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後疫情時代,住宅習慣受到改變,中古屋有愈買愈大趨勢,統計聯徵中心資料顯示,六都中古大樓2021年平均購屋面積為45.1坪,比2019年疫情前的43.6坪,增加了1.5坪,其中以桃園平均增加1.8坪居六都之冠。 但另一方面,房價總價高讓小宅成新屋主流,因此六年內的輕屋齡大樓的購屋面積呈縮水趨勢,購買輕屋齡大樓者平均購屋面積,從2019年的49坪,到2021年44.8坪,足足少了4.2坪。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,受總價預算限制,現在新成屋愈蓋愈小,不過疫情邁入第三年,居家隔離普遍,在家上班、宅生活已成趨勢,重視居家空間的購屋者「捨新求舊」,以便用較低單價換取較大的居住空間,因此全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪,雖還不到多一房格局,但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間等,頗能滿足民眾對宅生活的需求渴望。
觀察六都各縣市,疫情前後中古大樓平均購屋面積全都增加,其中桃園平均增加1.8坪居六都之冠,台中、台南、高雄皆增加1.5坪,新北則是1.2坪,而寸土寸金的台北市也增加了0.9坪。 張旭嵐說,房價是影響購屋坪數的主因,有別於新屋價高,中古屋相對好入手,也讓民眾有能力買大,而北部房價高於中南部,坪數增加幅度相對受限。
即便此波房價快速急漲,但今年第一季北、北、桃、竹仍有部分行政區的新案開價還沒回到前一波高點,且絕大多數集中在大台北地區,尤其是新北市八里首季新案開價僅是前一波高點的八五折。
根據住展雜誌調查,北北桃竹今年第一季新案開價仍未突破前波高點的行政區,以八里落差最大,前一波高點每坪新案平均開價約三十七.五萬元,今年第一季每坪約三十一.二萬元,有六.三萬元的落差、減幅約十六.八%。
落差第二大的則是台北市中正區,前波高點每坪約達一三八.九萬元,今年第一季每坪約一一七.一萬元,每坪落差約二十一.八萬元、減幅約十五.七%,其中每坪價差為各行政區最大。進一步觀察新案開價落差前十大行政區,台北市有五處,包括中正、士林、萬華、北投與中山區,新北市有四處,包括八里、汐止、永和以及泰山,桃園市有一處則是大溪。
住展雜誌研發長何世昌指出,開價未破前波高點的行政區,大多數成交均價也還沒過歷史高點,房價性價比相對較高;以北市中正區來說,因區域老舊又缺乏有力題材、高總價豪宅銷售緩慢,已被松山區超車,甚至看不到松山區的車尾燈。不過,以目前趨勢來看,接下來八里、北投、泰山很可能會快速衝破前高。
黃舒衛表示,新建案會因為區位條件的差異而產生相當大的落差,即使掛著一樣的門牌,但所屬的學區、商圈、景觀、交通條件大不同,有時候可比性不高。舉例來說,北市中正區有正對大學校園的超高層豪宅,也有擠在高架橋邊的狹小危老案。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然部分區域平均房價尚未回到高點,但實際上房價可能已經過高,主要因預售案案量較少,同時間個案也會因地段與條件不同而有所差異,若是之前有些指標案因為本來條件特好,拉高區域房價,可能後來就會變成價格的天花板,不過整體趨勢都在創高的表現來看,個案推案時還是會去挑戰區域的高價。
民眾在買房時,常見「房屋附車位」的銷售方式,為協助分析正確的房屋單價,台北市地政局推出「大數據扣車位算房價2.0」,透過同社區、周邊500公尺範圍內的車位交易價格比較、以及推算建物公設比車位面積,準確性的計算房價。
台北市地政局指出,「大數據扣車位算房價」於2020年推出,透過同社區及周邊300公尺範圍內的車位價格交易資訊,自行試算扣除車位後的房價單位;惟各社區車位面積差異性大,地政局再推出「大數據扣車位算房價2.0」版本,採同社區車位交易資訊,透過資料庫各社區公設比,推算車位面積,並參考同社區未申報車位案件來計算房屋單價。
運用AI推算面積 2.0版本更精準
