|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂 襄理(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台中各項重大建設陸續到位，尤其是鐵路高架化及捷運通車後，為許多老舊區域挹注生機，加上危老與都更深具誘因，帶動老宅交易活絡，也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高，磁吸建商爭搶危老與合建商機。 據統計，危老條例上路至今即將屆滿五年，累計至今年第一季，全國危老重建核准逾2,100件數之中，台中市以每案平均基地面積281.8坪，居六都之冠。
此外，從內政部不動產交易統計平台去年第四季的資料觀察發現，台中市五年內新成屋，交易占比還不到1％；而25至30年屋齡的中古屋，交易占比達32.82％；更老舊的30-50年以上的老屋，占比甚至高達四成。
換句話說，25年以上的老宅相加起來，占了去年第四季交易量高達七成比重。 鄉林不動產研究室分析，台中房屋去年第四季交易移轉建築物，有四成是瀕臨危老門檻30年以上老宅，這些中古宅均為民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈，一般30年以上老建物，通常建築本身已無價值，卻擁有低公設、高議價率二大特點，加上不乏坐落在成熟商圈，對購屋預算有限及習慣該生活圈的人而言，反而頗具吸引力。
由於土地價格高漲，加上土建融貸款受到管制，部分建商已宣佈暫不購地推案，而其他建商為求生存，轉而搶進危老、都更合建者愈來愈多。近年來台中市區老屋拉皮重建開始流行，未來參與危老重建也是一大利多。 危老條例自2017年5月10日開始施行即將屆滿五周年，根據內政部都市更新入口網資料顯示，截至今年3月底止，全國危老重建件數累計有2,606件受理、核准2,113件。但以核准案平均基地面積來說，台中市則以281.8坪居六都之冠。
FED 4日宣布升息2碼，市場預期下個月FED還會升息，美國快速升息也增添國內利率走升壓力，一旦持續性的升息到來，不僅房貸族未來的房貸負擔可能增加，升息也會降低購屋人的房價負擔能力，若未來房貸升息1%後，以每月還款4.8萬元試算，20年期的本利平均攤還房貸，升息前可以貸款1000萬元，但升息後同樣的每月房貸支出，卻只能貸款910萬元，升息將導致民眾的購屋負擔能力隨之下滑，對於房價支撐也會形成考驗。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，大幅降息可以降低民眾購屋負擔，同時間也提升購屋人對於房價的負擔能力，相對利率一旦反轉進入升息循環，民眾的資金成本增加，同樣的每月還款金額，可以貸到的房貸金額會出現明顯下滑，國人長期習慣的低利資金寬鬆環境，已經漸趨緊縮。
以20年期本利平均攤還，房貸利率1.5%試算，原本月繳4.83萬元可以貸款約千萬元，若未來升息1%，同樣的月繳房貸金額，卻只能貸款910萬元，若是30年期的房貸試算，原本1.5%的房貸利率，月繳3.45萬元，可以貸款約千萬元，若未來升息1%，則同樣的還款金額，僅能貸款874萬元，無形中房價負擔能力就少了126萬元。
