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房產新聞

  1. 六都中古屋 愈買愈大間

  2. 雙北房價急漲 北市松山區已超車中正區

  3. 北市推「大數據扣車位算房價2.0」 解決買房陷阱

  4. 環狀線板橋站捷運開發 坐擁四鐵共構打造地標型商辦大樓

  5. 租屋族注意 市售舊版租賃契約逾三成

  6. 外人來台置產 買地勝買樓

產業新聞

  1. 麗寶砸7億 翻轉北投老飯店

  2. 升息房市略降溫 國銀今年房貸增長恐有限

  3. 裕鐵 躍升新光金第九大股東

  4. 東區房價年漲近三成 躍台中黑馬

 


1、六都中古屋 愈買愈大間

2022/05/10 經濟日報 朱曼寧

後疫情時代,住宅習慣受到改變,中古屋有愈買愈大趨勢,統計聯徵中心資料顯示,六都中古大樓2021年平均購屋面積為45.1坪,比2019年疫情前的43.6坪,增加了1.5坪,其中以桃園平均增加1.8坪居六都之冠。 但另一方面,房價總價高讓小宅成新屋主流,因此六年內的輕屋齡大樓的購屋面積呈縮水趨勢,購買輕屋齡大樓者平均購屋面積,從2019年的49坪,到2021年44.8坪,足足少了4.2坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,受總價預算限制,現在新成屋愈蓋愈小,不過疫情邁入第三年,居家隔離普遍,在家上班、宅生活已成趨勢,重視居家空間的購屋者「捨新求舊」,以便用較低單價換取較大的居住空間,因此全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪,雖還不到多一房格局,但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間等,頗能滿足民眾對宅生活的需求渴望。

觀察六都各縣市,疫情前後中古大樓平均購屋面積全都增加,其中桃園平均增加1.8坪居六都之冠,台中、台南、高雄皆增加1.5坪,新北則是1.2坪,而寸土寸金的台北市也增加了0.9坪。 張旭嵐說,房價是影響購屋坪數的主因,有別於新屋價高,中古屋相對好入手,也讓民眾有能力買大,而北部房價高於中南部,坪數增加幅度相對受限。

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2、雙北房價急漲 北市松山區已超車中正區

2022/05/09 自由時報 徐義平

即便此波房價快速急漲,但今年第一季北、北、桃、竹仍有部分行政區的新案開價還沒回到前一波高點,且絕大多數集中在大台北地區,尤其是新北市八里首季新案開價僅是前一波高點的八五折。

根據住展雜誌調查,北北桃竹今年第一季新案開價仍未突破前波高點的行政區,以八里落差最大,前一波高點每坪新案平均開價約三十七.五萬元,今年第一季每坪約三十一.二萬元,有六.三萬元的落差、減幅約十六.八%。

落差第二大的則是台北市中正區,前波高點每坪約達一三八.九萬元,今年第一季每坪約一一七.一萬元,每坪落差約二十一.八萬元、減幅約十五.七%,其中每坪價差為各行政區最大。進一步觀察新案開價落差前十大行政區,台北市有五處,包括中正、士林、萬華、北投與中山區,新北市有四處,包括八里、汐止、永和以及泰山,桃園市有一處則是大溪。

住展雜誌研發長何世昌指出,開價未破前波高點的行政區,大多數成交均價也還沒過歷史高點,房價性價比相對較高;以北市中正區來說,因區域老舊又缺乏有力題材、高總價豪宅銷售緩慢,已被松山區超車,甚至看不到松山區的車尾燈。不過,以目前趨勢來看,接下來八里、北投、泰山很可能會快速衝破前高。

黃舒衛表示,新建案會因為區位條件的差異而產生相當大的落差,即使掛著一樣的門牌,但所屬的學區、商圈、景觀、交通條件大不同,有時候可比性不高。舉例來說,北市中正區有正對大學校園的超高層豪宅,也有擠在高架橋邊的狹小危老案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然部分區域平均房價尚未回到高點,但實際上房價可能已經過高,主要因預售案案量較少,同時間個案也會因地段與條件不同而有所差異,若是之前有些指標案因為本來條件特好,拉高區域房價,可能後來就會變成價格的天花板,不過整體趨勢都在創高的表現來看,個案推案時還是會去挑戰區域的高價。

