|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
內政部推出打炒房修法，日前已一讀並交由內政委員會排審，據了解，五大重拳中，限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度等四規定，都將由行政院另訂日出時間，內政部表示會儘快上路。
而嚴懲炒房，則是在立法院三讀、總統公告後生效，生效後若被認定為炒作，最高可重罰5,000萬元。 為打炒房，行政院日前提出《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案，除了行政院版本，民進黨立委莊瑞雄、王美惠，及民眾黨團也都各自提出修法版本，多數內容與政院版本雷同，僅民眾黨版本針對炒作罰則，喊到最高1億元以下罰鍰，比政院版最高罰鍰5,000萬元高出一倍。
內政部祭出五大重拳打炒房，其中在限制預售屋轉售方面，內政部為了避免錯殺無辜，訂定例外條款，買受人配偶、直系或二親等內旁系血親，或是其他經中央主管機關公告情形，經核准者，仍可轉售預售屋，但每兩年以一戶為限。 其中，例外條款的申請核准方式、應檢附文件、審核程序等內容，授權內政部訂定子法。
內政部官員表示，要符合例外條款有三大原則，包括發生重大變故，且是在簽約之後發生，導致無力繳款，才同意可換約，而重大變故有各種可能，如非自願失業、重大傷病等，不太可能正面表列，但原則很清楚。 此外私法人購屋許可制，未來必須針對許可條件、用途、應備文件等訂定子法；預售屋解約實價登錄則牽涉系統轉換；檢舉獎金發放基準、程序、身分保密等相關辦法也須待子法訂定。
因此前述這四項規定，未來上路時間規畫由行政院定之。 至於重罰炒作，內政部目前規畫一旦修法三讀、總統公布生效後便立即上路，不會另訂日出條款。 為遏止炒房，內政部去年底宣布五大方向修法，劍指預售屋炒作，不僅限制換約，也嚴懲炒房行為，更祭出私法人購屋許可制，後來經過政院、立法院黨團溝通，略為調整修法內容。
投資客去年下半年違法交易紅單，財政部擬視同預售屋交易，採房地合一稅制課稅。財政部表示，目前正在研議中，若未來視為房地合一課稅，會給予至少一個月輔導期，讓納稅人自動補報補繳。 財政部長蘇建榮今（2）日前往台北國稅局關心所得稅申報情形，對於去年下半年預售屋紅單交易所得，是否要視為房地合一課稅範圍，他表示，會再與內政部來商討，進一步研議。 財政部官員表示，內政部回函後，目前正在研議中。 日前蘇建榮在立法院已表態，希望朝向將紅單納入房地合一稅制的方向來研議。
現行紅單交易所得，多視為財產交易所得併入綜合所得總額課稅，依規定應在5月報稅季申報；但若未來改採房地合一稅制，就必須在交易日30日內申報，是否會導致納稅人被課徵滯納金、處以罰鍰等問題？ 官員表示，由於解釋較為落後，過去已成交的紅單交易，財政部會給予至少一個月輔導期間，讓納稅人補報補繳。
內政部自去年7月1日起，已禁止紅單轉售，近期幾波聯合稽查過程中，也曾查獲違法紅單交易。 不過雖房地合一2.0已將預售屋換約交易納入課稅範圍，但針對違法紅單該如何課稅，財政部正與內政部研議中，近期將有結果。
打炒房與升息雙壓力之下，今年4月六都移轉棟數共22,439棟，月減11.2%，年減0.4%。其中南二都的單月衰退幅度，比中北部都會鮮明，主要是台南、高雄過去一年來，房價隨台積電擴大投資彈升，使部分資金有限的買家望價興嘆；加上南二都經過早前一波的熱銷潮後，目前市場上的成屋、中古屋供給處於低水位，所以量縮情況相對明顯，價格走勢則依舊溫和。
