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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑表示，現在缺工問題無解，營建成本已狂飆四成，衝擊最大的是小基地的危老重建案或都更案，最近已有不少這樣的案子「盤出來」、在市場求售，由於政府對缺工問題一直無解，因此現在「慢」才是開發商的王道。
王俊傑表示，今年第一季房市推案量明顯出現遞延效應，主要原因，是缺工比缺料問題更嚴重，鋼筋報價今年以來已大漲三成至2.75萬元，加計各種工、料上漲，推升房價成本上漲2％，尤其南部比北部更嚴重，現在地下室工程要花以往三倍價格才能發包、但還未必找得到工人，因此太多因素造成預售屋推案一直往後延，以免開賣之後，以後連打平的機會都守不住。
王俊傑表示，現在連鎖效應最嚴重的問題，在於很多小基地的都更案和危老重建案，被迫停擺或胎死腹中，只能紛紛放棄，找大型建商接手。因為早先談妥的共同負擔比，因為缺工、營建成本飆漲而作不下去，因此已紛紛「盤」出去，尋求買家接手。
王俊傑分析，以台北市售價每坪約120萬元的危老或都更案來說，以往共同負擔比大概是實施者或建商佔七、地主佔三，每建坪平均造價約18萬元，但現在要25萬元才有辦法發包出去，1建坪造成就漲了7萬元，依共同負擔比回推、相當於實施者要拿出1建坪41萬元的投資金額，才作得下去，激增1.2倍，試問要怎麼玩？如果地主不買單、不重新洽談共同負擔比，那就要看誰逼誰。 王俊傑表示，對於開發商來說，「慢」才是王道。他也會建議建商，目前最佳推案策略，已經不是預售，而是邊建邊售，才不致無法掌握實際成本反應在售價上。
觀察下半年房市，王俊傑分析，主要要觀察平均地權條例修法結果和打房政策、及年底選舉等因素，尤其是政策，影響會很大。因此建議建商，推案價格要調整得更親近一點，換言之也就是現有的售價不要再上漲；但是總體來說，房價不會降，除非產品本身就缺乏競爭力。
國家住都中心推動內政部「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」(下稱旅館轉社宅)，於4月27日再通過3件申請案，計有345戶。改裝修繕後，預計最快年中便可陸續辦理社會住宅招租入住，連同3月24日通過之3案，共已審查通過572戶。 國家住都中心指出，本次通過的3個案件總共有345戶，建築物條件及周邊生活機能均適合轉作社會住宅。
第1案位於新北市三重地區，由60戶的旅館轉型，距離捷運站步行僅約10分鐘，交通區位、周邊生活機能都很好。第2案位於新竹縣，由私有房舍轉作社會住宅，緊鄰大專院校，距離火車站步行約12分鐘，適合附近的上班族及學生租用。第3案位於台北市精華地區，鄰近捷運綠線，270個房間的室內面積達9~10坪，提供舒適的居住環境。
國家住都中心說明，案件審查通過後，業者會開始進行整修，配置適合的家具、家電，部分案件也規劃在公共空間改裝簡易料理區、垃圾集中區等服務設施，預計今年年中就可陸續招租。 國家住都中心表示，「旅館轉社宅」計畫的徵求對象包含旅館、民間住宅及公有房舍，可由旅館業者及租賃住宅服務業者提案申請。
加入社會住宅的建築物可享有免徵地價稅、房屋稅的優惠。為提升住宅品質，政府提供每戶4萬元的修繕補助，對於停業旅館的修繕費則額外補助1萬元。此外，也將提供市價租金差額補助、最高10%房間總數的空房補助，以及每次3,000元的公證費補助，降低業者經營風險。