曾敬德表示，試算過後會發現，一旦未來大幅度的升息，使用30年期房貸的購買力反而影響比20年期還要顯著，這波升息循環到來，未來房貸利率有可能會超過2%，建議消費者可以先試算未來升息後負擔會不會太沉重，即使面對升息到來也不必太過恐慌，畢竟利率總是會上下浮動，未來利率也有可能調降，只是現階段面對升息要先做好準備。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，本次升息幅度雖然不小，不過因為符合市場預期，加上6月1日啟動縮表，規模也低於預期，初期縮減在預期之下，有利於市場。換言之，當FED了解市場無法忍受過激衝擊，沒有加速縮表，台灣央行在大趨勢下，利率跟漲在所難免，但幅度約在1碼左右，影響所及，20年千萬房貸月增1000多元，購屋人壓力緩增，買氣也將轉緩，不過因為通膨仍未解除，賣方態度仍強悍，價格不至於出現明顯降價，但對於建商來說，土建融壓力變大，小型建商空間更小，產業結構也將發生質變。
進口原物料受通膨影響，價格不斷上升，許多建商成本狂飆苦不堪言，不少選擇停蓋新建案。不過依據內政部資料，今年第一季全國住宅類建照共3萬9千多戶，雖然跟去年同期相比減少13.9%，跟前年相比卻高了12.4%，代表今年首季建照量仍位於高水位，而今年首季使照量更持續增加，全國共2萬6千多戶，年增幅13.8%，並創下14年來同期新高。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年工料雙漲，營建成本攀高，加上政府打炒房，新案市場開始調控供給，不過房市未降溫，今年首季建照量維持高量，在前幾年推案都在高點的狀態下，使照量也持續走揚。 六都今年第一季住宅類建照量增減不一，減少最多者為台中市，年減47.0%，其次為新北市，跟去年同期相比減少36.2%，桃園市略減3.0%，其他三都首季建照量皆成長，台南市年增幅高達49.7%，台北市也有36.2%的增幅，高雄市今年首季建照量與去年同期相比增加25.0%。郎美囡分析，台中市、新北市近幾年因房市熱絡，在重劃區推案量大，但政府打房態度明確，且待售物件需要去化，促使建商調整腳步，至於台南市受惠科技業議題，看好未來就業人口帶動區域發展，推案量有增無減，台北市則有不少危老、都更案，因此今年首季建照量顯著成長。
在住宅類使照量的部分，僅台南市減少47.8%，其他五都今年首季與去年同期相比都成長，郎美囡指出，近幾年房市升溫，新案推案量大推升歷年使照量，桃園市有271.7%的高成長，主要是去年第一季使照量偏低，但在去年在第二季以後大幅增加，今年首季使照量也高，因此相比之下出現高幅成長，而台南市今年減少近半，係因去年同期量體多，比較基期高，今年首季台南的使照量並未特別低於水平。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，政府致力抑制房市炒作，限制預售交易之政策多少對建商有衝擊，部分區域新成屋量較多，若再加碼新案，可能造成多殺多的區域賣壓，屆時將有一波價量盤整。
據市調機構住展雜誌最新統計，北台灣今年房市520檔期預售、新成屋預估推案量約1,647.7億元，雖較去年實際推案量略增約50億元，但卻是2018年以來次低量，年增幅僅約3.2%。 據住展雜誌最新調查，今年北台灣520檔期推案量僅1,647.7億元、年增率僅3.2%，創下近五年同期次低量、僅高於去年的1,595.7億元，近五年520檔期北台灣最大量落在2018年、達2,789.6億元。
住展雜誌研發長何世昌分析，去年北台灣520檔期因國內疫情衝擊，檔期效應未顯現，今年520檔期建商推案意願依舊意興闌珊，主因受到政府打房、央行升息、烏俄戰爭，以及本土疫情大爆發等多重夾擊，以致連續兩年房市520檔期均呈現泡湯情況。 何世昌強調，雖然國內疫情嚴峻，但建案因造價成本居高不下，而疫情又使缺工情況更加惡化，當市場上沒有便宜的牛，消費者想撿便宜、買到便宜的牛肉恐怕很難。