4月六都移轉棟數共22,439棟，台北市月減14.2%，新北市月減4.6%，桃園市月減12.8%，台中市月減7.7%，台南市月減20.3%，高雄市月減16.2%。今年前4個月的買賣移轉量，六都總計達87,360棟，比去年同期微增3.2%，為近9年來最佳！其中台南8,024棟，縣市合併升格以來的12年同期新高，台中的17,310棟及高雄的13,712棟，則皆為近11年同期最大量。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說，由於房市交易與登記往往有1個月左右的時間差，所以4月建物買賣移轉棟數反映的是3月至4月初的市況，而3月中行政院會通過打炒房相關修法，針對炒作行政罰擬從原本最高500萬元，大幅提高到5000萬元，以遏止房價遭不當炒作，並函送立法院審議，加上央行無預警升息1碼，雖未造成明顯壓力，但衝擊民眾購屋信心，購屋態度轉趨觀望，因此讓4月交易量較3月減少11.2%。
六都4月的買賣移轉量年月雙減，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，是因3月中旬央行升息的效應已開始浮現，在預期利率走揚、政府繼續打炒房的情況下，民眾購屋也略轉觀望。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，南二都今年前四個月的買賣移轉量之所以延續高檔，主要是仰賴第一季的高成長支撐；事實上，六都前四個月的累計買賣移轉量能，雖仍保持正成長，不過與前月相比，年增幅已逐漸趨緩，因此4月房市的觀望氣氛，確實比稍早濃郁一些；在打炒房、升息等政策持續發酵下，後續買賣移轉的成長率不排除再進一步收斂，房市預估將朝「量縮價穩」的趨勢發展。
陳金萍提醒，全球貨幣政策正式走向緊縮，聯準會本月再升息2碼似乎已成定局，且市場預估全年升息幅度將達10碼之多，而國內通膨壓力與日俱增，3月物價指數年增率3.27%，創9年半來最大增幅，為抑制高通膨，6月央行再度升息的可能性不低，若國內跟進持續性的升息，將讓購屋族房貸負擔備感壓力，升息3碼以上恐怕就難以負荷。此外，國內疫情持續增溫，確診人數突破萬人，也將衝擊民眾購屋信心，延緩購屋時程，都將是影響房市變數，預估第二季房市挑戰大，不容樂觀。
台南新北樹林線自萬大中和線沿土城、樹林連接至新莊迴龍站，可滿足萬華、中和、土城、樹林地區等各精華地帶間之旅運需求，分散未來尖峰時段捷運新莊線、土城線、環狀線各路線之間的轉乘旅次，並擴大台北都會區大眾捷運系統之服務範圍，發揮整體運輸效益，更可加強整體捷運路網之健全性。
城鄉發展局局長黃國峰表示，土城LG09、LG10、LG12、LG13站前經2020年12月8日內政部都市計畫委員會第982次會議審議通過後，依決議於2021年4月27日辦理再公開展覽，有關公民或團體陳情意見經2次市都委會專案小組討論後，已於2022年4月29日經第140次新北市都市計畫委員會審議通過，後續將報請內政部審議，並據以發布實施。
城鄉發展局局長黃國峰進一步表示，本次LG09站捷運聯合開發變更案，配合台電變電所搬遷同時整合周邊剩餘工業區土地，預計翻轉工業區面積達2.88公頃，且市府約可取得0.33公頃的可建築土地及0.86公頃的公園綠地，未來公園綠地開闢後將可服務土城在地市民。
