今年6月簽約，嘉信總經理龔俊豪指出，整體投入的金額約24.07億元，其中，用於興建漁船修造船廠、以及遊艇碼頭的金額大約7億多元。
龔俊豪表示，嘉信興達港遊艇碼頭，將分二期興建90多個遊艇泊位，未來將與位於高雄亞灣的嘉信21號遊艇碼頭串連，讓船主或會員，可以在遊艇休憩的過程中，擁有更多的中繼站。 2018年之前，一直都被外界譏諷為蚊子港的高雄興達港，在海洋觀光遊憩專區、以及修造船產業專區，兩個合計約23公頃多的民間投資開發案進駐之後，興達港幾乎達成完全的資產活化與開發運用。
高雄海洋局副局長黃登福指出，現在的興達港三大專區，可供民間企業投資的用地，只剩零碎的小面積土地，這也是興達港在開闢興達港情人碼頭，提供觀光休憩用途之後，多年來中央、地方與民間企業，共同打造的新成果。
黃登福表示，總面積約為43.04公頃的海洋科技產業創新專區，在中鋼集團轉投資的興達海洋基礎公司2018年4月設立、2019年12月完工啟用之後，經濟部設立的海洋科技工程人才培訓中心以及認證中心、海洋科技產業創新研發中心已經開訓，離岸工程中心也預定2024年完工。
台中市囤房稅終於在今（2022）年4月21日三讀修正通過，明訂持有台中市非自住住家用房屋按差別稅率課徵房屋稅，4戶以下每戶2.4％、5戶以上每戶3.6％，將於今年7月起開始實施，其稅額反映在2023年5月的房屋稅單。
台中市稅務局統計，此次通過《房屋稅徵收率自治條例》修正條例，受影響戶主預計有8.7萬人、房屋10.6萬戶，市庫1年預估挹注約3.8億元的稅收，將全數用於青年及弱勢族群的租金補貼中。
六都囤房稅進度 北市最嚴格
觀察目前六都囤房稅，除新北、桃園未完成修法外，以台北市囤房稅率最為嚴格，3戶以上非自用住家課徵3.6％高額稅率，其餘桃園市及台南市6戶以上才課徵3.6％、台中市則5戶以上課徵3.6％。
地方稅務局進一步說明，本次修法針對特殊房屋訂製相關配套，除自住、公益出租人仍採課徵1.2％稅率，及社會住宅房屋稅維持減徵20％之外，其餘住家使用的公有房屋、公同共有房屋、勞工宿舍、公立學校BOT學生宿舍等房屋，將按原先的1.5％稅率課徵。
另外，起造人興建3年內待銷售房屋住家用房屋，則按稅率2％課徵房屋稅，若遇天災、事變等不可抗力因素，無法於期限內銷售房屋者，得於屆期2個月前申請延長1年。
中央銀行昨（22）日公布3月五大銀行新承做購屋貸款734.88億元，單月暴增325.45億元，都是今年以來高點，且受到央行3月18日升息影響，五大銀行新增房貸利率升至1.378％，創近兩年新高。 央行經研處副處長蔡惠美解釋，3月新承做購屋貸款增加逾300億元，建立在量與價因素都有。
第一，量的原因中，因為台灣基本面好，推案量多，陸續出現交屋潮，2月有春節假期，僅有15個工作天，3月則有23個工作天，較2月多出八天，因此，春節假期出現的交屋潮以及核貸遞延到3月，整批分戶貸款增加，促使3月新承做房貸房貸金額大幅躍升。
第二，價的原因上，去年以來營建成本逐步上升，房價居高，反映在貸款金額上，新承做房貸金額自然會增加。 蔡惠美強調，該數字為台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀的購屋貸款表現，也會反應出五大銀行與其他銀行競爭動態，可提供民眾了解，稍微觀察市場動態。 營建成本攀高以及房市熱潮推升房價走升，以及推案量多的交屋潮帶動下，根據中央銀行資料，總計今年第1季五大銀行新承做房貸金額年增二成。
五大銀行新增房貸利率升至1.378％，寫近兩年新高，月增加0.011個百分點，上一次高點為2020年4月的1.381％，並且為連續四個月成長。 蔡惠美解釋，主因為央行在今年3月18日升息後，中華郵政存款利率在3月23日才調升，目前利率為加權平均後的利率，略有增加、但調升利率並不明顯，並未足額反映升息幅度。
蔡惠美指出，五大銀行的指數型房貸利率，幾乎都在4月調升，且依據各銀行調整時間點不同，通常要花1~2個月才會反映升息幅度，因此估計4月新承做房貸利率調幅雖然會比較大，但可能還不是足額調升。
根據中央銀行資料，3月五大銀行、包含台銀、合庫銀、土銀、華銀以及一銀的新承做放款加權平均利率為1.293％，較2月增加0.126個百分點，連續兩個月出現月增加，並且寫11個月以來新高。 央行官員解釋，主要是因為部分銀行承做利率較高的企業貸款案，使得週轉金貸款利率上升；第二個原因，則是央行3月升息效應造成。
新北市土城工業區因開發時間較早，廠房老舊且機能趕不上現代工業生產需求，為協助傳統產業轉型，華南資產管理股份有限公司透過申請都市更新，重建2棟工業廠房大樓，成為經濟部工業局首個完工的都市更新案。