以各縣市來看，今年北台灣520檔期除了桃園市以案量586.9億元獨占鰲頭之外，其他縣市新推案全面熄火；何世昌指出，桃園此次推案量主要集中在中壢青埔特區、龜山A7兩大重劃區，前者案量達250億元，後者案量約百億元，兩大重劃區案量總計約350億元，占桃市總體案量比重逾五成。
雙北市部分，去年本土疫情爆發時，已淪為疫情重災區，今年疫情再度襲來，區域建商推案率先舉白旗，北市案量僅約254億元、新北市約532億元，新北市罕見地讓出重大檔期推案龍頭地位。 何世昌指出，台北市520檔各行政區推案分布零星，呈現群龍無首的狀態，部分指標豪宅案持續延推，有些建商乾脆「提早放暑假」。
但部份建商或許評估首購剛性需求所受影響相對低，因此有高達六成多建案是30坪以小宅案，最小坪數房型僅有10坪；小宅案如中正「仁愛旭」、大同「永筑埕曦」、中山「長安馥」、大安「友座安森」、信義「信義WOW」等案。新北市火力最強的是林口，推案量約百億元；去年以來，林口房價與買氣快速走揚，到了今年首季，新案成交均價最低從3字頭起跳，連離捷運站較遠的新市鎮北段、或者較不受本地人青睞的南勢地區，2字頭建案均已消失，而520檔開賣的建案售價大多在4字頭以上。
「台鐵高雄機廠」都更案剛通過都市審議，卻引發計畫零碎、文史保存等爭議，對此高雄市都發局回應，目前該案尚未定案，仍處於都市計畫法定審議程序中，待完成辦理第2次公展草案，並報請內政部都委會審議後，將廣納各界建議，爭取市民最大利益。
高雄市都發局表示，本案原為南台灣最大鐵路車箱維修工廠，為配合高雄市區鐵路地下化，遷廠至潮州，為活化該土地，以都市計畫變更為鳳山中城計畫的設計文創產業核心基地，占地約32公頃，未來將結合鳳山工業區，成為設計產業、文創商務的孵化基地，預估可增加鳳山區、前鎮區、苓雅區等區域就業機會，帶動經濟發展。
擬3原則作業 盡力保存文史遺址
高雄市都發局指出，「台鐵高雄機廠」將以3原則作業，其一，盡最大可能保存現有鐵道鐵道紋理；其二，機廠內貨車工廠等重要建築物以「全棟保存再生利用」為原則；其三，尊重並保障台鐵局肩負資產開發的政策任務，努力落實工業遺址再生與鐵道紋理保存的目標。 高雄市都發局將於今（2022）年5月11日舉辦「台鐵高雄機廠」都更案座談會，邀請參與都委會委員、文史保存領域學者專家等公民團體出席，透過蒐集各界聲音，提出兼顧各方需求的都更案。
信義全球資產統計上市櫃法人在內湖科技園區廠辦交易，2021年總交易金額達189億元，比2020年58億元成長2倍，且2021年整棟交易件數達6件，創歷年新高，主要是台北精華土地難尋，內科土地在多項題材支撐下，躍為近年企業總部插旗焦點。目前內科整體土地開發率已來到8成，近期信義全球資產受龍邦國際興業委託辦理標售內科文德段科技工業B區土地，總面積約543.8坪，提供企業搶佔內科興建企業總部搶手機會。
內科產業聚落吸引總部型客戶紛紛進駐 單價迭創新高
信義全球資產進一步統計，2021年上市櫃法人在內湖科技園區的廠辦交易，不僅規模大幅提升，單是一年整棟交易就破百億規模，其中單筆交易最大筆是三商美邦人壽以34億元買下華固智富中心大樓(單價61萬/坪)；另外，今年4月內科也出現一筆整棟交易，領航家投資興業以30.68億(單價66萬/坪)元買下位於潭美段的長虹豐匯商業科技整棟大樓，短期行情上漲1成，單價坐6望7。而文德段在2021年12月實價廠辦交易中，屋齡五年的德孚瑞光大樓，成交金額約1.35億元，估算每坪單價已超過70萬元，不遜市區站前西門商圈、南京四五段商圈的商辦大樓市場均價。