經統計,目前「大數據扣車位算房價2.0」系統內,計有2.6萬筆車位參考資訊,台北市不動產估價師理事長鐘少佑表示,「大數據扣車位算房價2.0」運用AI推算車位面積,自動扣除車位計算後的建坪及單價,有效提升計算房價準確度。 台北市地政局表示,若民眾想查詢交易單價為含車位單價,只需點擊「單價是否含車位」欄內,將直接顯示拆算不含車位的房屋建坪單價,讓民眾輕鬆就能掌握最真實的房價水準。
新北捷運局今(9)日舉辦環狀線板橋站捷運開發案招商說明會,預估投資總金額約23億元,已於今(111)年4月公告徵求投資人,透過板橋站坐擁四鐵共構優勢、便利的交通及生活機能,打造地標型商辦大樓,成為新北市重要的交通樞紐及時尚都市中心。
新北捷運局副局長林耀長說,板橋站捷運開發案基地面積約1,680坪,可興建地上16層、地下7層,總樓地板面積約1萬1,350坪之捷運商辦大樓,提供商場、品牌旗艦店、旅館及企業總部等進駐,預計今(111)第4季進行綜合評選出最優申請人,簽約成為投資人後,辦理開發。
林耀長表示,板橋站開發基地位處新北市四鐵共構之交通樞紐位置,為提升大樓規劃品質,與加強結構耐震能力及安全性,將採鋼骨結構(SC)興建,目前1樓至5樓為捷運出入口及新北板橋轉運站,可透過新站路地下道及空橋與臺、高鐵及捷運板南線連通,並預留銜接介面,與未來規劃興建之國家兒童未來館連接,打造地標型商辦大樓,創造多元就業機會。
新北捷運局說,環狀線通車後,透過捷運場站開發可吸引人潮於捷運沿線活動,為運量帶來正向效益,也推動沿線地區發展,帶動都市機能的再生,提升土地利用價值,形塑TOD城市,打造優質舒適的捷運生活圈。
租屋族注意,行政院消保處針對住宅(房屋)租賃契約書進行專案查核。調查發現,逾三成門市陳列舊版契約,已要求各銷售通路下架舊版契約,呼籲租屋簽約宜慎選。 消保處說,部少消費者反映,市售住宅(房屋)租賃契約書內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定有所未合,更有部分契約條款嚴重侵害承租人權益,如押金過高、轉嫁稅捐等。 為使出租人及承租人選擇正確銷售通路,方便取得符合規定新版契約,消保處會同內政部地政司及各地方政府地政局處進行專案查核。 消保處指出,該次共計查核120家門市,包含書店及生活百貨80家、四大超商40家。發現有38家門市陳列舊版契約,比例為31.7%,此外各門市共計陳列286份契約,其中83份為舊版契約,比例為29%。 消保處說,四大超商、墊腳石圖書文化廣場、金石堂書店、金興發生活百貨、久大文具等連鎖通路完全陳列新版契約。惟101文具天堂、金玉堂文具批發廣場、諾貝爾圖書城、九乘九文具、小北百貨、光南大批發則出現舊版契約。 消保處提醒承租人,舊版契約存在押金上限及返還時點不明確、不當轉嫁稅捐、加重承租人違約責任等不利條款。 消保處強調,簽約前請務必選擇正確銷售通路購買新版契約,並自備新版契約與出租人簽約;租賃契約倘由出租人提供者,應逐點核對契約內容是否與應記載及不得記載事項規定相同;倘出租人提供不合規定舊版契約,應拒絕簽約,並可檢附事證向主管機關檢舉。
僑外資、外國人來台買地勝買樓,據內政部最新資料,今年第1季外國人來台取得不動產狀況,其中,土地取得807件,年增15.8%,創三年同期新高;建物取得為262件,年減16.6%;六都中,台南以土地取得件數稱王,桃園以土地面積稱霸。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,在房地合一2.0將外國人納入高稅率族群後,海外買家相對保守,此時的買盤多半都是「台商僑外資」,為產業、企業布局,另一方面,也有部分海外買家仍然看好台灣前景,願以長期持有模式轉進土地,讓土地熱度提高。
統計資料顯示,近七年第1季外國人來台購屋,建物取得部分,以2020年第1季332件最多,去年降至314件;今年再降至262件,減幅逾16%。六都中以台北取得58棟最多,其次為新北55棟,桃園42棟第三。取得土地方面,2019年第1季達815件,2020年因疫情關係,降至800件,2021年再降至697件,不過今年首季回升至807件,增幅達15%,六都中,數量最多的為台南市,桃園則以取得面積稱王,六都之外,以新竹縣市合計共66件,和基隆市27件較多,算是不錯表現。
