|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
北市基地面積大縮水，據591新建案統計近三年新建案基地面積，全台以500-1,000坪的新建案最多，比例達31.1%，然而北市卻大不相同，以200坪以下的基地面積建案最多，占比達39.4%。 不過，專家表示，由於北市素地難求，多是危老、都更改建，中小型建商往往不計面積大小就出手整合，然而在缺工、料漲的趨勢下，小型建案利潤被壓縮，建商開發的意願不高，因此未來恐將不易見到小基地面積的新案。
據591新建案統計七都近三年公開銷售新建案基地面積，全台500至1,000坪的建案比例達31.1％最高；其次是1,000坪以上的占28.3％；第三為200-500坪，占比25.4%，第四為200坪以下，占比15.2%，顯見建商仍偏好具有一定面積的基地開發。
進一步觀察七都，台北市基地面積在500坪以下的建案比例高達七成，千坪以上的基地僅9.4%，為小基地面積最多的都會區，近年年受脫北客青睞的桃園市，基地千坪以上的建案比例則高達37.3%，在七都中一枝獨秀，另，新北、新竹及台南，千坪以上的建案比例也都有三成以上，高雄則分布相對平均。
591新建案分析，台北市寸土寸金，由於開發飽和且地價昂貴，目前具開發效益的大面積素地，已是相當罕見，開發商通常只能透過公部門標售或都更危老等方式取得土地，因此，比起大型建商，財力相對有限的中小型建商，只能透過「化整為零」的方式，只要評估該基地具備開發價值，往往是不計面積大小就會出手，不過近年在缺工、成本大漲下，小基地面積的改建，未來可能也只會愈來愈少。
反觀其餘各縣市如新北、桃園及台中等地，由於重劃區內擁有豐沛土地供給，不少建商在土地取得成本及社區規劃等多種因素下，寧願捨棄近求遠到重劃區內獵地，也是拉抬新建案基地坪數的主因之一。
591新建案表示，基地面積與居住品質息息相關，若面積太小，不僅施工難度倍增，在目前缺工缺料嚴重的情況下，更會造成建築成本遽增；加上建蔽及容積率等限制，造成建物公設不足或法定空地太少，使日後生活環境大打折扣。 因此，一般建商評估購地時，除非是受限成本考量或有都更危老重建等其他訴求，仍會以面積「大」且格局「正」為購地原則，並不會專門收購小面積基地。
為新店區內的央北重劃區，區段徵收總面積約40公頃，因土地方正且基地面積大，被劃分為單純的住宅用地，自2017年完工啟動招商後，深受建商青睞，五次標脫率均達89％，單坪標售價格在124億元至165億元之間。
新店地政事務所統計，自2018年以來共推出近30個預售案，累計近3,700筆預售屋交易，且大部分交易案件為住宅大樓，並以3房2廳2衛產品，含車位約45坪的房型為主；觀察央北房市行情走向，從2018年單坪50萬元至60萬元的價格，來到今（2022）年單坪65萬元至75萬元，其中超過一半的成交總價在1,500萬元至2,500萬元之間。
雙北客占9成 以新店區客最多
根據實價登錄資料分析，購買央北重劃區預售屋的客戶，主要以雙北市民為主，占比達9成，其中新店區占4成最多，接著則是台北市文山區及大安區市民居多；新店地政事務所表示，央北重劃區緊鄰水源快速道路、中安大橋與北二高、捷運十四張站及小碧潭站，到台北市或跨縣市往返都十分便利，加上重劃區內無規劃商業區，住宅環境單純，是吸引周邊居民購屋置產的首要原因。
2022年報稅季來臨，除了所得稅、房屋稅，納稅人也可趁著報稅季，好好地通盤檢視自己的稅務安排！像是遺贈稅、房地合一稅等，不過各種稅制、申報時機與方法，充斥著琳瑯滿目的專有名詞，時常令報稅族不知所措！而在眾多稅制中，不動產移轉的相關稅務更為棘手，報稅過程中稍有不慎，動輒損失上百萬。 如今，不動產成為人生重要的財務決策，除了購買時須注意的地段、機能、格局之外，轉移時的選擇方式，更是關鍵。