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3、北市推「大數據扣車位算房價2.0」 解決買房陷阱

2022/05/10 住展房屋網

民眾在買房時,常見「房屋附車位」的銷售方式,為協助分析正確的房屋單價,台北市地政局推出「大數據扣車位算房價2.0」,透過同社區、周邊500公尺範圍內的車位交易價格比較、以及推算建物公設比車位面積,準確性的計算房價。

台北市地政局指出,「大數據扣車位算房價」於2020年推出,透過同社區及周邊300公尺範圍內的車位價格交易資訊,自行試算扣除車位後的房價單位;惟各社區車位面積差異性大,地政局再推出「大數據扣車位算房價2.0」版本,採同社區車位交易資訊,透過資料庫各社區公設比,推算車位面積,並參考同社區未申報車位案件來計算房屋單價。

運用AI推算面積 2.0版本更精準

經統計,目前「大數據扣車位算房價2.0」系統內,計有2.6萬筆車位參考資訊,台北市不動產估價師理事長鐘少佑表示,「大數據扣車位算房價2.0」運用AI推算車位面積,自動扣除車位計算後的建坪及單價,有效提升計算房價準確度。 台北市地政局表示,若民眾想查詢交易單價為含車位單價,只需點擊「單價是否含車位」欄內,將直接顯示拆算不含車位的房屋建坪單價,讓民眾輕鬆就能掌握最真實的房價水準。

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4、環狀線板橋站捷運開發 坐擁四鐵共構打造地標型商辦大樓

2022/05/09 台灣好新聞 黃村杉

新北捷運局今(9)日舉辦環狀線板橋站捷運開發案招商說明會,預估投資總金額約23億元,已於今(111)年4月公告徵求投資人,透過板橋站坐擁四鐵共構優勢、便利的交通及生活機能,打造地標型商辦大樓,成為新北市重要的交通樞紐及時尚都市中心。

新北捷運局副局長林耀長說,板橋站捷運開發案基地面積約1,680坪,可興建地上16層、地下7層,總樓地板面積約1萬1,350坪之捷運商辦大樓,提供商場、品牌旗艦店、旅館及企業總部等進駐,預計今(111)第4季進行綜合評選出最優申請人,簽約成為投資人後,辦理開發。

林耀長表示,板橋站開發基地位處新北市四鐵共構之交通樞紐位置,為提升大樓規劃品質,與加強結構耐震能力及安全性,將採鋼骨結構(SC)興建,目前1樓至5樓為捷運出入口及新北板橋轉運站,可透過新站路地下道及空橋與臺、高鐵及捷運板南線連通,並預留銜接介面,與未來規劃興建之國家兒童未來館連接,打造地標型商辦大樓,創造多元就業機會。

新北捷運局說,環狀線通車後,透過捷運場站開發可吸引人潮於捷運沿線活動,為運量帶來正向效益,也推動沿線地區發展,帶動都市機能的再生,提升土地利用價值,形塑TOD城市,打造優質舒適的捷運生活圈。

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5、租屋族注意 市售舊版租賃契約逾三成

2022/05/10 工商時報 曹悅華

租屋族注意,行政院消保處針對住宅(房屋)租賃契約書進行專案查核。調查發現,逾三成門市陳列舊版契約,已要求各銷售通路下架舊版契約,呼籲租屋簽約宜慎選。 消保處說,部少消費者反映,市售住宅(房屋)租賃契約書內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定有所未合,更有部分契約條款嚴重侵害承租人權益,如押金過高、轉嫁稅捐等。 為使出租人及承租人選擇正確銷售通路,方便取得符合規定新版契約,消保處會同內政部地政司及各地方政府地政局處進行專案查核。  消保處指出,該次共計查核120家門市,包含書店及生活百貨80家、四大超商40家。發現有38家門市陳列舊版契約,比例為31.7%,此外各門市共計陳列286份契約,其中83份為舊版契約,比例為29%。 消保處說,四大超商、墊腳石圖書文化廣場、金石堂書店、金興發生活百貨、久大文具等連鎖通路完全陳列新版契約。惟101文具天堂、金玉堂文具批發廣場、諾貝爾圖書城、九乘九文具、小北百貨、光南大批發則出現舊版契約。 消保處提醒承租人,舊版契約存在押金上限及返還時點不明確、不當轉嫁稅捐、加重承租人違約責任等不利條款。 消保處強調,簽約前請務必選擇正確銷售通路購買新版契約,並自備新版契約與出租人簽約;租賃契約倘由出租人提供者,應逐點核對契約內容是否與應記載及不得記載事項規定相同;倘出租人提供不合規定舊版契約,應拒絕簽約,並可檢附事證向主管機關檢舉。