內科開發已屆成熟，文德段投資人爭搶最後6％基地
美國認證商業不動產投資師CCIM、信義全球資產歐人彰副總經理分析，近期受許多市場買方委託代尋總部用地，其中以內科居多，主要是目前內科整體土地開發率已來到8成，西湖、文德段已分別達到92％與94％，即便是發展較晚的潭美段，開發率也達6成左右。
潛銷多組傳產開發客戶表達興趣，有待公開標售投入
歐人彰表示，預計6月17日開標的文德段科技工業B區土地，距未來環狀線Y34站約350米、周邊如TESLA特斯拉內湖服務中心、台灣大哥大數據機房、林秀俊基金會等知名標的，700米達好市多COSTCO內湖店、800米直上環東大道避開內科壅塞車潮，坐擁捷運東環段增值潛力，本案極具增值潛力，提供企業搶佔內科興建企業總部絕佳機會。
因此，自Q1開始潛銷作業起，亦接獲多組洽詢，與台商回流帶來許多企業擴編購買辦公需求，以及不動產開發商在住宅市場混沌不明，促使辦公產品屢創新高等原因有關，顯示在疫情下，台北商業空間使用市場基本需求依然強勁。台北市大面積土地越來越少，土地價格更是逐年上漲，此次標售的內科文德段土地，土地面積約543.8坪，從單價亦極具吸引力，相當適合打造企業總部，預期吸引科技業、傳產、開發商等企業評估投入。
興富發看準中南部發展，將未來十年重心移轉，多角化經營飯店、商辦；在確保長年獲利來源的同時，它建議政府，應將房市回歸市場機制。 2022年以來，房市很不平靜。自央行總裁楊金龍宣布政策利率調升1碼引發譁然，這是暌違十年首度升息，接著整個2月分，台南、桃園、基隆都陸續傳出預售案場遭稽查的違約事項。對照329檔期推案金額再創5年新高、總銷達7千億元推案量，顯得有些格格不入。
雖然，近來傳出南部市場量縮價跌的訊息，但整體基期已經拉高，市場仍充滿詭譎氣氛。 國內獵地王興富發總裁鄭欽天接受《財訊》專訪時，特別從原料、剛性需求等實際數據分析，他指出此波房市不但「漲價有理」，而且在中南部的買盤支撐下，營建業的多頭至少還有7年！
中南部潛力買盤 支撐需求
鄭欽天首先提到看好中南部的理由，許多企業在中南部設廠帶來的就業機會，會持續發酵，進而帶動薪資提升。他以自己的朋友為例，去年赴台南設廠從北部帶了4位員工，如今加上當地的員工已增加到60人；近期又打算去高雄設廠，想招募5百位員工。或許這一兩年看不到薪資大增，但是3年後絕對會有感受，因為來設廠的，都是屬於利潤高的產業，並坦言未來十年興富發的營收獲利，會在桃園以南。 中南部的漲價效應，是因為房價基期低，造價一跳上來，房價就直接漲20至30%。
鄭欽天舉例，以電焊工來說，原本一日的薪資為2千、3千元，而今8千元，技術好的甚至上萬元。一則因中南部大舉設廠；二則風力發電也搶走許多電焊工；三、過去南部案量不多，投入營建業的年輕勞工有斷層，都使得南部的發包成本比中北部高。 又桃園模板一平方公尺6百至7百元，高雄則要1千1百至1千2百元，高出1倍。中南部平均房價在40萬元以內，造價成本漲了6、7萬元，就幾乎占了15%，加上建商也要賺錢，所以此次中南部房價大漲，有20%幾乎都是通膨、工資、材料大增的加總所致。