新北市都更處指出，華南資產管理股份有限公司位於土城編定工業區內，基地面積約2,200坪，因廠房老舊，產業機能跟不上現代工業，故主動提出都市更新申請，於2017年6月通過新北市政府核定、2021年12月29日取得使用執照。
新落成廠房大樓 創造500就業機會
新北市都更處表示，該案重建為2棟工業廠房大樓，分別是12層的華南銀行資訊大樓及15層新式工業廠房大樓，共規劃273個停車位，此外，留設845坪開放空間，符合整體都市景觀及環境友善等需求，未來有望創造500個就業機會，連帶動土城工業區的產業競爭力。
除華南金廠辦外，目前土城編定工業區內，已有9件開發案通過都市更新，總開發面積約10公頃，包含中華工程、中華建築經理公司、安澤建設及勝仁針織等4案，皆已取得建造執照，目前正進行施工的程序。新北市都更處表示，期望工業區透過都市更新開發，不但可促進土地合理利用，還能改善建築安全及整體市容，使產業發展與環境永續發展。
看好工業不動產炙手可熱，企業投資擴廠需求殷切，麗寶集團揮軍工業地產市場，砸270.47億元打造「新店寶高智慧產業園區第二期」開發案，為集團首度跨足政府公辦產業園區的委建案，預計2026年完工並對外銷售，將是麗寶集團開發規模最大的產業園區。
新北市府22日舉辦「寶高智慧產業園區一期啟用暨二期簽約典禮」，新北市市長侯友宜、麗寶集團董事長吳寶田聯袂出席，正式簽訂新北市第一例立體化產業園區委託開發案「新店寶高智慧產業園區委託開發、租售及管理計畫案第二期」開發案。
侯友宜表示，他上任後一直把推動智慧城市作為施政重點之一，新店寶高智慧產業園區就是以數位為發展核心，積極引進智慧城市相關產業進駐，形塑科技產業聚落。 侯友宜表示，目前一期在市府統籌預算和前瞻計畫補助經費推動下，已投入41億元自行規劃興建，委由根基營造，僅花一年八個月就興建完成，不但取得黃金級綠建築標章、銀級智慧建築標章，也融入生產、生活、生態的「三生」前瞻概念，自去年3月開始招商迄今，已幾乎進駐額滿，已達95％。
侯友宜表示，第二期開發計劃已順勢進行，並依產業創新條例啟動開發作業，依約委由麗寶集團開發執行，預計開發經費將投入270億元。未來一、二期園區合計達9.4公頃，將創造出國際級智慧城市產業新聚落，可望帶動1.6萬個就業機會及286億元年產值。
新北市府經發局指出，寶高智慧產業園區第一期為地上七至九樓、地下二層的一幢三棟式建築物，規劃有廠房、廠辦與研發設計中心等用途，採只租不售，已吸引鴻海精密、台灣國際航電Garmin、研揚科技、益興生醫等知名大廠進駐。
至於第二期開發規模更大。麗寶集團麗豐資產管理公司董事長陳志鴻表示，二期開發案園區占地面積1.6萬坪，規畫開發六大棟不同樓層高度的建築，總樓地板面積達7.8萬坪，目標2026年完工並開始對外銷售，預計投資成本270.47億～300億元。
據實價登錄資料顯示，近兩年北市共有26棟商辦租金行情創下當棟紀錄，又以信義世貿商圈九棟占比最多。商仲業者分析，未來在富邦A25、遠雄大巨蛋、信義行政中心地上權及世貿三館地上權案等四大指標案完工，區域租金行情可望再創新高。
統計顯示，除了信義世貿商圈的九棟最多，復興南京商圈也有四棟、松江南京商圈三棟，南京東路四和五段、站前西門、敦北民生等三大商圈也各有三棟，敦南商圈有一棟。 信義全球資產總經理柯宏安分析，信義世貿商圈會有最多商辦租金創新高，主因信義計畫區擁有最多頂級A辦，其中有四棟大樓租金水準超越3,500元，包含台北101、華新麗華花旗大樓、新光信義金融大樓、遠雄金融中心。
以實價登錄揭露租金行情資料來看，目前租金最貴的辦公大樓依舊由台北101奪得，去年12月80樓出現每坪月租金5,000元的行情。觀察台北101租金行情發現，2013年當時每坪月租金不到3,000元，不過2020年至今已有十筆實價租金超越每坪4,000元。新光信義金融大樓去年12月的11樓也以每坪租金4,095元出租，再度刷新自身大樓出租行情；華新麗華花旗大樓今年1月10樓承租戶也以每坪月租金3,837元入住；遠雄金融中心同樣在今年1月以每坪租金3,831元出租8樓戶。
三大A級商辦大樓在近年出租行情持續創高當棟紀錄。 柯宏安表示，未來信義世貿商圈陸續會有富邦A25、遠雄大巨蛋、信義行政中心地上權及世貿三館地上權案等四大指標大案完工，未來區域租金有機會再出現創新高價紀錄。 據實價登錄資料顯示，台北101仍穩坐商辦租金最貴寶座，由去年12月80樓承租戶以每坪月租金5,000元行情租下。其次為南山廣場38樓每坪租金4,671元，以及國泰置地35樓每坪月租金4,569元，分居商辦租金最貴二、三名寶座。
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