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6、外人來台置產 買地勝買樓

2022/05/10 經濟日報 朱曼寧

僑外資、外國人來台買地勝買樓,據內政部最新資料,今年第1季外國人來台取得不動產狀況,其中,土地取得807件,年增15.8%,創三年同期新高;建物取得為262件,年減16.6%;六都中,台南以土地取得件數稱王,桃園以土地面積稱霸。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,在房地合一2.0將外國人納入高稅率族群後,海外買家相對保守,此時的買盤多半都是「台商僑外資」,為產業、企業布局,另一方面,也有部分海外買家仍然看好台灣前景,願以長期持有模式轉進土地,讓土地熱度提高。

統計資料顯示,近七年第1季外國人來台購屋,建物取得部分,以2020年第1季332件最多,去年降至314件;今年再降至262件,減幅逾16%。六都中以台北取得58棟最多,其次為新北55棟,桃園42棟第三。取得土地方面,2019年第1季達815件,2020年因疫情關係,降至800件,2021年再降至697件,不過今年首季回升至807件,增幅達15%,六都中,數量最多的為台南市,桃園則以取得面積稱王,六都之外,以新竹縣市合計共66件,和基隆市27件較多,算是不錯表現。

徐佳馨表示,相較於世界各國的不動產投資報酬率,台灣表現不如他國,加上房地合一2.0之後,高稅率更讓外資難以從中獲利,簡單來說,成本高投報低,外人買屋可謂是不划算。 徐佳馨進一步分析,此時進場者,多數為台商之海外公司,以投資或設廠名義登記,考量多為產業前景或企業布局,也因此,能有較多供給,且搭著園區話題或是台商返台話題的新北、桃園與台南,表現強勢,而新竹縣市表現更讓人驚艷。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,以目前台灣環境來看,外國人在台交易不動產應多為台商回流或僑外資,在目前打炒房壓力下,短進短出並不划算,加上政府對於洗錢防制的謹慎,轉進不動產確實需要更多準備,也因此在規劃上也比過往更為細膩,標的長線狀況才是投資人最在意的地方。

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1、麗寶砸7億 翻轉北投老飯店

2022/05/10 工商時報 蔡惠芳

台北市北投溫泉老飯店轉手又一樁。麗寶建設集團董事長吳寶田耗時長達11年,終於在今年1月完成收購台北市北投號稱「三大名湯」之一的百年歷史老飯店「北投逸邨溫泉飯店」,總共大手筆斥資7億元,日前已順利獲得台北市核准危老重建;吳寶田9日表示,預計將重建為140戶、每戶約20坪的溫泉小宅,重現名湯的光采。

近幾年建商獵地目標紛紛轉移到產權完整而單一、基地大而方整的飯店、旅館,尤其台北市北投更吸引多家建商紛紛收購、或簽下合建案;據台北市政府最新核准的危老重建案統計,自2017年5月正式實施危老重建以來,迄今已核准達669案,其中北投知名老飯店「北投逸邨溫泉飯店」,甫於今年4月正式獲得核准。

據台北市政府資料,「北投逸邨溫泉飯店」危老重建案,位於台北市北投區溫泉路,地號為新民段四小段213-7、234、235、237、238、238-1、239,及239-1地號,共有八筆土地,基地面積為1,329.82坪,並取得結構評估、基地退縮、耐震設計、綠建築等容積獎勵,加上10%時程獎勵,合計獎勵總額度達36%。