無論是透過親子間的買賣、夫妻間的贈與、還是委由信託全權處理，都應及早建立觀念！接下來我們將透過一些案例分享，為你解密更多不動產移轉的節稅法寶！ 近年來十分流行將房地產「裝進公司裡」，成立公司後，以公司的名義持有房地產，每個人再按照投入的資金比例，持有公司股份。出現新的不動產標的時，公司可以辦理增資；如果其他人想加入，也可以在符合公司法的前提下，讓新股東加入；如果有股東想退出，也可以透過轉讓持股的方式，減少持股。
然而，把房地產裝進公司後，從此就能高枕無憂了嗎？你需要留意4種稅，分別是「贈與稅」、「房地合一稅2.0」、「個人綜合所得稅或個人最低稅負制」，以及「營利事業所得稅或營利事業最低稅負制」。特別是在110年7月1日實施的房地合一稅2.0中，推出了「特定股權交易視同房地交易」的規定，就是為了防止個人和營利事業，藉由看起來像交易公司股票，實際上是移轉在中華民國境內的房屋、土地的行為。
舉例來說，小明100%持有一家新加坡境外公司，他以公司名義，投資國內一家A公司，A公司沒有上市、上櫃，也不是興櫃公司，它100%的資產，都是台灣境內的不動產。換句話說，小明是以持有公司股權的方式，來掌控房地產。而在持有房地產的1年內，即是7月1日房地合一2.0實施的這天，賣出境外公司30%股份。這時候，國稅局會認定他賣股票還是賣房地產呢？若是賣房地產，那麼小明的房地合一稅該怎麼計算？
財政部台北國稅局表示，經核定免徵贈與稅農業用地，如果於5年列管期間內變更為其他用途，如停車場、回填土石等，又未依農業主管機關通知恢復作農業使用，依法應追繳贈與稅。 依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，不計入其土地及地上農作物價值之全數。
惟受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如果受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。
舉例來說，甲君於106年10月間將所有坐落宜蘭縣員山鄉土地贈與其子女，並於規定期限內辦理贈與稅申報，列報贈與土地係作農業使用，不計入贈與總額，經審查符合規定，核定不計入贈與總額883萬餘元，核發贈與稅不計入贈與總額證明書，並自其子女受贈之日起列管5年。
農業主管機關於111年1月間通報該農地未作農業使用，違規增建建物及鋪設地磚等設施，經該農業主管機關發函限期回復原狀，甲君未依限回復原狀及作農業使用，依規定應追繳其贈與稅66萬餘元。
國稅局呼籲，申請免徵贈與稅的列管農地，受贈人如於列管5年期間內，因故無法繼續作農業使用時，因農業主管機關會不定期派員勘查是否繼續作農業使用，國稅局也會定期清查，請勿心存僥倖，應主動向原申報贈與農地所轄國稅局，申請更正補稅。
新北市政府為滿足廠商對於廠房空間的需求，2022年5月2日公告標售新北產業園區標準廠房共3單元，截標日至6月15日止，歡迎各界廠商踴躍投標。 經發局長何怡明表示，新北市以「國際投資鏈結」、「創造產業空間」、「深化平台效益」、「產業加值輔導」及「庶民經濟躍升」等五大面向推動產業發展規劃。尤其在「創造產業空間」面向，為滿足廠商對於空間的需求，市府持續釋出公有土地以及標售廠房，協助企業解決用地不足的問題。
此次，特別釋出位於新北產業園區共3單位標準廠房(門牌地址：本市五股區五權七路14號5樓、新莊區五權一路1號2樓之2、3等3戶)辦理標售，其中五股廠房約267坪、新莊廠房各約198坪。新北產業園區位於五股以及新莊區，位處大台北都會中樞，且鄰近桃園國際機場以及基隆港，聯外交通便利且腹地廣大。盼藉由園區內既有的群聚效應，透過廠商間的鏈結發揮極大量能，帶動產業整體發展。
台北市政府都市發展局管有廣慈社會住宅社區3戶店舖已於2022年5月2日公告標租，該社宅基地座落於信義區大道路及福德街84巷，鄰近捷運永春站及後山埤站(步行約6~7分鐘)，未來B區捷運局將規劃捷運紅線廣慈/奉天宮站點，居住環境優美可眺望四獸山風景區，步行即至虎山、豹山親山步道享受芬多精。
