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房產新聞

  1. 老舊大樓納管 修正三法規

  2. 都市再生願景館策展 7月登場

  3. 房市保守? 移轉棟數增速平緩

  4. 房貸、土建融餘額 續創新高

  5. 邁入綠色永續城市 北市開放認養公民電廠

  6. 地主福音! 重劃區土地免繳地價稅

產業新聞

  1. 盼不計入銀行法72-2計算範圍 海外土建融 國銀爭取鬆綁

  2. 遠雄建 樂觀H1獲利站高崗

  3. 京城高雄推商辦 總銷24億

  4. 八方雲集 全面展店衝營運

 


1、老舊大樓納管 修正三法規

2022/04/27 工商時報 彭媁琳

立院三讀通過,針對建築法,構造不符安全規定會強制要求補強

由於高雄城中城大火造成46條人命死亡,燒出老舊住商混合大樓的安全隱憂。立法院會26日一口氣三讀通過「消防法」、「公寓大廈管理條例」,及「建築法」等三項法律修正案,徹底的解決老舊住商混合大樓所面臨的監管漏洞問題,針對構造不符安全會強制要求補強。

其中「消防法」第9條修正案,規定所有歇業或停業場所,仍應辦理檢修申報。除非建築物整棟已無使用的情形,因無安全疑慮狀況下,在報請所在地主管機關審核同意後,才可免除,以維護公共安全。 內政部指出,這次修法主要因應時空環境變遷、建築物使用型態越趨複雜,加上近期高雄市城中城及彰化喬友大樓等火災案例,明確規定所有歇業或停業場所,仍應辦理檢修申報。

現行規定,消防設備檢修,需委託消防設備師(士)辦理,為簡政便民,這次修法也參考日本消防法令,針對僅設有滅火器、標示設備或緊急照明燈等非系統式消防安全設備的場所,可以用外觀和簡易操作判定性能,修法後可由管理權人自行檢修申報的方式,供管理權人選擇。 城中城大樓樓梯間堆滿雜物,使得逃生不易,大樓也未設管委會,無法限期改善。

這次也修訂「公寓大廈管理條例」,經認定有危險的公寓大廈,一律限期成立管理組織,中央並匡列經費補助地方政府辦理輔導工作,屆期經輔導仍未成立,每戶最高可處20萬元罰鍰,並得按次處罰,另授權地方政府可於必要時指定管理負責人,以強化公寓大廈的安全維護及管理。

此外,「建築法」第77條之1原規定「非供公眾使用之原有合法建築物,防火避難設施及消防設備不符現行規定者,應視其實際情形,令其改善或改變其他用途。」新規定中增訂「構造」2字,以符合時代所需。

內政部指出,1999年12月31日以前取得建照的特定用途建築物,如旅館、醫院、百貨公司、學校、商場、量販店等,樓地板面積累計達1,000平方公尺以上且單一所有權者,均強制辦理耐震能力評估檢查及申報。但2018年2月6日花蓮地震災害,為加強原有合法建築物構造安全,針對供公眾使用或經中央主管建築機關認為有必要之建築物,其構造安全不符現行規定,應令其改善或改變其他用途,因此予以修法。

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2、都市再生願景館策展 7月登場

2022/04/27 工商時報 李其芳

目前國內整體都市更新計畫推動緩慢,成為經濟發展的重大阻礙,而住宅加速老化,加上台灣地震頻繁,更是居住安全的一大隱憂。  「台北市都市更新學會」是國內第一個相關民間學術性社團,研討如何讓都更順利推動、更具公益性。  

台北市都市更新學會理事長亦為連雲建設總經理蔡漢霖表示:「現行都更制度還有很多待改善的地方,學會研究如何和民眾溝通正確的觀念,幫助政府更有效率地推動都更。」該學會預計於今年7月在忠孝東路三段一處危老基地,進行為期5個月的「都市再生願景館」策展活動,歡迎對都市更新有興趣的民眾前去一探究竟,共同努力打造一個更美好的都市未來。