經該土地謄本最新資料顯示,「北投逸邨溫泉飯店」八筆土地自2011年2月至今年1月的11年間,陸續被吳姓自然人所收購,八筆土地所有權人的地址全部都登記在新北市五股成泰路一段;進一步查證,赫然發現這棟飯店的新主人,為麗寶建設集團董事長吳寶田。

吳寶田9日在本報查證下證實指出,這棟飯店是台北市難得一見、基地規模廣達千坪以上的大基地,在耗時11年、陸續收購期間,總計斥資7億元,陸續取得產權;目前整合完成後,預計會規劃為大約140戶的住宅大樓,每戶坪數大約20坪的小型溫泉住宅產品。

至於日前正式獲得核准危老重建後,最新進度,吳寶田表示,這棟老飯店的基地很難得三面臨路,位於地熱谷旁,景觀、泉質都相當棒,目前全案正在都市設計審議中,未來的推案時間尚未確認,預計將會採先建後售。

「北投逸邨溫泉飯店」在日據時代稱為「星乃湯」,曾是日本軍方專用的招待所,迄今被譽為北投「三大名湯」之一,已有百年歷史,為北投最古老的泡湯浴場之一,飯店建築保有原本的木造百年建築迄今,不論庭園、景觀和建築物都充滿濃濃的日式風格。

據傳,因原本擁有權人李氏家族兄弟鬩牆,而於2008年閉館歇業,走入歷史。 最近北投溫泉飯店紛紛易手,尋求重生。今年3月全坤建設才簽下「熱海大飯店」合建分屋案;另外去年11月則有北投「水紗蓮休閒旅館」被悅禧建設以7.3億元整棟買下,擬進行危老或都更改建;北投新秀閣溫泉飯店於2011年被日勝生砸下8.54億元買下後,也規劃在今年底遞件申請危老重建。

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2、升息房市略降溫 國銀今年房貸增長恐有限

2022/05/10 工商時報 孫彬訓

美國、台灣陸續升息,國銀主管指出,升息效應逐漸發酵,加上近期本土疫情再起,整體看屋意願下滑,到銀行申請房貸的人數量也降低,預計今年房貸量增長與去年相比將十分有限。 華南銀行主管說,今年在房貸量的部分,為避免房市過熱,將以維持或微幅提升為目標;質的部分為增加與同業間商品的區隔性,提供「優質首購客群」最長四年寬限期,考量風險貼水酌予加碼貸款利率3個基本點,以提升平均利率。

第一銀行指出,今年的發展重點將是持續耕耘優質客戶並提供優惠專案貸款,包含了薪轉戶、六師客群等,以及持續推廣「樂活房貸」及「以房養老」房貸。另外,為因應數位化需求,透過「第e數速貸」個人線上貸款平台,提供數位化貸款體驗。

房貸龍頭土地銀行分析,政府推出「健全房地產市場方案」後,相關部會配合施行實價登錄2.0、房地合一稅2.0及選擇性信用管制等一連串房市政策,雖抑制部分短期投機買盤,惟因利率處於歷史低檔、市場資金充沛、房地產為抗通膨保值標的等因素影響,整體房市仍呈現價量齊揚的格局。

展望未來,因營建成本、土地成本、缺工問題尚未明顯緩解,加上部分建商改採邊建邊售或先建後售的推案方式,變相延後房市部分供給量能時點,致使短期房價仍具一定支撐力道,惟考量房價處於相對高基期,民眾購屋負擔能力有限,若上漲態勢延續,買賣雙方價格認知差距進一步擴大,或將影響房市交易量能表現。

行庫指出,政府持續關切房市議題,相關部會滾動式調整房市政策走向,近期亦有通膨現象引發央行提前升息時點可能性、國際新冠肺炎變種病毒再起,影響實體經濟面等疑慮,皆為國內房市後續發展投下不確定因素。

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3、裕鐵 躍升新光金第九大股東

2022/05/10 工商時報 彭禎伶、林憲祥

新光金公布最新前十大股東名單,新光醫院、新光三越、新勝、新光實業仍維持前四大股東,第五大股東由匯豐銀託管高盛投資專戶首度拿下,持有17.8萬張、占率1.23%;更特別是義聯集團創辦人林義守堂弟林高煌為董事長的裕鐵企業,以15.7萬張、占1.08%,首度躍升新光金第九大股東。 2020年新光金此屆董事改選時,市場上就曾傳出林高煌布局近1%的持股,且不是支持前新光金董事長吳東進的勢力,林高煌持續參與新光金現增等,持股已升高到第九大股東,是看好新光金實際價值,還是另有併購等話題,目前仍不清楚。