徐佳馨表示,相較於世界各國的不動產投資報酬率,台灣表現不如他國,加上房地合一2.0之後,高稅率更讓外資難以從中獲利,簡單來說,成本高投報低,外人買屋可謂是不划算。 徐佳馨進一步分析,此時進場者,多數為台商之海外公司,以投資或設廠名義登記,考量多為產業前景或企業布局,也因此,能有較多供給,且搭著園區話題或是台商返台話題的新北、桃園與台南,表現強勢,而新竹縣市表現更讓人驚艷。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,以目前台灣環境來看,外國人在台交易不動產應多為台商回流或僑外資,在目前打炒房壓力下,短進短出並不划算,加上政府對於洗錢防制的謹慎,轉進不動產確實需要更多準備,也因此在規劃上也比過往更為細膩,標的長線狀況才是投資人最在意的地方。
台北市北投溫泉老飯店轉手又一樁。麗寶建設集團董事長吳寶田耗時長達11年,終於在今年1月完成收購台北市北投號稱「三大名湯」之一的百年歷史老飯店「北投逸邨溫泉飯店」,總共大手筆斥資7億元,日前已順利獲得台北市核准危老重建;吳寶田9日表示,預計將重建為140戶、每戶約20坪的溫泉小宅,重現名湯的光采。
近幾年建商獵地目標紛紛轉移到產權完整而單一、基地大而方整的飯店、旅館,尤其台北市北投更吸引多家建商紛紛收購、或簽下合建案;據台北市政府最新核准的危老重建案統計,自2017年5月正式實施危老重建以來,迄今已核准達669案,其中北投知名老飯店「北投逸邨溫泉飯店」,甫於今年4月正式獲得核准。
據台北市政府資料,「北投逸邨溫泉飯店」危老重建案,位於台北市北投區溫泉路,地號為新民段四小段213-7、234、235、237、238、238-1、239,及239-1地號,共有八筆土地,基地面積為1,329.82坪,並取得結構評估、基地退縮、耐震設計、綠建築等容積獎勵,加上10%時程獎勵,合計獎勵總額度達36%。
經該土地謄本最新資料顯示,「北投逸邨溫泉飯店」八筆土地自2011年2月至今年1月的11年間,陸續被吳姓自然人所收購,八筆土地所有權人的地址全部都登記在新北市五股成泰路一段;進一步查證,赫然發現這棟飯店的新主人,為麗寶建設集團董事長吳寶田。
吳寶田9日在本報查證下證實指出,這棟飯店是台北市難得一見、基地規模廣達千坪以上的大基地,在耗時11年、陸續收購期間,總計斥資7億元,陸續取得產權;目前整合完成後,預計會規劃為大約140戶的住宅大樓,每戶坪數大約20坪的小型溫泉住宅產品。
至於日前正式獲得核准危老重建後,最新進度,吳寶田表示,這棟老飯店的基地很難得三面臨路,位於地熱谷旁,景觀、泉質都相當棒,目前全案正在都市設計審議中,未來的推案時間尚未確認,預計將會採先建後售。
「北投逸邨溫泉飯店」在日據時代稱為「星乃湯」,曾是日本軍方專用的招待所,迄今被譽為北投「三大名湯」之一,已有百年歷史,為北投最古老的泡湯浴場之一,飯店建築保有原本的木造百年建築迄今,不論庭園、景觀和建築物都充滿濃濃的日式風格。
據傳,因原本擁有權人李氏家族兄弟鬩牆,而於2008年閉館歇業,走入歷史。 最近北投溫泉飯店紛紛易手,尋求重生。今年3月全坤建設才簽下「熱海大飯店」合建分屋案;另外去年11月則有北投「水紗蓮休閒旅館」被悅禧建設以7.3億元整棟買下,擬進行危老或都更改建;北投新秀閣溫泉飯店於2011年被日勝生砸下8.54億元買下後,也規劃在今年底遞件申請危老重建。
美國、台灣陸續升息,國銀主管指出,升息效應逐漸發酵,加上近期本土疫情再起,整體看屋意願下滑,到銀行申請房貸的人數量也降低,預計今年房貸量增長與去年相比將十分有限。 華南銀行主管說,今年在房貸量的部分,為避免房市過熱,將以維持或微幅提升為目標;質的部分為增加與同業間商品的區隔性,提供「優質首購客群」最長四年寬限期,考量風險貼水酌予加碼貸款利率3個基本點,以提升平均利率。
第一銀行指出,今年的發展重點將是持續耕耘優質客戶並提供優惠專案貸款,包含了薪轉戶、六師客群等,以及持續推廣「樂活房貸」及「以房養老」房貸。另外,為因應數位化需求,透過「第e數速貸」個人線上貸款平台,提供數位化貸款體驗。
房貸龍頭土地銀行分析,政府推出「健全房地產市場方案」後,相關部會配合施行實價登錄2.0、房地合一稅2.0及選擇性信用管制等一連串房市政策,雖抑制部分短期投機買盤,惟因利率處於歷史低檔、市場資金充沛、房地產為抗通膨保值標的等因素影響,整體房市仍呈現價量齊揚的格局。