隨著近年來政府打房措施越來越多，雖然短期仍未見房市降溫的明顯趨勢，但不可諱言地說，未來中、小型建商將面臨緊縮銀根；大型建商雖因資本雄厚，但也會因原物料上漲又缺工的夾擊下，放緩投資的腳步，導致量縮的供應，但需求市場仍在，其房價就不易下滑。未來，房地產是否會迎向劇變時代，值得持續關注。
首先，眾多房地產企業恐面臨規模經濟的增長，或市場生存的困境與挑戰，房市發展的重整或重構將有新的版圖變化，也是外界持續關注的面向。 《住展房屋網》企研室認為，「居者有其屋」是每個人最樸實的生活追求，房地產應該是一個永續的事業，政府宜發展健全房市政策，避免在過熱的房市火上澆油，才不會讓平抑房價的美意適得其反。
打房政策宜導引正向房市發展
話說回來，政府打房政策，正反聲浪都有，但《住展房屋網》企研室表示，未來可期待的是市場將導正出更多永續、正向發展的房產企業，提供更有品質的房屋產品。且會使房產企業更精進使用每一塊土地，蓋出美觀品質好的住家，讓房市競爭力更正常化。
中小房產企業宜調整策略
《住展房屋網》企研室表示，對中小型房產企業來講，其根本優勢在於因應政府政策、市場變化，適時調整經營策略，並對產品和服務進行整合與再造，也有機會跑贏市場，可望提供市場更多元的房產商品。 近來行政院會通過《平均地權條例》修正草案，將炒作行為罰則從原本最高500萬元，提高至5000萬元。其中，刪除炒房行為處3年以下徒刑，併科100萬元到5000萬元罰金的條文。
此版修正草案引來外界正面的肯定之外，但也引發鄉林建設董座跳腳說：「5000萬是天價處分，讓大家無法接受，且會讓房地產被誤會是暴利產業。」當然有學者更駁斥：「這是此地無銀三百兩的建商說詞。」 姑且不論新聞上的口水之爭，《住展房屋網》企研室認為，在劇烈變化的環境裡，能夠活得久、活得好的房產企業，會是那些最靈活、最懂得適時變化，持續開拓消費市場的企業。且還能在愈發白熱化的行業競爭大環境中，避免走向被淘汰的窘境。
高市府27日召開第101次都市計畫委員會，審議通過32公頃台鐵高雄機廠工業用地變更，將重新賦予台鐵高雄機廠定位與機能，以鳳山中城發展方向，延伸衛武營文化創意發展軸線，並結合建軍站聯合開發及鏈結國泰重劃區，實現鳳山中城計畫發展願景。
高雄副市長林欽榮表示，台鐵高雄機廠佔地約32公頃，原為南台灣最大鐵路車箱維修工廠，因配合高雄市區鐵路地下化完工通車後，臨港線停駛，經行政院101年核定遷廠，110年屏東潮州廠已完工啟用。
依行政院規劃，台鐵高雄機廠遷廠後，騰空土地的開發收益，將優先挹注遷建經費，台鐵局因此與高市府合作開發辦，理都市計畫變更，以提高土地價值挹注遷廠建設經費，保存老樹及鐵道文化，預期可增加鳳山區、前鎮區、苓雅區就業機會，並帶動經濟發展。
台鐵局及高市府攜手合作，啟動台鐵高雄機廠工業區變更，重新賦予台鐵高雄機廠定位與機能，以鳳山中城發展方向，延伸衛武營文化創意發展軸線，啟動雙城計畫，推動台鐵高雄機廠與衛武營作為設計文創產業與表演藝術產業，兩大發展核心，並結合建軍站聯合開發及鏈結國泰重劃區，實現鳳山中城計畫發展願景。未來將透過市地重劃方式辦理開發，開闢區內計畫道路、公園及停車場等公共設施用地。
高雄都發局長吳文彥指出，都市計畫變更回饋高市府部分，如挑高的貨車工場，短期可以作為設計產業孵化基地，引入各種產業製程以及設計等產學共創產業，以接合及促進鳳山工業區的產業茁壯成長，並與衛武營的表演藝術產業雙輝映，中長期則可透過公辦都市更新，帶動該區及周邊住宅與商業區發展。