基地周邊已開設餐飲業、零售業等，生活機能完善：近林口街商圈、松德、福德、天公廟市場，教育環境優良：近福德、永春國小，瑠公國中，協和祐德、永春高中、松山家商等，歡迎各界投標。
醫療機構成為這一波商用不動產的主要買盤之一。最新實價登錄顯示，板橋新站特區旁的整棟12層菡生婦幼診所、共2,435坪，3月以總價16.8億元交易，現有房客菡生管顧問向前屋主凱峰國際興業買下自用。 據查，前屋主凱峰國際興業是在2013年11月以12.8億購入，持有九年後轉手，帳面獲利3.94億元。
台灣房屋板橋特許加盟店店東賴玉枝表示，該大樓位於中山路一段、民權路口角地，招牌醒目廣告效益大，租金每月至少380萬，加上頂樓基地台月租100萬，初估有3.4％的租金收益率，而租客以自用為目的置產，不僅累積資產，即使要出租收益頗豐，且該大樓屋齡已32年，未來有具有危老改建優勢，吸引醫療集團入手。
近年商用不動產成搶手貨，吸引不少醫療生技相關產業積極置產，例如台灣基督教門諾會醫療財團法人去年12月，以1.55億買下花蓮民權路「安澤天地飯店」，市場預估是為長照市場來做準備；去年3月，彰化基督教醫院以2.87億元，買下位在南投三塊厝段的大賣場和周邊土地交易，土地超過1,400坪。
此外，台北牙醫診所斥資1.26億元買下北市重慶南路透天店面；知名植髮診所生髮堂以9,000萬元入主北市東區店面。上櫃醫材大廠明達醫砸3.11億元，取得桃園八德大興段近1,300坪工業地，為未來發展預做布局；生產快篩試劑、血氧機的泰博科技，今年1月以3.77億元，購得新北產業園區整棟廠辦。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，醫療產業需求穩定，且現金流豐沛，有高度意願來購置不動產抗通膨，資產運用「進可攻、退可守」，更具靈活性。
台北市商辦供不應求，不少企業以買代租，掀買貨潮，據實價登錄及謄本資料，電商平台GOMAJI（夠麻吉）負責人吳進昌以2.53億元買下新北市新店區北新路三段社區「極景藍區」1、2樓店面，其中夠麻吉公告變更營業地址在2樓店面，專家推估，自用機率大。
新北市新店區北新路三段社區「極景藍區」，1樓店面有多家金融、證券業進駐，有「新店華爾街」之稱，據實價登錄，去年12月起接連2個月，1、2樓店面分別以1.44億元、1.09億元成交，坪數為122.69坪、230.76坪，經查買方為澳台國際投資、夠麻吉，負責人均為澳洲綿羊油大王吳進昌。
吳進昌2020年以澳台國際名義，斥資7.31億元取得夠麻吉55％股權，成為董事長，同年砸6.4億元買進內科整棟廠辦，事隔一年，再以2.53億元，買下新店「極景藍區」2層樓店面。 值得注意的是，吳進昌名下另一公司「澳良國際有限公司」，在雙北市經營多家「獵人谷之夢」分店，專售澳洲酒類、安心農產品等，公司就登記在新店區寶強路的「合環御寶」，距離這次首購的店面僅有400米，專家分析，顯見其積極布局在台事業，更以新店為據點，擴大生意版圖。
北市商辦市場供不應求，老商辦的都更、危老改建，也跟不上新商辦的供給，因此不少企業直接以買代租，包括台北大直、台中七期都見此舉。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，新北市不動產熱區新店區也出現這樣的狀況，商辦除了自用外，未來也有出租效益，像此次交易的地段屬於新店華爾街，該址先前也有金融產業、體育用品業種租賃，租況熱門，除了商辦，一樓還可作為店面使用，投報率應可來到3-4%。
至於企業主一次買多戶商辦，陳炳辰認為，如七期一線商辦也有購置數個樓層的情況，除了有空間上的需求，自然亦是對於該商辦大樓投資前景看好，至於在相同區域擁有多間企業辦公室，有利於企業主們工作往返的效率，甚至有些企業主們居住地點也在同一區塊，像是市場上傳出的台塑王家購置豪宅，就與台塑總部有其鄰近性，都可看出情有獨鍾也其來有自，也是對於特定地帶的不動產發展有一定的看好度。