展望未來,因營建成本、土地成本、缺工問題尚未明顯緩解,加上部分建商改採邊建邊售或先建後售的推案方式,變相延後房市部分供給量能時點,致使短期房價仍具一定支撐力道,惟考量房價處於相對高基期,民眾購屋負擔能力有限,若上漲態勢延續,買賣雙方價格認知差距進一步擴大,或將影響房市交易量能表現。
行庫指出,政府持續關切房市議題,相關部會滾動式調整房市政策走向,近期亦有通膨現象引發央行提前升息時點可能性、國際新冠肺炎變種病毒再起,影響實體經濟面等疑慮,皆為國內房市後續發展投下不確定因素。
新光金公布最新前十大股東名單,新光醫院、新光三越、新勝、新光實業仍維持前四大股東,第五大股東由匯豐銀託管高盛投資專戶首度拿下,持有17.8萬張、占率1.23%;更特別是義聯集團創辦人林義守堂弟林高煌為董事長的裕鐵企業,以15.7萬張、占1.08%,首度躍升新光金第九大股東。 2020年新光金此屆董事改選時,市場上就曾傳出林高煌布局近1%的持股,且不是支持前新光金董事長吳東進的勢力,林高煌持續參與新光金現增等,持股已升高到第九大股東,是看好新光金實際價值,還是另有併購等話題,目前仍不清楚。
對此,裕鐵企業低調回應,此舉單純是財務投資,沒有其他目的。去年在鋼鐵產業榮景時,裕鐵也曾購買不少中鋼和中鴻等相關股票,也是純財務投資考量,這次投資買進新光金股票也是同樣策略,沒有其他動機,包括介入企業的經營權。
新光金內部表示,除了台新金控可能對評估併購新光金有興趣,市場上有興趣的人不少,不排除有人想撿便宜。9日新光金股價收在9.09元,對照今年2月股價一度站上12元,目前已跌逾24%,市場分析,新光金帳上仍是有不少值錢的不動產,且新光人壽資產逾3.4兆元,排名第四大壽險公司,可運用資金相當可觀,所以可能有投資人會看好未來的併購題材或升息議題。
新光金最新的前十大股東名單,第一大仍是新光醫院有近58萬張,持股4%;第二是新光三越占3.83%;第三是持股3.28%的新勝;第四是台灣新光實業有1.66%,新勝及新光實業的代表人都是台新金董事長吳東亮的夫人彭雪芬。
第五大是高盛投資專戶,2021年時還未見在前10大股東中,這次直接躍升第五大,加碼至少6.5萬張,匯豐銀託管的高盛投資專戶常見在各金融機構大股東名單中。
第六大是摩根大通託管先進星光基金,持有1.22%,在去年一年有加碼約0.07%,即約1萬多張;第七大是摩根大通託管梵加德新興市場股票指數基金,持有1.13%,第六及第七都是新光金近年常見的前十大股東名單。
第八是吳東昇為董事長的新光合纖,持股1.12%;第九大是裕鐵企業;第十大是新光人壽創始員工吳家錄的家邦投資,持股0.89%。
根據樂居網區域房價統計,台中房市近一年來每坪成交均價逼近30萬元,其中,東區房價以黑馬之姿、奪下台中市第三高價行政區;進一步觀察東區「台中車站生活圈」,受惠於干城「六期商業特區」磁吸許多知名產業爭相購地卡位,帶動區域房價飛漲,近一年每坪成交均價年漲幅近三成。
根據樂居網實價登錄資料顯示,台中市住宅產品近一年每坪成交均價為29.49萬元,其中,西屯、南屯、北屯、東區每坪均價站上3字頭,超越台中市全市均價,成為高房價行政區。而包辦高房價前二名的西屯區、南屯區,區域內有七期、八期等重劃區,向是台中市傳統豪宅聚落;最讓人訝異的是,東區以均價32.52萬元、拿下全市高房價區域的第三名。
分析區域行情,鄰近台中火車站的東區,是唯一入榜「一年成交均價」及「均價一年漲幅」前五名的行政區;若以成交均價近一年的漲幅來看,東區以年漲幅28.03%,成為台中房價漲幅第二高的行政區;而冠軍則是由南區以漲幅30%拿下。
台中房仲分析,東區、南區原本是台中舊城區,近幾年搭上台中大車站計畫的推動,尤其是東區干城「六期商業特區」近年來招標成果亮眼,進駐業者包括秀泰商場、全聯、福容開發、煙波飯店、南山人壽等,東區不僅有區域客撐盤,同時吸引了外地客及有商業剛需的商務客層,房價應聲上漲。
東區近一年來每坪成交均價來到35.52萬元,年漲幅高達三成。位於東區台中車站生活圈內的新建案不少,包括豐邑機構「浩瀚湖濱城」、名軒開發「台中新站」,春虹機構「京綻ONE」、安美建設「安美城心」等。 其中,「台中新站」採先建後售,預計今年下半年完工,全案規劃196戶住家+10戶店面,產品規劃23-36坪二至三房,頗受首購族的青睞。
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