2022年第一季國泰房地產指數27日公布，全台七大都市預售屋均價全面上漲，再度攀峰，每坪均價達43.25萬元；其中台北市首度站上「三位數」、一舉漲破每坪平均106萬元，至於台中則超越新竹，房價漲到全台第三高。
由政大地政系退休教授張金鶚主持、景文科大副教授章定(火宣)和政大助理教授江穎慧，擔任協同主持人的國泰房地產指數，最新出爐的第1季報告指出，隨著政府不斷針對房市祭出各項管制，及各項工料成本大幅上漲的不確定因素，部分建案緩推量縮明顯，值得注意。接下來，國內房市面臨地緣政治風險、通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策及疫情後續發展等六大因素，房市前景仍具不確定性。
2022年第1季全國房市表現，較上一季價漲量穩，相較去年同季價漲量增。在成交量方面，全台持穩，其中台南、高雄增加，已超過前次波段高點，惟增幅有趨緩現象，至於台北、新北市穩定，桃園、新竹、台中減少，其中台中成交量年減44.32％最明顯，呈現北中溫、南高熱的兩極化現象。
最新調查顯示，全台平均單價已飆到每坪43.25萬元，為史上新高點，季漲13.66％、年漲27.19％。 其中台北市每坪均價首度正式站上「三位數」，並再度超越2014年第1季前波高點二成，達106.37萬元、季漲8.6％。
新北市每坪49.72萬元、季漲8.52％，已超越2013第4季前波高點。 桃園單價單季大漲18.45％、到33.09萬元，超越2014第4季前波高點的三成之多。新竹每坪達36.84萬元，單季漲幅達19.2％為全台之冠，並超越2014第4季前波高點的三成多。 台中達38.74萬元、超越新竹，排名第三貴，季漲11.2％，超越2015首季前波高點的近五成水準。
台南季漲11.1％至每坪27.01萬元，直逼高雄，超越2015第2季前波高點達六成多，居七大都市之冠。高雄每坪28.98萬元，季漲16.37％，超越2015第2季波段高點的二成多。
國泰房地產指數指出，政府為健全房市發展，控管金融機構不動產授信風險，央行於3月中旬調升政策利率0.25個百分點，降低投入房市資金動能；行政院亦通過平均地權條例修法草案，限制換約轉售、重罰炒作行為；地方政府對於推動囤房稅已有相當共識，預期將大幅抑制房市投資炒作。
台鐵局辦理「屏東火車站東側新街段三小段3地號等24筆土地都市更新事業」公開評選文件(草案)公開閱覽，本案基地位於屏東縣屏東站區街廓，基地內土地以台灣鐵路管理局為主要土地管理機關，為考量站區整體性及提升招商誘因，本案招商範圍包括站區公有地及街廓內私有土地整合整體開發，以達成鐵路高架化對市中心區活化的具體效用。
本案權屬以台鐵局經管國有土地為主體，開發面積共達0.8公頃，車站周邊屬地方發展中心，周遭交通便利、生活機能完善。本案採都市更新權利變換進行開發，並公開評選民間業者投資建設。期透過雙向溝通廣納投資人意見，讓公開評選文件內容更為周全，公開評選文件(草案)公開閱覽訂於2022年4月26日(星期二)至2022年5月9日(星期一)止，共計14日曆天。
富邦金控代子公司富邦人壽發布重大訊息，富邦壽今日（4/27）以總價26.48億元購入新竹縣湖口鄉的建築倉儲用地，土地面積約1萬9912坪。富邦未來規劃興建2棟合計約8萬餘坪倉儲物流廠出租，以取得長期穩定租金收益，預估投資報酬率可達4%以上。