鄭欽天忍不住說，自家有案子原本計算造價9萬多元，如今發包變成16萬元，「一坪差7萬元，我要去哪裡賺7萬元？全部都吐給工資了。」算到最後倒賠五千萬元，還有向客戶承諾的工期壓力，不準時完工還要罰錢，「其實好想賠給客人不要賣了，他交訂金10萬元，我還他20萬元，不然賠總價的15%都划算……」 因此，善於管控成本的鄭欽天，早已提前看到未來趨勢，一一年即成立建築資訊中心，至今規模已有一百多人。建案興建前會與規畫部門互相搭配，從管線、配置、機電、裝修，先在電腦中跑過一遍，提供各角度圖檔，透過手機截圖與工班溝通，快速又直接，所以地下挖深、樓層蓋高的成本都比同業低。
青年購屋商機 上看9兆元
又好比以鋁模取代板模，外牆平整不用再打底。使用預組鋼筋柱，先在工廠焊接，再到現場吊裝。木地板取代地磚，貼磁磚要在一樓運水、運沙、攪拌，而木地板施工只要3天。整體而言在工法改善後，現場施工的人工需求減少二至3成。
鄭欽天說，大家常問他「為什麼南部有這個需求？」他說，過去台南房價低時，容積180至200%，根本不可能蓋大樓，只能蓋幾千萬元的透天厝，如今台南的房價已達30萬至40萬元，200%的容積蓋大樓就划算了，才會有建商一直推案。過去台南低總價的大樓新產品沒有人提供，興富發就提供這樣的產品以滿足需求。
年輕人買房的需求，可從台灣目前人口結構來分析。鄭欽天表示，以上次總統大選來說，30至35歲的人口，有480萬人，兩人1戶就240萬戶，若打對折也有120萬戶，以全台預售大約一年平均十萬戶來算，12年的需求是穩定的，無關政府打不打房，基本需求都存在。假設不全部買新房，以120萬戶再打7折，還有80多萬戶，就算近一、兩年消化掉20萬戶，至少還有6至7年的需求。若平均1戶1千2百萬元，80萬戶就有9兆多元的商機；過了7年又有換屋的新需求產生，是內需循環產業。
至於政府打房，限縮建商的土建融，提高自備款，鄭欽天倒有不一樣看法。他認為營建業是循環週期內的產業，不可能全部用借貸，也應自己把資本養大，「台灣建商資本都太小，人家香港一家地產公司，是我們全營建業的資本！」尤其許多中南部建商是臨時股東，賺了就分，沒有長期累積經營。不過話鋒一轉也說，政府頻頻的大動作，就是告訴國人台灣未來的景氣會大好，房價還會漲；因為不可能經濟成長、設廠增加、就業機會增加、薪水增加、國民所得再增加，房價卻暴跌，「不應去製造民眾對未來的恐慌！」
受到新冠疫情影響，台商回流帶動商辦市場，根據商仲數據揭露，今年第一季台北市辦公室受B辦租賃需求縮減，平均空置率微升至3.83%，但仍位處低檔區。企業因應疫情所帶來的衝擊，除產業轉型、辦公室也將跟著趨勢重新規劃、轉型，未來商用不動產企業總部汰舊換新需求高，全新商辦更受青睞。
近年的商辦缺貨潮之下，大台北熱門商辦區塊包括信義計劃區、內科等皆難有新商辦釋出，因此企業軸線往南港等新興區塊移動，也成為趨勢。在新北市部分，其中新莊副都心、新北知識產業園區受惠機場捷運A3與環狀線Y20站的開通，近年陸續有百貨、商辦落成，包括宏匯、儒鴻、四零四科技、夏姿集團等企業紛紛於此設立總部。
多年前年開始佈局新莊副都心的桃園豪宅建商中悦建設機構，陸續積極獵地，目前已規劃七件商辦、三個住宅案，並將中悦企業總部遷徙至新莊，繼第一棟商辦「中悦IFC」銷售邁入完銷階段，「寰宇1號」也在近日正式公開。中悦建設機構旗下悦萊建設總經理翁茂槐表示，「寰宇1號」每坪開價55萬元，目前已經落成，標準層單層面積為550坪，總銷金額55億元，每坪租金1450元，企業多以自用為主，早期預售時期，曾有光寶集團洽整棟銷售，但評估單一企業進駐，較無法帶動周邊商圈，因而仍維持單位銷售。
翁茂槐表示，北市精華地段的A級商辦，大多使用已久也正面臨進入汰換潮的階段，所以已有許多北市客戶積極接觸，希望從已使用4、50年的老舊商辦，遷移到一個全新的、有潛力的地段，希望在新總部據點，迎接企業的下一個50年。