新北樹林線除土城LG11站仍於內政部暫予保留外，樹林LG14~LG18站之都市計畫前已於2022年2月發布實施，土城(頂埔)路線段及龍壽、迴龍LG21站已於2021年12月報請內政部續審，樹林(三多里)LG18~L20站則已於2022年4月報內政部審議。未來捷運完工後將可由新北市新莊區經由樹林區、土城區進入台北市萬華區及中正區，市長三環六線計畫之政策目標又往前邁向一大步。
楠梓產業園區台積電第1期設廠用地29.8公頃，市府都發局於2022年4月29日依法公告發布實施都市計畫主要與細部計畫，將於6月由經發局續依環評決議及承諾事項，同步辦理園區公共設施及台積電建廠動工，可創造1,500名就業人口及每年1,576億元產值。 林欽榮副市長表示，行政院2021年提出高煉廠轉型為南部半導體材料S廊帶核心，在市長陳其邁積極招商引資及市府團隊通力合作，最終成功將台積電引進至楠梓設廠，串起南部科技S廊帶，開創絕佳契機，讓高雄後發先至成為科技新城。
林欽榮說，市府跨局處整合，為產業提供水、電、人力、土地及安家計畫等5大誘因，善用再生水、綠電等超前佈署優勢，給予產業最佳後盾。也透過岡山路竹捷運延伸線及黃線等沿線都計通盤檢討，北接南科、路科及橋科；南連仁武、大社、林園、小港等，串成南部半導體S廊帶。
都發局長吳文彥說，高煉廠整體規劃係以建構城市生態綠廊為主調，兼顧產業轉型與環境共生，也有節能、節水、減廢等落實綠色製造；同時配套規劃教育、公托、社會住宅(興建10,500戶)、企業安家計畫及配合內政部租金補貼方案，提供租金補貼擴充至10000戶等政策，並且隨著園區發展以分期手段紓解交通，如短期優先拓寬翠華路，中期推動新台17往南打通，長期評估東側鐵路立體化等交通整合方案。
都發局長吳文彥說，本次公告實施範圍為原高煉廠工廠區29.8公頃土地，是由經發局依都市計畫法第27條第1項第3款「為適應經濟發展之需要」辦理個案變更，並依產業創新條例報編設置開發產業園區，經發局也會依照環評決議及承諾事項，納入當地生態考量，攜手台積電以更嚴謹的態度面對環境問題。
都發局說，後續整體進度將由經發局繼續完成產業園區核定設置、5月辦理土地點交與協助取得設廠建照、6月園區公共設施及台積電建廠同步動工，以配合台積電預計2023年7月營運需求。 都發局再說，楠梓產業園區於台積電進駐後，將與材料研發專區形成晶圓製造與材料研發互補創新園區，成為南部半導體材料「S」廊帶核心，兩園區預估提供就業機會1.75萬人，並投入約89億元興建基礎公共設施，服務進駐產業使用及地方需求。
都發局同時因應打造全台最大的「S」廊帶科技走廊，也啓動從岡山、路竹往北之各行政區都市計畫通盤檢討，整合產業用地及地方路網、配合捷運及都更TOD開發、就業安家腹地，以及配合飛航管制放寬容積率等發展配套，共同建構優質的產業投資與居住生活環境。
由於花東地區往宜蘭方向沒有輸電線路電網，完全依靠西部及南部，核三廠2025年正式除役之後，花東地區電力供需失衡問題，將更加惡化。為了加速花東地區太陽光電系統的建置，經濟部將花蓮縣和苗栗以北縣市一樣，都列為電能躉購費率加成15%的縣市，台東縣也給予8%的加成，某種程度上，也顯示出中央鼓勵花東地區發展綠電的企圖。 花蓮縣擁有大面積國有地，但過去幾年太陽光電發展速度，卻遠遠落後台灣西半部，有了躉購費率的加成誘因，綠電業者對花東地區的大型綠電開發案，更加垂涎，然而，綠電開發案這幾年卻在花蓮頻頻卡關。
花蓮閒置國有非公用土地發展綠電 中央政策支持
「中華民國太陽能光電發電系統商業同業公會」為首的光電業者，抱怨花蓮縣2019到2021年期間，2公頃以下太陽光電興辦計畫，實際通過審查核准的案件僅10件以下，且多半於2020年初開始便毫無進展，2公頃以上的大型開發案亦多半停擺，迄今有46件太陽光電設置案遭到卡關。