對此,裕鐵企業低調回應,此舉單純是財務投資,沒有其他目的。去年在鋼鐵產業榮景時,裕鐵也曾購買不少中鋼和中鴻等相關股票,也是純財務投資考量,這次投資買進新光金股票也是同樣策略,沒有其他動機,包括介入企業的經營權。  

新光金內部表示,除了台新金控可能對評估併購新光金有興趣,市場上有興趣的人不少,不排除有人想撿便宜。9日新光金股價收在9.09元,對照今年2月股價一度站上12元,目前已跌逾24%,市場分析,新光金帳上仍是有不少值錢的不動產,且新光人壽資產逾3.4兆元,排名第四大壽險公司,可運用資金相當可觀,所以可能有投資人會看好未來的併購題材或升息議題。

新光金最新的前十大股東名單,第一大仍是新光醫院有近58萬張,持股4%;第二是新光三越占3.83%;第三是持股3.28%的新勝;第四是台灣新光實業有1.66%,新勝及新光實業的代表人都是台新金董事長吳東亮的夫人彭雪芬。

第五大是高盛投資專戶,2021年時還未見在前10大股東中,這次直接躍升第五大,加碼至少6.5萬張,匯豐銀託管的高盛投資專戶常見在各金融機構大股東名單中。

第六大是摩根大通託管先進星光基金,持有1.22%,在去年一年有加碼約0.07%,即約1萬多張;第七大是摩根大通託管梵加德新興市場股票指數基金,持有1.13%,第六及第七都是新光金近年常見的前十大股東名單。

第八是吳東昇為董事長的新光合纖,持股1.12%;第九大是裕鐵企業;第十大是新光人壽創始員工吳家錄的家邦投資,持股0.89%。

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4、東區房價年漲近三成 躍台中黑馬

2022/05/10 工商時報 曾麗芳

根據樂居網區域房價統計,台中房市近一年來每坪成交均價逼近30萬元,其中,東區房價以黑馬之姿、奪下台中市第三高價行政區;進一步觀察東區「台中車站生活圈」,受惠於干城「六期商業特區」磁吸許多知名產業爭相購地卡位,帶動區域房價飛漲,近一年每坪成交均價年漲幅近三成。

根據樂居網實價登錄資料顯示,台中市住宅產品近一年每坪成交均價為29.49萬元,其中,西屯、南屯、北屯、東區每坪均價站上3字頭,超越台中市全市均價,成為高房價行政區。而包辦高房價前二名的西屯區、南屯區,區域內有七期、八期等重劃區,向是台中市傳統豪宅聚落;最讓人訝異的是,東區以均價32.52萬元、拿下全市高房價區域的第三名。

分析區域行情,鄰近台中火車站的東區,是唯一入榜「一年成交均價」及「均價一年漲幅」前五名的行政區;若以成交均價近一年的漲幅來看,東區以年漲幅28.03%,成為台中房價漲幅第二高的行政區;而冠軍則是由南區以漲幅30%拿下。

台中房仲分析,東區、南區原本是台中舊城區,近幾年搭上台中大車站計畫的推動,尤其是東區干城「六期商業特區」近年來招標成果亮眼,進駐業者包括秀泰商場、全聯、福容開發、煙波飯店、南山人壽等,東區不僅有區域客撐盤,同時吸引了外地客及有商業剛需的商務客層,房價應聲上漲。

東區近一年來每坪成交均價來到35.52萬元,年漲幅高達三成。位於東區台中車站生活圈內的新建案不少,包括豐邑機構「浩瀚湖濱城」、名軒開發「台中新站」,春虹機構「京綻ONE」、安美建設「安美城心」等。  其中,「台中新站」採先建後售,預計今年下半年完工,全案規劃196戶住家+10戶店面,產品規劃23-36坪二至三房,頗受首購族的青睞。

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