過去重建家園必須由住戶自行負擔所有費用,在都市更新條例推出之後,政府祭出了容積獎勵辦法鼓勵都更,使得部分高房價地區得到超額補助,不用出錢即可坐享高額增值利益。  

蔡漢霖理事長認為,齊頭式平等的制度看似公平,但補助造價金額其實是與土地價值成正比,以50%的容積獎勵上限來看,對1坪市價1千萬元的基地補助可達500萬,但是對一坪10萬元的基地,卻只補助5萬,差距相當巨大。大家可能看到少數一坪換一坪的成功案例,就把個案當做通案,抱著不切實際的期待,因此大部分都更案都沒有談成。  

蔡漢霖指出,就台北市而言,如萬華老舊社區比例偏高,政府應以前瞻性的都市計畫先行來鼓勵大區域的都市更新,其中還需要配套的辦法,像是估價合理化、違建戶的補償、建築物未來的管理、未來的新產權模式可能性配套…等,諸多規範需要催生。北市都更學會表示未來將繼續努力與社會溝通、爭取政策改革共識,讓都更制度更加完備,並結合多方力量,一起推動真正的都市更新。

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3、房市保守? 移轉棟數增速平緩

2022/04/27 經濟日報 朱曼寧

據內政部公布最新移轉資料顯示,今年第1季的建物買賣移轉棟數達8.5萬棟,創下2011年以來的同期新高,不過值得注意的是,雖然去年第4季跟今年第1季連兩季的移轉棟數年增率都維持在5%左右,但增長力道已不如先前雙位數強勁,房仲業者看法趨向保守。

房市專家分析,近年房市交易火熱,但在政府連續打炒房及升息壓力下,增幅縮小,顯見交易量增速放緩,今年第2季要量增恐有難度。 據內政部資料顯示,近四年移轉棟數增長力道最強的時期為2020年第3季到2021年第2季,年增率從16%到33%,表現強勁,但今年的移轉棟數年增,卻只有5%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,過去兩季移轉棟數年增幅度放緩,一方面也是去年同期的基期已高,另一方面也反映景氣循環已經達到高峰期,交易量成長趨緩。 尤其今年第2季外在有許多干擾,包括俄烏戰爭、國內外疫情擴散等,第2季房市移轉要維持年度量增,挑戰度較高。

綜觀各季度,今年第1季建物買賣移轉棟數為8.5萬棟,較去年的8.1萬棟增加約5%,連續兩季的建物買賣移轉棟數都達5%,不過2020年第3季到2021年第2季為景氣暢旺階段,移轉的年增幅度都超過16%。

2021第2季最高還曾達到年增33%的增長率,一方面是當時景氣正好,另一方面則是前一個年度疫情衝擊基期較低,不過就在移轉棟數基期已高的狀況下,最近兩季的年增率都剩下5%,從年增率的表現來看,持續擴增的交易量已經放緩。

曾敬德指出,從長期的移轉棟數可以看出景氣的軌跡,目前景氣已達這波的高峰期,即使外在仍有通膨、造價上揚等因素,但在過去一段時間已經反映在房價上,未來市場面臨高房價、疫情、升息、經濟成長可能趨緩的問題,短期間移轉棟數不易再出現大幅度的擴增。

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4、房貸、土建融餘額 續創新高

2022/04/27 工商時報 呂清郎

中央銀行公布3月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額,房貸餘額為8兆9,613億元、土建融餘額為2兆8,857億元,續雙創歷史新高,且第一季餘額合計各增加26兆7,262億元及8兆5,750億元,也都創同期新高。  

據央行統計,3月房貸餘額連續60個月創歷史新高,月增657.29億元,遠高於2月的262.89億元。土建融餘額累計連續37個月創歷史新高,月增290.65億元,高於2月的239.39億元及1月的242.49億元。  

央行官員表示,3月房貸及土建融餘額增加明顯,主要是2月因農曆年及228連續假期,工作天數僅15天,產生交易遞延效應,且3月工作天數有23天,即多出八個工作天,可說每年都會出現相同的季節因素。