不過，中央對於花蓮閒置國有非公用土地發展綠電，政策上是絕對支持的，從光榮工業區解編案就可以看出。 光榮工業區位在花蓮溪、木瓜溪交匯處之河川新生地，早期係由退輔會開發，1985年，花蓮縣政府配合中央產業東移政策，向行政院爭取到東華大橋附近河川新生地，編定為「光榮工業區」，作為東砂北運及供應東部重大工程用料的集散地。
不料，省府後來發現全台的砂石加工碎解洗選場都沒有法源依據，於是在1991年訂定《非都市土地一般業區農業用地變更編定為礦業用地興辦事業作業要點》，但花蓮縣政府早已和唐榮公司簽定開發計畫，須依約開發；後來儘管雙方解約，光榮工業區的解編過程卻仍一波三折。 2010年花蓮縣政府希望光榮工業區解編後，導向觀光休閒產業發展方向，和「東砂北運」政策相違背，導致解編為一般農業區、農牧用地及變更編定欲擬原址工廠合法化等事宜出現了延宕。
監察院2020年針對光榮工業區解編案，對經濟部、退輔會與花蓮縣府提出糾正。經濟部終於在2020年召開「光榮工業區開發案」可行性開發方案第二次研商會議，確定依法廢止光榮工業區編定。
光榮工業區解編為「農牧用地」，招租對象為光電業者
然而，66公頃的光榮工業區解編，迎來的並非花蓮縣府期待的觀光產業，隔年（2021）4月財政部國產署對外公告，對光榮工業區內解編為「農牧用地」的土地進行招租，招租對象為太陽光電業者，面積近3公頃。
布局廠辦市場多年的皇鼎建設（5533），今年初估將有「聯合科技中心A棟」、「台中富信飯店」、「富鼎科技大樓」三棟商辦案交屋挹注，加上手中完工之商辦、住宅、店面等成屋案持續銷售，今年營運將維持去年強勁表現。 皇鼎建設去年營收達37.72億元、年減1.6%，惟毛利率大增近13個百分點、達28.6%，營業利益達7.94億元，較前年大增1.5倍，稅後純益為10.61億元，較前年2.42億元激增3.3倍，每股稅後純益達3.72元，大幅優於前年的0.85元。
皇鼎董事會通過配發1元現金股利，配發率為26.8%；皇鼎建設指出，由於銀行收緊土地融資、建築融資，加上營建成本持續攀高，公司需保留資金因應接下來房市環境變動，且未來獵地條件會更加嚴格，有適合標的才會出手，像過去購入土地後再慢慢整合周邊土地、擴大規模的情況，將會減少許多。
已擁有台灣豪宅王、超市王封號的元利建設暨全聯實業董事長林敏雄，最近又有新目標。本刊調查，3年前斥資逾百億元買下101大樓正對面1552坪精華地的他，準備跨界挑戰全台飯店王。選擇合作的對象，就是國際頂級奢華飯店集團「FOUR SEASONS」，雙方將在3年內開出台灣首家四季酒店。
「雖然飯店要賺錢很難！但藉著和四季的合作，(台灣)才會有加分。」林敏雄豪氣地對本刊說。 走在北市信義路五段上，地標台北101大樓的正對面，過去有「最貴停車場」之稱的D3土地，是全台燙金地段，現在已圍上白色圍籬，上面不只印有台灣豪宅王「ONE PARK」、周杰倫住家「和平大苑」等元利豪宅代表作，同時也掛上四季酒店標誌，現場工人們正緊鑼密鼓的施工整地，原來台灣第一家的四季酒店，就將落腳於此。
「四季酒店在全球是top one，跟這樣的頂級國際品牌合作，(台灣)才會有加分。」能夠順利與國際夢幻奢華酒店品牌FOUR SEASONS合作，身為國內超市及建築業龍頭的元利建設暨全聯實業董事長林敏雄，日前接受本刊訪問時透露，為何選在疫情重創觀光產業的當下，仍起心動念跨界開飯店的緣由。2019年，當時林敏雄斥資112.58億元拿下信義區這塊超級精華地，外界都認為要拿來蓋頂級商辦，現在卻改弦易轍轉蓋飯店，究竟發生了什麼事?「原先確實是要蓋辦公大樓，都已經設計好了，但四季主動來找我。」林敏雄緩緩談起原委。