由於目前企業競爭力包含落實ESG，因此ESG風潮也反映在辦公室節能減碳的趨勢。曾榮獲德國iF建築獎的建築師李文勝說，包括多功能陽台的規劃，讓整個辦公室空氣產生對流，進一步達到健康、通風、採光、省能的效能，也正好符合現在的防疫需求。
企業趁升息前搶借週轉金，加上升息逼出的不動產搶貸潮，國銀首季放款增量創史上同期新高。據金管會5日公布，本國銀行首季放款增加約9,777億元，即有近兆元的增量，創同期放款增加量的新高，銀行局主秘侯立洋表示，主要是企業週轉金放款前三月增5,974億元，不動產放款則增加3,118億元。
企業週轉金放款大幅增加，一是代表企業看好景氣或未來獲利，借款擴充營運規模，二是可能想在升息前鎖定低利成本，借新還舊，銀行局亦指出，從去年3月底到今年3月的一年間，企業週轉金放款增加1兆2,587億元。 而不動產放款包括房貸、土建融及其他不動產抵押放款等，在中央銀行祭出選擇性信用管制及3月啟動升息，逼出新的搶貸潮，若從去年3月底到今年3月，國銀不動產放款是增加1兆3,017億元，比企業週轉金增加金額更多。
據銀行局統計，到3月底國銀放款餘額已近34兆6,528億元，在今年1月才突破34兆元，第二季就可望挑戰35兆元，即是首季放款快速成長近1兆元，創史上第一季放款增加量的新紀錄。 3月底國銀存款餘額49兆3,882億元，比去年底增加7,429億元，即首季是放款增速比存款高，國銀存放比從69％多回到70.16％，存放款間差額到3月底仍是有14兆7,354億元之多。
分析首季放款量，1月因農曆春節前企業資金調度需求，單月放款增近5,336億元，創單月放款新高，2月天數少單月僅增1,324億元，3月放款再增3,117億元。 銀行局表示，3月放款增加較多的銀行，第一即華南銀行，增427億元、其次是第一銀行增378億元，彰化銀行以352億元增貸量排名單月第三；同時間3月存款增量，亦是公股行庫拿下前三名，第一名是兆豐銀增1,198億元，第二是台銀增625億元，第三是合庫增468億元，侯立洋表示，主要是企業調度資金，讓這些銀行存款大增。
寒居酒店5日正式開幕，這是寒舍集團旗下第五家飯店，也是在台北市第四個據點，寒舍餐旅董事長蔡伯翰表示，疫情衝擊觀光產業，觀光飯店面臨缺工缺錢困境，希望政府能持續對觀光飯店紓困補助員工薪資，並比照製造業讓觀光飯店引進移工為客人提供服務。
蔡伯翰表示，受疫情衝擊，觀光餐旅業受創嚴重，以國際客為主要客源的台北市觀光飯店至今仍欲振乏力。他說，過去兩年不少產業獲利創高，政府稅收也超過預期，所以期待政府對觀光產業有更多「關照」。 蔡伯翰並表示，除旅行社之外，過去二年觀光飯店人力亦大幅流失，其中有些是離職轉業，有人是因飯店精簡人事離開，另有人是因疫情家人反對；同時，外籍專業經理人與廚師亦因台灣嚴格防疫，已有一段時間很難取得簽證。
蔡伯翰指出，雖然近期國內疫情升溫，但隨著疫苗覆蓋率提升，「與疫情共存」將成為新常態，觀光飯店迎接復甦卻面臨缺人缺工問題，所以希望政府比照港澳、新加坡和日本，開放觀光飯店引進移工提供服務。 寒居酒店為寒舍集團首次將商務與觀光結合的據點，除了融合國際旅客需求、搶攻中階金融商務客群，也希望契合國旅市場需求、吸引現代年輕消費族群。蔡伯翰指出，松江南京商圈商務客非常活躍，未來寒居酒店將鎖定中階商務客，首年房價預估落在4,000～4,500元，二、三年內目標住房率可達七成。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