與台北市等六都移轉棟數月增高達逾六成的61.4%,也是相符合的結果。 進一步統計第一季房貸及土建融餘額增加雙創歷史新高,年增各為9.42%及13.55%,六都合計第一季移轉棟數年增11.9%,也算是合理的對應數,凸顯房市交易熱絡不變。

央行官員不諱言,主要是房價持續上漲的結果,因建築工程材料及勞務成本的大幅增加,勢必就會反應到房價上,土建融增加則是建商針對房市熱門的329檔期,準備推案需求的資金。 329檔期是每年房市第一個關鍵檔期,銀行授信主管認為,建商基於推案需求,2月即提早啟動推案所需相關資金,使得餘額年增率止跌反彈,且部分遞延至3月,年增率也續上揚,尤其央行最新規定限期18個月興建,更需準備相對充裕的促銷銀彈。

另外,還要考量超前部署,防範央行隨時可能五度出手調整房市管制。 銀行房貸主管強調,由於央行房市管制並不影響自住購屋族,且近二年來經濟成長及出口表現佳,激勵自住需求進場,基本盤買氣續熱,尤其全球通膨壓力大,升息預期加強,資金偏向求抗通膨資產,支撐後續房貸餘額維持穩增趨勢。

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5、邁入綠色永續城市 北市開放認養公民電廠

2022/04/27 住展房屋網 綜合報導

為善用城市閒置屋頂空間,台北市政府推出市有房地設置公民電廠,在大同區、中山區、信義區、士林區及南港區等5個行政區設置公民電廠,開放台北市民上網認購登記太陽能板,其中信義區、士林區公民電廠將於今(2022)年5月16日起才開放認購。

台北市產業發展局表示,公民電廠以公民為主,透過集體出資、付出勞力、物資或資源等方式,取得一定所有權或股權,並開放民眾參與電廠營運,讓民眾共享綠電收益,此外,部分收益也將回饋當地社區,以強化社會關懷共利,實現真正公民電廠意涵。

352片太陽能板開放認養 年收益千元起

台北市產業發展局指出,這次釋出的5個案場,合計有352片太陽能板,分別為大同區重慶北路派出所,認購82片、中山區民族苗圃,認購42片、南港區東新區民活動中心,認購128片、信義區六合圖書館,認購22片、以及士林區福佳區民活動中心,認購78片等,每片太陽能板價格在15,800元至18,100元之間、年收益約1,325元起。

台北市產業發展局表示,待5處公用房地公民電廠建置完成後,將成為全國最多公民電廠的城市,未來將持續模擬該模式,運用於其他市有公有案場,再推廣到私人屋頂,達到創造社區共好價值及綠色永續城市的目標。

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6、地主福音! 重劃區土地免繳地價稅

2022/04/26 住展房屋網 綜合報導

市、縣政府辦理土地重劃,不少民眾土地也會參入其中,高雄市稅捐處日前受民眾來詢問,家中土地參與重劃作業,地上建物遭拆除後,在未使用情況下,是否需要繳納地價稅。 對此高雄市稅捐處回應,依《土地稅減免規則》規定,凡是重劃地區土地在辦理重劃期間,無法耕作、收益者,適用減免徵收地價稅規則,免徵地價稅;而重劃土地辦理完成後,額外享有2年地價稅減半徵收的優惠。

免徵有條件 這些狀況不適用

高雄市稅捐處進一步說明,若重劃區土地在重劃期間仍處於使用狀態,包含原有房屋、工廠等地上建物,皆不符合免徵地價稅優惠規定,待土地重劃完成後,才適用地價稅減半徵收2年的優惠,並於第3年恢復原本的全額稅率。

高雄市稅捐處指出,重劃完成土地包含自用住宅、寺廟、工業、巷道、騎樓走廊等用地,可於當年9月22日前提出地價稅減免申請,經審核通過後,當年度可享有優惠稅率及減免地價稅,逾期申請者,則依申請年底度開始適用。