富邦人壽表示，新冠肺炎疫情加速實體零售業布局網路通路，成為不可逆趨勢，因此，電子商務將成為消費重心及未來購物方式主流，運輸物流業之發展可期。 為何買下新竹縣這塊近2萬坪土地？富邦人壽說明，目前全台運輸倉儲集中於北部地區，考量交通設施及服務區域的可及性，本案位於新竹縣湖口鄉新竹工業區，為一完整街廓之基地，緊鄰國道一號湖口交流道出口，聯外便利性高，基地規模廣大、地形完整，適合規劃建置具規模、多溫層之現代物流中心。
因此，富邦人壽今日召開董事會決議以總價26.48億元購入本案土地，目前已取得潛在承租人之承租意向書，未來將興建2棟合計約8萬餘坪倉儲物流廠出租，以取得長期穩定租金收益，預估投資報酬率可達4%以上。
泰豐旗下子公司泰鑫建設，原本將以公開招標方式處分土地，今（27）日泰豐召開董事會通過，未來除了公開標售外，也授權董事會有其他處分土地的方式，包括處分股權或自主開發等，而相關議案將在今年股東常會上進行討論，隨著該案屆時順利通過，這也代表泰豐中壢廠的工商綜合區土地有望自主開發。
去年南港輪胎正式入主泰豐，其中，泰豐中壢廠土地出售案備受各界關注，如今事情有新的進展！今（27）日泰豐召開董事會通過，旗下子公司泰鑫建設原本將以公開招標出售土地，未來將新增處分股權或自主開發等方式，而這也代表泰豐中壢廠的工商綜合區土地有望自主開發。
本刊調查，泰豐中壢廠共有2塊土地，其一是子公司泰誠旗下的都市計畫區住宅用地，面積約2.69萬坪；其二為另一家子公司泰鑫擁有的工商綜合區土地，面積約1.72萬坪，此地在20多年前，公司就與桃園市政府簽署共同開發協議書，將作為大型購物中心、倉儲量販及停車場空間使用。
而新團隊去年進駐泰豐後，便積極處分這兩塊土地。其中，泰豐子公司泰誠旗下的都市計畫區住宅用地，已在今年3月中啟動標售作業，並委託戴德梁行台灣分公司辦理公開標售程序及相關事宜。據悉，其標售底價為95億元，公開標售時間預計會在6月初。
而另一家子公司泰鑫擁有的工商綜合區土地，原本也將進行公開招標，不過今日泰豐董事會決議，未來將新增處分股權或自主開發等處分方式；同時也將申請該地的都市計畫變更，增加綜合工業、倉儲物流等使用項目，以提升工商綜合區的開發效益。隨著相關議案在董事會通過，接下來也會在今年股東會進行討論。
一名市場人士觀察：「若相關議案屆時在股東會順利通過，這也代表泰豐中壢廠的工商綜合區土地，日後有望重啟活化、自行開發。」 事實上，當初南港輪胎大動作搶進泰豐，看中的就是泰豐中壢廠這2塊土地的價值，根據估算，其市值達50億元、開發利益至少200億元。不過新團隊入主後，已故南港名譽董事長林學圃與股市聞人孫鐵漢，兩派大股東對於土地要進行開發或出售持不同意見。
據悉，擅長資產開發的林學圃生前就傾向將土地自行開發，去年底他驟逝，原以為開發泰豐中壢廠的想法將因此消散，但今年2月，南港改派在泰豐的法人代表，外界解讀，隨著林學圃辭世後，遺孀賴秋貴與國揚侯西峰共同組成的決策小組，除了接管南港營運，其勢力也延伸到泰豐。一名知情者說：「他們將繼承林董（林學圃）的遺志，推動泰豐中壢廠開發。」'而一向主張賣地的孫鐵漢陣營，近期態度似乎也有所改變，其法派董事葛作亮在今日董事會上，也贊成泰豐中壢廠的工商綜合區土地新增處分股權或自主開發等處分方式，看來各方人馬對於土地處分方式似乎已經達成一定的共識。