原來，四季酒店多年來一直有意叩關台灣，且鎖定信義計畫區，一看到林敏雄拿下精華地段，便主動上門求親。據了解，雙方光是MOU(合作意向書)就談了快一整年，去年4月底才正式簽約，敲定由元利出資興建，委託四季經營管理，目標2025年正式營運。
有市場人士認為，四季酒店來台也必須面對兩大挑戰，一來是台灣缺乏國際飯店市場，二來是國際人才的短缺，特別是經過疫情洗禮，飯店業人才流失愈發嚴重。 當被問到國際觀光飯店業的困境時，林敏雄語氣堅定地說，「只要是我們認為可以做的，就會很篤定做下去，絕不會退縮！」不管是蓋最貴的豪宅，還是經營最庶民的超市，林敏雄都有辦法成為產業的佼佼者，由他一手打造的四季酒店，令外界相當期待。
央行配合政府打炒房政策，將逐步限縮土建融貸款成數，壓抑建商購地意願，台中多家實力雄厚的上市櫃建商，早已備妥銀彈伺機購地！其中，豐謙（5523）動作頗為積極，今年3月砸重金購入台中東區與北屯區逾1,700坪建地；坤悅（5206）、富宇地產（4907）也已分別備妥30億元、20億元的銀彈，預計年底前伺機購置不動產。
去年稅後賺進逾9億元、EPS達5.91元居台中上市櫃建商「獲利王」的豐謙建設，每股配息僅1.8元，考量金融機構限縮土建融貸款新政策上路後，刻意保留多數盈餘準備購地，今年3月在短短八天內，就豪砸逾11.6億元、在台中市購入逾1,700坪的兩塊精華角地。
豐謙3月9日先砸下約5.44億元，以每坪單價70萬元購入東區「頂橋仔段」大興街、建德街的777.12坪黃金角地；3月16日，豐謙再砸6.16億元，以每坪單價約64.7萬元購入北屯區14期「仁平段」953坪角地，為明、後年的新推案提早備妥土地料源。
此外，坤悅為加速土地開發作業效率，日前董事會通過授權董事長於今年底前，在30億元額度內，針對台灣地區進行不動產洽購相關事宜。 無獨有偶，富宇地產董事會也決議授權董事長於今年底前，在20億元額度內，針對台灣地區進行不動產洽購事宜。
兆豐金(2886)旗下兆豐銀、永豐金(2890)旗下永豐銀承做創意(3443)綠色存款，金額分別7千萬元、2億元，資金將運用於支應綠色建築、可再生能源貸款及汙染防治產業等綠色放款項目。 兆豐銀今年針對企業戶正式推出綠色及永續定存專案，也是公股行庫中第一家發展綠色定存的銀行，由於IC設計廠創意搶得頭香，4月完成首筆綠色定存7千萬元，以實際行動力挺綠色金融。
為協助政府與顧客達成碳排轉型目標，兆豐結合綠色、社會效益兩大ESG特色，辦理綠色及永續定存，並將客戶存入定存的資金，作為綠色貸款及永續連結貸款的資金來源，讓企業戶客戶透過存款也能對環境及社會產生正面影響與長期效益。 永豐銀響應政府「綠色金融行動方案2.0」啟動綠色存款項目，加速實踐金融業引導資金推動綠色產業並創新發展永續金融商品及服務，同步透過綠色專案融資、綠色科技服務攜手企業夥伴邁向永續發展。
永豐銀太陽光電廠融資市佔逾25%，迄今融資餘額已達600億，結合綠色存款服務可望使資金更有效流向永續相關產業，協助各大企業深化ESG影響力，綠色存款專案，預計今年底將委由會計師事務所擔任獨立第三方專業認證機構，確認資金用途。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。 TOP