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1、盼不計入銀行法72-2計算範圍 海外土建融 國銀爭取鬆綁

2022/04/27 工商時報 朱漢崙

銀行法緊箍咒綁到海外,使國銀爭取疫後復甦商機受限。澳洲的疫後復甦商機大好,尤其不只觀光、旅館業,還包括許多商辦大樓、購物中心等相關的不動產授信案,不過卡在銀行法第72條之2對國銀不動產放款的限制,不僅國內的土建融,連同海外的土建融案也一併列管,這也使得國銀爭取疫後復甦商機受限,金管會願否在計算範圍上鬆綁,也引金融圈高度矚目。

由於疫後經濟復甦,使得疫後澳洲的不動產價格飆漲,連租金也大幅上漲,可見不動產的盛況;在此同時,當地台商也有再蓋商辦大樓及購物中心的規劃,但此時不只台資銀行,連澳洲當地銀行都來競爭搶客,然而台資銀行受限於銀行法第72條之2的規定,卻不能放手一搏,好的案子也因此不得不奉送到外銀手上。

金融圈人士坦言,由於銀行法第72條之2快到頂,多家銀行恐無法負荷海外的商辦大樓等租金收益型業務,因此已向金管會爭取鬆綁,否則將再壓縮承作國內不動產業務的空間。國內監理機關在不動產授信管理方面,主要目標是「打炒房」,以住宅的炒作為目標。

業界人士指出,國銀在海外與不動產相關的放款,是以商辦大樓的租金收益為主,和住宅相關的土建融或房貸,較無關聯。 甚至大多數銀行在澳洲或美國的分行,只能作法人授信業務,而無法作個金的房貸業務,因此,倘若一併列管在銀行法第72條之2的計算範圍,而且要與國內的不動產放款合併計算,不僅在放款空間互相擠壓,也不利國銀在海外的業務動能擴張。

尤其是不動產放款,直接以土地作為擔保品,在海外各種放款的擔保性上可說最佳,甚至即使是自貸案,也遠優於許多大型聯貸案,但現在銀行卻因為受限於72條之2的規定,不得不自我設限,反而把商機白白奉送其他外銀或澳洲當地銀行。

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2、遠雄建 樂觀H1獲利站高崗

2022/04/27 工商時報 蔡惠芳

去年獲利大豐收的遠雄建(5522),今年上半年還有不少亮點,汐止廠辦旗艦大案「遠雄U-TOWN」及桃園總銷百億大案「遠雄新未來」持續貢獻,加上全台新案陸續交屋和去化新成屋,首季營收68億元、年增逾七成;第二季「遠雄U-TOWN」部分樓層再以5.62億元成交、逼近完銷,業績可望維持高檔,市場預期上半年獲利可望維持高水準。 遠雄建近期喜訊不斷,茂為歐買尬數位科技公司斥資5.36億元,買下台北市南港「遠雄宜進I-CITY」廠辦大樓8戶,預計處分利益約1.5億元,另外綠界科技也以10.71億元買下16戶,預計處分利益約3億元;遠雄建表示,該案預計2023年完工交屋後,認列營收和獲利。

遠雄建表示,在全台多筆新案陸續銷售和貢獻下,第一季營收明顯衝高,主要貢獻是來自於汐止「遠雄U-TOWN」占13億元、新莊三案約12億元、中和四案則認列30億元,「遠雄新未來」認列約9億元,另外還有其他依完工交屋進度落在2022年認列的去年完工案,累計第一季營收已逼近68億元。  

進入第二季,日前「遠雄U-TOWN」再傳捷報,億東纖維公司砸5.62億元,買下2,573.19坪建物及停車位,預計處分利益達1.7億元,可望在第二季完成認列。 展望今年業績,依遠雄建的工程進度推估,今年將有154億元新案完工交屋,再加上去年度完工並持續在今年挹注的銷售金額,全年業績可望維持高水準。