豪宅多點開花，根據內政部實價網最新揭露資訊，「西華富邦」、「台北信義」、「潤泰敦峰」、「華固天鑄」等多個豪宅均有法人捧錢買進，其中「西華富邦」34樓為法人強達投資砸3.2億買進，進一步查詢，該法人擁有八月堂、完美羅宋製造所以及KUKO鬆餅店等多家品牌的飲食集團。 根據實價揭露，該豪宅34樓總價3.2億元，坪數約188.84坪（包括4車位、約45.84坪），扣除車位坪數與總價1400萬元，拆算每坪單價約213.87萬元。
至於，「潤泰敦峰」則一口氣揭露4戶，包括15、21樓各一戶，以及19樓兩戶，其中15為法人澄美國際砸1.71億元、每坪193.0萬元買進；21樓則是菊川國際砸1.88億元、每坪215萬元買進，19樓兩戶則是周姓自然人砸3.9億元買進。
最新揭露7戶豪宅 累積成交額逾16億 另外，「台北信義」7樓則是法人台灣樂菲砸2.7億元、每坪約169萬元買進，賣家則是精英電腦前董座蔣東濬主導的法人歐企投資；華固天鑄則是法人英屬維京群島商欣佑砸近2.65億元、每坪約142.68萬元買進，房地產業者指出，最新一波豪宅實價揭露一舉揭露7戶，合計總價超過16億元。
住展雜誌研發長何世昌表示，由於未來私法人購買住宅之路很可能被堵住，在新制修法上路之前，預期會有一波搶買潮，所以近期揭露的豪宅成交量會比較多一些，但在新制實施後，除非市場上發現解套方案，否則之後豪宅成交量縮的機率很高。
台北內湖「智慧大樓」6樓百坪商辦今日下午執行第一拍，底價5415萬、單價不到45萬，每坪低於行情價15萬，吸引4家銀行背景的資產公司競標，最終由第一金控的資產公司以5922萬、每坪58.3萬得標。專家分析，商辦區位條件良好，附近行情單價60萬起，得標價接近市價，但有撿到一點便宜，得標人每月可穩定收租12~15萬，換算投報率2.4~3%。
內科商辦擁產業聚落，一向是北市商用不動產交易主力，區域商辦空置率低於2%，呈現供不應求、缺貨狀態，也難怪一有法拍屋釋出，容易吸引資金大咖搶當包租公。 資產公司對於有租金收益的辦公大樓一向青睞，該房每月可收租12~15萬，換算投報率2.4~3%。讀者提供 資產公司對於有租金收益的辦公大樓一向青睞，該房每月可收租12~15萬，換算投報率2.4~3%。
本次拍賣商辦位於內湖瑞光路巷內的「智慧大樓」6樓戶，屋齡23年，共121.4坪，根據法院筆錄，拍賣原因為「拍賣抵押物」，其中謄本就有3個債主，第一順位為華南商銀，共設定抵押最高5172萬，另欠合迪股份600萬、王姓債主1200萬。因此業內推估，債主之一的華南商銀為了維護債權，一定會到場投標。 果不其然，該房在今日拍賣，吸引華南、中信、第一金控、板信商銀等4家資產公司搶標，最後由第一金控資產管理公司得標，拍定價5922萬、單價每坪58.3萬，符合行情。
鑫創資產管理有限公司總經理黃瑋諭表示，今日下午該案第一拍就吸引4家資產公司搶標，並迅速標脫，成交價與市場行情相當。估計是因為一拍開價低於市場行情，而且資產公司對於有租金收益的辦公大樓一向青睞，該房每月可收租12~15萬，換算投報率2.4~3%，算是不錯，也才吸引資產公司競爭，搶當包租公。
住展雜誌研發長何世昌表示，「智慧大樓」區段條件不錯，附近商辦行情一坪60萬起跳，而且內科有媒體業、科技業產業聚落、商辦需求量大，目前還是缺貨狀態，未得到紓解，區域商辦空置率在2%以下，可以說供不應求，若要出租很快就會租掉，因而吸引資產大咖投標。以該案最後標脫單價58萬，接近市價，但有稍微便宜一點，算是買到賺到。
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