號稱高雄土地公的京城建設董座蔡天贊近期又再度出手買地，根據實價登錄揭露資料，他以個人名義買下位於橋頭區筆秀段的9938.13坪土地，共砸下11.85億元，換算單價每坪11.9萬元，附近房仲表示該價格符合農地行情，但未來經過區段徵收成建地後價格可望漲3~4倍。
根據實價登錄揭露的資料，1月時京城建設董事長蔡天贊以總價11.85億元買下高雄橋頭區筆秀段的9938.13坪土地，而且是以個人、非公司名義購買，換算單價每坪約11.9萬元，而京城集團也秉持一貫說法，對於董事長個人投資行為不予評論。
東森房屋岡山美美勵志新城加盟店店東林峻央表示，目前該區段屬於農地，1分地的行情約5000萬元，因此蔡天贊所購入的價格符合行情，林峻央指出，近10年橋頭的農地價格漲幅明顯，10年前1分地總價約600萬元，10年間漲了7.3倍。
林峻央表示，由於該地目前仍是農地，需要等到政府區段徵收之後才能成為建地，且區段徵收就會拿走約一半的土地，但變成建地後土地價值就不同凡響，以鄰近高雄新市鎮目前土地行情已站上5字頭來看，蔡天贊所買的地未來價格也有機會朝5字頭發展，甚至推出的建案房價至少要3字頭起跳。
近年蔡天贊不時用個人名義購買土地，但並非只有他這麼做，黃舒衛表示，其實很多建商老闆都會用個人名義買地，主要出現在整合初期的土地，以個人名義購買公司就不需要負擔利息、稅金以及整合不成的風險，但相對地當整合成功後再將土地賣回給公司，個人也能得到更可觀的利潤。
宏碁集團展開併購，旗下資訊系統整合商智聯服務（6751）宣布授權董事長施宣輝在1億元額度取得半導體無塵室工程業者旭誼工程股權，加速擴大半導體佈局能量，智聯服務最大客戶是台積電（2330），去年台積電貢獻智聯服務營收逾2成，此次併購又可一舉取得景碩（3189）、明基材（8215）、鼎元（2426）等客戶資源，補足半導體業務版圖。
智聯服務2021年搭上半導體擴張產能及製造業回流台灣紅利，年營收衝上12.38億元，EPS2.44元，雙創歷史新高，隨後智聯服務去年底宣布現金增資，募資3.14億元補足銀彈，今年先宣布1.5億元買辦公室，又在5月3日宣布展開併購。
智聯服務4日宣布將併購無塵室工程商旭誼工程，董事會授權施宣輝在1億元額度內執行，旭誼是一家成立10年，資本額4000萬元的公司，年營收2～3億元左右，董事長鄧在國，總經理葉庭銨有營建與半導體相關經驗，核心業務就是無塵室的規劃興建，若取得控制權，則智聯服務的完整會計年度營收將立即進補2成。
台積電是大客戶 去年營收占比2成 智聯服務是資訊系統服務商，代理許多商業與工業軟硬體業務，結合資訊科技（IT）與營運科技（OT）服務能力，協助客戶建置與維運資訊系統，目前最大客戶是台積電，2020年曾透露台積電業績貢獻超過4成，隨台積電赴美與赴日設廠消息曝光，智聯服務也擴張海外業績觸角，根據財報，2021年台積電營收貢獻21%。 宏碁（2353）目前持有智聯服務51.99%股權，結合宏碁集團的全球化資源，智聯服務2021年6月也在美國成立Acer Synergy Tech America建立在地團隊，以滿足台積電建廠需求。
智聯服務主要核心客戶來自半導體、製造、金融業，旭誼工程核心業務機電空調及無塵室建置，客戶以竹科的高科技業為主，包括鼎元光電、明基材、默克先進材料、榮創能源（3437）、景碩、台耀（4746）及中磊（5388）等等，另外在生技醫療產業有葡萄王及台灣先進手術醫療器材等客戶，產品技術與客戶均具互補性。
智聯服務表示，從終端需求的個人電腦、整廠資訊設備的建構輸出乃至於資訊人力服務外包等，去年營運已有大幅度的成長，未來除原生資訊軟硬體及人力外包服務外，也期望業務能量延伸到高技術門檻的附加價值型產品，建立差異化服務。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