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3、京城高雄推商辦 總銷24億

2022/04/26 經濟日報 林政鋒

台積電助攻高雄房市,京城(2524)集團掌握契機推新辦公大樓、總銷約24億元,距台積電園區僅20分鐘車程,由於近年高雄辦公大樓建案具稀有性,銷售前景看旺。 上市建商主管說,受惠高雄招商成功,近來除了新成屋漲翻天,港都老公寓同樣吃香。

根據內政部實價登錄揭露,位於高雄楠梓區加宏路上一戶屋齡43年的公寓四樓住宅,屋主去年7月,以每坪8萬元,僅花190萬元入手,今年2月每坪價增10.3萬元,單坪飆升至18.3萬元,以總價490萬元轉手成交,持有不到一年大賺2.5倍,帳面獲利達300萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,高雄受惠台積電設廠效應,帶動房價攀升,不過一個高房價卻是兩樣情,房價高漲讓購屋族苦哈哈,但屋主笑呵呵。 房仲指出,特別是鄰近楠梓台積電園區,因新屋供給少,老屋便搶手,賣價好、去化快,買方恐慌買不到,也怕未來價更高,因此出現不少賣方翻倍賣,買方翻倍買的情況,價差幅度大,不論短期或長期持有,都讓屋主轉手獲利可觀。

此外,根據高雄不動產開發公會申報開工的推案統計,京城建設集團的企業最近推出一場商辦,總銷約24億元,地點鄰近中都溼地公園特區、又鄰台17中華路,串接農16及美術館園區,距離台積電園區僅20分鐘車程。京城還有大中二路的住宅建案,總銷約16億元,高雄口碑建商城揚建設在民族一路申報開工275戶的大樓建案,總銷約27億元。

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4、八方雲集 全面展店衝營運

2022/04/27 工商時報 姚舜

經過市場測試並得到消費者正面回響後,台灣鍋貼水餃連鎖霸主八方雲集旗下蔬食品牌「芳珍蔬食」,以及在美國採複合店模式經營的「八方雲集」均將啟動展店計畫,芳珍蔬食目標年底開出10家門店,美國的八方雲集則在年底前達三家。  除此,現有159家的「梁社漢排骨」目標朝200家邁進,集團營運動能大增。  

搶攻年產值600億元「無肉經濟」,八方雲集正式跨足蔬食市場新創「芳珍蔬食」品牌,並於去年12月試營運,今年1月開幕。芳珍蔬食原本平均客單價設定200元,營運至今不僅超過並接近250元,比「八方雲集」和「梁社漢排骨」客單價高,證明市場對芳珍蔬食產品接受度高,為此八方雲集決定正式啟動芳珍蔬食的連鎖計畫。  

芳珍蔬食4月28日桃園店開幕,5月3日松山八德店開幕,6月則有四家新店分別插旗台北市八德路與三民路、台中市南屯區,以及高雄市鳳山區,而且高雄鳳山五甲店將取採24小時營業,原因是該店樓下原本就有「八方雲集」且採24小時營運業績不錯,所以集團有意測試「芳珍蔬食」採24小時營運的接受度。  

美國八方雲集是採複合店模式營運,菜單上有鍋貼、水餃、麵食、炸物、小菜 、豆漿及創新手搖飲料,而以水餃、鍋貼與麵飯為主食的套餐,從10.25~14美元,換算下來平均客單價是台灣的三倍。因營運超過預期,故集團已決定啟動展店,年底前再開出二家。  

八方雲集集團已收購「丹堤咖啡」所有股權,並進行門店汰弱留強,目前47家丹堤咖啡正在建構新的獲利模式。  

八方雲集集團旗下餐飲品牌的商品除「剛需」屬性強,且原本外賣外帶占比不低,所以受疫情影響較小。集團去年合併營收59.55億元、年增14.87%,稅後淨利5.26億元,EPS為8.74元。今年3月營收5.44億元,月增16.32%,年增9.17%,創歷年同期新高;累計第一季營收15.58億元,年成長10.29%,創歷年同期新高。

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